（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが「そろそろ不動産投資を始めたい」「少ない資金で安定した副収入を得たい」と考えているなら、まず最初に検討するのがワンルームマンション投資ではないでしょうか。しかし、私たち協議会では、多くの投資家を見てきた経験から、特に不動産投資の初心者に対して、安易なワンルームマンション投資には警鐘を鳴らしています 。

なぜなら、ワンルームマンション投資の多くは、見かけの収益性に惑わされ、低利回り・高リスクという泥沼にはまりがちだからです 。

私自身、小さな町工場の経営者から不動産投資を始め、現在では累計2,467棟の古家再生実績と、会員数20,280名のコミュニティを築き上げてきました（2025年10月20日時点）。この経験から、誰でも再現でき、かつリスクを極限まで抑えた投資こそが、築古戸建を再生する「空き家・古家再生投資」だと確信しています 。

本記事では、ワンルームマンション投資に潜む「見えないリスク」を徹底的に暴き、そこから脱却して利回り15%超も狙える空き家再生投資の「真の優位性」を、私自身の実績と協議会のノウハウに基づいて包み隠さず解説します。

この記事を最後まで読み終えれば、あなたが不動産投資で「失敗する側」ではなく、確実に資産を築く「真の勝ち組」になるための明確なロードマップが手に入るでしょう。

1. なぜ、ワンルームマンション投資は初心者にとって「危険」なのか？

不動産投資の入り口としてワンルームマンションが勧められることが多いですが、その実態は、多くの初心者が気づかないうちに大きなリスクを背負い込む構造になっています。特に、私が提唱する「リスクを極限まで抑える」という投資哲学から見ると、ワンルーム投資は根本的な部分で問題を抱えています 。

1-1. 低利回りではインフレに勝てない現実

不動産投資におけるワンルームマンションの利回りは、新築・中古を問わず、都心部では数パーセント台に留まることがほとんどです。

空き家・古家投資の平均利回りが12%〜15%を目指せる のと比べると、その差は歴然です。なぜ低利回りだと危険なのか。それは、インフレに勝てないからです。インフレが進むと物価が上がり、私たちの実質的な購買力は低下します。数パーセントの利回りでは、ローン金利の上昇や突発的な修繕費を考えると、手元に残るキャッシュフローはわずかです 。

ワンルーム投資は「投資」というよりも、「資産の目減りを防ぐ保険」に近い感覚で語られることもありますが、これは不動産という貴重な資産を運用する上で、あまりにももったいない話です。資産を築くという本来の目的を達成するには、高い収益性が必要不可欠なのです 。

1-2. 融資依存体質が招く金利上昇リスク

ワンルームマンション投資の多くは、数千万円という高額な物件価格のため、フルローンやオーバーローンといった融資に依存する形になります 。

私自身、バブル崩壊時に借金で苦労した経験から、「借金のない賃貸経営を目指そう！」と強く提唱しています 。融資はテコの原理（レバレッジ）を効かせられるというメリットもありますが、それは同時に、金利上昇という見えない爆弾を抱え込むことになります 。

もし金利が1%でも上がれば、年間数十万円の返済額が増えることになり、低利回りのワンルーム投資では、一気にキャッシュフローが赤字に転落する可能性があります。

一方、空き家・古家投資は、物件価格が100万円〜300万円台と安価なため、自己資金での購入や、リフォーム費用のみの少額融資で賄うことが可能です 。これにより、金利上昇という外的リスクに左右されない、強靭で自立した賃貸経営が可能になるのです 。

1-3. 地方の古家と比べて「出口戦略」が難しい理由

不動産投資は「買って終わり」ではなく、「どう売るか（出口戦略）」まで考えて初めて成功と言えます。

ワンルームマンションの場合、物件は基本的に画一的であり、競合が多く、差別化が非常に難しいという問題があります 。特に築年数が経過すると、新築や築浅物件との競争に晒され、価格は一律に下落していく傾向があります。

しかし、地方の古家は「土地が広く建物が大きい」という特性があり、リフォーム次第で唯一無二の物件に生まれ変わります 。例えば、駐車場を増やしたり、テーマ性のあるデザインを施したりと、高い差別化が可能です 。

ワンルームマンションでは、「修繕積立金」や「管理組合」といった区分所有者としての制約が多く、個人の裁量で物件に手を加えることが困難です 。しかし、戸建である古家再生投資なら、あなたのアイデアと工夫で物件の価値そのものを高め、売却時にも高い評価を得やすいという、大きな優位性があるのです 。

