2017年11月6日付けの全国賃貸住宅新聞に当協議会のことを掲載していただきました。

「塗装中心の底コストリフォーム」
和室を洋間に変えず戸建ての良さを強調

空き家の問題は新聞テレビ・雑誌に取り上られ注自されており、６〜7軒に１軒は空き家といわれている。また、数年後には、空き家率は、23％くらいになるのではという話もある。この状況を受けて国も空き家対策法という手段をとっているが、なかなか芳しくなく行政代執行したとしても長くて4〜5年かかるといわれており、全国各地で空き家を無くす方法が求められている。

全国古家再生推進協議会は再生街づくりを自指し、築古民家の再生を通じて地域の防犯・活性化につなげることを自的に設立。戸建て住宅は通の原状回復程度では入居者がつかない時代となっているが、デザイナーズリノベーションのように回収に2〜3年もかかるのであれば、利回りを考えると手を出しにくい。

そこでその中間となるルームリファインという方法を開発し、ワンルーム物件も塗装技術でイメージを大きく変えることに成功している。 私共はこれらの安くリノベーション効果を出せる技術を活かし、古民家を再生する方向にシフトしているが、これらは投資としてやっている事業。しかし大家には低リスクの施策、入居者にはマンション特有の問題からの解放、工事業者には、効率的な作業の提案、そして地域住民にも喜ばれる社会貢献となっている。また、生活保護受給者や低所得者への住宅供給も行っているが、こうしたことは一人だけではなく、仲間や協力者、業者がいつころでノウハウが蓄積されていく。これらが増えれば増えるほどリスクは減り、利回りが高く、安心できるよう社団法人を立ち上げるに至っている。

具体例としては、塗装中心のリフォームがある。基本的に設備と間取りは、変えず、最大の特徴はあえて和室を洋室にしないこと。戸建ての良さ古い物の良さを強調するのがポイントで、単純に洋室化してしまうと、個性がなくなりマンション化してしまう。高い利回り物件とするには、費用を抑えることが重要となる。買い付けに関してのポイントは、土地と家賃のバランス。土地の価格は、郊外に行けば行くほど安くなるが、家負はそれほどでもない。こういった地域の物件が狙い目であるが、その際は、まず、相場家賃や競合物件を調べ、利回りを割り戻してリフォーム額を引いた買い付け金額を算定する。これを徹底することで、低リスク高利回りを両立できる。

一般的に新築や築浅物件は価格が高いが、それは誰でもお金を出せば買う事ができる。しかし、築古などの安い物件については、再生する能力がなければ買う（活用）ことができない。私共はその再生能力を持っているるから、他の人が買わない競争率が低く安い物件を買うことができる。こう物した買い付け、リフォーム、家賃管理をまとめて「大家力」と呼んでいるが、この大家力を高めることで再生能力も高めていこうとしている。 古家再生は原状回俊よりお金はかかるが、相場家賃に対するリフォーム額を投寅すれぱ入居が決まりやすくなる。リフームはエ夫が大切で、ペット可にするなどの付加価値を付けるだけで、マンションよりもありがたがっていただき、長く住んで貰える上に、家賃を高めに設定できるメリットもある。
私共は大家さんや勉強したい方に対して場を提供しているが、勉強により古家再生投資プランナーⓇとして情報を共有して活動させていただいている。そして失敗しないためには、現地を確認することが重要で、古家再生は、頭の中だけでは、完成しない。実際に現場で体験しないとわからないことだらけだ。古家再生はマンションタイプのリフォームとは異なり、古いことの良さや戸建ての良さを出す、差別化リフォームのバランスが大切なのである。

 

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