こんにちは。（一社）全国古家再生推進協議会（以下、全古協） 理事長の大熊重之です。

近年、日本では少子高齢化や都市部への人口集中などの影響により、地方を中心とした空き家が急増し、大きな社会問題となっています。実際、総務省の住宅・土地統計調査（平成30年）によると、全国の空き家数は849万戸に達し、空き家率は13.6%に上るというデータもあります。こうした背景を踏まえ、「空き家を再生し、有効活用する方法を知りたい」と考える方はますます増えている状況です。

この記事では、私たち全古協がこれまでに培ってきた空き家再生の具体的なノウハウを詳しく解説します。
空き家をただ放置してしまうのではなく、投資用物件として収益を得たり、または地域活性化に寄与したりと、さまざまな可能性を追求するためのヒントをお伝えします。社会貢献と収益性の両立が狙える点こそ、空き家再生の最大の魅力です。

この記事を最後までお読みいただくことで、空き家再生にまつわる「どの物件を選ぶべきか」「どのようにリフォームを進めればよいのか」「運用や売却での収益化のコツは何か」といった疑問がクリアになるはずです。
それでは、早速まいりましょう。

空き家再生とは？なぜ今注目されるのか

空き家の現状と社会的背景

日本全国で空き家が急増し、その数は一説には800万戸を優に超えるとされています。先ほども触れましたが、総務省が公表した平成30年の調査では、全国平均で空き家率が13.6%に達しており、これは過去最高の数字です。背景には以下のような要因があげられます。

・人口減少・少子高齢化
・都市部への人口集中
・相続による不動産の増加（相続人の高齢化や遠方居住による管理不能）
・バブル期の不動産投資の影響（高値で購入した物件を放置）

これらが相まって、全国の空き家が増加し、地域社会のなかで治安・景観・防災面などの問題を引き起こすケースも少なくありません。

政府の対応：空き家対策特別措置法

政府も「空き家対策特別措置法」を制定し、放置空き家の活用や解体を促進しています。自治体によっては、固定資産税の減免制度や補助金制度を設けて空き家再生を支援している例もあり、社会的にも空き家の再活用が非常に重要な課題となっているのです。

なぜ空き家再生が有効なのか？

空き家再生は、単なる不動産投資の手法の一つにとどまらず、地域活性化や社会的課題の解決にもつながる点が大きな特徴です。具体的には以下のような利点があります。

・安価に物件を取得できる
築古物件や地方物件は、相場よりも格段に低い価格で取得できるケースが多々あります。数十万円～数百万円程度で家屋を入手できることも珍しくありません。

・リフォーム次第で資産価値を向上させられる
空き家を必要最低限のリフォームで活用可能な状態にし、家賃収入や転売利益（キャピタルゲイン）を得る手法が注目を浴びています。

・地方創生や地域活性化にも貢献
放置空き家をリフォームで再生し、実際に人が住むことで地域の安全性や活気を取り戻すことができます。空き家を賃貸に出す、あるいはシェアハウスなどの形態にすることで地域コミュニティの充実にも貢献できます。

このように、空き家再生投資は社会問題の解決に寄与しながら自身の資産形成にもつなげられる手法として、各方面から注目されているわけです。

全古協が推奨する空き家再生のメリット

全国古家再生推進協議会（全古協）は、これまでに2,000件以上の空き家を再生してきた実績があります。個人投資家向けにセミナーや講座を行い、具体的なリフォーム手法や入居者確保のノウハウを提供している団体です。以下では、全古協の視点から見た空き家再生の大きなメリットを整理してみましょう。

少額資金で始められる

一般的な不動産投資（マンション投資や新築アパート投資など）では、数千万円単位の初期投資が必要とされることが多いです。しかし空き家再生の場合、数百万円ほどの予算からスタートできるケースが多く、自己資金が限られている個人投資家でも参入しやすいという魅力があります。

