（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に興味を持つ方の共通の悩み。それは「リスク」です。「失敗したらどうしよう」「多額の借金は怖い」。特に、空き家・古家投資は「地方のボロ物件は危ない」というイメージを持たれがちです。しかし、私たち協議会は、累計2,467棟以上の再生実績と、全国20,280名の会員ネットワークを通じて、その常識を覆してきました。

失敗する投資家は、実はリスクそのものではなく、「リスクへの対処法」を知らないだけなのです。そして、成功者の決定的な共通点は、リスク分散という哲学を徹底している点にあります。この記事では、私の著書や協議会の豊富な事例に基づき、不動産投資で失敗する人の思考回路を分析しつつ、いかにして空き家再生投資でリスクを極限まで分散し、安定的な利益を築くのかを徹底解説します。この記事を最後まで読めば、あなたの不動産投資に対する不安が解消され、成功への道筋が見えてくることをお約束します。

1. 不動産投資における「失敗」の定義と、空き家投資特有の誤解

不動産投資を始めるにあたり、誰もが恐れる「失敗」とは一体何でしょうか。私は、投資における本当の失敗は、「投資を継続する気力や資金を失い、途中で退場してしまうこと」だと定義しています。一時的に赤字になることや、予定外の修繕費が発生することは、投資活動における単なる「アクシデント」であり、戦略的に回避または対応が可能です。しかし、心理的・資金的に立ち直れないほどのリスクを負ってしまうと、そこで資産形成の道は閉ざされてしまいます。

失敗投資家が陥る「リスク集中」の罠

多くの初心者が陥る罠は、リスクを分散するどころか、一点に集中させてしまうことです。特に、一般的な不動産投資の世界では、「都心の新築ワンルーム」「駅近の築浅アパート」といった、高額で立地の良い物件が推奨されがちです。一見すると安全に見えますが、これは大きな誤解を生みます。

なぜなら、高額な物件は必然的に高額な融資を必要とします。つまり、一つの物件に「多額の借金リスク」「高金利リスク」「特定のエリアに依存するリスク」のすべてを集中させてしまうのです。もしそのエリアで災害が発生したり、企業の撤退で急激に人口が減ったりした場合、一瞬にしてすべてを失う可能性があります。

私たち全国古家再生推進協議会が提唱する「空き家・古家再生投資」は、この都心集中型のハイリスク戦略とは真逆の考え方に基づいています。私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも詳しく述べていますが、「都心集中」こそが真のリスクであり、少額の資金で複数の地方物件に分散投資する戦略こそが、実は最も安全で再現性の高い手法なのです。

空き家投資における三大リスク（空室・修繕・融資）の本当の姿

空き家投資を検討する際に、よく懸念される三大リスクがあります。これらのリスクの「本当の姿」を理解することで、不安の多くは解消されます。

① 空室リスク：「戸建て」は最強の空室対策である

アパートやマンションの一室を借りるのではなく、古家を再生した「戸建て賃貸」には、特有のニーズがあります。特に地方では、家族構成の変化や、ペットを飼いたいという理由から、庭付きの一軒家を求める層が一定数います。この層は、一度入居すると長く住み続けてくれる傾向が非常に高く、結果として空室率が極めて低くなるというデータが協議会の会員実績から出ています。高層アパートの空室リスクよりも、地方の戸建ての空室リスクのほうが、実は管理しやすいのです。

② 修繕リスク：コントロールできるコストに変える

「ボロ家だから修繕費がかかる」という懸念は当然です。しかし、私たちはこの修繕コストを「コントロールできるコスト」に変えるノウハウを持っています。

一般的なリフォーム会社に依頼すると高額になる費用も、私たち協議会の会員が持つ独自のネットワークや、DIY可能な範囲を見極める技術によって、費用を極限まで抑えることが可能です。私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で紹介したように、「物件価格＋再生費用」を合わせても、一般的なワンルームの新築価格よりもはるかに低く抑えることができます。つまり、最初から修繕費を投資計画に組み込み、それを超えないように管理する「予算管理リスク」に転換することで、予測不能な「修繕リスク」ではなくなるのです。

