空き家・古家物件見学ツアーを10倍充実させる方法

こんにちは、(一社)全国古家再生推進協議会の認定サポーターであり、古家再生投資プランナーⓇでもある女性投資家Mです。

今回は、当協議会が開催しているイベント「空き家・古家物件見学ツアー」について、取り上げたいと思います。

私が当イベントに参加し始めたのは約1年半前のことです。「今すぐに不動産投資を始めたい!早く物件を購入したい!」と意気込んで参加したのが始まりでした。しかし、参加し始めの頃はわからないことばかり。今振り返ると、「最初にこれを知ってたら良かったな…!」と感じることがたくさんあります。

今回の記事では、そんな私自身の経験を踏まえて、空き家・古家物件見学ツアーに興味のある人、古家再生投資プランナーⓇになって日が浅い人を対象に、空き家・古家物件見学ツアーの「概要」「おすすめアイテム」「10倍充実させる方法」の3点を紹介したいと思います。

1.  空き家・古家物件見学ツアーとは

空き家・古家物件見学ツアーは、当協議会が古家再生投資プランナーⓇ向けに開催しているイベントです。現在18の地域で毎月開催しており、各地域の「空き家・古家」を、地域の担当古家再生士Ⓡと共に巡ります。

リアルに「空き家・古家」を体感しながら、古家再生の事例を学べる、他ではなかなか経験することのできない、貴重な機会といえます。

空き家・古家物件見学ツアーには、3つのメリットがあります。

1)売物件の紹介を受けられる

ツアーで見学する「空き家・古家」は、古家再生の対象となる売物件がメインです。ツアー開催日に合わせて古家再生士Ⓡが売物件の情報を集め、毎回およそ4~6件の売物件を紹介してくれます。

売物件は、収益性が期待できる価格で購入できるものが多い反面、ほとんどがそのままでは賃貸できないような状態です。そのため、購入価格と合わせて、必要なリフォーム費用を算出することが、不動産投資を成功させるキーポイントになります。

古家再生士Ⓡと共に売物件を見学することで、その場で必要なリフォーム費用を把握できます。物件購入前にリフォーム費用がわかることで、購入後に「こんなに費用がかかると思わなかった!」というような、投資の失敗を回避することにつながります。

2)古家再生事例を見学できる

ツアーでは、売物件だけでなく、完成物件や施工中の物件の見学も行います。これまで「空家・古家」になじみのない人が売物件を見学すると、多くの場合「本当にこのボロ物件が再生できるの…?」と不安を抱くことでしょう。私もツアーに参加し始めた当初は、漠然とイメージしていた「空き家・古家」の状態を軽く超越した売物件の状態(というより惨状)に、「取り壊すしかないのでは…?」と、疑問を感じたものです。

工事の過程や完成物件を見学し、実例を体感することで、具体的に古家再生のイメージを掴むことができるのは、大きなメリットといえます。

3)古家再生に必要な知識が学べる

3つ目のメリットは、古家再生士Ⓡと一緒に物件を巡ることで、古家再生に必要な知識が学べるという点です。

「空き家・古家」を見学すると、天井に大きな穴が開いている、床が激しく歪んでいるなど、「どうやって再生できるのだろう」という疑問がたくさんでてきます。その際、古家再生士Ⓡに再生方法を質問できることで、古家再生の知識を養うことができます。

また、収益物件である以上、新築そっくりのリフォームを行っていては、投資効果が望めません。使える部分は残しつつ、収益物件に適した「ちょうどよいリフォーム」が求められます。

しかし、収益物件に適した「ちょうどよさ」は、古家再生初心者には判断が難しいものです。そのため、これまで数多くの古家をリフォームし、賃貸用の収益物件として再生してきた古家再生士Ⓡからの知見を学ぶことが大事といえます。

2.  空き家・古家物件見学ツアーのおすすめアイテム

空き家・古家物件見学ツアーに参加する際には、ぜひ持って行ってほしい、いくつかのアイテムがあります。以下では、おすすめアイテムとして5つを紹介します。

1) 筆記用具

言わずもがな、筆記用具は必須アイテムです。ツアーのはじめに、古家再生士Ⓡから当日見学する物件資料が配布されますが、資料に記載されているのは基本情報のみです。見学の際に気が付いたことや、必要なリフォーム内容など、いつでもメモできる状態にしておきましょう。