高利回りが期待できる

購入額自体が安いため、賃貸による家賃収入を得た際の投資利回りは、マンション投資などと比べて比較的高めになる傾向にあります。リフォーム費用を極力抑えれば、利回り10％以上を狙うことも十分可能です。地方の戸建てを安価に購入し、3～5万円程度の家賃で貸し出しても利回り10～15％といった事例は珍しくありません。

社会貢献になる

放置された空き家は、景観を損ねたり、防犯・防災上のリスクが高まったりと、地域社会にとっては負の遺産となります。こうした空き家をリフォームで再生し、実際に人が住むことで地域の安全性や活気を取り戻すことができます。空き家を賃貸に出す、あるいはシェアハウスなどの形態にすることで地域コミュニティの充実にも貢献できます。

相続案件にも対応しやすい

相続によって地方の物件を所有することになった場合でも、リフォームして貸し出す・売却するという選択肢が生まれます。相続した家屋を「遠方だから管理が面倒」と放置するより、早期にリフォームし資産価値を生み出すことで、固定資産税の負担だけがかかる状態を脱却できます。

空き家再生の成功ステップ

それでは、実際に空き家を再生し、有効活用していくためにはどのような手順を踏めばよいのでしょうか。大きく分けると、「物件選び」→「リフォーム」→「賃貸または売却」の3ステップになります。

ステップ1：物件を選ぶ

・築年数30年以上の戸建てが狙い目
日本には数多くの築古物件がありますが、30年以上経過している戸建ては価格が下がりやすく、中古物件市場でも比較的安価に出回っています。購入費用が低く抑えられるので、初期投資を減らしやすいのがメリットです。

・耐震性や法規制をチェック
築古物件は、1981年に施行された新耐震基準を満たさないケースがあります。リフォームで耐震補強が必要か、また自治体の耐震助成制度が使えるかなどの情報収集が必要です。

・近隣環境や賃貸需要を把握する
空き家再生を収益目的で行う場合、賃貸需要がないエリアだと入居者を確保しにくくなります。駅からの距離や商業施設・学校などの利便性、地域の治安や人口動態を調査しておくことが重要です。

ステップ2：リフォームで価値を向上

・必要最低限の修繕に絞り、コストを抑える
空き家再生では、つい「あれもこれも直したい」となりがちですが、過剰なリノベーションは投資回収を遅らせる原因になります。入居者が満足できる最低限の水準を見極めることが大切です。

・和室を洋室に変更するだけで家賃アップ
古い戸建ては和室が多いですが、ニーズの高い洋室に変更することで家賃設定をやや高めにしやすくなります。畳をフローリングに変えるだけで、内装の印象が大きく変わります。

・水回りを整えると入居率が向上
キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは生活の快適性に直結します。ここにしっかり投資しておくと、入居者が長く住んでくれる可能性が高まるでしょう。

ステップ3：賃貸・売却で収益化

・低価格で賃貸に出せばすぐに入居者がつく
購入価格やリフォームコストを抑えている分、家賃を周辺相場よりもやや低めに設定しても十分に利回りを確保できます。また、家賃が安いほど入居希望者は見つかりやすいというメリットがあります。

・DIY・セルフリフォーム物件としても需要あり
若者を中心に、自分でリノベーションを楽しみたいという入居希望者も増えています。あえて古い内装のまま貸し出し、DIY可とすることで差別化を図る手法も有効です。

・再生後に売却してキャピタルゲインを狙う
地域の需要次第では、リフォーム後に転売することで購入時との差額を利益とするキャピタルゲインを得ることも可能です。市場調査とターゲット設定が成功のカギとなります。

物件選定のポイントと注意点

空き家を再生しようと考えたとき、最初の難関は「どの物件を買うか」という点です。実はこの段階が、投資成功の可否を大きく左右します。以下では、物件選定のコツと失敗しないための注意点をより詳しく解説します。

