（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

相続人がいない、あるいは全員が相続放棄をしてしまった。そんな「持ち主不在」の空き家が今、日本中で急増しています。近隣の方にとっては不安の種であり、自治体にとっても頭の痛い問題です。しかし、実はこうした物件こそ、適切な手続きを経て再生させることで、地域を救い、かつ投資家としても高い収益を得られる「宝の山」に変わる可能性があるのです。

私たち協議会は、累計2,582棟（2025年12月時点）もの古家を再生し、会員21,045名のコミュニティと共に空き家問題解決に挑んできました。本記事では、一見難解に見える「相続財産清算人」の仕組みを紐解き、相続人不在の空き家をどのように見つけ、再生し、利回り15%以上の優良資産に変えていくのか、その全貌を公開します。この記事を最後まで読めば、社会課題を解決しながら資産を築く、真の「古家再生投資」の道筋が明確になるはずです。

なぜ今「相続財産清算人」が関わる空き家が注目されるのか

日本の不動産市場において、今最も深刻な課題の一つが「所有者不明土地問題」です。相続人が誰かわからない、あるいは相続人全員が権利を放棄した結果、管理する人間がいなくなった土地や建物が、九州の面積を上回る規模で存在していると言われています。

急増する相続放棄と「所有者不明土地問題」のリアル

地方だけでなく都市部でも、相続放棄という選択をする遺族が増えています。実家を継いでも管理が大変、固定資産税の負担が重い、あるいは遠方に住んでいて活用する予定がないといった理由からです。結果として、誰も責任を負わない「空白の物件」が街の中にぽつんと取り残されることになります 。

こうした物件は、登記簿を追いかけても現在の所有者にたどり着けず、売買も取り壊しもできない「死んだ不動産」となってしまいます。国もこの事態を重く受け止め、法改正を進めていますが、現場レベルでの解決は依然として追いついていないのが実情です 。

放置空き家が地域社会に与える負の影響（リスクの再確認）

所有者不在で放置された空き家は、瞬く間に傷んでいきます 。雨漏りが始まれば床は腐り、シロアリが繁殖し、やがて倒壊の恐れが出てきます 。景観を損なうだけでなく、害虫の発生や犯罪の温床になるなど、近隣住民にとっては多大なる不安と不利益をもたらす存在です 。

行政が「空き家対策特別措置法」に基づき、特定空家として勧告・強制撤去を行うことも可能になりましたが、それには膨大な公費がかかり、最終的な解決には至りません 。地域社会が求めているのは、壊すことだけではなく、再び誰かが住み、街に明かりが灯ることなのです。

国策としての「相続土地国庫帰属制度」と「相続財産清算人」の役割

近年、国は「相続土地国庫帰属制度」を新設するなど、所有者不明物件の解消に力を入れています。しかし、建物がある場合は更地にする必要があるなど、ハードルは決して低くありません。

ここで重要な役割を果たすのが「相続財産清算人」です。相続人がいない財産を適正に管理し、債権者へ支払いをしたり、最終的に国庫へ納めたりするために家庭裁判所から選任される専門家（主に弁護士や司法書士）です。彼らが関わることで、法的にクリーンな状態で物件を市場に流通させることが可能になります。つまり、相続財産清算人は「死んだ不動産」を再び動かすための救世主といえるのです。

相続財産清算人制度の基礎知識と手続きの流れ

相続財産清算人という言葉は、かつての「相続財産管理人」という名称の方が馴染みがあるかもしれません。2023年の民法改正により名称が変更され、手続きもより効率化されました。

相続財産清算人（旧：相続財産管理人）とは何か？

相続財産清算人とは、亡くなった方に相続人がいるかどうかが明らかでない場合、あるいは相続人全員が相続放棄をした場合に、その遺産（相続財産）を管理・清算する人のことです。

主な仕事は、相続財産の調査、目録の作成、債権者への支払い、そして不動産などの売却処分です。最終的に余った財産があれば国庫に帰属させます。投資家の視点から見ると、この「売却処分」のプロセスが、物件取得のチャンスとなります。