2) ケータイ

カメラと電卓機能は必須です。ツアーでは次々と物件を見学するため、何も記録していないと、どの物件がどれかわからなくなってしまいます。そのため、各物件の状態を写真に残しておくと、見学後の購入検討に役立ちます。

また、電卓は収益性の計算に便利です。想定家賃とリフォーム費用から、希望買付価格が計算できるようにしておきましょう。

3) スリッパ

見学する物件の中には、靴下が真っ黒になるような状態のものもあります。また、畳がなく木材が剥き出しの床や、残置物が多い物件もあり、履物がないと怪我をする恐れもあります。必ずスリッパを持参しましょう。

4) ライト

物件によっては電気がつかないこともあります。真っ暗では物件の状態も確認できず、足元も危険です。スマホのライトでも良いですが、小型のLEDライトなど持参すると良いでしょう。

5) メジャー

メジャーは必須ではありませんが、あると便利なアイテムです。とくに、車庫や庭付きの物件を訪れた際にサイズを図っておくと、駐車場としての活用可否や、駐車できる自動車の種類を把握することに役立ちます。

3. 空き家・古家物件見学ツアーを10倍充実させる方法

空き家・古家物件見学ツアーは、少しの準備と心がけで何倍にも充実させることができます。以下では、ツアーを充実させるためのポイントとして、3点紹介します。

1) 家賃相場の調査をしておく

物件の買付価格を算出するには、家賃の想定が大事です。ツアーに参加するエリアの家賃相場を事前に調べておくことで、想定家賃がイメージしやすくなります。

ツアーの最後には、参加者全員で1日の振り返りを行う時間があり、想定家賃とリフォームにかかる費用から、買付価格を算出していきます。しかし、その場で急いで家賃相場を調べていると、物件購入を吟味する時間が足りなくなってしまいます。そのため、家賃相場を事前に調べておくことで、余裕をもって購入検討ができるようになります。

地域が特定できないなど、事前に調べることが難しい場合は、ツアーの移動時間を使って調べましょう。その際、HOMESやアットホームなどの、賃貸物件検索ができる不動産ポータルサイトのアプリをケータイにいれておくと便利です。

2) 古家再生士Ⓡに物件査定のポイントを学ぶ

古家再生投資プランナーⓇ養成講座では、リフォームの概算費用を算出する方法について講義があります。しかし、講座を受けただけでは物件を査定する眼はなかなか養われません。「空き家・古家」を見学ながら、実地で感覚を掴んでいく必要があります。

物件見学ツアーは古家再生士Ⓡと同行できる、貴重な場です。古家再生士Ⓡに付いて物件を周ることで、チェックすべきポイントを把握し、不明な点はどんどん質問することができます。

1人で漫然と見学しているだけでは、勿体ないです。「古家再生士Ⓡから学ぼう!」という気持ちで参加することを、おすすめします。

3) 大家仲間との交流から学ぶ

物件見学ツアーには、古家再生士Ⓡだけでなく、大家仲間が参加しています。先輩大家さんや、自分と同じようにこれから投資を始める仲間と知り合うことのできる、絶好の機会です。

古家投資の大家仲間をつくることで、融資や入居付けの相談から、古家ならではのトラブルへの対処方法など、先人の成功体験、失敗事例を学ぶことができます。

例えば、以前、私が所有する物件に害獣のクレームが入ったことがありました。その際、害獣を全く想定していなかったことと、管理会社の担当者も経験が浅く、害獣対処の知見がなかったことから、とても焦りました。しかし、クレームの電話を受けた際、古家再生士Ⓡと2人の先輩大家さんと一緒にいたことで、3人から対処のアイディアをもらい、早急に対応することができました。

大家業は、最終的には自分で判断することが必要ですが、いろんな人の意見を取り入れることで成功の確度を高めることにつながります。ツアーで大家仲間をつくり、互いに大家力を高めあっていきましょう。

4.  空き家・古家物件見学ツアーへの参加にはプランナー登録を

今回は、空き家・古家物件見学ツアーについて、「概要」「おすすめアイテム」「10倍充実させる方法」の3点を紹介しました。

当イベントは、古家再生投資プランナーⓇ限定となっております。ツアーに参加いただくためには、古家再生投資プランナーⓇへの登録が必要です。

「空き家・古家物件見学ツアーに参加してみたい!興味がある!」という方は、ぜひ認定オンライン講座をチェックしてみてください!

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POST: 2020.10.29