（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

終身雇用の崩壊、年金問題、そして増税の波。私たちサラリーマンにとって、本業以外の収入源、特に「不動産投資」への関心が高まるのは当然の流れです。その中でも、手軽に始められるイメージから、ワンルームマンション投資を検討する方は非常に多い。

しかし、私が20年以上にわたる事業経営と、累計2,467棟の古家再生実績を持つ組織のリーダーとして断言できるのは、ワンルーム投資こそ、特に不動産投資初心者であるサラリーマンにとって、見えにくい「ワナ」が最も多い投資法だということです。

「節税になる」「管理はすべてお任せ」「少額から始められる」――。聞こえのいいセールストークの裏で、多くのサラリーマン投資家が、身動きの取れない「負動産」を抱え、後悔しています。

この記事では、ワンルームマンション投資が持つ構造的な欠陥と、私がかつて町工場の経営危機から脱出し、会員数20,280名のコミュニティを築き上げる基盤となった古家再生投資の真実を徹底的に対比させます。

この記事を最後まで読めば、あなたはワンルーム投資の「甘いワナ」から脱出し、低リスクで確かな資産を築くための「経営者視点」と、古家再生投資が持つ再現性の高い3つの優位性が明確に分かります。さあ、机上の空論ではない、実践と実績に基づいた「儲かる投資」の真実を学びましょう。

1. なぜワンルーム投資はサラリーマンを惹きつけるのか？（見落とされがちなワナ）

ワンルームマンション投資が、多忙なサラリーマンから熱狂的な支持を集める背景には、彼らの不安を解消する巧みな仕組みがあります。しかし、この「手軽さ」こそが、最も深い「ワナ」への入り口となります。

1-1. 「手軽さ」「節税効果」という甘い誘惑の裏側

ワンルーム投資のセールスでは、「管理の手間がない」「賃貸付けは業者任せ」「ローンで生命保険代わりになる」「確定申告で節税になる」といったメリットが強調されます。

（一社）全国古家再生推進協議会で数多くの投資家を指導してきた私から見れば、これは全て「経営者」としての視点と自由を放棄する代償です。

• 「管理お任せ」の裏側：自分でリフォームや客付けの工夫をする余地がなく、管理会社の能力に依存するため、空室対策や賃料設定の自由度が極めて低い。

• 「節税効果」の裏側：節税のためだけに損を抱えるケースが非常に多い。建物と土地の減価償却費の差によって一時的に赤字を出す仕組みを利用しますが、出口（売却時）でトータル損失となり、結局は「税金より大きな損失」を抱えることになります。これは私の著書『不動産投資入門』でも警告している点です。

1-2. 銀行融資がつきやすい仕組みの構造的リスク

ワンルームマンション投資の最大の推進力は、サラリーマンという属性への銀行の信頼です。銀行は、安定した給与収入があるサラリーマンに対して、物件の担保価値以上に、個人の信用力に基づいた融資を積極的に行います。

ワナの本質：

1. 高額な物件を無理なく買わせる仕組み: 銀行が「あなたならこの金額まで借りられますよ」と提示することで、投資家は本来、自己資金で始めるべき投資を、多額の借金からスタートすることになります。

2. 融資の魔力: 安定収入が途絶えた途端、この「信頼」は崩れ去り、毎月のキャッシュフローが赤字に転落した際、サラリーマン投資家は本業の収入から補填し続けなければなりません。

古家再生投資は、物件価格が安いため、無借金または極めて少額の融資で済むことが基本です。私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』で一貫して伝えている通り、「借金はリスクの塊」です。

1-3. 大熊が警鐘を鳴らす！初心者にとって最も危険な「初期判断ミス」

ワンルーム投資を始める初心者は、以下の「3つのミス」を犯しがちです。

1. 「新築」または「築浅」神話への過信: 新築プレミアムは購入した瞬間に消滅します。築年数が経つにつれ、賃料は下がり、修繕積立金は上がり、キャッシュフローは悪化の一途を辿ります。

