（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

私がこの空き家再生投資というニッチな分野で、組織の代表として常に発信し続けているのは、世間一般に広がる「常識」という名の誤解を打ち破りたいからです。

「空き家投資は低額で始められる」「現金で買うのが原則だ」

これは真実ですが、その裏側で囁かれる「築古の戸建てに銀行は融資しない」「ローンは組めない」という噂は、はっきり言って嘘です。多くの投資家は、最初の数棟を乗り越えた「拡大期」に必ず融資を必要とします。自己資金を温存し、リスクを極限まで抑えながら資産を加速させるためには、融資の攻略法を避けて通ることはできません。

私たち全国古家再生推進協議会は、累計2,467棟の再生実績と20,280名を超える会員ネットワークを通じて、金融機関との折衝ノウハウを蓄積してきました（2025年10月時点）。

本記事では、机上の空論ではない、築古・空き家物件でも融資を引き出すための「実績と秘訣」を理事長である私、大熊重之が包み隠さず公開します。この記事を最後まで読めば、あなたは「現金一択」という固定観念から解放され、再現性の高い融資戦略を手に入れることができるでしょう。

築古・空き家投資にまつわる「融資の常識」を打ち破る

銀行が『空き家・古家』に及び腰になる根本的な理由（担保評価の壁）

なぜ「空き家投資にローンは組めない」という話が広がるのでしょうか。それは、金融機関の融資判断基準を知らないからです。

金融機関は、基本的に担保主義です。融資した資金が返済できなくなった際、物件を売却して資金を回収できるかを最重要視します。ここで、築古物件が直面する壁が「担保評価の壁」です。

銀行が使う担保評価には「積算評価（土地＋建物の再調達価格）」や「収益評価（賃貸収入）」などがありますが、特に木造の築古戸建ては、積算評価がゼロに近い、あるいはマイナスになるケースがほとんどです。

これは、私の著書『不動産投資入門』でも指摘している通り、建物の耐用年数（木造22年）を超えていると、銀行の決算上、資産価値がないと見なされるためです。銀行から見れば、「価値のないものにお金を貸す」という形になり、融資に及び腰になるのは当然のことと言えるでしょう。

しかし、これは銀行の常識であって、古家再生投資の現実ではありません。私たちが築古戸建てを再生し、利回り20%以上を叩き出すのは、その収益性の高さからです。この収益評価こそが、融資を引き出す鍵となります。

古家投資の原則は「無借金」だが、拡大期には融資が不可欠

私が常に提唱している「リスクを極限まで抑える」空き家投資の原則は、「無借金経営」です。

最初の1棟目や2棟目は、自己資金を使い、低額で物件を購入・再生し、賃貸実績を作ることを推奨しています。これは、私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも詳しく解説している、無借金で億を超える資産を作るための土台作りです。

なぜなら、現金で購入すれば、毎月のキャッシュフローはすべて自分のものとなり、予期せぬ修繕費や空室リスクにも耐えやすくなるからです。

しかし、投資の拡大期に入り、資産形成のスピードを加速させたいと考えたとき、融資はもはや「悪」ではなく、「加速装置」へと変わります。自己資金1,000万円で年間2棟ペースだったものが、融資を活用することで年間4棟、5棟ペースに引き上げられれば、資産拡大のスピードは倍増します。

大切なのは、「現金か、融資か」という二元論ではなく、「どのフェーズで、いかに低リスクな融資を使うか」という戦略です。

融資の成功は「物件評価」ではなく「事業評価」にある

築古・空き家投資における融資成功の鍵は、「物件評価」から「事業評価」への視点の転換です。

銀行の融資担当者も人間です。彼らが評価するのは、古い建物の積算価値だけではありません。彼らは「この事業は確実に収益を生み、返済能力があるか」を見ています。

私たちが提唱する古家再生投資は、物件価格が安いため、リフォーム後でも総投資額が周辺相場より遥かに低く抑えられます。その結果、表面利回り20%～30%という驚異的な数字を出すことができます。

融資審査の際、この「再生された物件が、市場で高い競争力を持ち、確実に入居者がつき、安定した賃料収入をもたらす」という説得力のある事業計画こそが、築古の担保評価の低さを上回る最強の武器となります。

