こんにちは。（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「再建築不可物件を購入しました」という方、あるいはこれから購入を検討しているという方から、私は数多くのご相談を受けてきました。「相場より安いから」という理由で安易に手を出して後悔するケースもあれば、正しい知識を持って大きな利益を生み出す方もいらっしゃいます。この両者の違いは、一体どこにあるのでしょうか。

それは、再建築不可物件が持つ「リスク」と「可能性」を正しく理解しているかどうかに尽きます。

この記事では、「再建築不可物件」という言葉に不安を感じているあなたのために、その定義から具体的なリスク、さらには宝の山に変えるための活用方法まで、私がこれまで培ってきた知識と経験を余すことなくお伝えします。

この記事を最後まで読めば、あなたは再建築不可物件に対する漠然とした不安から解放され、自信を持って物件と向き合い、賢明な判断を下すための確かな羅針盤を手にすることができるでしょう。

再建築不可物件を購入する前に知っておくべきこと

再建築不可物件の購入を検討する上で、まず押さえておくべきは「そもそも再建築不可物件とは何か」という基本的な知識です。この理解が曖昧なままでは、適切な判断はできません。ここでは、その定義から法的な背景まで、分かりやすく解説します。

再建築不可物件とは一体どんな物件なのですか？

「再建築不可物件」とは、その名の通り、現在建っている建物を取り壊して、新たに新築の建築物を建てることが法律で認められていない土地にある物件のことです。

多くの方が「古いから建て替えられない」と誤解しがちですが、問題は建物の古さではなく、その土地が現在の建築基準法の定める条件を満たしていない点にあります。

代表的な例が「接道義務」を果たしていないケースです。建築基準法では、建築物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。これは、万が一の火災や急病の際に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに進入し、安全を確保するための重要なルールです。

しかし、古い時代に建てられた家々が密集する地域では、この条件を満たさない物件が数多く存在します。例えば、

• 家の前の道が非常に狭い（幅員4m未満）
• 敷地が道路に接している部分（間口）が2m未満である
• そもそも公道に接しておらず、他人の土地を通らなければ出入りできない

といったケースです。「あっ、私が検討している物件もそうだ」と感じた方もいるかもしれません。

こうした物件は、建てられた当時は合法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなった「既存不適格」な建築物となります。そのため、今ある建物に住み続けることは当然できますが、一度取り壊して更地にしてしまうと、もう二度と家を建てられないのです。

ただし、増改築については、一定の条件下で可能になる場合があります。リフォームやリノベーションは可能ですが、その範囲には制限がかかることを覚えておく必要があります。自己判断で進めず、必ず専門家や自治体に確認することが重要です。この最終的な確認を怠ると、後で大きな問題に発展しかねません。

なぜ再建築不可になるの？その理由と影響は？

再建築不可となる主な原因は、先述した「接道義務」を満たしていないことが大半を占めます。しかし、それ以外にもいくつかの理由が存在します。

【再建築不可となる主な理由】

1. 接道義務違反: 最も多いケース。敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない。
2. 市街化調整区域内の土地: 市街化を抑制するエリアであるため、原則として建物の建築が認められていません。特別な許可がなければ建て直しは不可能です。
3. 条例による制限: 自治体独自の条例によって、景観保護や災害対策のために建築が制限されている場合があります。

では、再建築不可であることは、物件にどのような影響を与えるのでしょうか。

最も大きな影響は、資産価値の評価が低くなることです。建て直しができないため、土地としての利用価値が著しく制限されます。これにより、金融機関からの融資が受けにくくなったり、売却時に買い手が見つかりにくくなったりします。

また、2024年現在、日本は地震や台風などの自然災害が多発する国です。万が一、建物が倒壊や火災で全壊してしまった場合、再建できないというリスクは非常に深刻です。耐震性に不安のある古い木造の戸建てなどは、特にこのリスクを重く受け止める必要があります。

一方で、こうしたデメリットがあるからこそ、再建築不可物件は市場価格よりも安く手に入れられるというメリットも存在します。リスクとメリットを天秤にかけ、どうしてもその物件でなければならない理由があるのか、あるいは投資対象として十分なリターンが見込めるのかを冷静に判断する視点が求められます。

この判断には専門的な知識が不可欠です。私たち全国古家再生推進協議会が認定する「古家再生投資プランナー®︎」は、まさにこうした物件の価値を正しく見極めるためのプロフェッショナルです。プランナーは、物件の流れや原因を深く理解し、適切な工事や活用法を提案することができます。

再建築不可物件を購入する際のリスク

再建築不可物件には価格的な魅力がありますが、その裏には看過できないリスクが潜んでいます。特に資金計画や将来のライフプランに大きく関わる部分ですので、購入を決断する前に必ず理解しておきましょう。

