（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

多くの人が「不動産投資は安定している」「不労所得が得られる」というメリットに惹かれます。一方で、「高額な初期費用」「融資の不安」「空室リスク」といったデメリットの壁にぶつかり、二の足を踏んでしまうのも事実でしょう。特に、私たちが創業した東大阪の小さな町工場から不動産の世界に飛び込んだように、潤沢な資金がない初心者が、これらのリスクを避けて資産形成をするのは非常に難しいと感じるかもしれません。

しかし、ご安心ください。私たちが推進する空き家・古家再生投資は、一般的な不動産投資が持つデメリットを極限まで抑え、さらに深刻な社会課題である空き家問題の解決にも貢献できる「最適解」だと断言します。

この記事では、まず一般的な不動産投資のメリット・デメリットを徹底比較します。その上で、会員数20,280名のコミュニティを率い、累計2,467棟の再生実績を持つ私たちが、なぜ空き家・古家投資をこれほどまでに推奨するのか、その低リスク・高利回りの秘密を、私の著書からの具体的な実例と、協議会全体の知見としてお伝えします。

この記事を最後まで読めば、あなたが「王様業」の扉を開くための具体的な一歩、そして「リスクを極限まで抑えて儲ける」ための実践的なノウハウが明確に分かります。

1. 不動産投資は本当に「王様業」なのか？その基礎知識

私が提唱する「王様業」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。これは、家賃という定期的な収入を得て、自分の人生の時間を取り戻すことができる「経済的自由」な状態を指します。しかし、この「王様業」は、「不労所得」という甘い言葉で誤解されていることが非常に多い。

1-1. 不動産投資を「不労所得」だと誤解するな：大家業の本質

『不動産投資入門』でも詳しく述べていますが、不動産投資、特に大家業は、決して「何もしなくてもお金が入ってくる」不労所得ではありません。

大家業の本質は、「地域社会の住宅インフラを維持・提供し、賃借人の生活を支える」という非常に尊い「経営」です。物件選定、修繕計画、賃貸管理、税務処理など、やるべきことは多岐にわたります。しかし、これらをシステム化し、パートナー（管理会社や私たち協議会の会員）と連携することで、最小限の労力で「時間的な自由」を手に入れることは可能です。

重要なのは、「何もしない」ではなく、「自分がやるべきことと、他人に任せるべきことを峻別する」という経営者視点を持つことです。

1-2. 株式・FXと比較する！実物資産がもたらすインフレ耐性

多くの投資初心者が最初に検討するのは、株式投資やFXでしょう。これらは少額から始められ、流動性が高いというメリットがありますが、価格変動リスクが非常に高く、寝る間も惜しんでチャートを見る必要がある「労働集約型」の側面もあります。

一方、不動産は「実物資産」です。この実物資産であることは、現代において非常に大きなメリットとなります。

日本政府や日銀がデフレ脱却を目指す中、今後はインフレ（物価上昇）のリスクが懸念されます。現金や金融資産の価値が目減りするインフレ環境下において、不動産は家賃や土地の価格が物価上昇と連動しやすいため、資産の目減りを防ぐインフレヘッジとして極めて有効に機能します。

1-3. なぜ今、多くの経営者・サラリーマンが不動産に注目するのか

私自身、小さな町工場から事業をスタートさせましたが、「本業の売上とは別に、安定した第2のキャッシュフローを持つこと」が経営安定の鍵だと痛感しました。

多くの経営者や、将来のキャリアに不安を持つ高所得のサラリーマンが不動産に注目するのは、以下の3点に集約されます。

1. 安定性の追求: 景気に左右されにくい家賃収入は、本業の浮き沈みを補完する「第二のエンジン」となる。

2. 自己資金以外の活用: 信用力を活かした融資（レバレッジ）により、自己資金以上の大きな資産形成が可能。

3. 節税効果: 減価償却費などを経費に計上できるため、所得税・住民税の節税効果が期待できる。

特に、私たちの協議会会員の中には、本業で培った経営視点や問題解決能力を大家業に活かし、短期間で複数の物件を所有するに至った方が非常に多くいらっしゃいます。

2. 一般的な不動産投資の「メリット」徹底解説

一般的な不動産投資が、「三大投資」の一つとして長く愛されてきたのは、他の投資にはない特有のメリットがあるからです。

2-1. メリット1: 安定的な家賃収入（インカムゲイン）の仕組み

不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られることです。株式の配当金やFXのスワップポイントのように、経営状態や為替変動によって急激に途絶えるリスクが低いのが特徴です。

