（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資を始めたいけれど、数千万円もの高額な借金を背負うのは怖い。あるいは、手元にある500万円ほどの貯金をどうにか有効活用して、将来の不安を解消したい。そんな風に考えている方は非常に多いのではないでしょうか。

実は、その「500万円」という資金こそが、借金のリスクを極限まで抑えながら、安定した収益の柱を築くための「最強の武器」になります。

私たちはこれまで、全国で20,280名を超える会員の皆様とともに、2,467棟以上（2025年10月20日時点）の空き家・古家を再生してきました。その中で確信しているのは、ボロ物件（古家）再生投資こそが、今の日本において最も堅実で、かつ社会貢献にもつながる投資手法であるということです。

かつての私自身、東大阪の小さな町工場からスタートし、不動産投資の知識ゼロの状態から試行錯誤を繰り返してきました。失敗もたくさん経験しました。だからこそ、これから始める初心者の皆さんがどこでつまづき、何に不安を感じるのかが痛いほどわかります。

この記事では、著書『地方は宝の山！』や『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』などの内容を基に、手持ちの500万円を最大化し、利回り15％を安定して実現するための具体的なノウハウをすべて公開します。

この記事を最後まで読み終える頃には、あなたも「ボロ物件を宝の山に変える」具体的な一歩を踏み出せるようになっているはずです。

なぜ今、手持ちの「500万円」でボロ物件投資を始めるべきなのか

不動産投資と聞くと、多くの人が「銀行から多額の融資を受けて、一棟マンションやアパートを買う」姿を想像します。しかし、投資のプロではない初心者がいきなり億単位の借金を背負うのは、非常にリスクが高い。金利の上昇や空室リスク、修繕費の増大など、一度歯車が狂えば生活そのものが破綻しかねません。

それに対して、私たちが提唱する古家再生投資は、基本的に「現金投資」からスタートします。500万円という予算があれば、物件購入からリフォーム、諸経費まですべてまかなうことが可能です。

多額のローン（借金）を背負わない「精神的自由」

借金がないということは、精神的に圧倒的な余裕をもたらします。もし入居者が決まるまで少し時間がかかったとしても、銀行への返済に追われることはありません。月々の家賃収入が、そのままあなたのキャッシュフロー（手取り）になるのです。

私の著書『不動産投資入門』でも触れていますが、不動産投資で失敗する最大の要因は「返済比率の高さ」です。500万円の自己資金で始めた投資なら、そのリスクをゼロにできます。この精神的自由こそが、初心者が投資を長く続け、資産を拡大させていくための土台となります。

空き家問題という社会課題を解決する「4方よし」の精神

現在、日本には849万戸以上の空き家があると言われています。放置された空き家は防犯上の懸念や景観の悪化を招き、地域社会の大きな課題となっています。私たちの投資法は、単に利益を追求するだけではありません。

私たちは「4方よし（買い手よし、売り手よし、世間よし、そして未来よし）」という価値観を大切にしています。

• 売り手：処分に困っていた負動産を手放せて喜ぶ

• 買い手（投資家）：少額から安定収益を得られて喜ぶ

• 入居者：綺麗に再生された戸建てに安く住めて喜ぶ

• 地域社会：空き家が解消され、街が明るくなって喜ぶ

このように、社会課題の解決をビジネスの根幹に据えることで、一時的なブームではない、持続可能な投資が可能になるのです。

銀行預金では得られない、実物資産によるインカムゲインの魅力

今の時代、銀行に500万円を預けていても利息は雀の涙です。しかし、これをボロ物件投資に充て、利回り15％で回せば、年間75万円の家賃収入が生まれます。月々約6万円。これは多くのサラリーマンにとって、お小遣い以上の「人生を変える副収入」になります。

また、建物は古くても「土地」という実物資産は残ります。将来的な売却（出口戦略）も考慮に入れれば、現金だけで持っているよりもはるかにインフレに強く、堅実な資産形成と言えるでしょう。