なぜ住宅ローンが組めない・組むのが難しいの？

「再建築不可物件は住宅ローンが組めない」という話をよく耳にするかと思います。これは、多くの金融機関が再建築不可物件を融資の対象外、あるいは非常に厳しい条件を課しているためです。なぜこれほどまでにローンを組むのが難しいのでしょうか。

その最大の理由は、物件の「担保価値が低い」と判断されるからです。

金融機関が住宅ローンを提供する際、万が一返済が滞った場合に備えて、購入する物件を担保に設定します。しかし、再建築不可物件は、

• 建て替えができないため、土地の利用価値が著しく低い。
• 災害などで建物が消失した場合、土地だけが残り、価値がほぼゼロになる。
• 市場での流通性が低く、売却が困難である。

といった理由から、担保としての評価が非常に低くなってしまうのです。金融機関からすれば、回収不能リスクの高い物件に融資するのは非常にためらわれるわけです。

そのため、マイホームとして住むために再建築不可物件の購入を考えている場合、一般的な住宅ローンの利用はかなり難しいと言わざるを得ません。不動産会社によっては提携ローンを紹介してくれるケースもありますが、金利が高くなったり、借入可能額が少なくなったりと、条件は厳しくなりがちです。

では、全く方法がないのかというと、そうではありません。

• 現金での一括購入
• ノンバンク系の不動産担保ローンの利用
• リフォーム費用と合わせてリフォームローンを組む

といった選択肢が考えられます。特に、不動産投資を目的とする法人や個人投資家は、独自の資金調達ルートを持っていることもあります。しかし、いずれにせよ、通常の物件を購入するよりも資金計画のハードルは格段に上がります。この資金調達の難易度が、再建築不可物件の最初の大きな壁と言えるでしょう。

建て替えができないとどんなデメリットがあるの？

「今ある建物に住み続ければいいのだから、建て替えができなくても問題ない」と考える方もいるかもしれません。しかし、建て替えができないという制約は、想像以上に大きなデメリットを伴います。購入後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、具体的な不利益を理解しておくことが重要です。

1. 資産価値の減少と維持の難しさ
建物は年々老朽化し、その価値は下がっていきます。通常の物件であれば、古くなったら取り壊して建て替えることで、新たな価値を生み出すことができます。しかし、再建築不可物件はそれができません。つまり、建物の老朽化と共に資産価値が下がり続ける一方通行となり、価値を維持・向上させることが非常に難しいのです。

2. ライフスタイルの変化に対応できない
家族が増えたり、子どもが独立したり、あるいは介護が必要になったりと、私たちのライフスタイルは時間と共に変化します。その際に、間取りの変更やバリアフリー化といった大規模なリフォームを考えますが、再建築不可物件では建築確認申請が必要なレベルの増改築は原則できません。将来の選択肢が著しく制限され、理想の住まいを実現することが困難になります。

3. 売却時の難しさ
将来的にその家を売却しようと考えたとき、買い手を見つけるのは非常に困難です。前述の通り、住宅ローンが組めにくいため、購入できる層が限られてしまいます。また、「建て替え不可」というだけで敬遠する人が大半です。結果として、相場よりも大幅に安い価格でなければ売れず、大きな損失を被る可能性があります。悪いケースでは、買い手が全くつかず、塩漬け状態になってしまうことも珍しくありません。

こうしたデメリットを理解せずに購入すると、将来的に身動きが取れなくなるリスクがあります。自分のライフプランと照らし合わせ、長期的な視点で物件を評価することが不可欠です。

リフォームにはどんな制約がかかるの？その影響は？

「建て替えがダメなら、リフォームやリノベーションで快適にすればいい」と考えるのは自然な流れです。確かに、再建築不可物件でもリフォームは可能ですが、ここにも様々な制約が存在し、その影響は決して小さくありません。

最も重要なルールは、「建築確認申請が不要な範囲」での工事に限られるという点です。

建築確認申請とは、建物を建てる際にその計画が建築基準法などの法令に適合しているかを確認するための手続きです。新築や大規模な増改築の際に必要となります。再建築不可物件は、この建築確認申請を行うことができないため、申請が必要となるような大規模なリフォームは行えません。

具体的には、以下の条件に該当する工事は基本的にNGとなります。

• 主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の半分以上を修繕・模様替えする大規模な修繕・模様替え
• 床面積を増やす増築（防火・準防火地域外で10㎡以内の増築など、例外はあります）

つまり、「柱や梁を抜いて間取りを大きく変える」といったフルリノベーションや、「部屋を増やす増築」などは制限されます。基礎や骨組みだけを残して内外装をすべて新しくするようなスケルトンリフォームも、自治体の判断によっては「改築」と見なされ、認められないケースが多いです。

この制限がもたらす影響は、

• コストの増加: 既存の構造を活かしながら工事を進めるため、制約が多くなり、かえって費用がかさむことがある。
• 理想の住空間の実現が困難: 間取りの変更に限界があるため、思い描いていたような空間を実現できない可能性がある。
• 耐震補強の限界: 基礎や構造に手を入れることが難しいため、十分な耐震補強ができない場合がある。