• 安定性: 一度入居者が決まれば、原則として契約期間中は毎月決まった日に家賃が入金されます。

• 予測可能性: 賃貸契約に基づいているため、将来のキャッシュフローを比較的正確に予測しやすい。

このインカムゲインを元手に、ローン返済を行い、残った額が投資家自身のキャッシュフローとなります。ローン完済後は、家賃収入のほとんどが利益となり、「王様業」が一気に加速します。

2-2. メリット2: 銀行融資を活用したレバレッジ効果

不動産投資の最も強力な武器は、「レバレッジ」です。レバレッジとは「てこの原理」のことで、自己資金が少なくても、銀行からの融資という「他人の資本」を使って大きな物件を購入し、高いリターンを狙うことができる仕組みです。

例えば、自己資金100万円で、1000万円の物件（利回り10%）を購入できたとしましょう。この場合、自己資金に対するリターンは、100万円の投資で年間100万円の収入（ローン返済前）が得られることになります。これは、自己資金のみで行う投資では実現不可能な、不動産特有のメリットです。

ただし、この融資（借金）こそが、後に説明する空き家・古家投資以外の不動産投資の最大のデメリットにもなり得ることを忘れてはいけません。

2-3. メリット3: 節税効果と生命保険代わりになる仕組み

不動産投資には、他の投資にはない、税制上の優遇があります。

1. 節税効果: 確定申告の際、実際に支出のない「減価償却費」を必要経費として計上できます。不動産所得が赤字になった場合、給与所得と相殺する「損益通算」を行うことで、所得税・住民税の還付（節税）が期待できます。これは、給与所得が高いサラリーマンにとって、非常に強力なメリットです。

2. 生命保険代わり: 不動産投資でローンを組む際、通常は団体信用生命保険（団信）に加入します。万が一、契約者が死亡または高度障害になった場合、ローンの残債が保険金で完済されます。この時点で、残された家族には、借金のない「収益を生み出す不動産」という資産が残されます。これは、生命保険代わりとしての側面を持つ、非常に安心感の高いメリットです。

3. 投資初心者が直面する「デメリット」と3つのリスクの壁

ここからは、一般的に言われる不動産投資の「デメリット」に焦点を当てます。このデメリットを理解し、克服できる投資手法こそが「最適解」です。

3-1. デメリット1: 資金調達のハードルと高額な初期費用

一般的な新築や築浅のワンルームマンション、アパート一棟投資などは、数千万から数億円の規模になります。

• 融資審査の厳しさ: 投資初心者が数千万規模の融資を受けるには、安定した職業、高い年収、十分な自己資金が必要となり、審査のハードルは非常に高い。

• 自己資金の枯渇: 頭金や諸費用（仲介手数料、登記費用、税金など）だけで数百万円が必要になることが多く、多くの初心者はここで立ち止まってしまいます。

• 融資依存のリスク: すべてを融資に頼ってしまうと、金利が上昇した際や、空室が発生した際に、たちまちキャッシュフローがマイナスに転落するリスクがあります。

私自身、著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』で、「リスクを極限まで抑える」ことが成功の鉄則だと説いていますが、この融資依存こそが最大の高リスク要因の一つです。

3-2. デメリット2: 流動性の低さと売却の難しさ

株式や投資信託は、市場が開いている時間であれば、すぐに売却して現金化できます（流動性が高い）。一方、不動産は、買主を見つけ、契約手続きを行い、決済を完了させるまでに数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません（流動性が低い）。

• 緊急時の対応: 急な現金が必要になった場合でも、すぐに売却できないため、資金計画を慎重に立てる必要があります。

• 「出口戦略」の困難さ: 購入時には高く売れると見込んでいても、いざ売却しようとすると、築年数の経過、地域の人口減少、市場環境の悪化などにより、購入価格を下回る「元本割れ」のリスクがあります。

特に地方物件の場合、買主の絶対数が少なくなるため、この流動性の低さが深刻な問題となりがちです。

3-3. デメリット3: 空室リスク・修繕リスク・災害リスクへの現実的対策

大家業は、上記以外にも様々な運営リスクに直面します。

1. 空室リスク: 入居者が決まらないと、家賃収入が途絶えます。ローン返済がある場合、この空室期間は「赤字」となり、自身の給与所得から補填しなければなりません。

2. 修繕リスク: 築年数が古い物件ほど、設備の故障や建物の劣化による大規模修繕が必要になる可能性が高く、数百万円単位の突発的な出費が発生することがあります。

3. 災害リスク: 地震、水害、火災などにより物件が損傷した場合、保険金で賄いきれない損害が発生する可能性があります。

これらのリスク対策として、一般的な不動産投資では、高額な管理費を支払って管理会社に委託したり、多額の修繕積立金を毎月積み立てたりする必要があります。これは、キャッシュフローを圧迫する要因となります。

