（一社）全国古家再生推進推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが「不動産投資に興味はあるけれど、高額な初期費用やリスクが不安だ」と感じているなら、このページを閉じるのは待ってください。そして、「老後の生活に備えて、安定した副収入の柱を築きたい」と真剣に考えているなら、この知識はあなたの人生を変える転機となるはずです。

私たちは、全国で累計2,467棟の古家再生実績（2025年10月20日時点）と、20,280名を超える会員ネットワーク（2025年10月20日時点）を築き上げてきました 。この実績が証明しているのが、「空き家・古家は宝の山である」という揺るぎない事実です 。

特に、地方の空き家は「入居者が決まりにくい」「価値が維持できない」といった誤解から敬遠されがちですが、これこそが大きなチャンスを生んでいます 。この記事では、私たちが実践し、利回り20%超の物件も叩き出している 、低リスク・少額から始められる空き家投資のノウハウを、包み隠さず公開します。

机上の空論ではなく、実証されたノウハウと、社会貢献を両立させる私たちの哲学「4方よし」の再生術を最後までご覧ください。この記事を読み終える頃には、あなたは「空き家」に対する見方が変わり、具体的な次の行動が見えているはずです。

1.机上の空論はもう終わり！「空き家＝宝の山」の実績を公開

まず、空き家投資で本当に「儲かる」のか。その可能性を、私たちの確かな実績と、多くの人が抱く「地方投資への誤解」を解くことから始めましょう。

多くの方は不動産投資と聞くと、アパートやマンションといった高額なものをイメージし、数千万円の融資が必要だと考えます。しかし、空き家・古家投資は、少し高い車1台分くらいの資金から始められる「王様投資」です 。

1-1: 地方でこそ儲かる！空き家投資の「5つの誤解」を解く

私たちが全国の会員にアンケートを取った結果、地方の空き家・古家投資に対する主な懸念点として、以下の5つが挙げられました 。

1. 入居者が決まりにくい

2. 不動産価値を維持できない

3. 融資を活用しにくい

4. 物件の管理がしにくい

5. 取引や現場調査などでの交通宿泊費など余計にお金がかかる

これらはすべて、大きな誤解であると断言します。

• 誤解1（入居者が決まりにくい）の真実: 戸建賃貸はマンション・アパートと比べて絶対数が少なく、データ自体がほとんどありません 。むしろ、競合が少ないため入居者は決まりやすいのです。実際に、福島県会津市で戸建賃貸を再生したところ、すぐに想定以上の賃料で入居者が決まった事例もあります 。

• 誤解2（不動産価値を維持できない）の真実: 地方の古家は、路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買える物件が多く 、リフォーム費用を含めても路線価以下になるケースもあります 。これは「これ以上、資産価値が落ちない」ことを意味します。

• 誤解4（物件の管理がしにくい）の真実: 戸建は共用部分がなく 、問題が起きにくいのがメリットです。管理は地元の管理会社に任せれば問題なく、修理も少額で済むため、むしろ管理がしやすい物件と言えます 。

1-2: 地方の空き家投資が都市部より「儲かる」決定的な理由

地方の空き家・古家投資が都市部より儲かる理由は、需要と供給のバランスにあります 。

実際、2022年のデータでは、関東首都圏の平均確定利回り13.0%に対し、北陸地方は13.9%、岐阜県大垣市周辺では平均確定利回り15.6%と、地方の方が高い利回りを叩き出しています 。