など、さまざまな面に及びます。購入前に「どの範囲までリフォームが可能か」を、必ず自治体の建築指導課や専門知識を持つ建築士、工務店に確認することが必須です。この確認を怠ると、購入したはいいものの、思ったようなリフォームができず、多額の費用をかけたにもかかわらず満足度の低い住まいになってしまうという最悪の事態も起こり得ます。

再建築不可物件の購入後に直面する問題

物件を無事に購入できたとしても、それで終わりではありません。再建築不可物件の所有者には、通常の物件とは異なる特有の問題が待ち受けています。ここでは、購入後に直面する可能性のある具体的な問題と、その対処法について解説します。

家が古くなって老朽化したら、どう対応すべき？

再建築不可物件の多くは、築年数が経過した古い建物です。当然、時間と共に老朽化は進行し、様々な問題が発生します。建て替えができない以上、この老朽化とどう付き合っていくかが非常に重要なテーマとなります。

まず大前提として、定期的なメンテナンスが不可欠です。雨漏りやシロアリ被害、構造体の腐食などを早期に発見し、対応することで、建物の寿命を延ばすことができます。見て見ぬふりをしていると、修繕費用が膨れ上がるだけでなく、最終的には居住が困難な状態に陥ることもあります。

老朽化が著しくなった場合の主な対応策は、やはり「リフォーム」です。ただし、前述の通り、建築確認申請が不要な範囲という制約があります。その中で、以下のような措置を検討することになります。

• 部分的な修繕: 雨漏りする屋根の補修、外壁の塗り替え、水回り設備の交換など、劣化した部分をピンポイントで行います。
• 内装のリフレッシュ: 壁紙の張り替えや床材の変更など、内装を一新するだけでも快適性は大きく向上します。
• 耐震補強: 可能な範囲で耐震補強工事を行うことで、安全性を高めます。ただし、基礎からの大掛かりな補強は難しい場合が多いです。

ここで重要になるのが、専門家の知見です。特に、古い木造建築の扱いに長けた建築士や工務店に相談することがおすすめです。彼らは、現行の法律の範囲内で、最大限の効果を発揮するリフォームプランを提案してくれます。

また、2025年4月からは、すべての新築住宅・建築物に対して省エネ基準への適合が義務化されるなど、建築に関するルールは常に変更・強化されています。（2024年4月1日更新日時点の情報）こうした法改正の動向も、リフォーム計画に影響を与える可能性がありますので、常に最新の情報をキャッチアップする姿勢が求められます。

「古家再生投資プランナー®︎」は、こうした古い物件のメンテナンスやリフォームに関する知識も豊富です。どのような修繕が効果的か、コストを抑えつつ価値を維持するにはどうすればよいか、具体的なアドバイスを受けることができます。

災害時、特に地震や火災のリスクにどう備える？

日本に住む以上、地震や火災といった災害リスクは避けて通れません。特に再建築不可物件は、この災害リスクが通常の物件よりも格段に高くなります。

1. 倒壊・延焼のリスク
再建築不可物件は、接している前面道路の道幅が狭いことが多く、密集した住宅地に位置することが少なくありません。これは、万が一火災が発生した場合、隣家からの延焼を受けやすく、また消防車や救急車の進入が困難で初期消火が遅れる可能性があることを意味します。地震の際には、古い木造家屋が倒壊し、避難経路を塞いでしまうリスクも考えられます。

2. 再建できないリスク
最大のリスクは、もし災害によって建物が全壊・焼失してしまった場合、二度と家を建てられないことです。土地だけが残されても、その価値は極めて低く、まさに途方に暮れる事態となります。

では、これらのリスクに対してどのような対策を講じればよいのでしょうか。

• 耐震・防火対策の実施: まずは自身の物件の安全性を高めることが第一です。費用はかかりますが、可能な範囲で耐震補強工事を行うこと、そして防火性能の高い外壁材や屋根材へのリフォームを検討することが重要です。
• 火災保険・地震保険への加入: 災害時の経済的損失をカバーするために、保険への加入は必須です。ただし、再建築不可物件の場合、保険料が割高になったり、加入審査が厳しくなったりする可能性があります。複数の保険会社に見積もりを依頼し、取り扱い条件をしっかり確認しましょう。
• 地域のハザードマップの確認: 自治体が公開しているハザードマップで、洪水、土砂災害、津波などのリスクを事前に把握しておきましょう。
• 避難経路の確認: 自宅から避難場所までの経路を複数確認し、道幅の狭い箇所などを把握しておくことも大切です。

再建築不可物件を所有するということは、こうしたリスクを常に意識し、自ら対策を講じ続ける必要があるということです。その覚悟を持った上で、購入を判断することが求められます。

