動画の内容を解りやすく記事にしました。（文字起こし原稿は最下部に掲載しています）

空き家投資の魅力と注意点

こんにちは、一般社団法人全国古家再生推進協議会の理事長、大熊です。今回は、空き家投資について皆さんとシェアしたいと思います。この分野は近年注目を集め、投資家にとっても魅力的な選択肢として認識されています。しかし、リスクも多いことを理解し、賢い選択が必要です。

空き家投資の魅力

空き家投資は、他の不動産投資と比較しても、少ない初期投資で高い利回りが期待できる点が大きな特徴です。最近では、金融機関の融資が厳しくなり、一棟マンションやアパートの購入が難しくなっていることから、空き家を活用した投資への関心がさらに高まっています。中古戸建ての活性化にも寄与し、地域再生の一翼を担うこともできるため、社会貢献にもつながります。

しかし、魅力的な投資先だからといって、安易に購入を決めるのは非常にリスクが高い行動です。物件の購入前にはしっかりと調査を行い、必要な費用を見極めることが重要です。

注意すべき事例とポイント

空き家投資に関する具体的な失敗事例をいくつかご紹介し、どのような点に注意すべきかを見ていきましょう。

事例1: 購入前の調査不足によるリスク

ある方が、事前の調査を行わず、100万円以下という価格に惹かれて空き家を購入しました。その後、工務店からの見積もりが予想を超える高額だったため、他の業者にも見積もりを依頼しましたが、どこも同じような価格帯でした。不動産会社に相談したところ、「損切りしかない」との助言を受け、結果として不動産を手放さざるを得なくなったのです。

このようなケースでは、物件の場所や利便性が悪いだけでなく、建物自体の状態が非常に悪かったことが原因です。購入前に専門家のアドバイスを得て、物件の調査や工事費用の見積もりをしっかりと行うことが欠かせません。

事例2: リフォームの計画不備と相場理解の不足

別の例として、購入した物件が1年経っても入居者が決まらず、当協会に相談が寄せられました。外観は整っており、内部も一見きれいにリフォームされていましたが、差別化が不十分で、洗濯機の置き場や脱衣所、トイレなどの基本的な設備が不足していたのです。さらに、設定された家賃が相場と合っておらず、入居者が見つかりませんでした。

賃貸物件として収益を上げるためには、ターゲットに合ったリフォームと、相場に即した家賃設定が不可欠です。空き家投資でも、物件の立地やターゲット層に合わせた差別化を意識することが大切です。

事例3: DIYによる失敗のリスク

DIYでコスト削減を図るオーナーも多いですが、それが原因で失敗する例も少なくありません。ある物件ではDIYによる工事が中途半端に終わり、最終的にはオーナーが諦めて物件を売却することになりました。DIYにより初期投資を抑え、利回りを高めようとする考えは理にかなっていますが、戸建て物件にはマンション以上のスキルや設備が求められます。完成までの時間的コストや、賃貸の際に必要となる設備工事が未完了であると、入居者募集の遅れが生じ、収益を減らしてしまうことがあります。

また、賃貸物件として差別化や利便性が欠如している場合、例え安価であっても入居者が付きにくくなり、空室期間が長引く可能性があります。DIYを行う場合は、賃貸需要や物件の差別化を考慮したプランニングが必要です。

賃貸市場の変化と物件の質の重要性

最近、賃貸不動産業界では「古い3点ユニットのワンルームは、家賃を下げても入居者が決まらない」という現象が増えています。賃貸市場が競争的になる中で、家賃だけではなく物件の質がますます重要視されているのです。これは、空き家投資にも同じことが当てはまります。適切な設備工事と差別化されたリフォームにより、選ばれる物件として市場に出すことが、今後の空き家投資の成功に不可欠な要素です。

投資判断のために必要なリサーチと信頼できるパートナーの選び方

空き家投資に関する失敗は、不動産業者の情報を鵜呑みにしたり、不透明なコンサルタントのアドバイスに従ったりすることで起きる場合が多いです。自身の知識を深めるための学習はもちろん、信頼できる専門家や仲間を見つけることが成功の鍵となります。

投資物件の選定においては、事前に物件の利便性や周辺の賃貸需要、予算や工事費用の見積もりなど、さまざまな要素を総合的に調査することが重要です。適切な物件を見極める目を養うためには、仲間や協力者とともに情報を共有し、成功事例と失敗事例を学ぶことが大切です。