③ 融資リスク：無借金または極小借金で始める

高額な物件は融資なしには買えません。融資とはつまり「リスクの購入」です。空き家再生投資の最大の強みは、物件価格が安いため、自己資金の範囲内、または極小の借入でスタートできる点にあります。無借金であれば、金利上昇リスクや景気変動リスクといった金融リスクとは無縁です。もし融資を受ける場合でも、規模を小さく抑えることで、万が一の事態にも他の資産や事業を危険に晒すことがありません。私たちは、この「資金分散」こそが、個人投資家を守る最も重要な盾だと考えています。

2. 成功者が実践する「リスク分散」の哲学：大熊重之の投資論

私が長年、空き家・古家投資を通じて実践し、全国の会員に指導してきた成功法則の核は、徹底した「リスク分散」の哲学です。これは単なる投資手法ではなく、私自身が町工場の経営危機を乗り越え、この投資法で事業の柱を築いた経験から生まれた、再現性の高い戦略です。

エリア分散：都心依存から「地方は宝の山」へ視点を移す

一般的な不動産投資の常識では、人口が増え続ける都心部こそが安全だと言われます。しかし、これは「物件価格」が高騰し、「利回り」が低下する、ハイリスクな消耗戦を意味します。

一方で、地方の空き家はどうか。人口減少が叫ばれますが、「地方は宝の山」です。

1. 物件価格が極めて安い: 50万円、100万円といった低価格で取得できる物件が多数存在します。これにより、多額の融資を組まずに、複数の物件を持つ「エリア分散」が容易になります。

2. 実質利回りが極めて高い: 例えば、購入費用50万円、再生費用250万円、合計300万円で再生した古家が、地方で月5万円の家賃を生み出すとします。年間収入は60万円。表面利回りは20%です。都心では絶対にありえない高い利回りが、地方では実現可能です。

3. エリアリスクの分散: 協議会会員の実績2,467棟を見ても、一つの地域に集中させるのではなく、複数の市町村、さらには都道府県を跨いで物件を所有することで、特定地域の経済や災害のリスクを分散しています。一つが空室になっても、他でカバーできる安定性が生まれます。

この「地方分散戦略」は、私たち協議会が業界をリードしている最大の要因であり、個人投資家が資本力で勝るプロに勝つための唯一無二の戦略なのです。

物件分散：戸建て・アパート・店舗などポートフォリオを組む

リスク分散の基本は、投資対象を一つに絞らないことです。不動産投資において、一棟アパートやマンションへの投資は、その建物全体にリスクが集中します。

対して、空き家投資が推奨する「戸建て賃貸への集中分散」は、極めてリスク耐性が高い戦略です。

• アパート一棟の場合: 10室のうち1室が空いても90%の収益がありますが、建物全体の大規模修繕（外壁塗装や屋根）が発生すると、修繕費は一棟全体にかかります。

• 戸建て10軒の場合: 1軒が空室になれば、その家の収益はゼロになりますが、他の9軒の収益は継続します。さらに、修繕はその1軒に特化すればよいため、リスクが局所化・分散されます。

私たちは、空き家投資が提供する低価格な戸建て物件を武器に、「一棟集中」ではなく「複数戸建て分散」という形で、空室リスク、修繕リスク、災害リスクを巧みに分散させているのです。

資金分散：「無借金」または「極小借金」を徹底する重要性

私の著書『不動産投資入門』にも詳しく書かれていますが、多額の借金は、すべてを失うリスクを常に伴います。特に、経験の浅い初心者が安易にフルローンを組むことは、命綱なしで崖を登るに等しい行為です。

成功する投資家は、自己資金と向き合い、「金融リスク」を徹底的に分散させます。

1. 無借金投資: 最初の数軒は自己資金で賄うことを徹底します。これにより、キャッシュフローの安定性を確保し、金利上昇や経済危機の際にも、投資家としての体力を維持できます。