売却が難しいって本当？その理由を教えて！

「購入した再建築不可物件を、将来的に売却したい」と考えたとき、多くの人がその難しさに直面します。なぜ、再建築不可物件の売却はこれほどまでに困難なのでしょうか。その理由を今回、詳しく説明します。

1. 買い手のターゲット層が極端に狭い
最大の理由は、買い手が見つかりにくいことです。

• 住宅ローンが組めない: 前述の通り、ほとんどの金融機関が融資に消極的なため、現金で購入できる人にターゲットが絞られます。
• 建て替えができない: 将来のライフプランに対応できない、災害で倒壊したら終わり、という大きなデメリットを許容できる人は限られます。
• リフォームの制約: 自由なリフォームができないため、こだわりの住まいを求める層には向きません。

そのため、一般のマイホームを探している層は、まず検討の対象から外してしまいます。

2. 不動産会社が積極的に扱ってくれない
一般的な不動産会社（仲介業者）も、再建築不可物件の取り扱いには消極的な場合が多いです。売れにくく、手間がかかる割に、物件価格が安いため仲介手数料も低く、営業的なメリットが少ないからです。物件の調査や説明にも専門的な知識が必要となり、トラブルを避けるために断られるケースも少なくありません。

3. 適正な価格設定が難しい
流通量が少ないため、明確な相場というものが存在しません。価格設定を誤ると、永遠に買い手がつかない可能性があります。安すぎれば損をしますし、高すぎれば見向きもされません。隣地の所有者など、特定の買い手候補がいる場合は別ですが、そうでない場合は価格設定の難易度が非常に高くなります。

4. 専門の買取業者に頼ると価格が安くなる
こうした売却の難しさから、最終的に「再建築不可物件専門」を謳う買取業者に依頼するケースも多いです。こうした業者は確実に買ってくれますが、その分、買取価格は市場相場よりもかなり安くなるのが一般的です。彼らは安く買い叩いてリフォームし、利益を乗せて再販するのがビジネスモデルだからです。

このように、再建築不可物件の出口戦略は非常に困難を極めます。「安く買って高く貸す」という不動産投資の王道を目指す場合でも、この「売却の難しさ」という出口のリスクを自分自身でどうヘッジするのか、購入前に戦略を立てておくことが極めて重要なわけです。

再建築不可物件の活用方法

多くのリスクを抱える再建築不可物件ですが、見方を変えれば大きな可能性を秘めた「原石」でもあります。工夫次第では、通常の物件にはない魅力的な空間や収益源に生まれ変わらせることができます。ここでは、その具体的な活用方法を探っていきましょう。

リフォームやリノベーションでどこまで可能？

「建て替えはできないが、リフォームなら可能」。この特性を最大限に活かすことが、再建築不可物件活用の鍵となります。制約がある中で、どのようなリフォームやリノベーションが考えられるのでしょうか。

1. 内装の全面リニューアル
建築確認申請が不要な範囲であれば、内装はかなり自由に手を入れられます。壁、床、天井をすべて新しくし、間仕切り壁を撤去して広いリビングスペースを作ることも、条件によっては可能です。古民家風の梁や柱をあえて見せるデザインにしたり、モダンな内装に一新したりすることで、新築同様の居住空間を創出できます。

2. 水回り設備の刷新
キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備を最新のものに交換するだけでも、生活の質は劇的に向上します。特に賃貸物件として活用する場合、水回りの清潔さや機能性は入居者付けに直結する重要なポイントです。

3. 外観のイメージチェンジ
外壁の塗装や張り替え、屋根の葺き替え（同じ材料・工法の場合）なども、建築確認申請が不要な範囲で行えることが多いです。外観がきれいになるだけで、物件の印象は大きく変わります。

4. 耐震・断熱性能の向上
壁に筋交いを入れたり、構造用合板を張ったりする耐震補強や、壁や床下に断熱材を入れる工事も、大規模な構造変更を伴わなければ可能です。これにより、安全性と快適性を高めることができます。

重要なのは、これらの工事を計画する際に、必ず専門家の意見を聞くことです。私たち全国古家再生推進協議会の「古家再生投資プランナー®︎」は、まさにこうした物件の再生のプロフェッショナルです。プランナーは、物件の状態を正確に評価し、限られた予算と法的な制約の中で、最大の価値を生み出すリフォームプランを立案するノウハウを持っています。

例えば、内覧の際にその場でリフォーム費用の概算を10〜15分程度で算出することも可能です。このスピード感が、良い物件を逃さないための強力な武器となります。購入を迷っている物件があれば、プランナーに相談し、どの程度のリフォームが可能で、どれくらいの費用がかかるのか、具体的な情報を得ることが成功への近道です。

