（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「築古物件は空室が怖い」「古い家を買っても入居者が付かなければ大赤字だ」……。不動産投資、特に古家再生を検討されている方の多くが、この空室リスクという壁に突き当たります。しかし、ご安心ください。私たち協議会では、累計2,467棟の再生実績（2025年10月時点）を通じて、築古物件の空室を確実に埋める勝利の方程式を確立してきました。この記事を最後まで読めば、空室リスクを恐れる必要がなくなり、築古物件を安定した収益源に変える具体的な方法が分かります。

なぜ築古不動産投資で空室リスクが騒がれるのか？

多くの投資家が陥る安物買いの銭失いの正体

多くの投資家が築古物件で失敗する最大の理由は、単に安いからという理由だけで物件を購入してしまうことにあります。不動産投資の本を読み、100万円や200万円といった低価格な物件をネットで見つけて飛びついてしまう。しかし、そこには合理的な根拠が欠けていることがほとんどです 。

現場を自分の目で見ず、リフォーム費用を楽観的に見積もってしまうと、後から莫大な修繕費がかかることが判明し、取り返しのつかないババ物件を掴むことになります 。投資において最も大切なのは、物件価格そのものではなく、そこから得られる収益率です 。リフォーム代がいくらかかるか、いくらの家賃で貸せるかという見極めができないまま購入することは、まさにギャンブルと言わざるを得ません 。

新築や築浅のマンションを探す人と、築古の戸建てを探す人とでは、求めている価値が決定的に違います。新築を好む層は最新の設備や綺麗さを重視しますが、築古戸建てを借りる層は、広さやプライバシー、そして自分の収入に見合った家賃を重視しています 。

例えば、騒音を気にせず子育てをしたいファミリー層や、ペットと一緒に暮らしたい世帯にとって、マンションよりも独立した戸建ては非常に魅力的な選択肢となります 。私たちは、入居者がどのような生活を望んでいるのかという入居者目線に立ってリフォームを考えなければなりません 。自分の生活レベルでリフォームを考えてしまうと、家賃月5万円の部屋を探している人に対して、月10万円相当の過剰なクオリティーを提供してしまうことになり、投資として成立しなくなります 。

2,467棟の実績から導き出した空室リスクをゼロにする3つの鉄則

【鉄則1】エリア選定：賃貸需要を数値で徹底分析する

空室対策の第一歩は、購入前の徹底した市場調査です。私は常に、自分の足で現地を歩き、現物を見ることを強調しています。不動産はリアルエステート、つまりリアルな存在なのです 。

具体的には、インターネットのポータルサイトで周辺の家賃相場を調べるのはもちろん、現地の不動産業者を少なくとも3軒以上は訪問し、ヒアリングを行います 。その地域でどのような間取りが人気なのか、競合物件に勝てるポイントはどこか、数値をベースに分析します 。都市部から離れるほど土地値は急落しますが、家賃は緩やかにしか落ちません。この土地値と家賃のギャップこそが、高利回りを実現し、空室リスクを抑える鍵となります 。

【鉄則2】差別化リフォーム：住みたくなる付加価値の作り方

築古物件を再生する際、新築そっくりにする必要はありません。大切なのは、古い家の良さを生かしつつ、現代の生活ニーズに合わせた差別化を図ることです 。

全古協では、あえて和室を洋室化せず、塗装やデザインクロスを駆使してモダンな雰囲気を演出する手法を推奨しています 。特に女性や若者の目を引くようなアクセントカラーの使用や、入居者が自分の生活を具体的にイメージできるステージングは、内見時の決定率を飛躍的に高めます 。また、水回りの清潔感は必須です。特に浴室やトイレなどは、低コストながらも清潔感あふれる仕上げにすることで、入居者の満足度を大きく向上させることができます 。

【鉄則3】客付け業者との強力な信頼関係（全古協モデルの強み）

いくら良い物件を作っても、それが世の中に知られなければ入居者は決まりません。そこで重要になるのが、客付け業者との強力なネットワークです。私はこれまで、物件の沿線にある何百軒もの賃貸業者を自ら訪問し、泥臭く営業をしてきました 。