物件選びのポイント

1. 耐震性の確認
   1981年以降の新耐震基準の物件であれば、耐震補強のリスクが低くなる可能性があります。しかし、1981年以前の物件が必ずしもダメというわけではなく、リフォーム費用とのバランスや補助金制度の活用次第では十分に魅力的な投資となります。

2. 周辺の賃貸需要をリサーチ
   空き家の多い地方エリアでは、そもそも入居者が見つかりにくい場合があります。駅やバス停からの距離、学校区や商業施設の有無、雇用先（工場・企業）が近くにあるかなどを事前に調べることが重要です。

3. 近隣トラブルがないか確認
   空き家状態の物件には、ご近所さんとのトラブルが潜んでいることも少なくありません。騒音問題、境界線の問題、敷地内の越境などがないか、事前に情報を収集しておくと安心です。

4. 土地の形状や接道状況
   戸建ての場合は、接道義務があるかや再建築の可否も重要なチェック項目です。接道していないと再建築できない物件もあるため、将来の売却や大規模リフォームの際に影響を与えます。

失敗しないための注意点

1. リフォーム費用をかけすぎない
   空き家再生では、リフォームのしすぎが一番の落とし穴です。こだわりすぎるあまり、回収できる家賃を大きく上回るリフォーム費用をかけてしまうケースが散見されます。最初に投資回収のシミュレーションを行い、「どの程度の範囲でリフォームをするのか」をしっかり決めておきましょう。

2. 利回りだけで判断しない
   「表面利回り20％！」などの宣伝につられてしまうと、管理やメンテナンスの手間がかかりすぎる物件を掴んでしまう可能性があります。耐久性やリフォーム難易度、また将来的な修繕リスクなど、トータルコストと時間的負担も加味して検討することが必要です。

3. 土地の権利関係を確認
   所有権なのか借地権なのか、分筆が必要なのかといった土地の権利関係は、後々大きなトラブルを招くポイントです。購入前に法務局で登記簿謄本を確認するか、不動産会社や司法書士に依頼してきちんと調べることが大切です。

4. 固定資産税や都市計画税の負担
   格安で購入できる空き家のなかには、広大な土地を含むケースや市街化調整区域にあるケースなど、税負担が予想外に大きい場合があります。購入前に必ず固定資産税評価額を確認しましょう。

低コストで魅力的に！リフォームの秘訣

空き家投資の要となるのが「リフォーム」です。どの程度まで手を入れるかによって、投資回収期間や利回りが大きく変わってきます。ここでは、低コストでありながら魅力的な仕上がりを実現するためのポイントを解説します。

コストを抑えるポイント

1. DIY可能な部分は自分でリフォーム
   クロス張り替えやペンキ塗りなど、プロでなくてもできる作業は意外に多いものです。ご自身の技術力や時間と相談しつつ、DIYに挑戦してみるとコストダウンにつながるだけでなく、愛着も湧きます。

2. 必要最低限の設備更新に留める
   キッチンやトイレなどの水回りは新品にする必要があるかもしれませんが、扉や収納は再塗装や貼り替えで対応できる場合もあります。汚れがひどい部分だけをピンポイントで交換するなど、費用対効果を考えたメリハリが重要です。

3. シンプルなリノベーションで家賃アップを狙う
   奇抜なデザインにするよりも、シンプルで清潔感のある内装を心がけると、幅広い入居者層にアピールできます。白系や木目系など、落ち着いた色合いを選ぶのが無難です。

4. 補助金・助成金の利用
   自治体によっては、耐震補強工事やバリアフリー工事、省エネ改修などに対する助成金や補助金制度が整備されています。リフォーム費用の負担を軽減できる可能性があるため、事前に確認しましょう。

実際のリフォーム事例

【事例】富山県の空き家再生
・物件取得価格：50万円
・リフォーム費用：100万円
・リフォーム内容：玄関のドアと床の張り替え、キッチンの交換、トイレと浴室のリニューアル、和室の畳をフローリングに変更
・結果：家賃を4万円で貸し出し、利回りは15％超に