2. 極小借入: 物件数を増やしていく段階で融資を利用する際も、総投資額に対する借入の割合を低く保ちます。協議会会員の多くは、一般的な投資家よりもはるかに低いレバレッジ（てこの原理）で運用しており、これが高い安定性を生み出しています。

不動産投資は、一時的な利益の最大化を目指すものではなく、「長く続けること」と「リスクを極限まで抑えること」が目標です。この資金分散の原則を徹底することが、成功へのカギとなります。

3. リスクを極限まで抑える「4方よし」投資モデルの実践

私たち全国古家再生推進協議会が提唱する「4方よしモデル」は、単なる美談や社会貢献のスローガンではありません。これは、空き家再生投資において、金融リスクや物理的リスクを超越した、最強のリスクヘッジ戦略なのです。

「4方よし」とは、「買い手（投資家）」「売り手（空き家所有者）」「世間（地域社会）」「自分（投資家自身）」のすべてが利益を得る状態を指します。この相乗効果こそが、トラブルを未然に防ぎ、投資の安定性を飛躍的に高めます。

「買い手よし」：初心者に優しい少額物件選定の鉄則

「買い手よし」とは、投資家自身が安全に利益を得られる投資をすることです。リスクを抑える最大の鉄則は、「安く買うこと」、そして「再生費用を抑えること」です。

• 物件選定: 地方で長期間放置されている、価格交渉の余地が大きい物件を選びます。相場よりも遥かに安い価格で手に入れることができれば、物件価格が持つ下落リスクを最初からヘッジできます。

• 値引き交渉術: 私の著書では、空き家所有者の「悩みを解決する」という視点での交渉術を提唱しています。単に値引きを要求するのではなく、「この物件を再生して地域に貢献する」という熱意を伝えることで、所有者の不安を解消し、スムーズな売買を実現します。

安く買えれば、万が一、投資を辞める必要が出た際も、出口戦略における損失リスクを最小限に抑えることができます。

「売り手よし」：空き家所有者との信頼関係構築がトラブルを防ぐ

空き家投資におけるトラブルの多くは、売買後の隠れた瑕疵や、所有者との認識のズレから生じます。「売り手よし」の精神は、これらのトラブルリスクを事前に解消します。

空き家を売却する所有者は、単にお金が欲しいだけでなく、「先祖伝来の家を壊したくない」「近隣に迷惑をかけたくない」といった複雑な想いを抱えています。私たちは、この想いを真摯に受け止め、「再生」という形で未来につなげることを提案します。

• 所有者の不安解消: 丁寧に経緯を説明し、適正な価格で買い取るプロセスを通じて、所有者との信頼関係を構築します。

• 情報開示: 所有者から物件の過去の履歴（雨漏りの有無、近隣トラブルなど）を正確に聞き出すことで、後から発覚する「隠れた瑕疵リスク」を事前に把握・対策できます。

この信頼関係が、物件取得における最も確かな保険となるのです。

「世間よし」：地域社会への貢献による入居付け・管理の安定化

この「世間よし」こそが、「空室リスク」や「治安リスク」を低減する、最も強力な武器です。

再生された古家は、地域の景観を改善し、新しい住民を呼び込みます。私たちは、単に家を直すだけでなく、地域の一員として活動することで、自治体や近隣住民からの信頼を獲得しています。

• 地域貢献: 協議会の会員は、再生した家を地域の清掃活動や防災訓練に活用するなど、地域に開かれた活動を行うことがあります。

• 安定した管理: 地域に歓迎された物件は、入居付けがしやすくなり、また、地域住民が物件を見守ってくれるため、不審者や不法投棄といった治安リスクも自然と低下します。

