（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「空き家投資は低リスク・高利回りと聞くけれど、いざ始めようとしても、どうやって空き家を探せばいいのか全く分からない」「お宝物件を見つける特別なルートがあるのではないか」

これは、私のもとに集まる初心者の方々から最も多く聞かれる不安であり、質問です。

私たち協議会は、累計2,467棟の古家再生実績と20,280名の会員ネットワークを持つ専門組織として、空き家投資における「探し方」と「購入判断」の重要性を痛感しています。正直に言えば、この二つのプロセスさえ間違えなければ、この投資法で失敗することはほぼありません。

机上の空論ではなく、私自身が小さな町工場を経営しながら古家投資で人生を立て直し、多くの会員を成功に導いてきた実践ノウハウ。本記事では、その核となる「リスクを極限まで抑える探し方」と「購入判断の3ステップ」を包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読めば、あなたは漠然とした不安から解放され、今日からプロの投資家と同じ視点で「お宝物件」を探し始める確かな自信が身につくことをお約束します。さあ、一緒に地方の「宝の山」を掘り起こしていきましょう。

1. なぜ空き家・古家投資は「リスクを極限まで抑えられる」のか？（基礎理解）

1-1. 地方の「宝の山」という視点：不動産投資の常識を覆す

「不動産投資は危険だ」「借金まみれになる」といった従来の常識は、空き家・古家投資においては通用しません。私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも繰り返し伝えているように、地方にある古家は「宝の山」です。

なぜなら、空き家は固定資産税の優遇が解除されるリスクから、売り手にとっては「早く手放したい負債」でしかないからです。結果として、数十万円、時にはタダ同然で手に入る物件がゴロゴロしています。

これが何を意味するか？

1. 初期投資額が圧倒的に少ない: 銀行融資に頼らず、自己資金でまかなえるため、金利やローン破綻のリスクが極限まで低減されます。

2. リフォーム費用が「価値を生む投資」になる: 購入価格が安い分、リフォーム費用をかけても、総投資額が周辺相場より遥かに安く抑えられます。これが利回り20%超という高収益を生む構造の源泉です。

空き家投資は、一部の富裕層が行うもの、という固定観念を捨て、「誰もが少額から始められる社会貢献型ビジネス」という新しい常識に切り替えましょう。

1-2. 大熊流「4方よしモデル」がリスクを低くする構造

私が提唱する「4方よしモデル」は、単なる投資哲学ではなく、投資リスクを分散し、事業の持続可能性を高める構造そのものです。

この構造があるからこそ、私たちは社会から歓迎され、ビジネスとして高い再現性を保つことができるのです。

1-3. 銀行融資に頼らない少額投資のメリット

『不動産投資入門』でも詳しく解説していますが、古家再生投資は「無借金経営」を目指せる数少ない不動産投資法です。

高額なマンションやアパート投資は、成功すればリターンも大きいですが、大規模な銀行融資が必須です。景気変動、空室、金利上昇のどれか一つが狂えば、破綻リスクが付きまといます。

一方、空き家・古家投資は、物件価格が安いため、最初の1〜2棟は自己資金（100万〜300万円程度）でまかなうことが十分可能です。

• リスクヘッジ: 万が一失敗しても、その損害は数百万で済むため、本業の給与で十分に回復可能です。

• キャッシュフローの最大化: 融資の返済がないため、家賃収入がそのまま利益となり、次の物件への再投資を加速させます。

リスクを極限まで抑えるための第一歩は、「借金をするな」。この原則を守れるのが、空き家・古家投資なのです。

2. 【ステップ1：マインドセット】空き家探しの常識を捨てるための準備

これから実践的な探し方に入りますが、その前にあなたの「心の準備」が何よりも重要です。なぜなら、お宝物件は「多くの人が見ない場所」にあるからです。

2-1. 「空き家バンク」だけを頼ってはいけない理由と賢い使い方

初心者の多くが最初に頼るのが、自治体が運営する「空き家バンク」です。

しかし、私たちプロの視点から見ると、空き家バンクには二つの大きな課題があります。

1. 情報が遅い: 優良物件は登録される前に、地元の不動産業者や私たちのような専門組織のネットワークで売買が成立してしまいます。

2. 価格設定が高い場合がある: 所有者が「もったいない」という感情で相場以上の価格をつけているケースが散見されます。

では、どう使うべきか？

空き家バンクは、「その地域に空き家が多い」という事実確認と、「自治体が空き家対策にどれだけ積極的か」を見極めるための情報源として活用すべきです。実際に手を出すのは、次のステップで解説する「水面下の情報」にしましょう。