わずか100万円のリフォーム費用でも、水回りの機能性と内装のイメージを一新したことで入居者がすぐに見つかりました。このように、ポイントを押さえた改修が成否を分けるといえるでしょう。

賃貸物件としての運用方法

空き家を再生したあとの運用方法として最も多いのが、賃貸物件として活用するパターンです。家賃収入を得て、長期的に安定収益を確保することで、投資家自身も安心感が得られます。ここでは、賃貸運用のコツやターゲット層について解説します。

どんな入居者がターゲット？

1. 低価格の賃貸を求める単身者・高齢者
   地方や郊外の物件の場合、家賃を安めに設定することで、生活保護受給者や年金暮らしの高齢者、シングルマザー・ファーザーなど、低コストで住まいを探している層に需要があります。

2. ペット可物件としての活用
   ペット可物件はまだまだ数が限られており、根強い需要があります。築古戸建てであれば壁や床の傷などもある程度割り切れますし、庭付きならばペットを飼育しやすい環境として人気です。

3. シェアハウスや民泊としての運用
   観光地や大学の多いエリアなどでは、シェアハウスや民泊（※自治体の許認可が必要）として活用することも視野に入ります。若者や外国人観光客をターゲットにするなど、差別化が図れれば高稼働が期待できます。

成功のポイント

1. 家賃設定は近隣相場の8割程度に
   築古物件を賃貸に出す場合、内装が新築物件には及ばないことも多いので、家賃はやや抑えめに設定すると成約率が高まります。高すぎる家賃を設定すると、入居者がなかなか決まらず空室期間が長引くリスクがあります。

2. 初期費用を抑えられるリフォームで、短期間での投資回収を目指す
   「どんな入居者がターゲットなのか」を明確にし、そのニーズに合った最低限の改修を行うのが鉄則です。高額なリフォームをして家賃を上げたとしても、その価格帯で借り手がつくかどうかはマーケット次第です。

3. 地元の不動産会社との連携
   賃貸募集は、地元密着の不動産会社に任せることで、空室リスクを下げられます。地域の事情や需要をよく把握している会社ほど、的確な家賃設定や入居者ターゲットを提案してくれます。

成功事例から学ぶ！空き家再生の実例

ここまで空き家再生のメリットやプロセスを概説してきました。続いては、実際の成功事例を2つほどご紹介します。数字で見るとイメージがつきやすいので、参考にしてみてください。

事例1：京都市の古家再生

・物件価格：200万円 / リフォーム費用：100万円
・家賃：月5万円で賃貸
・利回り20％以上を実現

京都市内の築40年超の一戸建てを、合計300万円（購入＋リフォーム）で取得。その後、月5万円の賃貸借契約が成立し、20％超の表面利回りを実現しました。リフォーム内容は水回りの簡易改修と内装の一部張り替え程度に留め、コストを抑えたのが大きなポイントです。京都は観光需要も根強いので、将来的に民泊への転用を視野に入れているとのことでした。

事例2：金沢の古民家リノベーション

・築150年の古民家を宿泊施設に
・訪日観光客向けに活用し、年間200万円の収益を確保

金沢市内の町家を購入し、和の趣きを活かしたデザインでゲストハウスとして運営した例です。近年は外国人観光客にも人気の金沢ですが、古民家を体験できる宿として差別化に成功。年間の稼働率が高く、オフシーズンでも一定数の宿泊客があるため安定収益が見込めています。地元の商店街や飲食店とのコラボレーションによる集客も大きな鍵となりました。

空き家投資を成功させるために

空き家投資の醍醐味は、少ない資金で高い利回りを狙える点と、社会貢献や地域活性化にも寄与できる点です。しかし、同時に物件選定やリフォーム計画を誤ると、想定外のコストや空室リスクで失敗するリスクもあります。そこで、初心者の方が失敗を回避し、確実に空き家投資をスタートするための方法をいくつかご紹介します。

