皆さま、こんにちは！福島のみちのく古家再生士Ⓡ高橋です(^^♪

2022年春頃から福島市内以外の新エリアの開発を行っておりました。いくつかの候補地から選びましたのは「会津若松市」です。

昨年の福島ツアーの翌日の日曜日裏メニューとして一部のプランナーの皆さまと、会津若松の物件を数軒見学、あわせて会津鶴ヶ城も見学、ついでに喜多方ラーメンの有名店へも訪問！という会津若松満喫ツアーを行いました。

城がある街は古家再生に適するという定説にも従いまして、新エリアとして活動を進めておりました！

それで、早速ですが、昨年購入した会津若松戸建て第一号が完成しましたので再生事例を紹介したいと思います！

該当高台に位置しており会津若松市全体を見渡せると共に自然溢れる物件です。
市内からは若干離れていて閑静な住宅地にある2階建ての駐車は3台可能という物件です。
初見からポテンシャルを感じまして、早速プランナーさんが買付申込み、早々に無事購入となりました。

会津若松市の空き家・古家再生【Before/After】

値段が安い物件という事もあり、中は全体的にボロボロ。床の凹み、汲み取り、和式トイレ、畳の状態、全てにおいてお世辞にも良いとは言えない状態。古家再生投資においてはレベルの高い物件でした。

前の入居者はお弁当屋さんを営んでいたようで、特にキッチンの油汚れや劣化は酷かったですね。

【外観】
ベランダがボロボロで古さを際立たせてしまってたので、解体しました。

【キッチン】
流し台交換＆床の張り替え＆クロス貼り＆塗装

【トイレ1F】
和式→洋式
汲み取り→水洗

【トレイ2F】
解体
トイレ→クローゼット

【廊下】
クロス貼り

【和室1F】
畳表替え＆クロス貼り＆塗装
木枠天井塗装を施しレトロなデザインにしました。

【和室2F】

木枠天井が劣化していない部分はそのまま活かし無駄な予算はかけません。

【浴室】
壁タイル補修＆浴室シート張り＆浴槽磨き

【玄関】
クロス貼り

「空き家・古家物件見学ツアーin福島」を担当する古家再生士Ⓡより解説

今回の物件のエリアは決して人気とは言えないエリアです。

高台に位置する為、会津の冬は坂道を登れるのか！？など、物件の老朽度とともにその他のマイナス面も気にしはじめるときりがない物件でした。周辺を見渡せばたくさんの家がお住まいですから大丈夫です。一般の方が見向きもしないエリアや物件であるからこそ対象物件になり得るということだと思います。またそこに規格外のデザインや知恵が加わる事によって、更に他にはない特別感が生まれる。

この物件は、ある古家再生投資プランナーⓇがご自身2軒目の物件として購入されました。

第一号物件で会津若松市での募集は初めてでしたので、管理面の事も踏まえてプランナーさんと相談し、先ずは安心して管理委託できそうな地元の不動産屋さんに絞って一般媒介で募集を開始しました。

成約までの実際の募集期間は約2ヶ月ほど要しました。

以降、時間の経過とともに別のもう一社の不動産屋さんと知り合う機会に恵まれ、同様に安心して管理委託できそうだと感じたことから並行して募集を依頼することとしました。

そうしたところ先行依頼の会社さんでは約2ヶ月ほどの間、複数件の内覧はあったものの、結果には至ることができておりませんでしたが、後に依頼した会社さんで募集開始2日で成約に至る事となりました。

品質の高い物件へ再生する事も大事ですが、改めて募集露出の多さも大事だと感じた事例です。特に今回の物件の入居者は後にも触れますがZ世代、ネット募集媒体の写真掲載の質や量から早期入居に至れたのであろうと思われます。

物件収支

今回の物件の表面利回りと致しましては、12.9％という結果となっております。

まとめ

エリア面の特性としては、近隣に多くの住宅が並んでいる昔ながらの住宅地で、ロケーションが良い為一定数の需要はあると予想できるような場所でした。

とても静かで落ち着いた雰囲気の周辺環境で、豊かな自然をお求めの方にはピッタリ、とても喜んでもらえる物件になったと感じています。。

ゆったりと静かに生活したいという方が安心し快適にお住まい頂ける住居を提供したいと考えておりましたが、結果としてはルームシェアでお住みまいになりたい大学生さん方々がご入居となりました。

会津若松市は学生も多くこの様なルームシェアの需要が一定数あると聞いています。

しかし、賃貸戸建ての供給数が需要に対し全く間に合っていないのが現状のようです。
積雪の多いこの時期でもその他も含めて月に7件の内覧あったことや、競合物件の調査からも改めて有望なエリアだと感じられます。

ルームシェアは戸建てとしては短期的な入居期間になるケースが多いのですが、所有プランナーさんは今回の募集後の反響感触から、再募集時の入居付けも苦労はしないであろうというお見込みと、学生生活を楽しんでもらえるならば！と今回のルームシェアの申し込みをお受入れされました。

また、なぜかペット可の物件が少なく不動産屋さんからは「ペット可にして頂ければより一層需要は増えます」といったご意見もよく聞きます。

今年はこれからも続々と会津若松市の再生事例も出来てきます！
引き続き一人でも多くの方々へ、福島県での暮らしを、より安心・安全・快適で豊かな地方暮らしの住空間を提供できるように邁進して参ります。

別途ご案内差し上げております3月18日(土)に仙台で開催するセミナーでは、本物件以外の会津若松やその他のエリアの再生事例を紹介する予定です。
当日は実際の再生物件の見学はできませんが、ご参加いただき、ご要望などお聞かせ頂けましたら企画したいと思っておりますので、是非セミナーとまた懇親会へもご参加下さい。
また、同セミナーでは積雪の多い東北エリアでの賃貸運用のための火災保険セミナーも行う予定となっております。
まだ多少残席ございます。

今年もプランナーの皆様と盛り上がるイベントを沢山開催しますので、是非東北へ遊びにきてみっせ！！

合同会社リボーンアート
担当：高橋智大【mail】ra.tomo1109@gmail.com　【電話番号】080-5905-0232

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