（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

相続した実家を空き家のまま放置しており、「このままでは固定資産税が6倍になる」というニュースを耳にして夜も眠れないほど不安を感じている方は少なくありません。放置された空き家は、確かに所有者にとって重い税負担や管理リスクという「負債」になり得ます。しかし、累計2,467棟（2025年10月20日時点）の再生実績を誇る私たち協議会の視点では、それらは適切に手を加えれば、地域に貢献しながら収益を生む立派な「資産」へと生まれ変わる宝の山なのです。この記事を最後まで読めば、増税を回避するための具体的な法的知識から、空き家を収益源に変える大熊流の解決策までがすべて分かります。

なぜ空き家の固定資産税が「6倍」になるのか？仕組みを徹底解説

空き家を所有している方にとって、最も恐ろしい言葉の一つが「固定資産税が6倍になる」というものでしょう。しかし、これには明確な仕組みがあります。

住宅用地特例（固定資産税の軽減措置）の解除が原因

本来、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税を最大で6分の1に減額する特例措置が適用されています 。これは、国民の居住負担を軽減するための国の配慮です。しかし、空き家を放置し続け、自治体から特定の状態であると判断されると、この「6分の1の特例」が解除されます 。その結果、今まで受けていた恩恵が消え、税額が本来の姿（更地並み）に戻ることで、実質的に支払う税金が最大6倍に跳ね上がるのです 。

「特定空家」と「管理不全空家」の違いとは？

かつては、倒壊の危険があるような末期的な状態の「特定空家」のみが特例解除の対象でした 。しかし、空家対策特別措置法の改正により、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。これは、特定空家になる前段階、つまり「放置すれば特定空家になる恐れがある状態」の物件を指します。この段階で自治体から勧告を受けると、特定空家でなくても固定資産税の軽減措置が解除されてしまいます。

2023年改正空家対策特別措置法による影響と最新動向

この法改正により、自治体の権限は大幅に強化されました。以前よりも早い段階で行政から「適切に管理してください」という指導が入るようになり、応じない場合の増税リスクは格段に高まっています 。もはや「まだボロボロではないから大丈夫」という考えは通用しない時代に突入しているのです。

「特定空家」に指定される4つの判断基準

自治体が空き家を「特定空家」として認定し、所有者に改善を促すための基準は主に4つあります 。

倒壊等、保安上危険となるおそれがある状態

建物の土台や柱が腐朽し、地震や台風で倒壊する恐れがある場合です 。屋根が剥がれ落ちそうになっていたり、壁に大きな亀裂が入っている状態も含まれます 。

著しく衛生上有害となるおそれがある状態

ゴミが放置されて悪臭を放っていたり、ネズミや害虫が発生して近隣住民の健康に害を及ぼす可能性がある状態です 。アスベストの飛散リスクなどもここに含まれます。

適切な管理が行われず、景観を損なっている状態

庭木が伸び放題で道路にはみ出していたり、雑草が膝の高さまで生い茂って放置されている状態です 。窓ガラスが割れたまま放置されているなど、一目で「放置されている」と分かる状態も景観を損なうと判断されます 。

その他、放置が不適切である状態（近隣への悪影響）

雪下ろしがされず隣家に落雪の危険があったり、不審者が入り込みやすくなっていたりと、周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切と認められる場合です 。

今すぐできる！固定資産税6倍を回避するための3つの選択肢

増税の通知が届く前に、所有者が取れる行動は主に3つあります。

選択肢①：適切な管理を継続し、自治体からの改善勧告を避ける

月1回程度の通風や掃除、除草を行い、自治体に「管理されている家」と認識させることが基本です。しかし、遠方に住んでいる場合は交通費や手間がかかり、現実的には維持するだけで赤字が続くことになります 。

選択肢②：売却・譲渡を検討する（3,000万円特別控除の活用）

「空き家の3,000万円特別控除」などを利用して売却するのも手です。ただし、更地にするための解体費用（数百万円）がかかったり、立地が悪いとなかなか買い手が付かないというリスクもあります 。

選択肢③：リフォームして活用（賃貸に出す）

これが、私たち協議会が最も推奨する「古家再生」です 。建物が人が住める状態（管理不全でない状態）であれば、住宅用地特例は継続されます。つまり、増税を回避しながら、家賃という新たな収入源を得ることができるのです。

大熊流「古家再生」：増税回避どころか収益を生む資産へ

空き家は放置すれば「負債」ですが、再生すれば「富動産」に変わります。

解体費用（数百万円）をかけるのはもったいない！

多くの人が「古すぎて売れないから解体するしかない」と考え、数百万円の解体費用を支払います 。しかし、そのお金を再生のためのリフォーム費用に回せば、建物の寿命は伸び、毎月家賃が入る仕組みが作れます 。

古家再生なら「固定資産税の軽減」を維持したまま家賃収入が得られる

適切にリフォームされた家に入居者が住めば、その土地は間違いなく「住宅用地」として認められます 。増税を完全に回避しつつ、平均利回り12%〜15%という高い収益性を実現することが可能です 。

著書『地方は宝の山！』に見る、ボロボロの空き家が再生した実例

私の著書『地方は宝の山！』でも紹介していますが、例えば、雨漏りがあり床が抜け落ちていたような物件でも、適切なリフォームで新婚夫婦が喜んで住むようなデザイナーズ住宅に生まれ変わった事例が数多くあります 。

「4方よし」のモデルで社会課題（空き家問題）を解決する

私たちの活動は、単なる投資ではありません。大家が儲かり（1方よし）、入居者が安くて良い家に住め（2方よし）、工務店に仕事が回り（3方よし）、地域の空き家が減って街がきれいになる（4方よし）、という社会課題解決の仕組みなのです 。

失敗しないためのチェックリスト：あなたの空き家は大丈夫？

自治体から目を付けられないため、また再生を検討するために以下の点を確認してください。

屋根・外壁の剥離、庭木の越境などチェックポイント

• 屋根瓦が飛んだり、アンテナが傾いていないか？

• 外壁に指が入るような大きなクラック（ひび割れ）はないか？

• 庭木が隣の家の敷地や道路にはみ出していないか？

• ゴミが不法投棄されていないか？

自治体からの通知が来た時の正しい対処法

もし「助言」や「指導」の通知が届いたら、無視するのが一番危険です。まずは自治体の担当部署に連絡し、修繕や活用の意志があることを伝えてください。その上で、私たち協議会のような専門家集団に相談し、具体的な再生プランを立てることが、最速かつ安全な解決策となります 。

まとめ：空き家を「負債」から「資産」に変えよう

固定資産税が6倍になるというリスクは、空き家所有者にとって大きな脅威ですが、それは同時に「活用の決断」を促すサインでもあります。放置して税金を払い続けるのか、それとも再生して収益を生む資産に変えるのか。答えは明らかです。

空き家問題は一人で悩む必要はありません。会員数21,045名の知見と、2,582棟の再生実績を持つ全国古家再生推進協議会があなたの味方です。

次のアクションとしてお勧めしたいこと： もし、空き家再生のノウハウをより体系的に学び、自分でも実践してみたいと感じられたなら、ぜひ「古家再生投資プランナー®︎オンライン認定講座」をチェックしてみてください。受講者の多くが、かつてのあなたと同じ悩みを抱えていた方々ですが、今では自信を持って大家業を楽しんでいます 。

一歩踏み出す勇気が、あなたの「負動産」を家族の未来を守る「富動産」へと変えるのです。