2. ワンルームマンション投資の「見えない5つのリスク」

ワンルームマンションの営業トークでは語られない、契約後にあなたのキャッシュフローを蝕む「見えないリスク」について、具体的に解説しましょう。

2-1. 見かけの利回りに隠された高額な管理費・修繕積立金

ワンルームマンション投資の利回り計算は、通常「表面利回り」で行われますが、ここには大きな落とし穴があります 。

マンションには、毎月必ず支払わなければならない「管理費」と「修繕積立金」があります。これらは年々上昇する傾向にあり、特に築年数が古くなるほど高くなります。

• ワンルーム投資では、これらの費用を引いた**「実質利回り」**で見ると、表面利回りからさらに数パーセント落ち込むことも珍しくありません 。

• 古家再生投資は、戸建であるため共有部分の維持管理コスト（管理費・修繕積立金）がかからず、表面利回りがほぼ実質利回りとなる点が大きなメリットです 。

2-2. 賃貸需要の変動による「空室リスク」の深刻度

「都心だから空室にならない」という神話は、もはや通用しません。

ワンルームマンションは供給量が多く、常に競合との激しい競争に晒されています 。特に、古いワンルームは、新しい設備が整った新築・築浅マンションに勝つことが難しくなります 。一度空室になると、次の入居者を決めるために家賃を下げることになり、低利回り物件にとっては致命的なダメージとなります 。

• 私たちが手がける空き家・古家は、そもそも**「戸建の賃貸」**という点で希少性が高く、特にファミリー層やペットを飼育したい層からの需要が非常に高いのが実情です 。

• 「空き家・古家再生では入居者が付かない物件はない」と断言できるほど、これまでの再生実績では100%入居者が付いています 。

2-3. 将来的な「不動産価値の下落」と売却の難しさ

日本の住宅市場は、新築志向が強く、建物が古くなるほど価値が急速に下落します 。

ワンルームマンションは土地の持分が非常に少ないため、築年数が経過すると、ほぼ建物の価値ゼロとなり、担保価値も低くなります 。売却しようにも、買い手が少なく、現金化しにくいというデメリットがあります 。

• 空き家・古家投資の場合、購入価格が安いため、たとえ建物が古くても土地の価格が維持されていることが多く、これ以上資産価値が落ちないという安心感があります 。

• 地方では特に、土地が広いというメリットがあり、路線価以下の価格で物件を購入できるチャンスが多く、土地の価値が担保となるため、ワンルームよりも資産価値が高いと言えるのです 。

2-4. 大規模修繕による「追加出費」のプレッシャー

マンションは、外壁や屋根など共有部分の大規模修繕が10年〜15年に一度の周期で発生します 。

修繕積立金が不足している場合、オーナーは一括で追加の修繕費用を求められることがあります。この追加出費は数百万円に及ぶこともあり、低利回りのワンルーム投資家にとっては、自己破産のきっかけにもなりかねません 。