賃貸業者の担当者は日々膨大な物件情報を扱っています。その中で自分の物件を真っ先に紹介してもらうためには、顔を覚えてもらい、信頼関係を築くことが不可欠です 。私たちの協議会では、専門の古家再生士が地域の不動産業者と密接に連携しており、最新の賃貸ニーズを常にリフォームにフィードバックしています 。この組織的な営業力こそが、個人の投資家が一人で戦うのとは決定的に違う、全古協の大きな強みです。

机上の空論ではない！著書でも紹介した空室対策の具体的事例

【成功事例】あえて不便な立地でペット可に特化して即入居

兵庫県の事例ですが、2年間も空室だった物件を再生した際、家賃を4万円から5万円にアップしたにもかかわらず、すぐに入居が決まったケースがあります。その要因は、ペット可、特に猫OKという強い差別化でした 。

現代の賃貸市場ではペットを飼いたい世帯が増えていますが、マンションでは管理規約の制限が厳しく、特に猫を多頭飼いできる物件は極めて稀です 。独立した戸建てであれば、周囲への気兼ねが少なく、ペットとの暮らしを存分に楽しめます。このように、あえて立地の悪さをペット可という付加価値でカバーすることで、相場以上の家賃設定でも空室リスクを回避することが可能になります 。

【成功事例】若者に刺さる内装デザインで家賃アップを実現

埼玉県三芳町の事例では、前オーナーがリフォームを断念したボロボロの物件を、アメリカンミッドセンチュリー風のおしゃれなデザインで再生しました 。その結果、唯一無二のデザインに一目惚れした入居者が、ほぼ確定していた他の物件をキャンセルしてまで申し込んでくれました 。

古臭い壁をカラーペイントで塗り替えたり、一部にレンガ調の壁紙を使用したりといった、ちょっとしたデザインの工夫が、インターネットで部屋を探す若者層に強烈に刺さります 。机上の計算だけではなく、住む人のワクワク感を刺激するリフォームこそが、築古投資を成功に導くのです 。

【失敗からの学び】リフォームのやりすぎが収益を圧迫する罠

一方で、リフォームにこだわりすぎて失敗する例も見てきました。ある初心者の大家さんは、自分が住む感覚で過剰な設備を導入し、リフォーム費用が数百万円も膨らんでしまいました。その結果、利回りが極端に低下し、何のために投資をしているのか分からない状態に陥りました 。

大家業はボランティアではありません。あくまで収益を目的とした事業であることを忘れてはいけません 。全古協の再生士は、直すべきところと残すべきところを冷徹に見極めます。例えば、構造的に問題がない床や、クリーニングで綺麗になる天井などはあえて手を付けず、その分をリビングのLDK化など入居決定に直結する部分に予算を集中させます 。このバランス感覚を身につけることが、空室リスクと収益性の両立には不可欠です。

空室リスクを抑えて利回り20％を狙うための出口戦略

出口を想定しない投資はリスクでしかない

投資において、入り口（購入）と同じくらい大切なのが出口（売却）です。空室リスクを抑えながら安定したインカムゲイン（家賃収入）を得ることはもちろん重要ですが、最終的にいくらで売れるかを想定しておくことで、投資全体のトータルリターンが確定します 。

特に築古物件の場合、建物価値がすでに低いため、売却時の価格は主に土地値に依存します。私が推奨するのは、リフォーム費用を含めた総額が路線価と同等か、それ以下になる物件を狙うことです。そうすれば、理論上の資産価値がそれ以上下がることがなく、売却時のリスクを極限まで抑えることができます 。

古家再生ならではの売却と住み続けの選択肢

古家再生投資の面白いところは、将来的に自分が住むという選択肢も持てる点です。実際に、セカンドハウスとして活用したり、将来の自宅として再生したりする方もいらっしゃいます 。