2-2. 地方を巡る前に知っておくべき「エリア選定」の黄金律

私の著書『地方は宝の山！』で提唱しているのは、「地方ならどこでもいい」という乱暴な投資ではありません。大切なのは、「再生して貸せる見込みがあるか」という出口戦略です。

エリア選定で重視すべき黄金律は、「車で通勤圏内に、雇用の核となる企業があるか」です。

「空き家」を探すのではなく、「そこで暮らす入居希望者」が満足できる場所を探すのです。入居者さえ確保できれば、高い利回りは自ずと実現します。

2-3. 探すのは「家」ではなく「再生の可能性」 — 古家投資家の視点

あなたが探しているのは、「築古のボロ家」ではありません。それは、「低コストで現代のニーズに合わせて再生できる可能性を秘めた素材」です。

多くの初心者は、家の傷んでいる部分（壁の汚れ、畳の傷み）にばかり目が行き、「これはダメだ」と諦めます。しかし、プロは構造的な安定性と間取りの変更可能性に注目します。

リフォーム費用は投資において最も大きな変動要素です。特に、土台や柱といった構造部分に問題がないことが、リスクを極限まで抑えるための最重要チェック項目です。

3. 【ステップ2：実践ノウハウ】水面下の未公開物件を掘り起こす5つのルート

ここからが本題です。お宝物件は、インターネットには載っていません。水面下にある未公開情報をどう掘り起こすか、私たち協議会が実践し、結果を出している5つの具体的なルートを紹介します。

3-1. 不動産業者を味方につける交渉術と業者選びのコツ

最も確実で重要なルートは、地元の不動産業者です。

通常の投資家は、業者に対して「お客さん」として接します。しかし、古家投資家は「利益をもたらすパートナー」として接しなければなりません。

特に地方の業者は、売れない空き家を抱えている地主や相続人を知っています。彼らにとって、古家投資家は「不良在庫を現金化してくれる救世主」なのです。この信頼関係こそが、水面下の情報への最短ルートです。

3-2. インターネット広告に載らない「掘り出し物」情報の入手先

「ネットに載らない情報なんてあるのか？」と思われるかもしれませんが、あります。

私の『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも触れている、地方独特の情報の流れを理解しましょう。

1. 地元紙・フリーペーパー: 地方では、地元紙の「売ります・買います」欄が、高齢者層にとって重要な情報源です。ネットに不慣れな層の物件情報がここに埋もれていることがあります。

2. 司法書士・税理士: 相続が発生した際、相続税対策や遺産分割の都合で「早く現金化したい」というニーズが生まれます。彼らは売却前の物件情報を握っています。

3. リフォーム業者・解体業者: 地元の工務店は、古い家を解体しようか迷っている所有者の相談を受けています。「解体費用をかけたくない」という所有者に「そのまま買いますよ」と提案できるのは古家投資家だけです。

これらの「専門家ネットワーク」に接触し、「古家をすぐに買ってくれる人」として認知してもらうことが、掘り出し物を見つける秘訣です。

3-3. 協議会会員が実践する「物件発見ツアー」の具体的な成果

全国古家再生推進協議会では、机上で学ぶだけでなく、実際に地方へ出向き、物件を探す「見学ツアー」を定期的に開催しています。累計参加人数は9,887名を超えています。

これは単なる観光ではありません。地域に強い専門家（古家再生士）と共に、上記の「5つのルート」を同時進行で攻める、戦略的なツアーです。

【具体的な成功事例】

• 岐阜エリアの会員事例: 不動産業者との会食で、長年売れ残っていた築50年・価格50万円の物件を紹介される。リフォームに250万円を投じ、総投資額300万円。家賃5万円で貸し出し、**利回り20%**を実現。

