（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

現在、日本には850万戸を超える空き家が存在し、2030年代には3戸に1戸が空き家になると言われています。これは単なる不動産市場の問題ではなく、地域の防犯や防災、そして日本経済の活力を削ぐ深刻な社会課題です。しかし、視点を変えれば、これほど安価に手に入り、再生することで人々に喜ばれる「宝の山」は他にありません。

私たち全国古家再生推進協議会（全古協）には、現在20,280名を超える会員が集い、累計2,467棟（2025年10月時点）の空き家を再生してきました。私はもともと、東大阪の小さな町工場を経営する「不動産の素人」でした。下請け仕事の価格競争に疲弊し、将来への不安を抱えていた時に出会ったのが、この古家再生投資です。

この記事では、私が著書『地方は宝の山！』や『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも一貫して伝えてきた、リスクを極限まで抑え、誰でも再現できる「正しいやり方」を体系化して解説します。机上の空論ではない、現場から生まれた成功のステップを最後までじっくりとお読みください。

空き家再生投資とは？初心者でも低リスクで始められる理由

まず、空き家再生投資がなぜ投資初心者、特にこれまで投資を諦めていたサラリーマンや主婦の方々に選ばれているのか、その本質をお話しします。

古家再生は「4方よし」の社会貢献型投資

不動産投資というと「自分が儲かればいい」というイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、私たちの提唱する古家再生投資は、近江商人の「三方よし」に、未来の社会を加えた「4方よし」を理念としています。

1. 物件オーナー（売り手）: 処分に困っていた負債（空き家）を手放せて喜ぶ

2. 入居者（買い手）: 安価で綺麗にリフォームされた戸建てに住めて喜ぶ

3. 投資家（自分）: 安定した家賃収入を得られて喜ぶ

4. 地域社会（未来）: 空き家が解消され、街の景観や安全が守られ、地域が活性化して喜ぶ

この循環があるからこそ、一時的なブームで終わらず、10年以上にわたって実績を積み上げることができているのです。

数百万円から始められる「少額投資」の魅力

一般的な新築マンション投資やアパート経営では、数千万から数億円の借入が必要です。しかし、空き家再生投資のターゲットとなる物件は、地方や郊外であれば数百万円、時には100万円以下で流通しています。 これにリフォーム費用（300万円程度）を合わせても、500万円〜800万円前後で一棟のオーナーになれます。これは、多額の借金という最大のリスクを回避し、自己資金の範囲内で始められることを意味します。私の著書でも触れていますが、「まずは現金で1軒持つ」こと。これが精神的にも経済的にも、成功への最短ルートなのです。

利回り15%〜20%超を狙える独自の仕組み

私たちが手がける物件の多くは、実質利回りで15%以上、中には20%を超えるものも珍しくありません。なぜこれほどの高利回りが可能なのか。それは、多くの投資家が「古すぎて扱えない」と見放した物件に、適切なリフォームを施して「付加価値」を与えるからです。 物件を安く買い、必要最小限かつ入居者が「住みたい！」と思うポイントを押さえたリフォームを行う。この「安く買って、価値を最大化する」仕組みが、高利回りの源泉です。

【実践】空き家再生投資のやり方・完全5ステップ

それでは、実際にどのように投資を進めていくのか、具体的な5つのステップを解説します。

ステップ1：お宝物件を見極める「物件検索と調査」

まずは物件探しです。初心者はつい「綺麗な物件」を探してしまいますが、それは間違いです。「安く買う」ためには、一見ボロボロに見える物件の中に、再生可能な骨組みを見つける必要があります。

• ポータルサイトの活用: 楽待、健美家などの不動産ポータルサイトだけでなく、地域の地場業者のホームページをチェックします。

• 「掲載期間」に注目: 長期間売れ残っている物件は、指値（値引き交渉）が通りやすい傾向にあります。

• 接道状況と用途地域: 再建築不可の物件でも、価格が極端に安ければ投資対象になりますが、売却時の難易度が上がります。最初は再建築可能な物件を選ぶのが無難です。

ステップ2：指値を通す「買付証明と価格交渉」

良い物件を見つけたら、すぐに「買付証明書」を提出します。ここで重要なのは、自分の利益が出る価格を逆算し、勇気を持って「指値」を入れることです。 「300万円で売り出されているなら、リフォームに300万円かかるから、物件代は100万円にしてほしい」という論理的な説明を不動産業者に伝えます。著書『不動産投資入門』でも詳しく解説していますが、交渉は「相手の困りごと（早く売りたい、管理が大変）」を解決する提案であるべきです。

ステップ3：貸せる家に変える「安くてセンスの良いリフォーム」

リフォームは、古家再生投資の心臓部です。ここで失敗すると利益が吹き飛びます。

• 「住む人」の目線に立つ: 自分の好みを押し付けるのではなく、その地域のターゲット（単身者なのか、小さな子供がいる世帯なのか）に合わせます。

• 優先順位をつける: 屋根、外壁、水回りは最優先。壁紙や床は「安価でも見栄えがする素材」を選びます。

• 職人のネットワーク: 全古協には「古家再生士®」という専門の技術者がいます。彼らは「賃貸に出すための必要十分なリフォーム」を熟知しており、過剰な投資を防いでくれます。

ステップ4：最短で入居者を決める「賃貸募集の戦略」

リフォームが完了する少し前から、募集を開始します。

• マイソク（図面）の工夫: 綺麗な写真を載せるのは当たり前。物件の「物語」や「暮らしのイメージ」を伝えます。

• 周辺業者への営業回り: 管理会社任せにせず、周辺の仲介店舗に挨拶に行き、物件の魅力を伝えます。

• 「ペット可」などの差別化: 戸建てを借りる人のニーズで多いのが「ペット」や「ガーデニング」です。マンションでは難しい条件を許可することで、成約率は格段に上がります。