家を再生して終わりではなく、「地域を再生する」という視点を持つことが、長期的な投資の安定につながるのです。

「自分よし」：目標達成と継続のための投資マインドセット

不動産投資は短距離走ではなく、マラソンです。「自分よし」とは、この長期戦を継続し、目標を達成できる状態を維持することです。

• 達成可能な目標設定: 背伸びをせず、自己資金の範囲内で無理のない計画を立てることが、心理的なプレッシャーリスクを減らします。

• 失敗からの学習: 私も過去に失敗を経験していますが、重要なのは失敗を恐れることではなく、失敗から得た教訓を次の投資に活かすことです。協議会では、成功事例だけでなく、失敗事例も包み隠さず共有することで、会員全体の学習曲線を引き上げています。

リスクを恐れるのではなく、「リスクとどう付き合うか」というポジティブなマインドセットこそが、「自分よし」の投資家を成功へと導く土台となります。

4. 【実例紹介】協議会会員の成功事例と失敗から学んだ教訓

机上の空論ではなく、私たちのノウハウがなぜ再現性が高いのか。それは、全国20,280名の会員と累計2,467棟の再生実績という、確かな実践の積み重ねがあるからです。ここで、リスク分散戦略を実践した会員の事例と、そこから得た重要な教訓をご紹介します。

成功事例：地方分散投資で月収益30万円を達成したサラリーマン投資家Aさん（40代・サラリーマン）

投資家Aさん（40代・サラリーマン）

• 初期の悩み: 都心での投資は価格が高すぎて手が出ず、本業以外の収入源が欲しかったがリスクを負いたくない。
• 実践した戦略: 地方の低価格物件に目をつけ、自己資金200万円と少額融資でスタート。最初の1年間で、価格100万円以下の古家を3軒取得し、再生費用を合計600万円に抑えました。
• リスク分散の成果: 3軒すべてが利回り20%超を実現し、空室リスクを分散。家賃収入は合計で月15万円。さらに、その後2年間でさらに3軒を取得し、合計6軒で月収益30万円を安定して達成。
• 教訓: 「少額×分散」が、高額物件に一極集中するよりも圧倒的にリスク耐性が高いことを証明しました。一つの物件で発生した小規模な修繕費も、他の物件の安定したキャッシュフローで吸収できる体制が、心理的な安定をもたらしました。

失敗事例：修繕リスクを軽視して予算オーバーした初心者の教訓

投資家Bさん（30代・初心者）

• 初期の悩み: 費用を抑えたい一心で、再生費用を「すべてDIY」で賄おうと計画した。
• 失敗の経緯: 物件価格は安く手に入れたものの、経験不足から見誤った修繕箇所（シロアリ被害、基礎のゆがみ）があり、当初予算を大幅にオーバー。さらに、自分の本業の時間を削りすぎて、再生が半年遅延し、機会損失も発生。
• 教訓: 「修繕リスクの過小評価」は致命的です。私たちのノウハウでは、DIYを推奨しつつも、基礎や屋根、配管といった「プロに任せるべきリスクの高い箇所」と、「自分でできる簡単なリフォーム」を明確に切り分けることを指導しています。Bさんは、この見極めの「型」を学んでいなかったために失敗しました。この失敗を教訓に、協議会の「古家再生投資プランナー®️」講座で体系的な知識を学んだ後、次の物件で成功を収めています。

リスクを教訓に変える「出口戦略」の考え方

リスクを分散し、利益を上げ続けたとしても、必ず「出口戦略」は考えるべきです。これも立派なリスクヘッジの一つです。

• 売却タイミングの見極め: 物件を高く売るには、リフォームを施して付加価値を高めた状態で行うのが鉄則です。利回りが多少下がっても、地域の相場が上昇傾向にあるタイミングで売却することで、キャピタルゲイン（売却益）を確保し、次の投資の種銭にすることができます。

• 出口戦略を念頭に置いたリフォーム: 投資初期の段階で、再生した古家が**「賃貸に出せない事態」**になった場合に「売却」という選択肢が取れるよう、売却時の需要が高いリフォーム（水回り、間取り変更など）を行うこともリスクヘッジになります。