銀行への提出書類は、物件のスペック表ではなく、「空き家問題解決」と「地域の活性化」に貢献する、高収益なビジネスモデルのプレゼンテーションだと心得てください。

空き家投資で「信用」を築き、融資を実現する3つの実績ステップ

金融機関は、「実績」と「再現性」を最も重視します。空き家投資という一見特殊な分野で融資を引き出すには、独自のステップを踏んで信用を積み重ねる必要があります。

【実績1】1棟目を現金で購入し、確かな賃貸実績を作る「信用積み上げ戦略」

融資戦略の第一歩は、金融機関に「あなた自身が信頼できる大家である」と証明することです。

これは私の著書『地方は宝の山！』で繰り返し強調している「リスクを極限まで抑える」という哲学に基づいています。

1. 現金で購入・再生: 最初の物件は、あえて現金で購入・再生します。古家再生投資であれば、数百万円単位でスタートできるケースがほとんどです。

2. 確実な満室経営: 低コストで魅力的に再生することで、賃貸市場で高い競争力を持たせ、迅速に満室を実現します。

3. 実績の可視化: 満室になり、家賃が安定して振り込まれている通帳の履歴こそが、築古物件に対する最高の担保評価となります。

銀行は、「この人は言ったことを実行し、確実にキャッシュフローを生み出せる、再現性の高いノウハウを持っている」という実績を評価します。この「実績1」がなければ、次の融資への道は開きません。

【実績2】空き家投資と相性の良い金融機関：公庫・信金・ノンバンクの戦略的使い分け

融資を引き出す第二の秘訣は、金融機関を戦略的に選ぶことです。メガバンクや大手地銀は、担保評価の基準が厳しく、築古戸建てへの融資は極めて困難です。狙うべきは、地域密着型、あるいは事業者の育成に積極的な金融機関です。

日本政策金融公庫は、特に創業間もない個人事業主や法人に対し、事業性を評価して融資を行います。空き家再生投資が「空き家問題の解決」という社会貢献性を有している点は、公庫へのアピールポイントとして非常に有効です。私たちは、この点を強調するノウハウを体系化しています。

【実績3】協議会会員の融資成功事例に見る「圧倒的な再生計画の説得力」

最後に、融資成功の決定打となるのが、「再現性の高い、具体的な再生計画」の提示です。

私たちの協議会には、築古融資を成功させた会員の具体的な事例が多数あります。

【事例の要点】

• 築40年の戸建てを、自己資金500万円と公庫の融資を組み合わせて購入。

• 融資担当者に提出したのは、徹底的にコストを抑えたDIYリフォーム計画と、周辺家賃相場に基づいた満室時の収支計画。

• 協議会の古家再生ノウハウを活用し、通常の工務店見積もりの1/3程度の150万円で再生。

• 結果、利回り25%を達成し、公庫の融資も滞りなく完済見込み。

金融機関が欲しているのは、「低額な投資で、高い利回りを生み、確実に返済できる」というエビデンスです。

私たちが提唱する低コストDIYや古家再生士による適正価格での工事は、投資家にとっての利回りを最大化するだけでなく、金融機関にとっての返済の確実性を証明する、最強の武器となるのです。再生計画の説得力が、築古の融資を可能にするのです。

理事長・大熊重之が警鐘を鳴らす「負債」と「資産」の境界線

融資は「加速装置」ですが、使い方を間違えれば、一瞬であなたの投資を破壊する「負債」に転落します。理事長として、私はあなたに健全な投資哲学を持って臨んでほしいと願っています。

危険な「フルローン信仰」に陥るな！空き家投資のキャッシュフロー鉄則

特に若い投資家に多いのが、自己資金をほとんど使わずに物件を購入しようとする「フルローン信仰」です。新築や築浅アパートであればまだしも、築古・空き家投資において、これは極めて危険な行為です。

空き家投資は、築年が古いため、突発的な修繕リスクが常に付きまといます。給湯器の故障、雨漏り、シロアリ被害…。こうした時に手元のキャッシュがなければ、対応が遅れ、入居者から退去を申し出られ、最悪の場合、物件を手放すことになります。