空き家投資の未来と社会貢献の可能性

空き家問題が深刻化する中で、空き家投資はただの収益源ではなく、地域社会に貢献するための手段でもあります。適切なリフォームやリノベーションを行い、地域のニーズに合わせた居住空間を提供することで、地域の活性化に寄与することが可能です。

空き家の再生による地域の魅力向上や、住環境の改善により、少子高齢化が進む日本の地域社会に新たな活力を吹き込むことが期待されます。地域に根ざした投資家として、社会的な意義を持つ空き家再生に取り組むことが、今後の空き家投資の大きなテーマとなるでしょう。

最後に

空き家投資は魅力的な選択肢ですが、リスクも多く、注意深い判断が求められます。物件の選定やリフォーム計画、賃貸の差別化を意識し、しっかりとした知識と仲間を持つことが成功の鍵です。空き家投資による収益とともに、地域社会への貢献という意義も考えながら、持続可能な投資の道を共に進んでいきましょう。

掲載Youtube動画｢【注意】騙される戸建て投資｣の文字起こしはこちら

あなたの投資で社会が良くなる。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。空き家投資はかなり認知度が上がり、マイナスなイメージも少しずつなくなってきています。低額で投資できることや、他の投資と比べても利回りが高いこと、融資が厳しくなったこと、一棟マンション、アパートなどが購入しにくくなっていることなどさまざまな条件が重なり、空き家投資のブームと言っていいかもしれません。

それはそれで中古戸建ての活性化になり、いいことだとは思います。

しかし注意が必要です。ただ単に安いからといって購入は危険の始まりです。

事例1。しっかりと事前調査をしないで、100万円以下で安いから何とかなるだろうと購入された方からの相談がありました。「工務店の見積もりを見て高額でびっくり。

その他数軒聞いたけど、どこも同じかそれ以上。不動産屋さんに相談したら、これは売れない、損切りするしかないですねと言われました」とのことです。

物件を見に行くと場所も利便性も悪く、何より建物の状態が悪い。我々が試算すると0円でもいらない物件です。こういった相談は後を絶ちません。

事例2。購入した物件に1年たったけれど入居が決まらず、何とかしてほしい。我々が物件を見に行くと、外見はそこそこきれい。中に入ると差別化はないけれどリフォームもしてある。

しかし洗濯機の置き場や脱衣所、トイレの設備など肝心なところが抜けています。その上家賃相場もずれています。やはり相場家賃と競合物件の差別化など、トータル的に考えられたものでないと決まりません。

あとこんなのも多い事例です。

事例3。我々が物件の仕入れに現地調査に行くと、中途半端な工事で終わっている物件があります。よく見るとDIYのようです。不動産担当者に聞くと、DIYをして貸し出ししようと購入したオーナーが結局諦めての売却だそうです。

おそらく自分で工事をすれば投資額が安くなり、利回りも高くなる計算だったのでしょう。しかし戸建ての場合、マンションの夜にクロスの張り替え程度の工事ではなく、大工や設備など多くのスキルが必要になります。しかし賃貸として必要なものや家賃相場に合わせた工事になります。画一的なものではなく現場対応する能力も必要です。

事前に家賃相場や工事額の収支シミュレーションなく、DIYすれば何とかなるだろう的なものでは失敗のリスクが高くなります。DIYは自分の時間的コストを考えるとそれほど安いわけではなく、完成が送れればそれだけ機会損失も発生する。

例えば半年入居者募集するのが遅れれば、家賃6万円として36万円の損失が発生します。それに工事が悪くて入居がつかず、家賃を落とすようなことになれば全く意味がありません。

先日賃貸不動産屋さんに聞いた話です。「古い3点ユニットのワンルームはいくら家賃を落としても入居がつかない。これからは家賃だけではなく物件の質が大切」。私は空き家投資も同じだと思います。

これからはしっかりとした工事、差別化された工事で、選ばれる物件に仕上げないとますます厳しくなっていくと思っています。

これらの事例は不動産業者の話をうのみにしたり、うさん臭いコンサルタントのセミナーやアドバイスだったり、自分の商売のために騙されていることが多いのです。まずは自分自身でしっかりと知識を得ることが大切です。

そしてリスクを減らすための、信頼できる仲間づくり、組織作りをすることが肝心です。

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