こんにちは。一般社団法人 全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま しげゆき）です。本日のお話は「空き家投資のポートフォリオ」についてです。

それでは参りましょう。

空き家投資のポートフォリオでリスク分散

ポートフォリオとはリスク分散という意味ですが、「収入」がひとつの収入だけでは、これからの時代、世の中がどんどん変わっていく中ではリスクが非常に高いですよ、というお話です。色々な形の収入を用意しておく方が、リスク分散になります。このようなことは色々なところでお話ししているのですが、その一つに、空き家投資があります。今日はこの空き家投資の中でのポートフォリオ、リスク分散とはどういうことかを説明したいと思います。

土地の種類を分散させる

まずは、「土地の種類」について。
投資をしていると、実に色々な土地があります。設造してないから再建築不可ですとか、あるいは借地みたいなものもあったり、色々な道の繋がり方があったりします。また田舎だったり、都会であったり、土地の違いは、それぞれに良し悪しがあります。

やはり再建築不可という土地は非常に安く買えて、収益を高めやすい反面、リスクは高いとか、出口が安くなる可能性があるとか、売れにくいなどもありますので、良い悪いというのはそれぞれだと思うのです。
例えば、再建築不可の物件があったとします。しかし、一方では担保に入れられる非常に資産性の高い物件を持っていて、こちらにもまた違うものも持っているというように、色々な種類の土地を持っている方が、リスク分散になるのではないかと思っています。

例えば、土地でいえば再建築不可の二項道路とか、（テロップ：違い化強制区域？）市街化調整区域とか、位置指定道路とか色々ありますが、それぞれに良し悪しがありますね。良いものは高いということです。利回りが高い、低いとかもありますので、それを分散して買うという事が良いのではないかと思います。

建物の種類を分散させる

そして「建物の種類」。
これは特に関西で言えばテラスと呼ばれる長屋が多かったり、あるいは、細長い3階建てだったり、地方に行くと、土地がかなり広くて家が小さめとか、平屋であるとかがあります。それぞれに、地震の影響を受けやすい、受けにくいとか、建物自体がしっかりしっかりしている、していないとか、色々あると思います。

例えば、平屋だと安く買えるという事もありますし、逆に今であれば高齢者の方が入りやすいとか、メリット、デメリットも踏まえて、ここも色々な種類を持っていた方がリスク分散になります。

そして、空き家の知識が豊富になると思います。空き家の資産活用の仕方を変えたり、それを入れ替えるなど、得た知識の中からできるようになりますので、ここも色々なことを実践する方が良いポートフォリオになると思います。

地域を分散させる

そして「地域」。例えば大阪、東京、北陸とか、色々なところで土地や不動産を持っているのが理想です。やはり昨今は何が起こるかわかりませんので、どこであっても大きな災害があるかもしれない。東京も、大阪も、北陸もそうかもしれない。地震もあるかもしれない。それを言い出すと、もうどこで何があってもおかしくないですよね。

昔「日本沈没」という映画がありましたが、日本全部が全部沈むということはないので、やはりこの地域を分散しておく自体がやはりリスクヘッジになると思います。

何年か前に関西でも大きな台風の被害を受けました。元々関西は、台風災害は少なかったのですが、それでも来た時には大きな被害になりました。屋根が飛んだり、瓦がもう足りなくなってしまったり。その時でも、大阪では被害があったけれど、関東では全く影響ありませんでした。北陸であっても、北陸は元々地震などの災害リスクが少ないことから、火災保険が安かったりします。そういうことも踏まえて、地域を分散しておくということは、非常にリスクヘッジになりますし、チャンスにつながることもあると思います。

例えば地方で北陸であれば、新幹線が通ったことにより、土地とか価値とかが上がったりすることもありますし、色々なことでリスク分散になります。

空き家再生投資で経験を積む

「土地の種類」、「建物の種類」「地域」といったところで、色々な経験をしてもらうことが、この空き家活用、空き家再生投資という意味では面白いと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。今回のブログの内容は、動画でも詳しく解説しています。そちらもぜひご覧ください。

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