「家主と地主」2018年1月号に、当協議会の理事長インタビューが掲載されました。

「家主と地主」2018年18月号に、当協議会の理事長インタビューが掲載されました。

新規取得でも利回りが阪神圏15%、首都圏12%前後狙える

「まずはボロに慣れることが重要ですね」

こう話すのは、一般社団法人全国古家再生推進協議会(大阪府東大阪市)の大熊重之理事長だ。

同協議会では、現在ウェプ会員が2,000人ほどおり、東京、名古屋、大阪の拠点を中心に、毎月空き家見学会を実施している。初めて見学会に参加する人は決まって「こんな家で大丈夫なのか」という反応をするという。 古家の場合は、工事額が高くなる可能性がある。いくら工事にかかるのか、その投資金額が家賃に見合うのか、この点について見極めることが重要だ。

「物件の工事額だけでなく、空き家にするメリット・デメリットを含めた家主業全般を勉強してもらうのが、協議会の目的です」(大熊理事長)

基礎が傾いていたらNG

工事費に大きな影孵を与えるのは、「躯体」の部分だ。目視で、建物が傾いていたり、ゆがんでいたら、即アウト。基礎が腐敗するなど不具合が生じているサインだ。基礎からやり直すとなると、再生が困難だ。

「基礎に問題がある場合は買うのをやめておきましょう」(大熊理事長) 躯体以外の部分は、どの程度の侮み具合かによって必要な工事の金額が変わるが、基本的には購入しても大きな問題はない。 雨漏りがあるかどうかは、形跡が天井や壁にあるかどうかを確認。キッチンや風呂、洗面台、トイレなどの水回り設備がまだ使えるかも確認。その他の内装の偽み具合を確認して、その度合いでいくら工事野がかかるかを算出。併せて、周辺相場などを調べて、投資額に対して見合った家賃収入が得られるかどうかを確認することが重要だ。

 紹介する空き家は高度経済成長期に建てられた築40ー50年の2階建て戸建てが多い。 大阪市内では築50年の350万円で空き家を購入し、エ事費450万円ほどかけて、合計800万円の投資をして、民泊で運用し利回り20%を実現。1年半後になんと1200万円で中国人に売却したという事例も出てきている。

 新規で空き家に投資する際、リフォーム喪用も含めた利回りの目安は、阪神圏で15%前後、首都圏で12%前後が狙えるという。実家の空き家などを活用した際には30ー40%は可能だ。同協議会ではエリアの相場並みの家賃に設定し、カラーを使ったリフォームによって差別化を図ることで募集期間を短縮している。

 

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