1-3: 利回り20%超を実現した！お宝物件の具体例とスピードの重要性

お宝物件とは、評価額が高いものや家賃が高いものとは限りません 。あなたにとって最もキャッシュフローを早く増やせる物件こそがお宝物件です 。

私たちは、時に利回り25%を叩き出す物件に遭遇します 。それは、多くの場合、誰も手を出さないような条件の悪い物件です 。

• 事例1：超高利回り借地物件

  • 借地権付きで資産価値が低いため、不動産業者が敬遠する物件です 。

  • しかし、その分安く購入でき、私たちは利回り20%以上を目安に買い付けを検討します 。

  • 実際に、物件価格50万円、家賃5万8000円、工事費60万円で、**利回り25%**というお宝物件となった事例もあります 。

• 事例2：夜中にスマホの明かりで内見した物件

  • 物件ツアーの前日夜に情報が入った築30年の3階建て物件。真っ暗な建物の中にスマホの明かりだけで入りました 。

  • その場で再生士がリフォーム額230万円と概算し、家賃5万5000円で利回り15%を上回ることが判明 。

  • スピード勝負で即日200万円で買い付けを入れ、翌日契約が通りました 。

お宝物件を掴むための必須条件は「スピード」です 。知識や情報に100%はなく、見て感じて納得した瞬間に行動する勇気が、儲けの鍵となります 。

1-4: 協議会が実現した驚異の実績（会員数20,280名、再生実績2,467棟）

私たち全国古家再生推進協議会は、空き家・古家を再生し活用する方法とその仕組みを体系化し、誰でも再現できるノウハウとして提供しています 。

• 再生実績総数: 累計2,467棟以上（2025年10月20日時点）。

• 会員ネットワーク: 全国20,280名超（2025年10月20日時点）。

• 平均利回り: 想定利回りは平均で12.9%、確定利回りではおよそ14%を達成しています 。

• 大家の誕生: 協議会で学び、実際に大家になった方は150名を超えています 。

私たちの活動は、単なる投資事業ではなく、「国の空き家をなくす」という理念のもとに設立され、2016年には「関西IT百選」で優秀賞を受賞 。社会的貢献と収益化を両立させる、持続可能なビジネスモデルとして認められています 。

2.リスクを極限まで抑える！「4方よし」を実現する投資哲学

投資において最も大切なのは、ハイリターンを追い求めることではなく、いかにリスクを極限まで抑えるかです。空き家・古家投資が優れているのは、この低リスク構造と、私たちの独自の投資哲学にあります。

2-1: 協議会の核となる哲学「4方よしモデル」とは？

私たちが提唱する「4方よしモデル」は、江戸時代から大阪商人が大切にしてきた「三方よし」（売り手よし、買い手よし、世間よし）の精神を、現代の空き家問題に適用したものです 。

1. 大家（投資家）よし: 低額な投資で始められ、安定した高い利回り（平均12〜15%） と、経済的自立というメリットを享受できます 。

2. 入居者よし: 再生された清潔で広い戸建て住宅に、手頃な家賃（低家賃帯） で住むことができます 。

3. 工務店（古家再生士）よし: 下請け業から脱却し、お客様に「ありがとう」と言われる適切な利益と安定した仕事 、そして誇りを持てる仕事（空き家再生） ができるようになります。

4. 地域（世間）よし: 空き家を減らし、地域住民に喜ばれる社会貢献 と、地域の活性化 につながります。

このモデルは、誰か一人が利益を貪（むさぼ）るのではなく、関わるすべての人々がWIN-WINになる関係性 を前提としています。搾取するようなビジネスは長続きしません。長く大家業を続ける秘訣は、この継続的な関係性の構築にあるのです 。

2-2: 投資の最終ゴールは「経済的な自立」である

私が空き家投資を勧めるのは、単に家賃収入を得るためだけではありません。その最終ゴールは、国や企業に依存しない「経済的な自立」 を勝ち取ることです 。

私自身、東大阪の小さな町工場の経営者として、売上の安定しない下請け業の不安に悩まされていました 。空き家投資を始めたのは、この不安から自立するためでした 。

• 精神的安定: たとえ数万円でも安定した家賃収入があれば、会社や上司に遠慮なく意見が言えるようになり 、本業のモチベーションアップにつながります 。

• リスクヘッジ: コロナ禍では、家賃収入のおかげで「残業が減って収入が下がったけれど、それほど痛みを感じなかった」という会員の声が約半数（48.9%） に上ります。

• 新しい道: 家賃収入を経済的な支えとして、起業・独立を積極的に検討できた人が約4割弱 と、新しいライフスタイルへの転機になっています 。

2-3: なぜ不動産投資は「王様業」であり、空き家投資がその「入口」なのか

不動産業は、王様がその土地を支配し、民から税を取るという太古から存在する「王様業」です 。日本の大手財閥も、最終的には不動産業に行き着いています 。

不動産業は、資金という壁で一般の人には手が届かない「王様業」でしたが 、空き家投資は低額・低リスクから始められる唯一の方法です 。

また、不動産業界は、複雑な多様性や地域性、物件の個別性から寡占化が進んでいない稀有な業界です 。これは、個人や零細企業でも参入し、成功できる大きなチャンスを意味します 。

• 知識と経験の蓄積: いきなり高額なマンション投資を始めると、知識や経験がないため業者や管理会社の言いなりになり、自立とは真逆の方向へ進んでしまいます 。

• ノウハウの土台: 空き家・古家投資で小さく経験を積むことで、売買の際の資金調達や財務、顧客目線やマーケットの概念など、経営のすべて を経験できます。

2-4: 株式やFX投資と比較した空き家・古家投資の圧倒的な優位性

株式やFXはハイリスク・ハイリターンで、プロでも失敗するゼロサムゲームです 。これに対し、空き家・古家投資は収益性が高く、かつリスクが低い優位性を持っています 。