土地として活用する斬新なアイデアはある？

建物が老朽化し、どうしても居住や賃貸が難しくなった場合でも、諦める必要はありません。建物を取り壊し、更地にした上で、土地として活用する道も残されています。

1. 駐車場や駐輪場としての活用
最も手軽で一般的な活用方法です。特に、近くにマンションや商業施設がある、あるいは前面道路が狭く駐車スペースに困っている地域では、月極駐車場やコインパーキングとしての需要が期待できます。初期投資も比較的少なく済み、管理の手間も少ないのがメリットです。

2. 資材置き場やトランクルーム
近隣の工務店や工事業者向けの資材置き場として貸し出す方法です。また、コンテナを設置してトランクルーム事業を行うことも考えられます。都市部では収納スペースの需要が高く、安定した収益源となる可能性があります。

3. 隣地所有者への売却・貸与
これは非常に有力な選択肢です。あなたの土地を購入することで、隣地の所有者は敷地を広げることができ、場合によっては隣地が接道義務を満たして再建築可能な土地になることもあります。そうなれば、相手にとっては大きなメリットがあるため、比較的好条件での交渉が期待できます。まずは隣家の方に「この土地、買いませんか？」と打診してみる価値は十分にあります。

4. 小規模な菜園やガーデニングスペース
地域コミュニティに貢献するという視点では、市民農園やガーデニングスペースとして近隣住民に貸し出すのも良いアイデアです。収益性は低いかもしれませんが、土地の管理を任せることができ、地域との良好な関係を築くことができます。

ただし、土地の活用を考える上で注意したいのが「市街化調整区域」です。この区域内では、駐車場などの開発行為にも自治体の許可が必要となる場合があります。どのような活用方法を選ぶにせよ、まずは所在地の市区町村役場に相談し、用途地域の規定や条例を確認することが不可欠です。

再建築不可物件を購入するメリット

ここまでリスクや問題を数多く挙げてきましたが、もちろん再建築不可物件にはそれを上回る可能性を秘めたメリットも存在します。このメリットを最大限に享受することが、再建築不可物件投資の醍醐味と言えるでしょう。

なぜ市場価格より圧倒的に低価格で購入できるの？

再建築不可物件の最大のメリットは、何と言ってもその価格の安さです。周辺の相場と比較して、半額以下、場合によっては10分の1程度の金額で購入できるケースも珍しくありません。なぜこれほどまでに安くなるのでしょうか。

その理由は、これまで解説してきたデメリットの裏返しです。

• 建て替えができない
• 住宅ローンが組めにくい
• 売却が難しい
• リフォームに制約がある

これらの大きなリスクがあるため、一般の買い手が敬遠し、需要が極端に少なくなります。需要と供給のバランスから、価格は必然的に低く設定されざるを得ないのです。特に、相続で物件を持ったものの、扱いに困っている売主などは、早く手放したいという思いから、かなり安い価格での売却に応じる可能性が高いです。

この「安さ」は、不動産投資において非常に強力な武器となります。

1. 少ない自己資金で始められる
物件の購入価格が低いため、多額のローンを組む必要がなく、少ない自己資金で不動産投資をスタートできます。これは、特に初心者にとって大きな魅力です。

2. 高い利回りを実現しやすい
購入価格が安い分、リフォームにお金をかけても総投資額を抑えることができます。その上で適正な家賃設定ができれば、表面利回り・実質利回り共に非常に高い数値を叩き出すことが可能です。私たちの協議会では、利回り20%超えも決して珍しい話ではありません。

3. 交渉の主導権を握りやすい
買い手が少ないため、価格交渉を有利に進めやすいのも特徴です。売主の事情を汲み取りながら、冷静に交渉することで、さらに安価に購入できる可能性も広がります。

ただし、安いからといって安易に飛びつくのは禁物です。その物件が「なぜ安いのか」という理由を正確に把握し、リフォーム費用や潜在的なリスクをすべて計算に入れた上で、「それでもなお利益が出る」と判断できた物件だけが、本当の「お宝物件」なのです。この目利きこそが、古家再生投資プランナー®︎に求められる最も重要なスキルの一つです。

固定資産税などの税負担が軽減されるって本当？

再建築不可物件を所有するもう一つの隠れたメリットが、税負担の軽さです。特に、毎年かかる費用である固定資産税が安くなる傾向にあります。

固定資産税は、土地と家屋それぞれの「固定資産税評価額」を基に計算されます。再建築不可物件の場合、この評価額が低く設定されることが多いのです。

【土地の評価額が低くなる理由】
土地の評価額は、その利用価値に大きく左右されます。再建築不可の土地は、建て替えができないという大きな制約があるため、利用価値が著しく低いと判断されます。そのため、近隣の再建築可能な土地と比べて、評価額が大幅に減額されるのが一般的です。

【建物の評価額が低くなる理由】
建物（家屋）の評価額は、築年数と共に減少していきます（経年減点補正）。再建築不可物件の多くは築年数が古い中古物件であるため、建物の評価額もかなり低くなっているケースがほとんどです。

