こんにちは。理事長の大熊重之です。

今日は、相続した家を売りたいと思っていても売れない。ということについて書きたいと思います。

実家を相続した。売ろう！でも売れない･･･。
このままでは空き家に･･･。

まず、そもそも中古不動産に相場なんてありません。

• 売れないのは買い手がいないからですか？
• 希望の金額で買い取って貰えないということですか？

特に戸建ては個々の状況が違うので、価格の振れ幅が大きいです。ましてや、見た目に古く・汚い・小さいなど、築40年ぐらいの物件となると、売り物にならない場合が多いです。

いくら安く売ったとしても、購入者にとっては

• この家は、どれくらいの綺麗になるのか？
• 綺麗にするには、費用がどれくらいかかるのか？

これが解らなければ、購入者は判断できません。解らないということは、判断ができない為、購入意欲もなくなります。殆どの場合、よほど何か理由がないと（条件が一致しなければ）売れないのです。

当社団へ相談してきてくれたＡさんも、リフォームのお金を出すのが嫌だったので、売却しようとされていましたが、売れない状態が1年続いていました。でも、１年が経過した時、買付が入りました。その時Ａさんはとっても驚いたそうです。買い付け金額のあまりの安さに･･･

また、別の方ですが、最初は売却しようと考えたいた物件が思う様な売却ができず、１年経過後に、結果「賃貸住宅にしたいのですが、お願いできますか？」と当社団に相談に来られた方もいました。

1年間何の手入れもせず放置した建物の傷みは思っている以上に凄いです。ここで言えるのは、１年間何もせず、放置するということは、私達社団からすると、賃貸住宅にしなかったことで1年間の家賃収入が減った。と言えるのです。

売却、賃貸の判断は早めにすることが大切ですね。

相続した家を売却しようとしたけど、売れない･･･
結果、空き家になって、所有（放置）していたらどうなる？

上記でも説明しましたが、建物を何もしないで、放置していると、皆さんが思うよりずっと早く家が傷みます。

こまめに空気の入れ替えや掃除や庭の手入れなどをしていれば、少しは傷むスピードを抑えられますが、手入れをしなければ、かなり早いスピードで、悲惨な状態になります。

匂いや騰落などで近所に迷惑をかけることにもなりかねます。それだけではありません。こんな事はあってはいけないのですが、人に危害を与えることにも繋がる可能性があります。新聞で、空き家が犯罪に使われていたなどの記事も目にすることありますよね。そう。放置していれば、犯罪に巻き込まれる可能性もあります。

極端な例をお伝えいたしましたが、例え何も起こらなくても近隣の人は、空き家があって喜ぶ人は一人もいません。不安な気持ちになっていることをお察しします。

本当に、空き家にしておくことは何一つ良い事はありません。

相続した家を空き家にしたくないなら賃貸化がオススメ。

相続した家を空き家にしたくないなら、私がオススメするのは、賃貸化です。売却は、希望する価格でにすぐに売れるのであれば（売れる目処があるなら）売却しても構いませんが、折角の資産を売却するのはやはり私はオススメしません。活用する賃貸化がやはりオススメです。

諄いですが、もし私に「売却と賃貸化のどちらが良いですか？」とお聞きになるのであれば、間違いなく私は、こう答えます。

「賃貸化しましょう！」と。

ここで、なぜ、私がここまで賃貸化をオススメするのかというと･･･

賃貸化すれば、地域貢献と自分の資産形成・収益と同時に行うことが出来るからです。

賃貸化するには時間はかかりません。工事期間のみです。売却だとうまくいけばすぐに売れますが、数年かかる場合もあります。その間何があるかわかりません。そして家賃収入は継続していただける貴重な収入になるでしょう。

さらに、この２つも重要です。

• ご先祖様の資産を生かせれる。
• 殆どの人が経験できない大家業を経験できる。

大家業は、誰でもができる事ではありません。この大家業を経験できる。ということは、人生の中でも楽しくとても貴重な経験になるでしょう。

相続した実家を賃貸化する時には、注意が必要。
気をつけるポイント。

賃貸化といっていますが、どんな物件でもなんでもかんでも「はい。入居者募集中です。」というようにすぐに賃貸物件にする訳ではありません。

色々とマーケティングは必要です。

• 賃貸住宅の需要があるか？
• 相場家賃はどれくらいなのか？
• 競合物件はどうか？など

その他には、物件自体に大きな欠陥はないか？（躯体そのものが軟弱・回収できない傾きなど修理が出来ないまたは多額の費用がかかる）その上でどれくらいの回収年数なのか？利回りはどうか？また借入が出来るのか？などを判断します。

どんな工事業者を選ぶのか？というのも重要なポイントです。

そもそも賃貸住宅を専門として工事業者はあまりありません。さらに、戸建専門となると殆どないと思います。中古戸建てで賃貸住宅の事をよく理解している業者を探し、そこにリフォームをお願いする事が大切です。また、その際は、最低でも実績が100軒は超えていること！出来れば300軒くらいの実績がある工事業者を選ぶことをオススメします。なぜなら、賃貸住宅のリフォームは綺麗にリフォームをすることを目的とするのではなく、高い利回りを得ながら、初期投資の費用を早く回収でき、入居者をすぐに獲得する事が目的です。

※当社団の認定工事業者は、認定をしている＝賃貸住宅専門の知識を持ち得た工事業者です。当社団の認定工事業者にリフォームをお願いしたい。とお考えの方は一度当社団にお問い合わせください。

優良な工事業者かを選定する効果的な質問方法があります。

工事を依頼する業者にその場所の家賃相場を聞いてみてください。こたえられれば信頼できる業者です。

相続した家を賃貸物件にするには、他人に丸投げしてはいけません。
まず自分自身で正しい知識を得ることがオススメです。

戸建ての賃貸化は、不動産投資の練習に最適です。

というのは･･･

マンション投資の場合

マンション投資は、初期費用がとても高く絶対に失敗できません。

戸建て投資の場合

戸建ての場合は、というより相続の場合は、初期投資がリフォーム費用だけ！

初期投資がリフォーム費用だけということは、お察しの通り、と〜っても少額の投資で始めることが可能です。私からすると物件を持っているということはとても羨ましいです。

少額でできると戸建ての不動産投資。といっても、誰もがすぐにできる訳ではありません。少額といっても 最低でも400万以上（物件購入費＋リフォーム費）は必要です。

相続された物件をお持ちであれあば、リフォーム費用のみで大家になれます。ほんの数百万でせす。

当協議会では、初めて不動産投資をされる方に対して、オンデマンドで投資のノウハウをお伝えしています。このオンデマンド講座で勉強された方の中にも相続物件から投資を始めた方も多くいらっしゃいます。たった1軒から始まった大家業ですが、 今では、数戸の物件を保有される不動産オーナーと成長されています。

もし今あなたが家を相続されて、活用方法を悩まれているのなら、こんなチャンスは二度とありません。是非投資をはじめませんか？

当協議会が実施するオンデマンド講座について詳しくはこちら

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