500万円の内訳を公開！物件購入とリフォーム費用の黄金比

では、具体的に500万円をどう配分すればいいのでしょうか。ここが成功と失敗の分かれ道です。初心者の多くは、物件を安く買うことに集中しすぎて、リフォーム費用を甘く見積もってしまう傾向があります。

私たちの協議会が推奨する黄金比は、大まかに「物件価格200〜300万円：リフォーム費用200〜300万円」です。

物件価格は「安ければいい」わけではない。狙い目の価格帯

よく「100万円以下の激安物件を見つけた！」と喜ぶ方がいますが、注意が必要です。価格が安すぎる物件は、構造上の欠陥があったり、再建築不可などの法的な制限が厳しかったりすることが多いからです。

狙い目は200万円〜300万円程度の価格帯です。この価格帯であれば、ある程度構造がしっかりしており、適切なリフォームを施せば「住みたい」と思えるクオリティまで引き上げることができます。

リフォーム費用を最小限に抑え、入居者に選ばれる「再生術」

古家再生投資のキモは、リフォーム費用を「いくらかけるか」ではなく「どこにかけるか」です。著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも解説していますが、私たちは「入居者が決まる最低限かつ効果的なリフォーム」を追求しています。

例えば、床を無垢材にするなどの贅沢は不要です。一方で、水回りの清潔感や、壁紙の色使いにはこだわります。私たちの協議会には、全国の認定「古家再生士」がおり、コストパフォーマンスを極めた標準リフォームのパッケージを持っています。これにより、200万円台でも驚くほど美しく再生することが可能です。

諸経費と予備費をどう見積もるか（協議会のデータより）

忘れがちなのが、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、火災保険料などの諸経費です。これらにおよそ30万〜50万円ほど見ておく必要があります。

500万円の予算があるなら：

• 物件購入：250万円

• リフォーム：200万円

• 諸経費：50万円 合計500万円

これが、最も成功確率の高いバランスです。もしリフォームが安く済めば、その分を次の物件への種銭に回すことができます。

利回り15％を安定して叩き出すための「物件選び」3つの鉄則

利回り15％という数字は、決して不可能な数字ではありません。むしろ、私たちの協議会では当たり前のように達成されている数字です。しかし、そのためには厳格な「物件選びの基準」を持つ必要があります。

立地よりも「賃貸需要」！勝てるエリアの見極め方

不動産投資の格言に「立地がすべて」という言葉がありますが、古家再生投資においては少しニュアンスが異なります。駅近である必要はありません。それよりも「その地域に賃貸需要があるか」が重要です。

例えば、駅から徒歩20分でも、近くにスーパーや学校があり、静かな住宅街であれば、ファミリー層の需要は非常に高いです。著書『地方は宝の山！』で強調している通り、地方都市や郊外こそ、競合が少なく高利回りを狙えるフィールドです。

再建築不可や傾き物件、リスクをチャンスに変える判断基準

ボロ物件の中には「再建築不可」や「建物が傾いている」ものもあります。一般的には敬遠されますが、これこそが安く仕入れるチャンスです。

• 再建築不可：将来建て替えはできませんが、リフォームして貸す分には問題ありません。その分、物件価格を大幅に叩けます。

• 傾き：1000分の6程度の傾きであれば、リフォームで調整可能です。

ただし、これらを初心者が一人で判断するのは危険です。専門家（古家再生士）の目利きを借りることで、致命的なリスクを避けつつ、お宝物件を拾い上げることが可能になります。

著書から紐解く、大熊流「お宝物件」発見の嗅覚

私が物件を見るとき、必ずチェックするのは「その家が幸せな生活をイメージできるか」という点です。どんなにボロボロでも、光が差し込み、風が通る家なら、再生の価値があります。

また、「周辺の家が綺麗に保たれているか」も重要です。近隣住民が家を大切にしているエリアは、治安が良く、入居者も定着しやすい。これは数値化できない、現場を歩くことでしか得られない「嗅覚」です。