この結果、毎年支払う固定資産税や都市計画税の金額が、通常の物件と比べて少なく済むのです。これは、賃貸経営を行う上で、ランニングコストを抑え、利益を最大化させることに直結します。

さらに、相続が発生した場合、相続税の評価においても再建築不可物件は有利に働きます。相続税も固定資産税評価額を基に計算されるため、評価額が低い再建築不可物件は、相続税の節税対策としても有効な資産となり得るのです。

ただし、注意点もあります。例えば、接道義務を満たすために、隣地を購入して再建築可能になった場合、土地の評価額は上昇し、固定資産税も上がります。また、自治体によっては、特定の特例が適用されるかどうかで税額が変わってくることもあります。

税金に関する決まりは複雑ですので、購入を検討する際には、固定資産税の課税明細書を見せてもらい、年間の税額を事前に確認しておくことが重要です。気軽に考えず、不明な点は税理士などの専門家に相談しましょう。

再建築不可物件を購入する際の注意点

メリットとデメリットを理解した上で、いよいよ具体的な物件購入へと進む際には、細心の注意が必要です。ここでは、失敗しないための物件調査のポイントと、専門家へ相談することの重要性について、私の経験からアドバイスします。

失敗しないために！物件調査で見るべきポイントは？

再建築不可物件の購入で後悔しないためには、机上の情報だけでなく、現地での徹底した調査が不可欠です。以下のポイントを必ず確認してください。

1. 法的制限の再確認
まず、なぜその物件が再建築不可なのか、その根本原因を役所で調査します。建築指導課などで、道路の種別（建築基準法上の道路か否か）、接道状況、都市計画（市街化調整区域など）といった公的な情報を確認します。不動産会社の情報を鵜呑みにせず、自分の目で確認することが重要です。

2. 建物の状態（インスペクション）
建物の状態をプロの目で調査します。特に見るべきポイントは以下の通りです。

• 構造体: 柱や梁の傾き、腐食、シロアリの被害はないか。
• 基礎: 大きなひび割れや沈下はないか。
• 屋根・外壁: 雨漏りの形跡はないか。外壁の劣化状況はどうか。
• 設備: 給排水管からの水漏れ、電気配線の状態はどうか。

これらの調査は、専門家である建築士やホームインスペクターに依頼するのがおすすめです。修繕にどれくらいの費用がかかるのか、概算見積もりも併せて取ると、より具体的な資金計画が立てられます。

3. 周辺環境と越境物の確認

• 周辺環境: 騒音、日当たり、近隣住民の様子など、実際にその場所で生活することを想定して調査します。賃貸に出すなら、入居者目線での評価が必要です。
• 越境物: 隣の家の木の枝が敷地内に伸びていたり、自分の家の屋根が隣地に越境していたりしないか確認します。こうした問題は、将来の隣人トラブルの火種になりかねません。

4. リフォームの可能性と費用の算出
購入の目的（自己居住か不動産投資か）に合わせて、どのようなリフォームが必要で、どの程度可能なのかを検討します。複数の工務店から見積もりを取り、リフォーム費用の相場を把握しましょう。

私たち「古家再生投資プランナー®︎」は、物件見学ツアーなどでこれらのポイントを瞬時に見抜く訓練を積んでいます。例えば、内覧時にその場でリフォーム費用を10～15分で算出するスキルは、良い物件をスピーディーに判断し、購入を即決するための強力な武器です。安心して購入するためには、こうした専門的な調査能力が必須と言えるでしょう。

なぜ専門家への相談が絶対に重要なのか？

再建築不可物件の購入は、通常の不動産取引とは比較にならないほど専門的な知識と経験が必要です。自己判断だけで進めるのは、羅針盤も地図も持たずに嵐の海へ漕ぎ出すようなものです。なぜ専門家への相談が絶対に重要なのでしょうか。

1. リスクを正確に把握できる
一般の方が見ただけでは気づかない法的な制約や建物の欠陥（瑕疵）を、専門家は見抜くことができます。購入後に発覚する「こんなはずではなかった」というトラブルを未然に防ぎ、潜在的なリスクを洗い出してくれます。漠然とした不安や悩みが、具体的な課題として明確になります。

2. 最適な活用方法が見つかる
専門家は、その物件のポテンシャルを最大限に引き出すための知識とアイデアを持っています。限られた条件の中で、どのようなリフォームが効果的か、どのような活用法が最も収益性を高くできるか、数多くの事例を基に具体的な提案をしてくれます。自分一人では思いつかなかったような解決策が見つかることも少なくありません。

3. 安心して意思決定ができる
購入という大きな決断を前に、誰もが不安を感じるものです。専門家という客観的な第三者からのアドバイスは、その不安を和らげ、冷静な判断をサポートしてくれます。特に、その分野に特化した専門家であれば、より的確な助言が期待できます。