• 富山エリアの事例（著書より引用）: 築150年の元商家を、協議会のノウハウで再生し、1階を駐車場と事務所、2階を住居として活用。一見「投資対象外」に見える物件も、再生の可能性を見抜くことで「お宝物件」に変わります。

こうした実績は、一人では決して得られない**「組織の知恵」と「集団の力」**の賜物です。

3-4. 地方自治体の空き家対策事業を最大限に活用する方法

社会課題の解決をミッションとする私たちは、行政との連携を重視しています。

多くの自治体は、空き家を減らすため、投資家向けに以下のような支援策を用意しています。

1. リフォーム補助金: 自治体によっては、移住者や空き家購入者に対して、最大100万円単位のリフォーム費用を補助する制度があります。

2. 固定資産税の優遇: 特定の条件を満たせば、固定資産税の減免措置が受けられる場合があります。

これらの制度を事前に調査し、物件探しと購入判断に組み込むことで、実質的な投資コストをさらに引き下げることができます。リスクを抑えるとは、使えるものは全て使い倒す、ということなのです。

4. 【ステップ3：購入判断】失敗しない「現地調査」と「採算ライン」設定法

物件を見つけたら、衝動買いは絶対に避けてください。ここからは、感情ではなく、数字と冷静な視点で判断する「購入判断の最終ステップ」です。

4-1. 現地調査で「見てはいけない」場所と「見るべき」場所

現地調査は、物件の欠陥を見つける「粗探し」ではありません。「致命的な欠陥があるか」と「再生の費用対効果」を見極める場です。

私が最も重視するのは、構造体（基礎・柱・梁）と水回り（給排水管）です。これらに致命的な欠陥があると、リフォーム費用が青天井になり、リスクを極限まで抑えるという原則から外れてしまうからです。

4-2. 致命的な欠陥（雨漏り・シロアリ）のチェック方法と判断基準

雨漏りやシロアリは、古家投資における二大リスクです。

1. 雨漏りチェック:

   • 天井や壁にシミがないか、天窓周りや外壁のひび割れを入念に確認。

   • 判断基準: 小さなシミはコーキングや屋根の補修で対応できますが、広範囲にわたる場合は躯体の腐食に繋がっている可能性が高く、購入は見送るべきです。

2. シロアリチェック:

   • 床下へ潜り、基礎や土台の木部に蟻道（ぎどう）がないかを確認。

   • 判断基準: 蟻道や被害が見つかった場合、シロアリ駆除と防蟻処理は必須です。被害が土台全体に及んでおらず、交換可能なレベルであれば許容範囲とし、駆除費用（20万〜40万円程度）を予算に組み込みます。

これらのリスクを極限まで抑えるためには、素人判断ではなく、必ず信頼できる工務店（古家再生士など）に同行してもらい、専門家の目線で診断させることが最善策です。

4-3. 「リフォーム費用がいくらかかるか」を瞬時に見極める概算ノウハウ

購入判断の成否は、リフォーム費用を正確に見積もれるかにかかっています。

古家投資では、「満額リフォーム」はしません。費用対効果が低いからです。私たちが取るのは、「入居者が決まる必要最低限の戦略的リフォーム」です。

【大熊流！概算ノウハウの指標】

• 最低限のライン（表面的な再生）: 100万〜200万円（壁紙、畳替え、ハウスクリーニング）

• 標準的なライン（水回り一部交換含む）: 200万〜400万円（キッチンや風呂の片方、給湯器交換、内装全て）

• フル再生ライン（水回り全て交換）: 400万〜600万円（間取り変更、全水回り交換、外壁塗装など）

この概算ノウハウを事前に持っておくことで、不動産業者から物件を紹介された際、その場で「購入価格＋概算リフォーム費用」を瞬時に計算し、次の「採算ライン」に照らし合わせることができます。

4-4. 利益を確定させる「利回り〇〇%」の採算ライン設定法

最終的な購入可否は、利回りで判断します。空き家・古家投資でリスクを極限まで抑えるには、目標利回りを高めに設定することが絶対条件です。

私は、最低でも表面利回り20%を採算ラインの目安として推奨しています。

【利回り計算式】

【具体的なシミュレーション】

利回り15%でも悪くありませんが、空き家投資においては利回り20%以上を狙うことで、突発的な修繕費や空室期間などのリスクバッファを確保することができます。この基準を満たさない物件は、いくら安くても見送る。この冷徹な判断こそが、リスクを極限まで抑える最終防衛線です。