家庭裁判所への申し立てから売却までのプロセス

通常、清算人の選任は利害関係人（債権者や特別縁故者など）が家庭裁判所に申し立てることで始まります。清算人が選任されると、官報などで相続人の捜索や債権の申し出を促す公告が行われます。

その後、清算人が裁判所の許可を得て不動産を売却します。この売却は、一般の不動産仲介市場に出ることもあれば、競売のような形をとることもあります。手続きには一定の時間がかかりますが、清算人は「早期の現金化」を目的としているため、投資家にとっては交渉の余地があるケースが多いのです。

投資家が知っておくべき「予納金」と「特別縁故者」の壁

注意点として、清算人の選任申し立てには通常、数十万円から百万円程度の「予納金」が必要です。これは清算人の報酬や手続き費用に充てられるもので、財産の中に現金が少ない場合に申し立て人が負担します。

また、「特別縁故者（内縁の妻や介護をしていた人など）」がいる場合、その人に財産が分与される優先順位が高いため、必ずしも市場に出るとは限りません。投資家としては、こうした法的な手続きのハードルを理解し、専門家と連携できる体制を整えておくことが不可欠です 。

【実践】相続財産清算人が管理する物件を適正価格で仕入れる方法

相続人がいない物件は、単に「安い」というだけでは買えません。戦略的な情報収集と、確かな目利きが求められます。

不動産業者や自治体とのパイプ作りが鍵

相続財産清算人が選任された物件の情報は、いきなり大手の不動産ポータルサイトに載ることは稀です。多くの場合、地元の不動産業者に処分の相談が行きます。

そのため、日頃から「相続人不在や相続放棄の物件があれば検討したい」と業者に伝えておくことが重要です。また、自治体の空き家バンクや相談窓口と連携している不動産会社は、こうした特殊な案件に強い傾向があります 。業者が「手放したい」と考えている困りごと物件に対して、解決策を提示できる投資家であれば、優先的に情報を回してもらえるようになります。

公売や入札情報をキャッチするアンテナの立て方

清算人が裁判所の許可を得て行う売却の中には、期間入札（競売に似た形式）で行われるものもあります。これは裁判所の掲示板や、専門のサイトで公開されます。

また、税金の滞納による「公売」もチェックに値します。相続人がおらず税金が払われていない物件は、いずれ公売にかけられます。こうした情報は誰でも閲覧可能ですが、権利関係の整理や残置物の処理など、初心者には判断が難しい部分も多いため、私たち協議会のような知見のあるコミュニティを活用することをお勧めします 。

机上の空論ではない、現地調査で見るべき「再生の可否」判断基準

資料だけで判断して買ってしまうのは、古家投資において最も危険な行為です 。特に長期間放置された相続人不在物件は、見た目以上に傷んでいることがあります。

現地調査では、以下のポイントを10〜15分で素早くチェックします ：

• 建物の傾き: 基礎からの深刻な傾きは修繕費が跳ね上がります 。

• 雨漏りの形跡: 屋根やベランダの防水状態を確認します 。

• シロアリ被害: 床の「ペコペコ」した感触がないか 。

• インフラ: 電気容量や配管の老朽化具合 。

これらのダメージを、どの程度のコストで直せるか、その「工事額の算出」こそが仕入れの成否を分けます 。

大熊流・空き家再生投資の核心「4方よし」のモデル

私が提唱し、協議会が大切にしている価値観が「4方よし」です。相続人不在の物件を再生させることは、まさにこのモデルを体現する活動です 。

自分よし・相手よし・世間よし・そして「未来よし」

1. 自分（大家）よし: 安く仕入れ、効率的に再生することで安定した家賃収入を得る 。

2. 相手（入居者）よし: 低家賃で、広くておしゃれな住環境を提供する 。

3. 世間（地域）よし: 放置空き家が解消され、街の治安や景観が守られる 。

4. 未来よし: 資源を再利用し、日本の深刻な社会課題である空き家問題を次世代に残さない 。

この循環が生まれて初めて、ビジネスは長続きします。目先の利益だけを追求して誰かが泣くような投資は、私たちの目指すところではありません 。

100万円台のリフォームで劇的に変える「古家再生士」の技術

相続物件の多くはボロボロですが、すべてを新品に替える必要はありません。全古協が認定する「古家再生士」は、賃貸住宅として「入居者が決まるライン」を見極め、コストを抑えた差別化リフォームを得意としています 。