私の著書『地方は宝の山！』でも、「リスクを極限まで抑える」ことが成功の鍵だと述べています。空き家投資のキャッシュフロー鉄則は以下の通りです。

1. 融資の返済額は、総収入の30%以下に抑える。

2. 融資を受けた後も、物件価格の20%以上の自己資金を常に手元に残しておく。

3. 利回りが高ければ、短期間で融資を完済する計画を立てる。

融資を組む際は、この鉄則を守り、物件が「負債」ではなく「資産」として機能し続けるかを冷静に判断してください。

空き家問題解決に貢献する「4方よしモデル」こそ金融機関が高く評価する

私たちが推進する「4方よしモデル」は、単なる投資哲学ではありません。これは、金融機関への最高のプレゼン資料となります。

金融機関は近年、SDGsや社会貢献を重視する傾向にあります。一般的な不動産投資家が「利回り」だけを主張する中、私たちが「空き家問題の解決」という社会的使命を背負い、「4方よし」のビジネスモデルを提示すれば、それは他の投資家との決定的な差別化となり、融資の判断を有利に導くことにつながるのです。

融資を使うべきは「拡大」の時のみ。「借金のない賃貸経営」を目指せ

私の最終的な目標は、「借金のない賃貸経営」を実現することです。融資は、あくまでその目標達成を加速させるためのツールであるべきです。

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』のタイトルが示す通り、空き家投資は低額から始められ、短期間で利益を生みやすい投資です。

融資を使うべきタイミングは、以下の通り明確です。

1. 自己資金だけでは限界が見え始めたとき

2. 市場で「これは！」という稀有な優良物件が出たとき

3. 最初の数棟で築いた実績とノウハウに自信が持てたとき

自己資金を「種銭」として温存し、融資を「水」として使って、事業を大きく育てていく。そして、物件が持つ高いキャッシュフローで早期に融資を完済し、最終的にはすべての物件を無借金化する。これが、理事長・大熊重之が推奨する、リスクを極限まで抑えた空き家投資の理想のロードマップです。

築古物件の融資審査を突破するための具体的な準備チェックリスト

実際に金融機関の窓口を叩く際、何をどう準備すればいいのか。ここでは、私たちが数多くの会員を指導し、融資を成功に導いてきた実践的なノウハウを公開します。

金融機関が必ず確認する3つの重要書類（事業計画書・収支計画・見積書）

築古物件への融資では、これらの書類が物件の担保価値を上回る**「事業の将来価値」**を証明する鍵となります。

1. 事業計画書：「空き家問題解決」への熱意と知識

• 単なる賃貸経営ではない: あなたの投資が「地域の空き家問題解決」に貢献し、「入居者には低家賃で質の高い戸建てを提供できる」という社会性を強調します。

• 再現性の証明: 最初の1棟目の賃貸実績（満室期間、家賃収入）を具体的かつ数字で示し、「このノウハウは他の物件でも再現できる」と説得します。

2. 収支計画書：高利回りの具体的な根拠

• 正確な利回りの計算: 購入価格、リフォーム費用、諸費用を細かく記載し、表面利回りが20%を超えることを明確に示します。

• 返済能力の証明: 満室時、空室率20%時、修繕費計上時など、様々なシミュレーションを行い、最悪のケースでも返済に支障がないことを示します。

3. リフォーム見積書：低コスト再生の妥当性

• 低コストの根拠: 「なぜこんなに安いのか？」と聞かれます。ここで**「一般社団法人全国古家再生推進協議会のノウハウに基づいた低コスト再生技術（DIY・古家再生士の活用）」**であることを明示します。

• 適切な相場観: あえて一般的な工務店での見積もりと、私たちのノウハウによる見積もりを並べ、コスト削減分の収益性向上を明確に示しましょう。

鍵となる「DIY再生費用」の妥当性を証明する具体的な方法

DIYや低コスト再生は、古家投資の利回りを飛躍的に高める最大の武器ですが、銀行から見れば「本当にそれで済むのか？」という不安要素になりがちです。

この妥当性を証明するために、「古家再生投資プランナー®️」として身につけた知識が非常に重要になります。

1. Before/Afterの写真: 再生前後の写真を提示し、低コストながらも十分な魅力を生み出せることを視覚的に証明します。

2. 「古家再生士」の見積もり: 協議会が認定・育成する古家再生士の見積もりを提出します。これは、専門知識に基づいた適正価格であり、低コストであっても品質が保証されていることの証明になります。