では、誰に相談すればよいのでしょうか。
不動産仲介業者、建築士、弁護士、司法書士など、様々な専門家がいますが、私が特にお勧めしたいのが、「古家再生投資プランナー®︎」です。

古家再生投資プランナー®︎は、再建築不可物件を含む「古家」を専門に扱い、物件調査からリフォーム、賃貸経営までの一連のプロセスに精通しています。プランナー資格を取得すれば、あなた自身が専門家としての知識を身につけられるだけでなく、協議会に所属する他のプランナーや専門家（相談員、再生士）とのネットワークを通じて、いつでも質問や相談ができる環境が手に入ります。

かなり複雑で奥が深い再建築不可物件だからこそ、独りで悩まず、信頼できる専門家と関係を築き、二人三脚で進めていくことが成功への必須条件です。

再建築不可物件の売却方法とその流れ

購入した再建築不可物件も、いつかは手放す時が来るかもしれません。出口戦略として「売却」を考えるなら、その難しさと具体的な方法をあらかじめ理解しておくことが重要です。

売却を考えた時の注意点とは？

再建築不可物件の売却は、購入時以上に慎重な準備が必要です。以下の注意点を必ず押さえておきましょう。

1. 買い手目線での情報開示
売主として、物件の欠点やリスクを隠さずに正直に伝えることが最も重要です。再建築不可である理由、リフォームの制約、過去の修繕履歴などを明確に説明しましょう。後々のトラブルを避けるためにも、誠実な対応が信頼につながります。

2. ターゲットを明確にする
一般のマイホーム購入者をターゲットにしても、売れる可能性は極めて低いです。主なターゲットは以下のようになります。

• 隣地所有者: 最も有力な買い手候補です。敷地を広げたい、再建築可能な土地にしたい、というニーズがあるかもしれません。
• 不動産投資家: 安く買ってリフォームし、賃貸に出すことを目的とする投資家。利回りを重視します。
• 専門の買取業者: スピーディーに現金化したい場合の選択肢。ただし、価格は相場より安くなります。

ターゲットを誰にするかによって、アピールするポイントや売却戦略が変わってきます。

3. 適正な価格設定
売却における最大の難関が価格設定です。相場が分かりにくいため、まずは複数の不動産業者に査定を依頼し、査定額の根拠を詳しく聞きましょう。隣地の売買事例や、近隣の類似物件（再建築不可）の販売価格なども参考にします。高すぎても安すぎてもいけません。現実的な価格設定が、売却成功の鍵を握ります。

4. 越境などの問題解決
もし、隣地との間でブロック塀や木の枝などの越境問題がある場合は、売却前に解決しておくのが望ましいです。買い手にとっての不安要素は、一つでも減らしておくべきです。隣地所有者との交渉が必要になることもあります。

5. 契約不適合責任の理解
中古物件の売買では、売主は「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負います。これは、契約内容と異なる欠陥が見つかった場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負うというものです。再建築不可物件は予期せぬ欠陥が見つかるリスクが高いため、この責任の範囲について、契約時に買い手と明確に合意しておくことが重要です。

これらの注意点を十分に理解し、準備を整えることが、スムーズな売却への第一歩となります。

専門業者をうまく活用する方法とは？

自力での売却が難しい再建築不可物件は、専門家の力を借りることが成功への近道です。ここでは、専門業者をうまく活用する方法を紹介します。

1. 信頼できる仲介業者を見つける
すべての不動産会社が再建築不可物件に詳しいわけではありません。依頼するなら、再建築不可物件や古家の取り扱い実績が多い業者を選びましょう。見極めるポイントは以下の通りです。

• 専門知識: 再建築不可の理由や関連法律について、的確に説明できるか。
• 販売戦略: どのようなターゲットに、どのような方法でアプローチするのか、具体的な戦略を持っているか。
• 実績: 過去に同種の物件を売却した実績があるか。

複数の会社に相談し、最も信頼できると感じた業者に仲介を依頼するのが良いほう法です。

2. 専門の買取業者に依頼する
「時間をかけずに、確実に売却したい」という場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者の利用が有効です。

• メリット: スピーディーに現金化できる。契約不適合責任が免除されることが多い。現状のままで引き取ってくれる。
• デメリット: 売却価格が仲介に比べて安くなる。

複数の買取業者に見積もりを依頼し、条件を比較検討することが重要です。株式会社〇〇など、インターネットで検索すれば数多くの業者が見つかります。

3. 「古家再生投資プランナー®︎」に相談する
私たち全国古家再生推進協議会には、再建築不可物件の売買に精通したプランナーが多数在籍しています。プランナーに相談するメリットは、単なる売却の仲介に留まらない点です。

• 価値向上の提案: 売却前にどの部分をリフォームすれば価値が上がるか、具体的なアドバイスを受けられる。
• 投資家ネットワーク: プランナーは独自の投資家ネットワークを持っていることが多いため、一般市場には出てこない買い手を見つけられる可能性がある。
• 総合的なサポート: 売却だけでなく、賃貸に出す場合や、その他の活用方法も含めて、最も良い選択肢を一緒に検討してくれます。