リフォームで失敗しない！「貸せる家」にするための優先順位

投資家として最も避けたいのは「お金をかけて直したのに、入居者が決まらない」という事態です。これを防ぐには、リフォームの優先順位を明確にする必要があります。

やってはいけない「過剰なリフォーム」と「安かろう悪かろう」

初心者が陥りやすいミスは2つ。1つは、自分が住むかのようにこだわってしまい、高級な設備を入れてしまうこと。もう1つは、とにかく安く済ませようとして、DIYで中途半端に仕上げてしまうことです。

投資として必要なのは「賃貸住宅としての合格点」を安定して出すことです。清潔感があり、設備が正常に動き、安心して住める。このラインをプロの仕事で実現することが、早期入居への近道です。

水回りと清潔感が鍵！入居者が即決するポイント

内見に来た人が最初に見る場所、そして入居を決める決定打になる場所は、間違いなく「水回り」です。

• トイレは温水洗浄便座（ウォシュレット）を新設する

• キッチンはピカピカに磨き上げるか、シートを貼って見た目を一新する

• お風呂のバランス釜は壁貫通型給湯器（ホールインワン）などに交換して、洗い場を広くする

これだけで、物件の印象は劇的に変わります。壁紙（クロス）も、一部にアクセントクロスを使うだけで、デザイナーズ物件のような雰囲気を演出できます。これらは比較的安価で、投資対効果（ROI）が非常に高い手法です。

会員20,280名の知見が集約された「コストパフォーマンス最強リフォーム」

全国古家再生推進協議会では、過去2,467棟以上の再生データから「どんなリフォームをすれば、家賃いくらで、何日で入居が決まるか」という知見を共有しています。

この膨大なデータベースがあるからこそ、私たちは迷うことなく最適な投資判断ができます。「地方だから和室は残すべきか」「畳をクッションフロアに変えるべきか」といった悩みに対して、私たちは常に「実績に基づいた答え」を持っています。

【実例紹介】500万円投資で人生を変えたプランナーたちの成功物語

ここで、実際に500万円前後の予算でスタートした方々の事例をご紹介しましょう。これらはすべて、協議会の会員である「古家再生投資プランナー®️」の皆さんの実話です。

サラリーマンが副業で始めた1棟目が月5万円のキャッシュフローを生んだ話

ある30代の男性会社員は、結婚を機に将来の資産形成を考え、手元の300万円と少しの貯金、合わせて450万円で大阪郊外の戸建てを購入しました。

• 物件価格：180万円

• リフォーム：220万円

• 諸経費：30万円 合計430万円の投資です。

再生後、家賃5万5,000円で募集したところ、わずか2週間で近隣のファミリーの入居が決定。管理費などを差し引いても、毎月5万円近い純利益が銀行口座に振り込まれるようになりました。彼は今、「あの時一歩踏み出して本当に良かった。会社の給料以外に安定した収入があることで、仕事への向き合い方も前向きになった」と語っています。

著書『地方は宝の山！』に見る、地方物件の驚異的な収益性

地方では、物件価格が数十万円というケースも珍しくありません。石川県や富山県といった北陸エリアでは、物件を50万円で買い、300万円かけて劇的に再生するモデルが多く見られます。

利回りに換算すると20％を超えることも珍しくありません。私の著書では、こうした「地方ならではの戦い方」を詳しく解説しています。都会の喧騒を離れた場所にも、宝の山は眠っているのです。

失敗から学んだ「出口戦略」と「複数棟所有」へのステップ

投資は1棟で終わりではありません。1棟目の家賃収入を貯めて、2棟目、3棟目と増やしていく。この「雪だるま式」の資産形成が、古家再生投資の醍醐味です。

ある会員さんは、最初の3棟を現金で購入し、その実績を基に4棟目からは銀行融資を引き出すことに成功しました。現在は10棟を所有し、年間家賃収入は800万円を超えています。彼は「最初は500万円の現金から始まった。それが今では大きな資産に育った」と、着実なステップアップの重要性を説いています。