不動産投資（インカムゲイン）は不況に強いと言われ、過去の歴史を見ても家賃相場は大きく下がっていません 。空き家投資は、この不動産投資のなかでも4〜5%という希少性の高い投資であり、大きなチャンスが眠っているのです 。

3. 儲けを生むための肝！コストを極限まで抑える再生術

空き家投資の儲けを左右する最大の鍵は「リフォーム」です。リフォーム費用をかけすぎると、せっかくの低額物件が「予算倒れ」 になり、利回りがゼロに近づいてしまいます。

3-1: リフォーム費用は「家賃からの逆算」で決める

リフォームで失敗する人の多くは、「きれいにして入居者をつけよう」という大家側の目線 で、高額な設備や不要な工事を追加してしまいます 。

私たちのリフォームの考え方は、「家賃からの逆算」 が基本です。

1. 相場家賃の調査: まず、物件周辺の正確な家賃相場（例: 月5万円）を徹底的に調べます 。

2. 目標利回りの設定: 目標とする表面利回り（例: 12%〜15%） を設定します。

3. 物件総額の決定:

   $$\text{年間家賃収入}÷\text{目標利回り}=\text{物件総額（購入費＋リフォーム費）}$$

   • 例: 60万円（年収） ÷ 12% = 500万円

4. リフォーム予算の算出:

   $$\text{物件総額}-\text{購入価格}=\text{リフォーム費用の最大値}$$

   • 例: 500万円（総額） – 250万円（購入費） = 250万円（リフォーム予算）

工務店に言われるままリフォームをするのではなく、この予算内でできる最大限の品質 に抑えることが、儲けるための鉄則です 。

3-2: 費用を抑える鍵は「古家再生士」という専門家との連携

一般の工務店は新築依存 で、賃貸住宅、特に古家のリフォームノウハウがありません 。彼らはとにかく「すべて交換」「きれいに直す」と考えるため、見積もりが高額になりがちです 。

そこで必要となるのが、私たち全古協が認定する「古家再生士」です 。

古家再生士は、以下の3つのスキルを兼ね備えたプロフェッショナルです 。

1. 賃貸不動産の知識: 家賃相場の算出や入居付けの仕方まで理解し、大家さんに収益を提供する ことを目的とします。

2. 差別化リフォームの技術: 家賃相場に合った予算内で、競合物件より良いリフォーム（余分な工事はしない）を行います。

3. 協議会のルール理解: 投資家が買いたい衝動を抑え 、「工事費がかかりすぎて数字が合わない物件」は無情にも辞退を促す など、投資家（会員）の利益を守ります。

初めて物件を購入する際、この再生士に同行調査してもらうことで、正確な工事費がその場（10～15分程度）でわかり 、リスクを大幅に減らすことができます 。

3-3: 失敗事例から学ぶ！やってはいけないDIYとリフォームの危険な落とし穴

リフォーム費用を節約するためにDIY（セルフリフォーム）に手を出す方がいますが、初心者が安易に手を出すのは非常に危険です 。

• DIY失敗事例: 喜ばれる大家の会会長である力石圭司さんは、410万円の戸建てをDIYでリフォームしようとしましたが、クロス貼りに失敗し、水道工事では水漏れを起こし、結局プロに依頼して多額の費用と約1年の歳月を無駄 にしました。

• プロ依頼が早い: 入居者が入らない限り、家賃は1銭も生まれません 。DIYで1カ月遅れれば、その分の家賃をもらい損ねるチャンスロス になります。プロに任せた方が、質はもちろんのことスピーディーです 。

リフォームで必ず手をかけるべき「6つの必須箇所」:

1. 電気: 容量不足によるヒューズ飛びはクレームになるため、容量アップは必須です 。

2. 畳: 表替え（表面のゴザの張り替え）は必須。汚ければ入居者は付きません 。

3. 壁: 80%は塗装できれいにしますが、入居者が希望家賃で決まるかどうかを基準に判断し、何もしない部分も作ります 。

4. 浴槽: ステンレスなら磨く、グラスファイバーなら塗装など、交換せずに安価にきれいにする方法を選びます 。

5. 床: 緩んでいる場合は張り替えが必要ですが、問題なければクッションフロアや畳の表替えに留めます 。

6. ベランダ: 戸建ての場合、ここからの雨漏りが多いため、防水塗装は必須です 。

3-4: 家賃を1万円アップさせる！「差別化リフォーム」の具体的なコツ

家賃相場に見合った質の確保が前提ですが、競合の少ない戸建て賃貸では、少しの差別化で家賃アップを狙うことができます 。

• 和室を活かす: 和室をあえて洋室化せず、古い家の良さを生かしたモダンな雰囲気や古民家の雰囲気に塗装で演出します 。

• デザインの工夫: 土壁や砂壁に色分けや柄の工夫を凝らす 。入居希望者が内見した時に「この家に住みたい」と思わせる絵画や飾り付け も効果的です（費用は6万〜8万円程度から） 。

• ターゲットを絞る: 神戸のおしゃれなセレクトショップのような雰囲気をターゲットにした平屋2DKの物件では、リフォーム前の家賃4万円から5万円にアップし、2年間決まらなかった入居者がすぐに決まった実績があります 。

• 猫に特化する: ペット可の物件は増えていますが、猫はNGのマンションが多いです 。古家では共用部分がないため猫との相性が良く、キャットウォークなどを設置することで、家賃を1万円増額して募集したところ、12匹の猫を飼いたい家族の入居が決まった事例があります 。

4.地方物件のポテンシャルを最大限に引き出す具体策

地方の空き家投資で儲けるには、その地域特有の広大な土地や、都市部とは異なる住環境の需要を最大限に引き出す戦略が必要です 。

4-1: 地方の強みは「土地の広さ」！駐車場確保による法人需要の獲得

地方都市近郊では車が必須であり、駐車スペースの確保は家賃アップに直結する大きな武器となります 。

• 駐車場増設の成功例: 熊本県の物件では、もともと1台分の駐車場を庭をつぶして2台分に増設したことで、想定利回り13.2%から18.0%に向上しました 。

• 入居者が駐車場を作る: 宮城県の物件では、車3台分の庭がありましたが、入居した地元の土木会社が自ら庭を整備して駐車場にしてくれた ため、オーナーは費用をかけずに車6台分の駐車場を確保できた事例もあります 。

• 法人需要の獲得: 駐車場を複数台確保できる物件は、社員寮として利用したいという法人からの需要が高まります 。法人契約は家賃交渉がしやすく、安定した収入源となるメリットがあります 。

土地が広い地方物件は、駐車場以外にもドッグランや家庭菜園スペースなど、多様なライフスタイルに合わせた活用が可能です 。

4-2: 地方ならではの慣習（汲み取り式トイレなど）への対処法と付加価値

地方の古家では、汲み取り式トイレや築年数の古い設備が残っていることがありますが、これらを「欠点」と捉える必要はありません。

• 汲み取り式トイレの再生: 汲み取り式トイレが残る地域でも、3,000円ほど低い家賃に設定すれば問題なく入居者が付くことがわかっています 。

• 行政との交渉でコスト削減: 福島県の物件では、下水工事に100万円以上かかる状況でしたが、水道局と交渉し、トイレの下水だけを公共桝につなぐ許可を得て、コストを大幅に削減できた事例もあります 。

重要なのは、その地域に住む人にとって、それが「当たり前の慣習」 であるかを知り、適切な価格設定をすることです。

4-3: 地域の魅力を再発見！移住者や外国人向けの新しい活用法

コロナ禍をきっかけに、テレワークの普及により地方で働く人の需要が増加し 、地方移住への関心が高まっています 。

• 新しい需要層: 地方の空き家は、外国人住居としての需要が増加傾向にあります 。法人での借り上げも多く、滞納リスクも少ないというメリットがあります 。

• 体験型民泊: 京都市内の空き家をアートで忍者屋敷に再生し 、体験型宿泊施設として高収益を上げる事例もあります 。

• 地域貢献型ビジネス: 大阪では空き家を「カフェ×就労継続支援B型×生活介護」という業態でビジネス化し、社会貢献と収益の両立を図る新しいアイデアも生まれています 。

地方の空き家は、その広さや個性から、都市にはない多様な活用方法（ワーケーション、セカンドハウス、事業所など） を生み出すポテンシャルに満ちています。

4-4: 災害リスクに備える！エリア分散と協議会の支援体制

投資において、災害リスクに対する備えは必須です。

• ポートフォリオの分散: 関東・北陸・関西とエリアを分散して物件を所有することは、災害に対する大きなリスクヘッジになります 。

• 組織的な支援: 2024年の能登半島地震では、私たちの協議会が再生士の協力体制を構築し、発災直後から入居者の安否確認や建物被害の確認、修繕作業の段取りまでを迅速に行動しました 。