2. 「満室」であることへの安心感: 満室であることは「現状」を示すに過ぎません。その満室が「適正な賃料」と「健全な管理体制」の上で成り立っているかを判断できなければ、空室が発生した途端、手も足も出なくなります。

3. 出口戦略の欠如: 「いつか売ればいい」という安易な考えです。物件購入価格のほとんどが借入金のため、売却時にローンの残債を一括返済できなければ、実質的に身動きが取れません。

2. ワンルーム投資の「失敗談」が生まれる構造的ワナ【負動産化のリスク】

ワンルームマンションが「負動産」へと変貌を遂げるのは、個人の失敗というよりも、その物件が持つ構造的な欠陥に起因します。検索エンジンで「ワンルーム投資 失敗談」と検索する方の検索意図に、最も深く応えるべき核心部分です。

2-1. 「修繕積立金」と「管理費」という逃れられない固定費増加の恐怖

区分所有であるワンルームマンション投資では、物件の所有権はあなたのものですが、建物全体の管理は管理組合と管理会社に委ねられます。ここで発生するのが、「逃れられないランニングコスト増加の恐怖」です。

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で何度も強調していますが、投資で最も重要なのは「キャッシュフロー」です。

区分所有である以上、マンション全体で決まった大規模修繕計画に異議を唱えることはできず、積立金は容赦なく増額されます。結果として、購入当初にシミュレーションした利回りは年々低下し、手元に残る現金は消滅します。これが負動産化の第一歩です。

2-2. 価格競争に陥りやすい「利回りの低さ」とキャピタルゲインの幻想

都心のワンルームマンションは、その利回りが3%〜5%程度と非常に低く設定されています。なぜなら、土地の値段が高く、物件価格に占める建物の割合が低いためです。

• 低利回りの問題点: わずかな空室や、上記のような修繕積立金の増加、突発的な修繕費用の発生で、瞬時に赤字に転落する「緩衝材のない投資」です。

• キャピタルゲイン（売却益）の幻想: 「売却時に値上がりする」という期待で低利回りを正当化する売り手もいますが、都心の一等地を除き、築年数が経ったワンルームマンションの価格は下落するのが一般的です。特に、新築当時の高額な購入層が売却に踏み切ると、供給過多となり、価格競争に陥りやすくなります。

私たちが得意とする古家再生投資は、物件の仕入れを工夫することで、利回り20%超えを実現しています。この圧倒的な利回りの差こそが、投資の健全性を示しています。

2-3. 大熊の経験から語る「自由が利かない」区分所有の盲点（管理組合の壁）

私はかつて町工場の経営者として、全てを自分で決定し、行動してきました。投資においても同様に、「自分でコントロールできる自由度」こそが、成功の鍵だと確信しています。

ワンルームマンションの区分所有では、建物の大部分を管理組合がコントロールしています。

1. リフォームの制限: 内装のカスタマイズ、特に間取り変更などは、構造に関わるため、管理組合の承認が必要になることが多く、自由にリフォームして入居者のニーズに合わせることができません。

2. 短期賃貸の禁止: 近年増えている民泊や短期賃貸も、規約によって厳しく制限されます。

3. 無駄な出費: 管理組合の決定で、費用対効果の低い共用部のリフォームや設備投資が決定されても、あなたは拒否できません。

一方で、古家再生投資で扱う戸建は、土地・建物すべてを自分自身が所有します。

• 入居者ニーズに合わせた自由な改修が可能です。（例：和室を洋室に、駐車場を増設など）

• 修繕費用も自分で優先順位をつけて決定できます。（例：緊急性の低い外壁塗装を数年後に先送り）

この「経営的自由度」の有無こそが、ワンルーム投資を「サラリーマン的な受け身の投資」に、古家再生投資を「事業家的な能動的な投資」に分けています。

2-4. 災害リスク・空室リスクへの脆弱性：地方戸建との比較

ワンルーム投資は、単一物件への依存度が高いため、リスクが集中します。

• 災害リスク: 投資したマンションが火災や地震で半壊・全壊した場合、その1棟の損失が全財産に等しいダメージとなります。

• 空室リスク: 物件の立地が特定の需要（例：学生街、オフィス街）に特化している場合、社会情勢の変化でその需要が一気に蒸発すると、空室が長期化します。

古家再生投資は、物件価格が安いため、例えば1000万円の資金で1棟のワンルームを買うのではなく、100万円の古家を10棟に分散投資することが可能です。

私の経験から:

1. 地方戸建の分散効果: 1棟が空室になっても、他の9棟でカバーできます。

2. 賃貸ニーズの安定: 地方の戸建は、「安い家賃で広い空間に住みたい」という根強いファミリー層のニーズが常に存在します。これは、都心のワンルームのようなトレンドに左右されにくい安定的な需要です。

3. 【対比】古家再生投資が持つ「低リスク・高利回り」を実現する3つの優位性

ワンルーム投資の「ワナ」を理解した今、私たちが（一社）全国古家再生推進協議会で推進し、累計2,467棟の再生実績として結果を出してきた古家再生投資の明確な優位性について解説します。

3-1. 🥇 優位性1：圧倒的な初期投資の低さ（無借金・少額から始められる再現性）

私自身、町工場を経営していた時代、資金繰りの大変さを痛感していました。だからこそ、投資は「いかにリスク（借金）を抑えるか」が最優先だと考えます。

ワンルーム投資の初期費用が数百万～数千万円なのに対し、古家再生投資は、物件購入費が数十万円～150万円程度、リフォーム費用を含めても総額300万円以内に抑えることが可能です。

• 無借金経営の実現: 私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』で紹介している通り、私たちは「無借金で億を超える資産を作る」ことを目標としています。少額からのスタートは、精神的プレッシャーを極限まで抑え、失敗しても撤退しやすい、初心者にとって最も理想的な形です。

• 高い再現性: 誰でも手の届く物件価格であるため、特別な属性や高額な年収がなくても、「やろうと思えば誰でも始められる」高い再現性を持っています。

3-2. 🥈 優位性2：自分で価値を創造する「経営的自由度」

古家再生投資は、単なる投資ではなく「不動産経営」です。戸建という特性上、あなたは自分の物件に対し、100%の決定権を持ちます。

価値創造のプロセス:

1. 物件選び: 「入居者のニーズに合ったリフォームをすれば必ず化ける」物件を見極める力（古家再生投資プランナー®️として身につけるノウハウ）

2. リフォーム戦略: ターゲット（子育て世代、高齢者など）に特化した費用対効果の高いリフォームを、自分で職人と相談し、低コストで実現する。（例：水回りのみ重点的に改修、和室をリビング化）

3. 出口戦略の多様性: 賃貸経営だけでなく、将来的に売却、または特定用途（民泊、カフェなど）に転用する自由な選択肢が常に開かれています。

ワンルーム投資が管理会社と銀行にコントロールされた「受動的な投資」であるのに対し、古家再生投資は、全てを自分でコントロールできる「能動的な事業」です。この自由度と自己責任こそが、事業家としてのあなたを成長させます。

3-3. 🥉 優位性3：「4方よし」モデルによる高い社会貢献性と入居ニーズ

私たちが古家再生投資を強く推し進める根底には、「日本の社会課題の解決」という使命感があります。この投資は、単なる金儲けではありません。

「4方よし」モデルとは:

1. 投資家よし: 低リスク・高利回りで安定的な資産形成ができる

2. 入居者よし: 市場価格より安い家賃で、再生された安全で快適な住居に住める

3. 地域社会よし: 空き家が減り、地域の景観改善や治安維持に貢献できる

4. 社会全体よし: 日本の空き家問題解決に貢献できる

特に、入居者と地域社会に貢献することで、投資家は高い入居ニーズと地域からの信頼という形でリターンを得られます。誰も住みたがらない古い家を、快適で清潔な住居に再生する。この行為は、賃料競争に陥りやすいワンルーム投資とは一線を画す、持続可能で倫理的な投資モデルなのです。