例えば、古い砂壁を塗装でモダンに仕上げたり、既存のキッチンを活用しながら扉の色を変えて雰囲気を一新したりといった工夫です 。平均200万円前後のリフォーム費用で、見違えるような空間をつくり出します 。これにより、投資回収を早めながら、入居者に喜ばれる物件へと生まれ変わらせるのです 。

地方のボロ家がなぜ「利回り15%以上」の優良物件に化けるのか

その理由は「土地値と家賃のギャップ」にあります。都心から離れると土地の価格は急激に下がりますが、家賃の下げ幅はそれに比べて緩やかです 。

築40年以上の建物価値がゼロに近い物件を、土地値に近い安価な価格（例えば200万円〜300万円）で仕入れ、200万円のリフォームを施す。総額500万円の投資で月5.5万円〜6万円の家賃が得られれば、表面利回りは13%〜15%に達します 。これは、新築や都心マンション投資では決して真似できない、古家再生投資ならではの強みです 。

相続人不在物件特有のリスクと回避の鉄則

相続財産清算人が関わる物件には、特有のリスクが存在します。これらを正しく把握し、事前に対策を講じることが重要です。

権利関係の複雑さをどう解消するか（司法書士との連携）

相続人不在の物件は、抵当権が残っていたり、差押えが入っていたりすることがあります。これらを抹消し、きれいな所有権移転登記を行うには、専門的な法的知識が不可欠です。

清算人が選任されていれば基本的な整理は進んでいますが、それでも最終的な確認は、信頼できる司法書士と共に行うべきです。当協議会にも、自ら古家投資を実践しながら法的なアドバイスを行う司法書士が多数在籍しており、会員の安全な取引を支えています 。

残置物撤去と特殊清掃が必要な場合のコスト管理

相続人がいない物件は、亡くなった方の生活用品がそのまま残されているケースがほとんどです 。これを片付ける費用（残置物撤去費用）は、数十万円単位でかかることもあります 。

仕入れの際には、この撤去費用を物件価格から差し引いてもらう交渉が必要です 。また、孤独死などで特殊清掃が必要な場合、その心理的瑕疵を入居者にどう告知し、家賃設定に反映させるか。これらも再生士や管理会社と相談しながら、慎重にシミュレーションを立てる必要があります。

近隣住民とのトラブルを未然に防ぐ、協議会流のコミュニケーション術

放置された空き家の近隣住民は、長年不安な思いをしてきた方々です。突然工事が始まると「どんな人が来るのか」と警戒されることもあります。

私たちは、工事前から近隣への挨拶を徹底し、家の前に「再生中」の看板を掲げます 。これにより、近隣の方から「きれいにしてくれてありがとう」と感謝され、時には「うちの親戚が住みたいと言っている」といった入居希望の紹介につながることさえあります 。地域と敵対するのではなく、味方につけることが、安定した賃貸経営の第一歩です。

【事例紹介】相続財産清算人ルートから再生した成功エピソード

理屈だけではなく、実際の現場でどのようなドラマが起きているのか。協議会の実績からいくつか紹介します。

誰もが諦めた築50年の廃屋が、若い夫婦の理想の住まいに

ある物件は、相続人全員が放棄し、庭は草木が鬱蒼と生い茂り、外壁には大きなクラックが入った、まさに「ババ物件」のような状態でした 。しかし、立地は駅徒歩圏内で、建物自体は広さがありました 。

これを清算人から適正価格で購入し、古家再生士の手で「モダンな和のデザイン」へと再生させました 。すると、募集開始からわずか数日で内見があり、「こんなおしゃれな戸建てを探していた」という新婚夫婦の入居が決定しました。社会の負債だった廃屋が、新しい家族の門出の場へと変わった瞬間です 。

協議会の会員21,045名のネットワークが生んだ奇跡の再生事例

一人では立ち向かえないような困難な物件でも、全国の仲間と知恵を共有すれば道が開けます。例えば、残置物が溢れかえり、暗闇の中でスマホの明かりだけを頼りに調査した物件でも、スピード感を持って決断できるのは、過去の膨大な成功データがあるからです 。

