こんにちは。空き家活用・空き家投資の専門家、大熊重之（おおくま しげゆき）です。本日は「今さら誰にも聞けない空き家投資始め方とは？」について詳しくお伝えします。

空き家投資に興味があるものの、どこから手をつけるべきか迷っている方は多いはずです。

この記事を最後まで読むことで、空き家投資の具体的な始め方と成功するためのポイントが理解できるでしょう！それでは、さっそく進めていきましょう！

空き家投資の魅力と背景

まずは、なぜ空き家投資が今注目されているのか、その背景を押さえましょう。空き家問題は、日本が直面する大きな課題の一つです。総務省のデータによると、2023年時点で全国の空き家総数は約820万戸に達しており、その中で利用可能な物件も数多く存在します。このような背景から、自治体も空き家問題の解決に向けた政策を次々と打ち出しており、空き家投資家にとって非常に有利な状況が整っています【6†source】。

空き家投資の最大の魅力は、初期投資額を抑えつつ高い利回りを狙えることです。特に地方都市では、低価格で空き家を取得し、リフォームやリノベーションを施して賃貸することで、利回り10％以上を実現するケースも珍しくありません。新築物件に比べて資金の負担が軽く、少額の投資で始められる点も、初心者にとって大きなメリットです。

空き家投資の始め方ステップ

空き家投資を始めるためのステップは大きく5つに分かれます。これらを一つ一つ確実に進めることで、空き家投資の成功に近づけます。

1. 投資の目的と方針を明確にする

まず最初にやるべきことは、自分の投資目的と方針を明確にすることです。これは不動産投資全般に共通する基本的な考え方ですが、空き家投資にも当てはまります。

• 収益目的：家賃収入を得ることを目的とするか、物件をリノベーションして転売（キャピタルゲイン）を狙うか。
• 投資期間：短期的に収益を狙うのか、長期的な安定収入を目指すのか。

このように、目指すゴールを設定することで、その後の物件選びやエリア選定がスムーズになります。

2. エリア選定

空き家投資において、エリア選定は極めて重要なステップです。空き家は全国に分布していますが、全てのエリアで投資に向いているわけではありません。投資対象エリアを選ぶ際は、以下のポイントを考慮しましょう。

• 人口動態：人口が増加している、もしくは安定しているエリアを選びます。人口が減少しているエリアでは、空き家の需要が低いため、物件を活用しても入居者を確保できないリスクがあります。
• 交通の利便性：最寄り駅やバス停までの距離、主要都市へのアクセスが良いかどうかもチェックポイントです。
• 生活利便性：商業施設、病院、学校などが近くにあるかどうかは、賃貸需要に直結します。

特に地方都市や郊外は、物件価格が安く、利回りが高い傾向があります。例えば、地方都市の再開発エリアや移住者支援が充実している地域は投資先として注目されています【6†source】。

3. 物件選定のコツ

次に、実際の物件選びです。物件選定では、価格だけでなく、リフォームにかかる費用や将来的なメンテナンスコストを見込んで選ぶことが重要です。以下のポイントに注意しましょう。

• 建物の状態：築年数が古い物件ほど、修繕コストがかかる傾向があります。特に、屋根や基礎の劣化はリフォーム費用に大きく影響するため、慎重にチェックしましょう。
• 耐震性：日本は地震が多い国ですので、耐震基準を満たしているかどうかも確認が必要です。築年数によっては、耐震補強工事が必要になる場合があります。
• 土地の形状や立地条件：狭小地や傾斜地など、物件の形状や立地が悪い場合、賃貸や転売が難しくなることがあります。

また、現地調査を行い、物件の周辺環境や近隣住民との関係性も確認しておきましょう。インターネットや不動産情報だけではわからない、現場ならではの情報を得ることができます。

4. リフォーム計画を立てる

物件を購入したら、次はリフォームやリノベーションを行う段階です。空き家をそのまま貸し出すのではなく、借り手が快適に暮らせるように最低限のリフォームが必要です。

• コスト管理：リフォームの費用は、空き家投資の収益性に大きく影響します。施工会社としっかり打ち合わせを行い、予算内で最大の効果を得られるプランを立てましょう。
• 入居者ターゲットを考える：リフォーム計画を立てる際には、ターゲットとする入居者層を考えましょう。たとえば、若いファミリー層をターゲットにするなら、子育て世帯向けの設備やデザインを意識することが大切です。逆に、シニア層を狙うなら、バリアフリーのリフォームが必要です。

5. 賃貸管理と運営

リフォームが完了したら、いよいよ賃貸の準備です。賃貸経営の成功は、物件を安定的に運営し、入居者を確保することにかかっています。入居者募集や物件の管理をスムーズに行うためには、信頼できる管理会社を選ぶことがポイントです。

• 空室リスクの管理：賃貸物件では、空室リスクが常に存在します。物件の立地条件やリフォーム内容によって、空室期間が長くなることもあります。そのため、複数の物件に分散して投資を行い、空室リスクを軽減することも有効です。
• 定期的なメンテナンス：賃貸物件は、時間が経つと共に劣化していきます。定期的なメンテナンスを行い、物件の価値を維持することが大切です。特に水回りや外壁の劣化は、修繕費が高額になるため、早めの対応が重要です。

空き家投資で成功するための戦略

空き家投資で成功するためには、物件選びやリフォームだけでなく、全体の戦略が重要です。以下の成功戦略を参考にしましょう。

1. 自治体の補助金や優遇制度を活用する

多くの自治体では、空き家対策としてリフォーム補助金や固定資産税の軽減措置を行っています。これらの制度を積極的に活用することで、初期投資額を大幅に抑えることが可能です。事前に自治体の担当窓口に問い合わせ、利用できる補助金や優遇制度を確認しておきましょう【6†source】。

2. 小規模で始めて経験を積む

いきなり大規模な投資を行うのではなく、最初は小規模な物件から始めることをおすすめします。投資額を抑えつつ、空き家投資のノウハウを実際の運営を通じて学び、徐々に規模を拡大していく戦略が安全です。また、初期投資が少ないことで、リスクも抑えられます。

3. 複数物件でリスク分散

空き家投資に限らず、不動産投資ではリスク分散が重要です。一つの物件に依存せず、複数の物件に分散投資することで、空室リスクや物件の劣化リスクを軽減することができます。

4. 管理を外部に委託する

空き家投資は、物件の選定からリフォーム、賃貸管理まで幅広いスキルが必要です。管理が難しい場合や時間が取れない場合は、プロの管理会社に運営を委託することも一つの手段です。管理の質が高ければ、入居者が安定し、長期的な収益が期待できます。

最後に…

空き家投資は初期費用が低い一方で、しっかりとした計画と管理が必要な投資です。今回紹介したステップや戦略に基づき、まずは小規模からチャレンジし、成功体験を積み重ねていきましょう。空き家という資源を活用することで、収益を得るだけでなく、地域社会への貢献にもつながります。

この記事を参考に、空き家投資に一歩踏み出してみませんか？どんな小さなステップでも、行動を起こすことが成功への第一歩です。

Tweet