（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

早速ですが、不動産投資を考える際に「再建築不可物件」という言葉を耳にしたことはありませんか？

このタイプの物件は、一見するとリスクが高いように感じられがちです。

しかし、実は適切な方法で運用すれば、高い利回りを実現できる可能性があります。特にDIYによる改修は失敗リスクが高く、注意が必要です。今回は、再建築不可物件の特徴と失敗しない投資戦略について、詳しく解説します。

再建築不可物件とは？基本知識を押さえよう

建築基準法との関係

再建築不可物件とは、文字通り「再度建物を建築することが法律上できない物件」を指します。具体的には、現在の建築基準法や地方自治体の条例、都市計画などの要件を満たしていないため、新しく建物を建て直したり、大幅に増改築したりすることが認められない物件です。

建築基準法では、一般的に「敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）」が求められます。古い時代に建てられた建物の中には、当時の法律では建築が認められていたものの、現在の法改正後に基準を満たさなくなったケースも多く存在します。たとえば、狭い路地状敷地や、そもそも道路にまったく接していない土地などが該当しやすいです。

接道義務を満たしていないケース

多くの場合、再建築不可となる理由で最も多いのが「接道義務」を満たしていないケースです。

• 道路に接している部分が1m程度しかない
• 共有地や通路を使って表通りに出なければならない
• そもそも正式な道路に面していない

こういった理由により、新築や大幅な改築が法律上認められなくなるのです。なお、自治体によっては例外規定や緩和措置が設けられている場合もありますが、一般的には厳しい制限がついています。

都市計画や用途地域の制限

都市計画区域内には用途地域が定められており、住居系、商業系、工業系などの区分に応じて建てられる建物の種類や規模が規制されています。古い住宅街などでは、都市計画や用途地域の見直しが行われる過程で、新たに制限が追加されることがあります。その結果、当初は合法的に建築されていた建物が、現在のルールでは建替えできなくなるという事例も珍しくありません。

再建築不可物件が「投資対象」として注目される理由

一見するとネガティブ要素の多い再建築不可物件ですが、投資家の中にはあえてこうした物件に注目する人もいます。理由はシンプルで、相場よりも安く購入できる場合が多く、賃貸に回したりリフォームして転売したりすることで、高い利回りを狙える可能性があるからです。ただし、その分さまざまなリスクが内在しているため、正しい知識と戦略が求められます。

再建築不可物件のメリット・デメリット

メリット

1. 価格が安い
   再建築不可物件は法的制限があるため、通常の不動産よりも価格が抑えられていることが多いです。同じエリア内で比較すると、物件価格が数割安くなる場合も珍しくありません。そのため、初期投資額を抑えたい投資家にとっては魅力的です。

2. 固定資産税が低い
   再建築不可の土地は評価額が低めに設定される傾向があります。結果的に固定資産税や都市計画税などの税負担を抑えられ、長期保有しても維持コストが少なく済みます。

3. 高い利回りを狙いやすい
   購入時の価格が安い上に、貸し出し先をきちんと確保できれば、家賃収入やテナント料などの形で収益が得られます。利回りの計算上、取得コストが低いほど利益率が高くなるため、高利回りを狙いやすいのです。

デメリット

1. 再建築ができないため出口戦略が限定される
   いざ建物を取り壊して新しく建て替えようと考えても、法的に認められていないため、それができません。物件を購入する時点で、売却時や運用終了時のプランをしっかり立てる必要があります。

2. 金融機関からの融資が難しい
   再建築不可物件は担保価値が低いとみなされるため、一般的な住宅ローンや不動産投資ローンを組むことが難しくなります。金融機関によっては、融資の対象外となるケースもあるため、現金購入や一部ノンバンクの利用が必要になるかもしれません。

3. 流動性が低く、買い手が限られる
   万が一、早期に売却したいと考えても、再建築不可という属性を避ける買い手は多く、結果的に売却が長引いたり、希望価格を大きく下回るケースもあり得ます。投資という観点で見る場合は、比較的長期保有を前提とした計画を立てることが多いです。

4. リフォームや修繕が複雑になる場合がある
   再建築不可の物件は、建物自体が古いことも多く、構造や配管・配線などの不具合が見つかるケースがあります。大規模リフォームをしようとしても、法的制約で思うように進められない可能性があるため、事前の調査と専門家のアドバイスが重要です。

なぜDIYは厳禁なのか？失敗事例から学ぶ

DIYのリスクとは

物件のリフォームや修繕をDIYで行うことで、コストを抑えようとする考え方は一見合理的に思えます。しかし、特に古い物件は構造が複雑だったり、使用されている建材が現行のものとは異なる場合が多く、素人が手を加えると取り返しのつかないダメージを与える可能性があります。

• 施工ミスによる追加コスト発生
  素人施工では、梁や柱の切断など耐震性に影響を及ぼす誤った工事をするリスクがあります。結果的に大規模な補修工事が必要になり、コストが余計にかかります。

• 仕上がりのクオリティが不十分
  内装や水回りなどは、見た目だけでなく防水・耐久性など専門的な知識が必要です。きちんと工事が行われていない場合、入居者やテナントがすぐに出て行ってしまう、または修理費用を請求されるリスクが高まります。