また、入居者が入った状態で売却するオーナーチェンジ物件として転売する際も、全古協のネットワーク内であれば、物件のクオリティーや管理状況が透明化されているため、非常にスムーズに取引が進みます 。利回りが15％を超えるような高収益物件であれば、投資家からの需要は常に高く、現金化しやすいというメリットもあります 。安定した家賃収入を得ながら、いつでも好条件で売却できる体制を整えておくことが、究極の空室リスク対策と言えるでしょう。

全国古家再生推進協議会が実践する4方よしの空室対策とは

オーナーだけが儲かる時代は終わった

私は、自分一人だけが儲かるビジネスは長続きしないと確信しています。不動産投資の世界においても、売主を叩き、業者を泣かせ、入居者に高い家賃を強いるようなやり方は、いずれ破綻します 。

私たちが掲げる4方よしとは、オーナー（投資家）、入居者、工務店（古家再生士®）、そして地域社会の全員がWin-Winになる関係のことです 。オーナーが適切な利回りを得る一方で、入居者は安価で高品質な戸建てに住むことができ、工務店は直接取引によって安定した収益を上げ、地域からは空き家が減って治安が改善される。この循環があるからこそ、私たちのモデルは全国に広がり、安定した成果を上げ続けているのです 。

地域社会、入居者、工務店、そして投資家の全員が喜ぶ仕組み

具体的には、空き家になっていた親の家を相続して困っている方から、私たちが適正な価格で物件を買い取ります。それを古家再生士®が賃貸住宅として魅力的な状態に再生し、市場に提供します 。

このプロセスにおいて、私たちは単なる「ボロ家の修理」をしているのではありません。使われなくなった社会資源を再び活用し、そこに人の営みを戻すという社会貢献活動を行っているのです 。この誇りと使命感を持って取り組んでいるからこそ、多くの仲間が集まり、質の高い情報が共有され、結果として空室リスクが極限まで抑えられる。これが、全古協が2,467棟という圧倒的な実績を残せている真の理由です 。

【実践編】今日からできる！あなたの物件の空室リスクを診断する

客付け業者からこの物件なら紹介したいと言われるポイント

あなたの物件が空室に悩んでいるなら、まずは客付け業者の視点に立って物件を見直してみてください。業者の担当者が「自分の家族や友人に自信を持って勧められるか？」という問いにYesと言えるかどうかが重要です 。

チェックすべきポイントは、以下の通りです。

• 第一印象（外観・玄関）: 塗装の剥げや雑草の放置はありませんか？玄関周りを綺麗にし、明るい色を使うだけで印象は劇的に変わります 。

• 水回りの清潔感: キッチンや浴室、トイレに清潔感はありますか？古い設備でも、徹底したクリーニングとアクセントの工夫で「使ってみたい」と思わせることは可能です 。

• 家賃設定の妥当性: 強気になりすぎて、相場から乖離していませんか？1,000円の差が入居決定を左右することを肝に銘じてください 。

• マイソク（募集資料）の質: 写真は明るく魅力的ですか？カラー写真で物件の強みを明確に伝えられていますか？

もし、自分一人での判断が難しいと感じたら、ぜひ私たちの物件見学ツアーに参加してみてください。多くの先輩大家やプロの再生士の視点に触れることで、あなたの物件を「宝の山」に変えるヒントが必ず見つかるはずです 。

まとめ：築古投資はリスク管理さえできれば宝の山になる

築古物件の空室リスクは、正しい知識と経験、そして信頼できる仲間がいれば、十分にコントロール可能なものです。

1. 安物買いに走らず、収益率を根拠に判断する

2. 入居者のニーズを的確に捉えた差別化リフォームを行う

3. 客付け業者との信頼関係を築き、4方よしのモデルを実践する

日本の空き家問題は深刻ですが、それは見方を変えれば無限の可能性を秘めたフロンティアでもあります 。私たちと一緒に、楽しみながら資産を築き、社会をより良くしていく「古家再生」の旅に出かけませんか？

実は、私たちが提供している古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、今回お話ししたようなノウハウをより体系的に、ステップバイステップで学ぶことができます。累計20,280名の会員が学んできたこの講座は、あなたの不動産投資人生を劇的に変えるきっかけになるはずです。