5. 成功への確実な道筋：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座という選択

ここまで「探し方」と「購入判断」の具体的なノウハウを解説してきましたが、「知識をどう体系化し、実践に活かすか」という次の壁に直面するはずです。

5-1. 独学と体系的な学びの決定的な違い

独学で空き家投資に挑戦することは可能です。しかし、そこに潜むのは「見えないリスク」です。

• 独学: 情報が断片的で、何が正しく、何が間違っているかの判断が難しい。一つのミスが数百万の損失に繋がる。

• 体系的な学び（プランナー講座）: 物件の探し方、リフォームの見積もり、契約書のチェック、出口戦略まで、失敗事例から学んだノウハウが体系化されているため、再現性が高い。

私が数多くの失敗を乗り越えて確立したノウハウを、体系的なカリキュラムとして学べるのが「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」です。私たちは、単なる知識提供ではなく、「誰でも成功できる再現性」を追求しています。

5-2. 全国20,280名コミュニティの圧倒的なサポート体制

空き家投資は、孤独な戦いではありません。

古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座を受講すると、あなたは全国20,280名の会員ネットワークの一員となります。

• 情報共有: 各地の優良な工務店情報、地域の相場、自治体の補助金情報などがリアルタイムで共有されます。

• 専門家のサポート: 各地域には、私たちが認定した古家再生士がおり、現地調査への同行やリフォームのアドバイスなど、困ったときにすぐに専門家の支援を受けられる体制があります。

「物件が見つからない」「リフォーム費用が高すぎる」という壁にぶつかったとき、このコミュニティの力が、あなたのリスクを確実に打ち消してくれるのです。

5-3. 空き家問題を解決する社会貢献者への第一歩

あなたの投資は、単なる収益確保にとどまりません。

あなたが再生した一軒の古家は、地域から「負の遺産」を減らし、「住める家」として新たな生命を吹き込みます。これは、まさに私たちが掲げる社会課題解決への貢献です。

私たちは、「投資家であると同時に、社会貢献者である」という誇りを持って活動しています。古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座は、高利回りというリターンを得ながら、空き家問題という社会課題解決にも貢献できる、「投資と使命を両立する道」への第一歩となるでしょう。

まとめ：あなたの行動が「宝の山」を掘り起こす

理事長の大熊重之が語る、「リスクを極限まで抑える空き家・古家」の探し方と購入判断の3ステップの要点をまとめます。

1. 【基礎理解】リスクは極限まで抑えられる：銀行融資に頼らない少額投資と「4方よしモデル」が、この投資法のリスクを低くする構造を生んでいます。

2. 【ステップ1：マインドセット】常識を捨てる：「空き家バンク」に依存せず、「車通勤圏内に雇用があるか」という出口戦略からエリアを選定しましょう。探すのは「ボロ家」ではなく「再生の可能性」です。

3. 【ステップ2：実践ノウハウ】水面下を攻める：地元の不動産業者、司法書士、工務店といった専門家との信頼関係を築き、「ネットに載らない情報」にアクセスすることがお宝物件発見の鍵です。

4. 【ステップ3：購入判断】冷静に判断する：現地調査では、壁の汚れではなく「基礎・土台・水回り」の構造欠陥だけをチェックする。そして、最低でも表面利回り20%という高い採算ラインを満たさない物件は即座に見送ってください。

知識は、使って初めて価値を生みます。

まずは、あなたの興味がある地域を調べ、地域の不動産業者や専門家への接触リストを作成することから始めてください。空き家・古家投資は、「誰でも再現できる」数少ない資産形成法です。

あなたの第一歩を、私たち全国古家再生推進協議会は全力でサポートします。このノウハウをより深く、実践的に学び、「古家再生投資プランナー®️」として社会貢献と経済的成功を両立したい方は、ぜひ認定講座の門を叩いてください。

行動の先に、あなたの「宝の山」が待っています！