全古協のサポートを活用する

全古協は、これまでに多くの空き家再生事例を蓄積しており、ノウハウが豊富です。

理事長を務める私自身も、長年にわたり全国の空き家を活用し続けてきました。全古協では、「古家再生投資プランナー」講座をはじめとした研修・セミナーを通じて、初心者でもわかりやすく実践しやすい指導を行っています。スキルや知識を身につける場として、ぜひ活用していただきたいです。

詳しくはこちら
→ https://zenko-kyo.or.jp/course/

リスク管理と出口戦略

・空室リスクへの備え
地方の賃貸需要が読みにくい物件は、最初の家賃設定を低めにする、複数棟を運用してリスク分散を図るなどの工夫が必要です。

・売却も視野に入れた投資判断
購入時点で「将来この物件を誰に売るのか」を考えておくと、リフォームの方向性や投資計画が立てやすくなります。ファミリー層がターゲットならリフォームの設備グレードを高めるなど、出口戦略を明確にしておくと良いでしょう。

まとめ

ここまで、空き家再生の背景や魅力、具体的なステップ、注意点などを総合的に解説してきました。空き家再生は放置されている住宅を「生き返らせる」行為であり、同時に地域社会にも明確なメリットをもたらします。さらに、個人投資家にとっては新築やマンション投資に比べて少額資金で始めやすく、高い利回りを期待できる投資手法です。

空き家再生のメリット

• 安価に物件を取得できる
• リフォームで資産価値を向上
• 社会貢献や地域活性化に寄与
• 高い利回りを狙える

成功のポイント

• 物件選定：耐震性や賃貸需要、周辺環境を十分にリサーチ
• リフォーム：必要最低限の改修でコストを抑えつつ魅力を引き出す
• 賃貸・売却：家賃設定やターゲット戦略を練り、空室リスクを最小限に
• 情報収集と学び：全古協の講座や自治体の空き家バンクなどを活用し、ノウハウを吸収

全古協では、これまでに2,000件以上の空き家再生実績を積み上げてきました。その経験から導き出したメソッドを活用すれば、初心者でもリスクを抑えて空き家投資を始められるはずです。物件の目利きからリフォーム戦略、賃貸管理まで、一貫したサポートや情報提供を行っています。

初めての方は、まずは「古家再生投資プランナー」講座などで知識を身につけるのが近道でしょう。

最後に

空き家再生は、社会貢献と投資利益の両立が可能な非常にユニークな分野です。年々深刻化する空き家問題に対して、私たちは「投資」という観点からプラスの価値を生み出していくことができます。放置されていた家が再生し、新たな入居者を迎え、地域の活性化につながっていく――そのプロセス自体にやりがいを感じる方も多いでしょう。

もし、「空き家問題を解決しながら自分も投資で成果を上げたい」「少額でも始められる不動産投資を探している」という方がいらっしゃいましたら、ぜひ全古協のノウハウを参考にしてみてください。あなたも、今日から“空き家再生投資家”として新しい一歩を踏み出してみませんか。

空き家再生に関する詳しい情報やセミナー・講座のご案内は、当協議会の公式サイトで随時発信しています。ぜひチェックしてみてください。

空き家は、使わなければただの「負動産」としてリスクを抱えやすい存在です。しかし、再生によって「地域の宝」や「収益源」に変わる可能性を秘めています。

ぜひあなたの手で、その可能性を引き出してみてください。

以上が、空き家再生のノウハウをギュッと詰め込んだ記事でした。

少しボリュームは多いですが、ここに書かれているポイントを押さえるだけでも、空き家再生投資の成功確率はぐっと高まります。全古協としても、みなさんのチャレンジを全力でサポートしていきますので、気になることがあればお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。