3. 材料費の内訳: DIY部分についても、材料費の具体的な内訳を提出し、単なる手抜き工事ではないことを示します。

高い利回りは、単に家賃が高いからではありません。「投資額を極限まで抑える」ことができるからこそ生まれるのです。この事実を、金融機関にロジカルに理解させることが重要です。

融資担当者の心を開く「熱意」と「知識」を体系的に磨く方法

融資審査は、人と人との交渉です。担当者は、あなたの「人柄」と「知識」を見ています。

• 人柄（熱意）: 「空き家問題を解決したい」「地域に貢献したい」という社会的使命感を熱く語ること。私自身、下請け業の苦境から古家再生に転じた経験があり、本気の熱意が道を切り開くことを知っています。

• 知識（体系化されたノウハウ）: 「古家再生投資プランナー®️」として体系的に知識を学んでいること。融資担当者が質問した際に、曖昧な返答ではなく、ロジカルな数字と確かなノウハウで即座に答えられる知識レベルが求められます。

「空き家再生投資」は、特殊な専門分野です。体系的な知識がなければ、金融機関に対して一貫した説明ができず、結果として「この人は素人だ」と判断され、融資は遠のいてしまいます。

古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、融資交渉に必要な事業計画の策定、低コスト再生ノウハウ、物件選定の知識など、すべてを体系的に学べます。この知識の裏付けこそが、あなたの信用を格段に高めるのです。

 空き家・古家投資で「負債」を「資産」に変えるロードマップ

空き家投資の最大の魅力は、「誰でも再現できる」ことです。融資も、特別なコネや運ではなく、正しい戦略と知識があれば引き出すことができます。

記事のまとめと、次のアクション（行動喚起）

本記事で解説した、築古融資を成功させるための要点は以下の3点です。

1. 「ローンは組めない」は嘘：金融機関は担保評価ではなく、再生後の高い収益性（事業評価）を見て融資を判断している。

2. 信用積み上げ戦略：1棟目を現金で確実に実績を作り、その賃貸実績を持って地域金融機関や公庫を攻略する。

3. 知識と計画の説得力：低コスト再生ノウハウに基づいた高利回りの収支計画と、「4方よしモデル」の社会的意義を提示することが決定打となる。

空き家・古家投資は、「地方は宝の山」であると私、大熊重之は確信しています。あなたには、この宝の山を現金だけでなく、融資という強力なツールを使い、リスクを抑えながら掘り進めていってほしい。

再現性の高い知識とネットワーク：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座のご案内

築古融資の鍵は、「確実な実績」と、その実績の「再現性を証明する知識」です。

私たちが主宰する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、本記事で触れた融資攻略法はもちろん、以下のような実践的なノウハウを体系的に学べます。

• 金融機関に響く事業計画書の作り方

• 築古物件を150万円以下で再生するDIY・低コスト再生ノウハウ

• 全国の会員が持つ融資成功事例や、失敗事例からの教訓

• 古家再生士というプロフェッショナルとの連携ネットワーク

この知識とネットワークこそが、融資担当者に「この人は成功するだろう」と確信させる最高の保険となります。

あなたも、古家再生投資プランナー®️として、空き家問題を解決しながら、再現性の高い高利回り投資を成功させませんか？ 私たち協議会が、あなたの「負債」を「資産」に変えるための具体的なロードマップを提供します。

詳細は、ぜひ（一社）全国古家再生推進協議会の公式ホームページをご覧ください。

結論

リスクを極限まで抑えながら、資産形成を加速させるためには、融資を正しく理解し、攻略する戦略が必要です。「ローンは組めない」という誤解を捨て、正しい手順で信用を積み重ねれば、築古の空き家投資でも融資は引き出せます。

知識は、行動と熱意の裏付けとなります。あなたの一歩が、空き家問題の解決、そしてあなたの豊かな未来につながることを信じています。

（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之が、あなたの成功を心から応援しています。