• 戸建である空き家・古家投資では、大規模修繕のタイミングや内容を自分でコントロールできます 。

• 初期のリフォームで主要な問題点（電気容量、水回りなど）を解決しているため 、予期せぬ大きな出費は少なく、資金計画が立てやすいのが特徴です 。

3. 【転換期】古家再生投資がワンルーム投資を超える「3つの本質的優位性」

ワンルームマンション投資の抱えるリスクを理解した上で、なぜ今、空き家・古家再生投資が「誰でも再現できる最強の投資法」なのか、その本質的な優位性を解説します。

3-1. 少額（50〜100万円）から始められる「再現性」

ワンルームマンションは数千万円の投資が必要ですが、空き家・古家再生投資は「少額の資金」からスタートできます 。

• 空き家・古家の物件価格は100万円〜300万円台のものが多く 、中には数十万円で購入できる掘り出し物もあります 。

• 総投資額（物件購入費＋リフォーム費）が低く抑えられるため、サラリーマンや主婦の方でも自己資金で始めやすいという高い再現性があります 。

• 「少し高い車1台分くらいからできる王様投資」という感覚で、不動産投資のスタートを切れるのが古家投資の最大の魅力です。

3-2. 再生で高まる「資産価値」と驚異的な利回り（15%超）

ワンルームマンション投資が「マイナスからのスタート」だとすれば、古家再生投資は「物件に命を吹き込み価値を高める」ことで驚異的なリターンを生み出します 。

• 全古協の2022年の全国平均データでは、平均利回りは12.9%、入居決定後の**確定利回りは約14%**を達成しています 。

• 物件によっては、利回り20%以上を叩き出す「お宝物件」もあります 。

• 高利回りを実現できるのは、安価で物件を購入し、「古家再生士」による賃貸ニーズに特化したコストを抑えた差別化リフォームを行うからです 。

• 「安く購入して高く回収できる」のが古家再生投資のシンプルな儲けの仕組みなのです 。

3-3. 借金に頼らない「無借金経営」でリスクを極限まで抑える

前述の通り、ワンルーム投資の最大のリスクは融資への依存です。

• 古家再生投資は、物件の取得額が低いため、1軒目は現金で購入し、2軒目以降も家賃収入を貯めて融資なしで増やしていくことが可能です 。

• 借金のない賃貸経営は、「誰にも干渉されず、収入も支出も自分ですべてコントロールできる」という、真の経済的自立を可能にします 。

• 仮に空室が続いたとしても、自己資金でカバーできる範囲が広いため、精神的な負担が少なく、冷静な経営判断ができます 。

4. 大熊流「空き家・古家投資」でリスクを極限まで抑える4つのステップ

私たちが実践し、会員の皆様が成功を収めている空き家再生投資には、明確な再現性の高いノウハウがあります。特に重要な4つのステップをご紹介しましょう。

4-1. ステップ1：古家再生投資プランナー®️による「優良物件の見極め」

不動産投資の成功は、物件選びで9割が決まると言っても過言ではありません 。

• ワンルーム投資のように、不動産業者の資料だけで判断するのは危険です 。

• 古家再生投資では、「物件見学ツアー」に参加し、古家再生士（再生専門のプロ）と一緒に現場で物件を「見て、感じて、体験する」ことが最も重要です 。

• 知識30%、経験70%が成功の秘訣です 。現場でリフォームの可能性、家賃相場、物件の良し悪しを瞬時に判断できる「目利き力」を養う必要があります 。

• 私たちが認定した古家再生士®️は、賃貸不動産の知識、差別化リフォームの技術、協議会のルールを理解しており 、投資家目線で「この物件は買うべきではない」という無情な判断もしてくれます 。

4-2. ステップ2：コストを抑えた「再生（リノベーション）」戦略

ワンルーム投資と違い、古家投資ではリフォーム費用を自分でコントロールできることが重要です 。

• リフォームの費用は、材料費ではなく人件費が最もかかるため 、多機能な職人に依頼することでコストを削減できます 。

• 「家賃相場からリフォームする部分を考える」のが鉄則です 。相場5万円の物件に、7万円の物件のような豪華なリフォームは不要です 。

• 必ずリフォームすべき箇所は「電気・畳・壁・浴槽・床」など、入居者の生活インフラに関わる部分です 。

• 中途半端なDIYは失敗のリスクが高く、かえって高くつくため、プロに任せた方が賢明です 。私たちは「賃貸住宅の専門家」である古家再生士を通して、低コストながら魅力的な差別化リフォームを提供します 。

4-3. ステップ3：地域に求められる「入居付け」戦略

ワンルームマンションのような競合が多い物件では、客付け業者に頼り切るしかありませんが、古家再生投資ではオーナー自らが主導権を握ります 。

• 古家再生物件は希少性が高いため、「100%の確率で入居者が付く」と断言できます 。

• 入居付けの鍵は、「入居者の気持ちになること」です 。例えば、戸建の強みである「独立性」を活かし、ペット可にすることで、マンションでは難しい層（猫12匹の家族など）の需要を取り込むことができます 。

• 家賃は適正相場より少し安めに設定するのが得策です。家賃を高く設定して3カ月空室が続くよりも、安く設定してすぐに満室にするほうが、長期的な収益は上がります 。

• 差別化されたマイソク（物件紹介資料）を作成し、客付け業者に直接持ち込む「業者回り」も効果的です 。

4-4. ステップ4：「売却のタイミング」を見極める出口戦略

空き家・古家投資の大きな特徴は、売却（キャピタルゲイン）も狙えることです 。

• ワンルームマンションと異なり、古家は再生によって価値を高めることができるため、購入価格の数倍での売却も不可能ではありません 。

• 例えば、再建築不可の物件でも、民泊として高利回りで運用し、2年後に1,200万円で売却した事例もあります 。

• 売却するか賃貸化するかは、「早めに判断する」ことが大切です 。放置すると家は急速に傷み、1年間の家賃収入を失うことになります 。

• 私たちの会員の中には、古家再生投資で実績を積み、その信用力をもって融資を引き出し、アパートやマンション投資へ拡大する方もいます 。

5. 理事長が語る！古家再生投資が実現する「4方よし」の社会貢献

私たち全国古家再生推進協議会が掲げる哲学は「4方よしモデル」です 。ワンルーム投資が投資家の一方的な利益追求になりがちなのに対し、古家再生投資は、社会に貢献しながら収益を上げるという、持続可能なビジネスモデルです 。