会員の中には、元サラリーマンや主婦の方も多く、たった1軒の再生から始めて、今では年間1,000万円以上の家賃収入を得る「メガ大家」に成長された方もいます 。このネットワークこそが、リスクを最小限に抑える最大の武器です 。

大熊自身の経験から語る「失敗から学んだ仕入れの勘所」

私もかつて、利回りだけを見て購入し、入居付けに大苦戦した経験があります 。駅から遠く、急な坂の上にある物件でした。不動産業者からは「ただでも入居者は付かない」とはっきり言われ、深く落ち込みました。

しかし、そこで諦めず、100軒以上の業者を回り、徹底的に物件を差別化する努力をした結果、満室にすることができました 。この経験から学んだのは、「どんな物件でも出口（入居者）のニーズを捉えれば必ず再生できる」ということ、そして「家賃設定を1,000円でも誤れば成功は遠のく」という厳格な基準です 。

初心者から「古家再生投資プランナー®︎」へのステップアップ

「自分にもできるだろうか」という不安は、正しい知識と経験でしか解消できません 。

体系的な知識がなければ、相続物件の闇に飲み込まれる

相続財産清算人が関わるような特殊な物件は、一般的な不動産投資の本を読むだけでは攻略できません。法的な清算プロセス、古家特有の修繕ポイント、地域ごとの家賃相場の読み方など、多岐にわたる専門知識が必要です 。

知識がないまま飛び込むのは、荒海に裸で飛び込むようなものです 。まずは体系的に整理されたノウハウを学ぶことが、失敗を避ける最短ルートです 。

全国3,084回の見学ツアーで培われた「見る目」を養う方法

私たちは、机上の学習だけでなく「現場体験」を最重視しています。全国で毎月開催している「物件見学ツアー」では、再生前のボロボロの状態から、工事中の様子、そして完成した後のアフター物件までを一日で体感できます 。

「このボロ家が、これだけの費用で、こう変わるのか！」という衝撃を肌で感じることで、初めて投資家としての確かな目利き（目利き力）が養われます 。仲間と共に物件を査定し、再生士の解説を聞くこのツアーは、まさに最高の教育の場です 。

認定講座で学ぶ、リスクを極限まで抑える投資のポートフォリオ

私が理事長を務める当協議会では、「古家再生投資プランナー®︎オンライン認定講座」を提供しています。これは、単なる資格取得を目的としたものではなく、実際に「収益を生む大家」になるための実践的なプログラムです 。

リスクを分散するための1軒目、2軒目の買い方、融資の引き出し方、税務の知識まで、投資家として自立するためのすべてを盛り込んでいます 。

まとめ：あなたの投資が日本の空き家問題を解決する

最後に大切なことをお伝えします。相続財産清算人が関わる空き家を再生させることは、単なる「手続き」や「金儲け」ではありません。それは、誰からも見捨てられ、街の負担となっていた「負動産」を、誰かの温かな住まいという「富動産」へと変える、社会課題への架け橋なのです 。

結論：相続財産清算人は「手続き」ではなく「社会課題への架け橋」

清算人の向こう側には、解決を待っている地域があり、住まいを必要としている人々がいます 。あなたが投資家として一歩踏み出すことは、日本の空き家問題解決への確実な一助となります。

大熊重之からのメッセージ：一歩踏み出す勇気が未来を変える

「机上の空論ではなく、現場に答えがある」。これが私の信念です 。 投資にはリスクが伴います。しかし、正しい知識と、志を同じくする仲間がいれば、そのリスクは最小限に抑えることができます 。あなたの小さな決断が、あなた自身の未来を変え、そして日本の地域の未来を明るく照らすことを私は確信しています 。

次のアクション：古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座へのご案内

もし、あなたがこの活動に少しでも可能性を感じたなら、まずは「古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座」の門を叩いてみてください。会員20,280名の仲間と共に、あなたの大家業のスタートを全力でサポートすることをお約束します 。

共に、日本の空き家に明かりを灯していきましょう。