• 支援活動: 協議会として、被災物件の修繕支援はもちろん、能登方面の公共施設へインスタントハウス（ドーム型仮設住宅）を無償提供するなどの社会貢献活動 も行っています。

単なる投資ではなく、「もしも」の時も組織として機能し、入居者を守り、地域に貢献する。これが私たち協議会の強みであり、投資家が安心して資産を築ける基盤です。

5.「空き家問題解決」と「あなたの自立」を両立する次のステップ

空き家・古家投資は、単に「儲かる」というレベルを超え、あなたの人生を豊かにする「自立のツール」となるのです。

5-1: 不動産投資で得られる「お金」以外の最大のメリット

私が町工場経営から空き家投資に参入して得た最大のメリットは、家賃収入以外の「多くもの」です 。

• 経営感覚の養成: 私は大家業を始めてから、製造業の経営だけでは知らなかった「利回り」という考え方 や、貸借対照表（B/S）を意識した資産づくり ができるようになりました。

• 異業種の仲間: 塗装業の経営者だった私には、同じ目的を持った異業種の経営者、サラリーマン、主婦の方たちと出会うことはありませんでした 。しかし、空き家投資を始めたことで、資産形成という同じ目的を持つ仲間 ができ、新たなビジネスチャンスも生まれました 。

• 自信と成長: 買い付け申請書を出してからわずか2カ月で入居者が決まったCさんのように 、初めての物件購入を成功させた経験は大きな自信 につながります。失敗しても自分で何とかできる範囲が大きいのも、この投資の魅力です 。

5-2: 知識と経験を体系的に学ぶ！「古家再生投資プランナー®️」への道

空き家・古家投資は知識と経験がすべてです。しかし、一般の不動産業界では、このノウハウを体系的に学べる場所が極めて少ないのが現実です 。

私たち協議会では、この知識と経験を最短距離で習得するための「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供しています 。

• 体系的知識: 物件の見方、家賃相場、リフォームの知識、融資、税務など、大家業で成功するために必要な知識を網羅しています 。

• 実践的ノウハウ: 座学だけでなく、古家再生士や先輩大家と一緒に物件を回り（物件見学ツアー） 、リフォーム代や買い値を現場で出す経験 を積むことができます。

• 仲間とサポート: 講義で学んだことが身になっているか実感できるとともに 、仲間と親睦を深め、気軽に質問や意見交換ができる環境が用意されています 。

まずこの体系的な知識を身につけ、あとは「少しの勇気」 を持って一歩を踏み出すだけです。

5-3: 「今すぐ行動」が未来を変える！迷っているあなたへのメッセージ

あなたが今、このページを読んでいる理由は、「何かを変えたい」という一心からのはずです 。

私自身の経験からも、そして多くの会員の事例からも言えることは、「もっと早くから始めていれば良かった」 ということです。

• 行動がすべて: 中国の陽明学の言葉に「知行合一（ちこうごういつ）」があります。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」 。知識は実践することが大切です 。

• 資産づくりの効率: 普通の貯金で1億円の預金をつくるには、毎月10万円積み立てても84年もかかる計算です 。空き家投資なら、融資を使えば21年で月125万円の家賃収入と1億円の資産を手にすることも可能です 。

日々汗水たらして働くことと資産形成を同時に行うこと が、輝かしい将来につながります。

まとめ

空き家投資で儲けを実現するための核となるポイントを最後に整理します。

• 儲けの構造: 空き家・古家投資は、都市部より利回りが高い地方物件 を家賃からの逆算 で安く購入し、リフォームコストを極限まで抑えることで、利回り20%超を実現できる低リスク・高収益な投資法です 。

• 哲学「4方よし」: 投資家、入居者、工事業者、地域が全てWin-Win となる「4方よしモデル」を実践することが、安定した長期経営と社会貢献を両立させ、あなたの資産を持続可能なものにします 。

• 行動と自立: 知識は実践してこそ価値があります。低額から始められる空き家投資で経験を積み、国や企業に依存しない経済的な自立 を勝ち取ってください。

知識を得ることは、生きるうえでの大きなアドバンテージになります 。この本を読んで空き家・古家投資を学んだならば、「守」（とにかく真似る）から「破」（独自性を付加）を経て、「離」（自由自在に進む）の段階を目指してほしいと思います 。

まずは、私たちが体系化した古家再生の知識を学び、実践への一歩を踏み出しましょう。