4. 古家再生投資の具体的なノウハウ：低コスト再生の秘訣とコミュニティの力

優位性を理解したとしても、次に抱く疑問は「どうやってボロボロの古家を再生するのか？」でしょう。ここでは、（一社）全国古家再生推進協議会が誇る2,467棟の再生実績から導き出された、実践的なノウハウの一部を公開します。

4-1. 再生実績2,467棟から導き出された「費用対効果の高いリフォーム箇所」

古家再生投資において、「フルリフォーム」はNGです。費用がかさみ、利回りが低下します。私たちのノウハウは、「限られた予算で、入居者が最も重視する箇所に集中投資する」ことです。

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で詳細に解説している通り、最も費用対効果が高いのは以下の3点です。

1. 水回り（キッチン・浴室・トイレ）: 入居者が最も気にする「清潔感」に直結します。すべて新品にこだわる必要はなく、中古品や型落ち品で機能性を確保し、壁紙や照明で雰囲気を明るくするだけで劇的に改善します。

2. 内装（壁・床）: 費用が安く、見た目を一新できるのがクロス（壁紙）です。汚れた壁紙を張り替えるだけで、「新しくなった」という印象を与えられます。床は、既存のフローリングの上に安価なクッションフロアを敷くといった工夫をします。

3. 外観（最低限の補修）: 外壁塗装は高額なので基本的に避けますが、ポスト、玄関ドア、窓のサッシなど、パッと見て汚いと感じる箇所だけを補修・交換することで、物件への期待値が格段に上がります。

4-2. 「協議会の力」で実現する信頼できる職人ネットワークの作り方

古家再生の成否は、「安く、早く、質の高いリフォームができるか」にかかっています。これを実現するのが、職人さんとの強力なネットワークです。

ワンルーム投資では、管理会社に言われるがまま高額な修繕費用を払うしかありません。しかし、古家再生では、自分で優良な職人を見つけ、直接発注することで、コストを3分の1以下に抑えることも可能です。

• なぜ安いのか？: 私たち全国古家再生推進協議会は、会員が全国で活動しているため、優良な職人さんの情報やノウハウを共有する仕組みがあります。さらに、認定講座では、「職人さんと対等に話せる知識」を徹底的に教え込みます。

• 職人さんとの関係: 私たちは、職人さんを「協力業者」ではなく「共同経営者」として扱います。彼らに安定的な発注を提供することで、信頼関係を構築し、結果として安価で質の高い仕事を引き出せるのです。

4-3. 利回り20%超を実現する賃料設定のロジック

低価格で物件を仕入れ、低コストで再生した古家は、必然的に高い利回りを実現します。

• 地方戸建の賃料設定: 地方では、アパートやマンションの賃料相場より、少し安い家賃に設定することがカギです。「安くて広い戸建」は、子育て世代にとって非常に魅力的です。例えば、地域のファミリー向けアパートが7万円なら、再生した戸建を6万円に設定すれば、問い合わせが殺到します。

• 利回り向上シミュレーション:

  • 物件購入費：100万円

  • リフォーム費：200万円

  • 総投資額：300万円

  • 家賃収入：6万円/月 × 12ヶ月 = 72万円/年

  • 表面利回り：(72万円 ÷ 300万円) × 100% = 24%

この20%超えの利回りこそが、ワンルーム投資の5%以下の利回りとの決定的な差であり、あなたのキャッシュフローを極めて強固なものにします。

5. 理事長・大熊重之からあなたへ贈る「投資家」としての心構えと未来設計図

最後に、（一社）全国古家再生推進協議会 理事長として、そして、あなたと同じようにゼロから事業を立ち上げてきた先輩として、投資に対する心構えをお伝えします。

5-1. 私が町工場経営者の不安から古家再生を選んだ理由

私が東大阪で部品塗装の町工場を経営していた頃、下請けという立場特有の「不安定さ」に常に不安を抱えていました。いつ仕事がなくなるか分からない、いつ単価を叩かれるか分からない。自分の努力が報われない構造に疲弊していました。