ステップ5：管理と出口戦略（売却）の考え方

入居が決まれば、いよいよ大家としての運用が始まります。

• 自主管理か委託管理か: 最初は自主管理で大家の仕事を学ぶのも良いですが、2軒目、3軒目と増やすなら信頼できる管理会社に委託することをお勧めします。

• 出口を見据える: 5年〜10年運用して、投資元本を家賃で回収した後は、そのまま持ち続けるか、実需（住みたい人）や他の投資家に売却します。古家再生物件は、利回りが良いため、出口で困ることは少ないのが特徴です。

著書から学ぶ！成功する物件選びの「3大チェックポイント」

私のこれまでの経験と、著書で強調してきた「負けないためのポイント」を3つに絞って紹介します。

1. 地方・郊外こそが「宝の山」である根拠

都心の物件は価格が高騰し、利回りが低下しています。一方、地方の政令指定都市の周辺や、郊外の住宅地には、まだ「安くて需要がある」物件が眠っています。 大切なのは「人が住んでいるエリア」であること。近くにスーパーや学校、病院があるか。バス便はどうか。著書『地方は宝の山！』で書いた通り、都会の感覚を捨て、地元の生活者の目線でエリアを見るだけで、お宝物件は見つかります。

2. 修繕費を見誤らないための「現地調査」の極意

古家投資の最大の失敗は「想定外の修繕費」です。現地調査では、必ず以下の3点を確認してください。

• 傾き: ビー玉が転がるような傾きは、基礎の沈下を疑います。

• 雨漏り跡: 天井のシミを見逃さない。

• シロアリ: 床下がブカブカしていないか、柱に食害がないか。 これらをプロである古家再生士と一緒に確認することで、リスクを未然に防ぐことができます。

3. 需要があるエリアを見抜く「賃貸需要調査」

物件を買う前に、必ず周辺の不動産屋を3〜5軒回りましょう。「この場所で、家賃〇万円のリノベ戸建てなら、すぐに入居がつきますか？」と聞くのです。 複数の業者が「それならすぐ決まりますよ」と言えば、その投資は勝ったも同然です。データだけでなく、現場の「生の声」を聞くこと。これが私の鉄則です。

失敗を未然に防ぐ！初心者が陥りやすい3つの罠

成功体験ばかりが語られがちですが、私は失敗から学ぶことの重要性を常に説いています。

罠1：リフォームにこだわりすぎて利益を削ってしまう

初心者が一番やってしまうのが、自分の家のように「高級なキッチン」や「おしゃれな間接照明」を導入してしまうことです。 リフォーム代は、あくまで「家賃相場」から逆算した上限額の中に収めなければなりません。1万円家賃を上げるために100万円追加投資したら、回収に8年以上かかります。その100万円は次の物件購入に回すべきです。

罠2：安さだけで物件を選び「出口」がなくなるケース

例えば、極端に交通の便が悪い山奥の物件。50万円で買えたとしても、誰も住みたがらず、売りたくても売れない「負動産」になります。 「安さ」は重要ですが、それはあくまで「需要があることが前提」です。

罠3：独りよがりの投資判断と情報不足

不動産投資は、情報の格差が利益の格差になります。一人で悩んで判断すると、大きなミスを見落とすことがあります。 「これで大丈夫だろう」という慢心が、最大の敵です。信頼できる専門家や、同じ志を持つ仲間に相談できる環境を作っておくことが、長期的な成功の秘訣です。

協議会の知見が詰まった「古家再生投資プランナー®️」という選択肢

ここまで読んでくださったあなたに、私が最も伝えたいこと。それは「一人で戦わないでほしい」ということです。

1,429人の認定者が学んだ体系的ノウハウ

私たち全古協では、空き家再生の知識をゼロから体系的に学べる「古家再生投資プランナー®認定オンライン講座」を提供しています。これは私がこれまでに経験した2,467棟の成功と失敗のエッセンスを詰め込んだものです。

仲間と情報が集まるコミュニティの重要性

協議会には全国に2万人以上の会員がいます。各地域の情報交換や、成功事例の共有が活発に行われています。「このエリアのこのリフォーム会社は良かった」「この銀行が融資に積極的だ」といった、ネットには出ない一次情報が手に入ります。

全国の見学ツアーで「現場感」を養う

本や動画で学ぶだけでなく、実際の物件を見る「古家物件ツアー」を全国で開催しています。累計参加者は9,800名を超えました。 実際のボロボロの家を見て、どう再生され、いくらで貸せているのか。その「現実」を見ることで、あなたの投資に対する不安は確信に変わるはずです。

【まとめ・結論】

空き家再生投資は、単なるお金儲けの手段ではありません。 放置された空き家に新しい命を吹き込み、地域に活気を取り戻し、住む人に喜びを提供する。その結果として、あなたの経済的な自由と安心が手に入る。これほどやりがいのある仕事は他にないと私は自負しています。

「私にできるだろうか？」と迷う必要はありません。私も、そして今成功している多くの会員さんも、最初はゼロからのスタートでした。 大切なのは、正しいやり方を学び、最初の一歩を踏み出す勇気を持つことです。

日本の空き家問題を解決し、豊かな未来を共に作っていく仲間として、あなたにお会いできる日を楽しみにしています。

まずは、古家再生投資プランナー®️としての学びから始めてみませんか。 机上の空論ではない、現場の力があなたを変えるはずです。