• 不動産会社や賃貸管理会社からの評価が下がる
  「オーナーがDIYでやったリフォーム」という情報が伝わると、専門業者による施工よりも品質が劣るとみなされがちです。その結果、仲介業者が入居者募集を敬遠する、あるいは賃貸契約時に懸念を示す可能性もあります。

具体的な失敗事例

古い木造住宅を投資物件として購入したオーナーが、DIYによるリフォームを計画しました。壁紙の張り替えや簡単な塗装程度ならまだしも、床下の補強や水回りの配管工事まで手を出した結果、床が傾く、給排水管が破損するなどのトラブルが発生。専門業者を呼んでやり直す羽目になり、結果的に修繕費用が当初想定の2〜3倍に膨らんでしまったという事例があります。

専門家の重要性

こうしたトラブルを回避するためには、やはり専門知識と技術を持った業者や有資格者に依頼することが不可欠です。特に「古家再生士®」など、古い住宅の再生に特化した専門家は、通常のリフォーム会社では見落としがちなポイントを把握しており、安全面やコスト面で最適な提案を行ってくれます。

高利回りを実現するための具体的な方法

ターゲットを明確にする

再建築不可物件は、一般的なファミリー層よりも、単身者や特定のニーズを持った層に向けるほうが成功しやすい傾向があります。たとえば、

• 単身者向け賃貸：都心部や大学が近いエリアでは需要が一定数ある
• 外国人向けシェアハウス：コミュニティ重視のシェアハウスは古い物件でも比較的受け入れられやすい
• 店舗や事務所利用：小規模の飲食店や事務所などは立地が良ければ需要がある

用途を変えて貸し出すことで、予想外の高い家賃収入が得られる場合もあります。

適切なリフォームで付加価値を高める

大規模リノベーションは費用がかさむため、必要最低限の改修で高い付加価値を生み出す工夫が重要です。たとえば、水回りや内装など、入居者が日常的に使用する部分だけを集中的にリフォームする、もしくはデザイン性を強化して「おしゃれな古民家風」に仕上げるなど、費用対効果を考えながら計画するとよいでしょう。

入居者付けの戦略

物件の所在地やターゲット層に合わせて、家賃設定や募集条件を工夫することで空室リスクを抑えることができます。

• 家賃を少し低めに設定する：築古であることや再建築不可のイメージをカバー
• ペット可やDIY可にする：差別化要素を作り、他の物件との差をアピール
• リフォーム済みを強調：古い物件でも新しい設備があることを明確に伝える

多くの賃貸希望者は「安くて便利」「清潔感がある」「こだわりを反映できる」などの魅力を求めているため、それを的確にアピールできるかどうかが鍵です。

融資の検討と資金計画

再建築不可物件は融資が通りにくいのが現実ですが、ノンバンクや一部の金融機関では、物件の収益力やオーナーの資産状況を総合的に判断して融資を行ってくれる場合もあります。自己資金が少ない場合でも、こうした金融機関を探してみる、もしくは現金比率を高めておくなど、資金計画を慎重に立てることが重要です。

リフォームとリノベーションのコツ

法規制を遵守する

再建築不可物件でも、一定規模を超える増改築や用途変更には役所への届け出が必要となる場合があります。構造の一部を大きく変更する工事を行うときは、自治体や行政機関の審査対象となることがあります。違法改築とならないように、あらかじめ専門家に相談しながら進めましょう。

コストを最小限に抑える

リフォームやリノベーションは、際限なくお金をかけることも可能ですが、再建築不可物件の投資では、回収可能な範囲を見極めることが肝心です。高級な素材や設備を導入しても、賃料や物件価値に十分反映されないケースがあります。そこで、

• 内装材はコストとデザインのバランスを重視
• 設備は中古やリサイクル品を活用することも検討
• DIYとのすみ分けを考える（専門部分は業者、軽微な部分は自分で）

など、柔軟に対応すると、無駄な出費を抑えられます。

差別化を図る

築古物件の場合、いかに「古さ」を「味わい」として活かすかがポイントです。

• レトロモダンなデザイン：古い柱や梁をあえて見せる設計にして、独特の雰囲気を演出
• 古材や和風要素を活かしたインテリア：畳や障子を活かしつつ、洋風の家具を組み合わせるなどのミックススタイル
• バリアフリーやIoT機器を導入して利便性をアップ：古さと最新技術の融合で付加価値を高める

こうした工夫によって、「ただ古いだけの家」から「住む人が自慢したくなる家」へとイメージを変えることができます。

専門業者の選定

リフォームやリノベーションの成否は、どの業者に依頼するかで大きく変わります。古家再生に実績のある業者を選ぶと、トラブルを回避しやすくなります。見積もり段階で、できるだけ詳しく要望を伝え、工事内容や費用内訳を明確にしてもらうようにしましょう。複数業者から相見積もりをとることも、大幅なコストオーバーを防ぐために有効です。