その不安から脱却するために始めたのが、不動産投資です。そして、数ある手法の中で「空き家・古家再生」を選んだのは、「自分の手で価値を創造し、リスクをコントロールできる」唯一の投資だと気づいたからです。

• ワンルーム投資は、資本の論理、すなわちお金と信用力（サラリーマン属性）の競争です。

• 古家再生投資は、知恵と行動の論理です。ボロボロの古家に「再生」という知恵を注ぎ込み、自ら職人の手配という「行動」を起こすことで、誰でも再現可能な利益を生み出せる。

この体験こそが、私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』に込めた核となるメッセージです。

5-2. 投資は「物件選び」ではない。「事業の設計」である

多くのサラリーマン投資家は、「どの物件を買えばいいか」という「物件選び」に終始してしまいます。しかし、私から見れば、それは本質ではありません。

本当の投資家は、「どのような事業モデルを設計するか」を考えます。

古家再生投資は、あなたを単なる「大家さん」から「不動産経営者」へと昇華させます。この視点こそが、あなたの人生を豊かにする鍵となるのです。

5-3. ゼロからプロになるための最短ルート：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座

「理屈は分かったが、ボロボロの古家をどう再生するのか、職人さんはどうやって見つけるのか、不安だ」という声が聞こえてきそうです。

そのために、私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、私が実践し、2,467棟の成功事例を積み上げてきたノウハウを体系化した「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供しています。

私たちは、1,429人の古家再生投資プランナー®️を輩出し、彼らは全国各地で利回り20%超えを次々と実現しています。

• 体系的な知識: 物件選定、融資戦略、低コストリフォーム、賃貸付け、職人ネットワーク構築まで、ゼロからプロになるための知識を凝縮。

• 実践的なノウハウ: 机上の空論ではなく、実際の物件見学ツアー（累計2,196回開催）を通じて、実践力を養います。

• コミュニティの力: 20,280名の会員ネットワークによる情報共有と相互サポート体制。困ったとき、誰に聞けばいいか分からないという孤独な戦いをさせません。

もしあなたが、ワンルーム投資のワナから脱却し、自分の手で低リスク・高利回りな資産を築き、日本の社会課題解決にも貢献したいと本気で思うなら、次はぜひ、私たち協議会の一員として、古家再生投資プランナー®️という実践の道を選んでください。

まとめ・結論

ワンルームマンション投資は、一見手軽で魅力的ですが、「自由度がない」「ランニングコスト増大リスク」「低利回り」という構造的なワナを抱えています。多忙なサラリーマンだからこそ、受け身の投資ではなく、自分の努力と知恵がそのままリターンとなる「事業」を選ぶべきです。

1. 脱・借金体質: 古家再生投資は、圧倒的な初期投資の低さで無借金または少額融資でのスタートを可能にし、リスクを極限まで抑えます。

2. 経営者視点の獲得: 戸建ならではの「経営的自由度」を持ち、自分で物件の価値を創造することで、投資家としての真のスキルが身につきます。

3. 社会に必要とされる投資: 「4方よし」モデルにより、高い入居ニーズと社会貢献性を両立し、持続可能な資産形成を実現します。

累計2,467棟の再生実績と、20,280名の会員ネットワークが証明している通り、古家再生投資は、誰でも再現できる、最も確実な投資法です。

今日、この記事を読んだあなたは、すでにワンルーム投資のワナから一歩抜け出しました。次は、「行動」です。知識を知恵に変え、不安を確信に変える一歩を踏み出してください。私たち全国古家再生推進協議会は、あなたの古家再生投資プランナー®️としての成功を全力でサポートすることをお約束します。