5-1. 投資家：確実な資産形成

• 低額・低リスクで始められるため、老後2000万円問題への備えとして最適です 。

• 家賃収入という安定した複収入は、本業の給与に依存しない「経済的自立」を可能にし、心の安定をもたらします 。

• 不況時にも家賃相場は大きく下がらないため、リセッションに強い投資と言えます 。

5-2. 社会：空き家問題の解決

• 現在、日本には800万戸以上の空き家・古家があり、これは大きな社会問題です 。

• 私たちが空き家を再生することで、ゴーストタウン化や治安の悪化を防ぎ、行政サービスや住環境の荒廃を食い止めることができます 。

• 住宅資源の再利用は、環境（エコロジー）にも貢献し、SDGsにも通じる活動です 。

5-3. 地域：安全で快適な住まいの提供

• 空き家を放置すると、倒壊や犯罪、近隣トラブルの原因になります 。

• 古家を再生し、低家賃で広い空間と安全な住環境を提供することで、住宅確保要配慮者（高齢者、子育て世帯、低所得者）の住まい問題を解決できます 。

• 再生した戸建賃貸は、マンションでは難しい「子育てがしやすい」「ペットを飼える」といったニーズに応えることができます 。

5-4. 協議会：持続可能な投資コミュニティの構築

• 私たち協議会は、投資家、入居者、工務店（再生士）、地域すべてがWin-Winとなる関係 、すなわち「4方よし」のビジネスモデルを推進しています 。

• 全国の会員がノウハウを共有し、仲間と励まし合いながら投資を進められるコミュニティが存在します 。

• 「地域社会への貢献と収益は両立できる」という信念のもと 、古家再生投資が単なる金儲けではない、誇りを持てる事業であることを証明し続けています 。

6. 【成功事例】ワンルーム投資から古家再生に切り替えた投資家の真実

ワンルーム投資のリスクを理解し、私たちの古家再生投資に切り替えたことで、成功を収めた会員の具体的な事例をご紹介します。

6-1. 事例1：東京ワンルームで苦戦→地方古家で利回り25%達成

投資家: Sさん（中小零細企業の経営者）

• 転機: 本業の売上安定化のため不動産投資を検討 。当初はワンルームやアパート投資に興味があったが、全古協の説明会で空き家投資に確信 。

• 成功事例:

  • テラス物件（大阪大東市）: 家賃相場4万円のところ、4万7000円で入居決定。表面利回り15%を達成 。

  • 借地テラス物件（大阪市内）: 業者から直接情報を得て購入。工事費をかけすぎた失敗はあったものの 、表面利回り16%で入居 。

  • アパート一棟（兵庫県長田区）: 半分以上空室だった物件を再生し、募集後3カ月で満室、表面利回り27%を達成 。

• 学び: 「空き家・古家不動産投資は、購入すればするほどノウハウがたまり、大家業として成長しているのが実感できます。失敗したと思っても自分で何とかできる範囲が大きいのがいいですね」。Sさんは最終的に、家賃収入の総額が年間約2000万円になっていました 。

6-2. 事例2：サラリーマンが古家投資で「経済的自立」を実現した道のり

投資家: Tさん（30代半ばのサラリーマン）

• 転機: 不動産投資の経験はなかったが、「初期に必要な金額が小さいこと、利回りが良いこと」に魅力を感じ、古家投資を検討 。

• 成功事例:

  • 手持ち資金500万円で、250万円の物件を2棟購入 。

  • リフォーム費用（300万円）は融資を活用し、手元に資金を残す戦略を採用 。

  • 結果、500万円の自己資金で月額約12万円の家賃収入を得ることに成功 。

• 学び: 「初めて全古協さんのオンライン講座を受けてから1年たたずに収益不動産を保有することができるとは思ってもいませんでした」。

• 結果: 融資を賢く活用することで、「1年たたずに収益不動産を保有」するという時間短縮に成功し 、経済的な基盤を築きました 。

7. まとめ：不動産投資の真の勝ち組になるために

ワンルームマンション投資は、一見すると手軽で都会的な投資に見えますが、その実態は低利回り、高リスク、そして融資依存という、初心者が陥りやすい罠に満ちています 。

私、大熊重之は、リスクを極限まで抑え、誰でも再現できる不動産投資こそが、この空き家・古家再生投資だと確信しています 。

不動産投資の真の勝ち組になるための要点

1. 高利回り物件を少数精鋭で保有する 。

2. 融資に依存しない、自立した経営を目指す 。

3. 知識と経験（現場体験）を積み重ね、「目利き力」を養う 。

4. 社会に貢献しながら収益を上げる、「4方よし」の投資を実践する 。

不動産投資は、単なる投機ではなく、人生を豊かにするための経営です 。

あなたがもし、今の将来の不安を解消し、誰にも依存しない経済的自由を手に入れたいと本気で考えているなら、机上の空論から抜け出し、まずは一歩、「現場」を体験することから始めてください 。

私たちが培ってきた累計2,467棟のノウハウと、全国20,280名の仲間が、あなたの成功を全力でサポートします。