再建築不可物件の売却戦略

投資家向けに販売する

再建築不可物件の購入を前向きに検討するのは、多くの場合、投資家や古家再生に慣れたプロです。すでに賃貸経営をしている投資家であれば、利回りが合うと判断すれば購入してくれる可能性があります。

• キャッシュフローや表面利回りをアピール
• 運用実績や入居者の安定度を提示する

数字の根拠を明確に示すことで、買い手も安心して検討しやすくなります。

隣地所有者に売却する

再建築不可物件の土地は、隣地所有者にとっては敷地を広げる貴重なチャンスとなる場合があります。

• 隣地と合わせることで再建築が可能になるケース
• 隣地所有者が駐車場や物置スペースとして活用したいケース

事前に隣地の所有者に声をかけてみると、思わぬ好条件で売買が成立する場合も少なくありません。

自治体や企業への売却

特に再開発が進むエリアや大規模な公共事業が予定されている地域では、自治体やデベロッパー企業がまとまった土地を求めている可能性があります。再建築不可物件そのものを活用するよりも、土地を一体化して開発したいというニーズが見込まれるため、地域の動向をこまめにチェックしておくとよいでしょう。

売却時の注意点

再建築不可という事実を隠して売却することは法的にも問題があり、トラブルの原因になります。売買契約時には、買主に対して物件の状況を正確に伝え、重要事項説明をきちんと行う必要があります。虚偽の説明によって契約が取り消されたり、損害賠償を請求されるリスクを防ぐためにも、事実をオープンにしたうえでメリットをアピールすることが大切です。

古家再生投資プランナーとしての活用法

古家再生投資プランナーとは

「古家再生投資プランナー」とは、全国古家再生推進協議会が認定する資格の一つで、古い物件の再生や有効活用に特化した専門知識とノウハウを身につけた人を指します。

• 低リスク・高利回りの古家投資ノウハウを学べる
• 物件選定から運用・売却戦略まで総合的に習得
• 古い建物を無理なく再生するための工法やリフォーム術に精通

再建築不可物件の取り扱いには、通常の不動産投資以上に専門的な知見が求められますが、この資格を取得することで、より安全で効率的な投資が可能になります。

古家再生投資プランナーが重宝される理由

再建築不可物件をはじめとする「難あり物件」の再生には、さまざまな知識や経験が必要です。法規制、耐震補強、資金計画、リフォームの実務など、幅広い分野を網羅する必要があります。「古家再生投資プランナー」は、それらの要素を体系的に学ぶため、実践の場で即戦力として活躍できることが評価されます。
また、資格取得後は同じ協議会に所属する仲間との情報交換や、専門家ネットワークを通じたコラボレーションも期待できます。

資格取得のメリット

• 投資家としての信頼度向上：一般的な不動産投資家との差別化を図れる
• 案件獲得のチャンス拡大：再建築不可物件など「訳あり物件」の相談が増える
• 地域の活性化にも寄与：放置された空き家や古家を再生して地域社会に貢献できる

実際に資格を生かして、古家再生のビジネスを展開する人も多く、個人投資家としてもスキルアップが望めます。

まとめ

再建築不可物件はその名の通り、新築の建物を建て直すことが認められないという大きな制約を抱えています。しかし、適切な知識と戦略をもって活用すれば、通常の不動産投資よりも高い利回りを実現する可能性を秘めています。ポイントは以下の通りです。

• リスクを正しく理解する
  接道義務や用途地域など、なぜ再建築不可になっているのかを把握し、法的な制限や物件の老朽化リスクを客観的に評価します。

• DIYによる大規模な改修は避ける
  自分で工事すれば安く済むと思われがちですが、失敗リスクが高く、結果的に費用がかさむ恐れがあります。専門家を活用することで、不要な追加コストを抑えられます。

• 投資戦略と出口戦略をセットで考える
  賃貸で回して利益を得るのか、転売を視野に入れるのか、あるいは土地の売却を狙うのか。最初に明確なプランを立てておくことで、損失を最小限に抑えられます。

• 「古家再生投資プランナー」の資格を検討する
  再建築不可物件をはじめとする古い物件の再生投資を成功させるために必要な知識とネットワークを得ることができ、より大きなビジネスチャンスにつなげられます。

昨今、空き家問題や少子高齢化の進行などを背景に、今後も古い住宅や再建築不可物件が増えていくと考えられます。そうした状況下で、古家再生によって地域の景観や住宅環境を整備しながら、高利回りの投資を実現する手法はますます注目されるでしょう。
もし興味をお持ちであれば、まずは専門家に相談しながら、再建築不可物件が持つ可能性を検討してみてはいかがでしょうか。しっかりとしたリサーチと計画に基づいて行動すれば、想像以上の成果を得られるかもしれません。

再建築不可物件を「リスク」ではなく「チャンス」としてとらえ、古家再生という視点で再発見してみてください。その第一歩が、あなたの投資ライフを大きく変えるきっかけとなるでしょう。

これで、元の文章を校閲しつつ、大幅に加筆・修正した形になります。再建築不可物件への理解が深まり、さらに投資戦略やリフォームの注意点などをより詳細に把握できる内容として仕上げました。参考にしていただき、投資の判断や今後の方針策定に役立てていただければ幸いです。