初心者が陥る「ボロ物件投資」の罠と回避方法

もちろん、ボロ物件投資は魔法ではありません。リスクも存在します。しかし、そのリスクは「知っていれば回避できる」ものばかりです。

シロアリ・雨漏り・境界トラブル……現場で起きる真実

ボロ物件の三大リスクは「シロアリ」「雨漏り」「建物構造（傾き）」です。これらを見逃して購入してしまうと、リフォーム費用が予算を大幅にオーバーし、利回りが悪化してしまいます。

特にシロアリは、表面上は見えなくても土台を食い荒らしていることがあります。購入前のインスペクション（建物診断）は必須です。

また、古い物件特有の「境界トラブル」も無視できません。隣の家の塀がこちらの敷地に入っている、といったケースです。これらは購入時の契約書（重要事項説明）でしっかりと確認し、必要であれば測量を行うなどの対策が必要です。

独学の限界と、コミュニティで学ぶことの重要性

不動産投資の本を何冊読んでも、ネットで情報を漁っても、いざ現場に立つと足がすくむものです。それは「本当の正解」が現場にしかないからです。

独学で始め、大きな失敗をしてから私たちの元へ相談に来る方も後を絶ちません。「あと100万円安く買えたはずだった」「このリフォームは不要だった」……そうした痛い思いをしないために、私たちは「コミュニティ」の力を活用することを推奨しています。

古家再生投資プランナー®️が「失敗しない」理由

私たちの協議会が認定する「古家再生投資プランナー®️」の皆さんが高い成功率を誇るのには、理由があります。

1. 体系化された学習：認定講座で、物件選びから客付けまでを網羅的に学べる。

2. 現場の体験：全国で開催される「物件見学ツアー」で、再生前のボロ家と再生後のピカピカの家を直接見ることができる。

3. 専門家のサポート：全国の古家再生士や先輩大家から、リアルなアドバイスをもらえる。

「一人で悩まない」こと。これが、ボロ物件投資で最も重要なリスクヘッジです。

まとめ：500万円から「大家さん」への第一歩を踏み出そう

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。500万円という資金があれば、借金に頼らずとも、安定した大家業をスタートできることがお分かりいただけたかと思います。

記事の要点まとめ

• 500万円投資は、借金リスクをゼロにし、精神的自由と高いキャッシュフローをもたらす。

• 黄金比は「物件250万：リフォーム200万：諸経費50万」。

• 利回り15％の鍵は「賃貸需要のある立地選び」と「水回り重点のリフォーム」。

• 空き家問題の解決という「4方よし」の精神が、長期的な成功を支える。

• 独学のリスクを避け、コミュニティや専門家の知見を活用することが不可欠。

大熊重之からのメッセージ：行動する勇気が未来を変える

私がいつも皆さんに伝えている言葉があります。それは「知識を得るだけでは何も変わらない。行動こそが未来を創る」ということです。

最初は誰でも不安です。私もそうでした。でも、20,280名の仲間たちが、一歩を踏み出して人生を変えていく姿を私は間近で見てきました。2,467棟の再生実績は、その勇気ある一歩の積み重ねです。

日本の空き家問題は深刻ですが、それは見方を変えれば、私たち投資家にとっての「チャンス」であり、社会への「貢献」の機会でもあります。あなたの手元にある500万円を、単なる数字ではなく、誰かの住まいを救い、あなた自身の自由を創る「志ある資本」に変えてみませんか。

次のアクション：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座のご案内

もしあなたが「具体的にどう動けばいいのかもっと知りたい」「失敗せずに1棟目を手に入れたい」と真剣に考えているなら、ぜひ私たちの「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」をチェックしてみてください。

この講座では、私がこれまでの経験と協議会の実績から凝縮したノウハウのすべてを、体系的に学ぶことができます。そして何より、志を同じくする仲間たちとの出会いが、あなたの投資人生をより豊かにしてくれるでしょう。

まずは、全国で開催されている「物件見学ツアー」に足を運んでみてください。ボロボロの家が魔法のように生まれ変わる現場をその目で見たとき、あなたの「大家さん」としての物語が動き出すはずです。

一緒に、日本の空き家を宝の山に変えていきましょう。あなたの一歩を、心から応援しています。