どの方法を選ぶにせよ、一社だけに依頼するのではなく、複数の専門家から意見を聞き、自分の状況や要望に最も合ったパートナーを見つけることが、成功の鍵となります。

まとめ：再建築不可物件の購入を考えるあなたへ

ここまで、再建築不可物件に関する様々な側面を解説してきました。最後に、これらの情報を踏まえ、あなたがこれから賢明な判断を下すために大切なことをお伝えします。

再建築不可物件の「本当の価値」を理解しよう

「再建築不可物件」という言葉の響きから、ネガティブなイメージばかりが先行しがちですが、その本質を理解することが何よりも重要です。

再建築不可とは、あくまで「現行の建築基準法上、新たには建築できない」という法的な制約を指す言葉であり、その建物や土地の価値がゼロであることを意味するわけではありません。

実際、適切なリフォームやリノベーションを施せば、新築同様の快適な空間に生まれ変わらせることは十分に可能です。その建物自体が持つ歴史や風合い、しっかりとした基礎や構造は、お金では買えない価値となり得ます。

大切なのは、その物件が持つデメリット（リスク）とメリット（可能性）の両方を天秤にかけ、あなたの購入目的（居住用か、投資用か）に照らし合わせて、総合的に評価することです。

• なぜ再建築不可なのか？その法的な背景は？
• どの程度の修繕やリフォームが可能か？
• 将来、どのような活用方法が考えられるか？
• トータルで見たときに、採算は合うのか？

これらの問いに、自分自身で、あるいは専門家の助けを借りて、明確な答えを出すこと。それが、再建築不可物件の「本当の価値」を見極めるための第一歩です。

最終的な購入判断は慎重すぎるくらいで丁度いい

再建築不可物件は、ハイリスク・ハイリターンな不動産です。安価に購入できる魅力の裏には、これまで述べてきたように、数多くの落とし穴が存在します。そのため、最終的な購入の判断は、慎重すぎるくらいで丁度いいのです。

• 物件価値の適切な評価: 目先の安さに惑わされず、リフォーム費用や将来のリスクもすべて含めたトータルコストで物件の価値を評価しましょう。
• 長期的なリスクの考慮: 老朽化、災害、売却の困難さといった、長期的なリスクを許容できるか、自分のライフプランと照らし合わせて冷静に判断してください。
• 専門家の意見の活用: 独りよがりな判断は禁物です。複数の専門家から客観的な意見を聞き、セカンドオピニオン、サードオピニオンを求めることを厭わないでください。

特に不動産投資として購入を検討しているなら、出口戦略（売却や長期保有など）まで含めた事業計画を徹底的に練り上げることが必須です。勢いや勘だけで購入を決めると、後悔する可能性が非常に高いことを肝に銘じてください。

この「慎重な判断」をスムーズに行うための武器となるのが、やはり専門的な「知識」です。知識があれば、リスクを正しく恐れ、チャンスを確実に見抜くことができます。

最後に…

「再建築不可物件を購入しました」
この一言には、大きな不安と、それ以上の大きな期待が込められていることを、私は知っています。

本記事を通じて、再建築不可物件が単なる「厄介者」ではなく、正しい知識と戦略があれば「宝の山」にもなり得ることをご理解いただけたのではないでしょうか。しかし、その道のりは決して平坦ではありません。法律、建築、税務、金融など、多岐にわたる知識が求められ、一つ判断を誤れば、取り返しのつかない事態になりかねません。

では、どうすればこの複雑な迷路を抜け、成功を掴むことができるのか。
そのための最も確実な近道が、あなた自身が専門家になることです。

私が理事長を務める（一社）全国古家再生推進協議会が認定する「古家再生投資プランナー®︎」は、まさにそのための資格です。この資格を取得する過程で、あなたは再建築不可物件を含む古家再生のノウハウを体系的に学ぶことができます。物件の見極め方、リフォーム費用の算出方法、利回りの計算、そして出口戦略まで、実践で即使える知識が身につきます。

しかし、プランナーになる最大のメリットは、知識だけではありません。それは「仲間」の存在です。全国に広がるプランナーのネットワークを通じて、悩みを相談し、情報を交換し、時には共同でプロジェクトに取り組むこともできます。独りでは乗り越えられない壁も、同じ志を持つ仲間と一緒なら、きっと乗り越えられるはずです。

もしあなたが、再建築不可物件というフロンティアに本気で挑戦し、経済的な成功と社会貢献を両立させたいと願うなら、ぜひ「古家再生投資プランナー®︎」の扉を叩いてみてください。私たちが、あなたの挑戦を全力でサポートすることをお約束します。あなたのその一歩が、未来を大きく変えるきっかけになるかもしれません。