リスクとは、正しく理解し、適切に対処すれば、**「利益を生み出すチャンス」**に変わるものです。この教訓を、私たちは実践を通じて学び続けています。

5. リスク回避の「再現性」を高める体系的な学びの重要性

不動産投資の成功は、決して運や才能によるものではありません。成功者の事例を見れば一目瞭然ですが、そこには共通する「型」、つまり再現性の高いノウハウが存在します。

独学と体系的な学びの決定的な違い

独学で空き家投資を始めることのリスクは、その「型」を知らずに、一つ目の失敗で退場してしまうことです。失敗を恐れて動けない方、自己流で始めて途中で壁にぶつかってしまう方は非常に多い。

成功する投資家は、自己資金を投じる前に、「知識とノウハウ」という最も重要な投資を先に行っています。

1. リスクの見極め: 体系的に学ぶことで、物件を見た瞬間にシロアリ、雨漏り、基礎の劣化など、致命的なリスクを見極める能力が身につきます。

2. ノウハウの圧縮: 成功者が何年もかけて蓄積した失敗と成功の経験を、短期間で効率的に学ぶことができます。

3. ネットワークの構築: 投資は孤独な作業ではありません。体系的な学びの場には、同じ志を持つ仲間、そして知識豊富な専門家（建築士、司法書士、業者）との強力なネットワークが自然と構築されます。このネットワークこそが、トラブル発生時の最大の防御策となるのです。

【古家再生投資プランナー®️】リスク分散と成功のノウハウが凝縮された講座

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、この「リスク回避の再現性」を最も重視し、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座を開発・提供しています。

この講座は、私の著書のエッセンス、そして協議会2,467棟の再生実績から抽出した、実践的なノウハウを凝縮したものです。

• リスクマネジメントの徹底: 具体的な物件評価方法、修繕費の見積もり、予算管理の方法など、各種リスクを数値化し、管理する方法を徹底的に指導します。

• 「4方よしモデル」の実践: 成功事例だけでなく、失敗事例を基にしたケーススタディを通じて、「売り手よし」交渉術や「世間よし」戦略を体得できます。

• 卒業後のネットワーク: 認定プランナーとなった後は、全国の会員コミュニティに参加でき、情報交換や物件紹介、業者の相互紹介など、リスク分散体制の構築を継続的にサポートします。

「何を学ぶか」よりも「誰から学ぶか」が重要です。私たちは、単なる投資家ではなく、業界をリードする組織の代表者として、受講生が安全かつ確実に成功を収められる「再現性」にこだわり抜いています。

まとめ：不動産投資の成功は「リスクの取り方」で決まる

不動産投資、特に空き家・古家再生投資で成功する人と失敗する人の決定的な違いは、「リスクそのものの有無」ではなく、「リスクをいかに分散し、コントロールするか」という哲学の違いにあります。

失敗する人は、都心の高額物件に「借金」というリスクを集中させ、不安を抱えながら投資を続けます。

成功する人、すなわち私たち協議会の多くの会員は、以下の3つの分散戦略を徹底しています。

1. エリア分散: 都心に固執せず、「地方は宝の山」と捉え、複数の低価格物件に投資することで、地域特有のリスクをヘッジする。

2. 物件分散: 一棟に集中せず、戸建て賃貸という性質を利用して、空室リスクと修繕リスクを局所化・分散させる。

3. 資金分散: 多額の融資を避け、「無借金」または「極小借金」を徹底し、金融リスクを自らのコントロール下に置く。

そして、この分散戦略の土台となるのが、地域社会との信頼関係を築き、投資の安定性を高める「4方よしモデル」です。

私、大熊重之は、全国古家再生推進協議会の理事長として、空き家問題という社会課題に取り組みながら、志を同じくする投資家の皆さんがリスクを恐れずに資産形成できる環境を提供し続けています。

まずは、あなたの投資に対する不安を具体的な知識で塗り替え、最初の一歩を踏み出してください。その第一歩を踏み出すために、私たちの体系的なノウハウが詰まった古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座が、あなたの強力な武器となることを確信しています。

行動なきところに、変化なし。あなたの成功を心から応援しています。