4. 空き家・古家再生投資が「最適解」である3つの理由と実績

一般的な不動産投資が持つこれらのデメリットを、私たちが実践し、会員20,280名が成果を出している空き家・古家再生投資は、いかにして克服しているのでしょうか。

4-1. 理由1: 「圧倒的な低額スタート」で融資のデメリットを克服

私たちが推奨する空き家・古家投資の最大の強みは、購入価格の圧倒的な安さにあります。

• 物件価格の安さ: 地方の空き家は、数十万円〜数百万円という破格の価格で購入できるケースが多々あります。

• 無借金投資の可能性: 『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で説いている通り、物件価格が安いため、融資を一切使わずに、自己資金の範囲内で物件を取得することが可能です。

• リスクの極限化: 融資を使わなければ、金利上昇リスクやローン返済が滞るリスクがゼロになります。これが、私が提唱する「リスクを極限まで抑える」投資の出発点です。

例えば、私の著書にもありますが、物件価格50万円、リフォーム費用150万円の合計200万円の投資で、家賃5万円（利回り30%）を実現した会員の事例は珍しくありません。一般的な不動産投資が数千万円の融資を前提とするのに対し、空き家投資は「無理のない範囲の現金投資」から始められるため、初心者の心理的なハードルと財務的なリスクを同時にクリアします。

4-2. 理由2: 再生ノウハウによる高利回りと地域のニーズ充足

物件価格が安くても、賃貸需要がなければ意味がありません。空き家・古家投資の真価は、その後の「再生ノウハウ」にあります。

• 利回りの最大化: 安く取得した古家を、私たちの独自ノウハウに基づいた低コストのリフォーム手法で再生することで、周辺相場に見合った家賃設定が可能になり、結果として利回り20%〜30%超という、一般的な不動産では考えられない高利回りを実現します。

• 需要の創出: 「古くて住みにくい」という物件を、現代のニーズに合わせた内装に再生することで、地域のファミリー層や低所得層にとって、手頃で清潔感のある良質な住宅供給に貢献できます。入居者ニーズを満たすことで、空室リスクを大きく低減できるのです。

私たち協議会の累計2,467棟の再生実績と、1,429名の認定プランナーが持つノウハウは、この「再生による価値創出」を組織的に体系化し、誰でも再現できるようにしたものです。

4-3. 理由3: 社会課題解決と「4方よしモデル」の実現

古家再生投資が「最適解」であると断言する最も重要な理由は、この投資が社会課題の解決に直結している点にあります。

日本全体で空き家が850万戸以上（2023年時点）という深刻な状況の中、私たちの活動は単なる資産形成に留まりません。

私たちが提唱する「4方よしモデル」とは、以下の四者がすべてメリットを享受できる持続可能なビジネスモデルです。

1. 投資家: 低リスクで高利回り、安定的なキャッシュフローを獲得。

2. 地域社会: 放置された空き家が再生され、地域の景観改善や防犯・防災性の向上に貢献。

3. 入居者: 手頃な価格で良質な住居の選択肢が増える。

4. 関係業者: 地元の工務店やリフォーム業者に安定した仕事を提供し、地域経済を活性化。

この「4方よし」の価値観は、私たちの協議会の根幹です。単にお金儲けをするだけでなく、社会貢献と経済合理性を両立できる。これこそが、他の投資にはない、空き家・古家投資の最大の優位性であり、理事長としての私の使命そのものです。

5. 【事例で証明】古家再生投資でデメリットを乗り越えた成功の鉄則

ここからは、実際に一般的な不動産投資のデメリットを空き家・古家再生投資で克服し、成功を収めた事例を具体的に見ていきましょう。これらの事例は、机上の空論ではなく、すべて私たち協議会の会員や私の実体験に基づくものです。

5-1. サラリーマンが低額スタートから月30万円の家賃収入を実現した事例

東京に住む40代の会社員、Aさんは、将来の年金不安から不動産投資を検討しましたが、数千万円の融資を組むことに強い抵抗がありました。これが一般的な不動産投資のデメリットです。

しかし、Aさんは私たちの古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座を受講し、「融資ゼロ、低額スタート」の哲学を学びました。

• 【実践】: 地方の物件価格30万円の古家と、価格80万円の古家を、自己資金と協会のノウハウに基づくDIYや低コスト業者選定で再生。

• 【投資額】: 2棟合計の総投資額は約350万円（融資ゼロ）。

• 【結果】: 2棟合計で月12万円の家賃収入を確保。

• 【拡大】: この成功体験と、得られたキャッシュフローを元手に、その後も低額物件を買い増し、4年で合計8棟を所有。家賃収入は月32万円に達しました。

Aさんは、一般的な不動産投資の「高額な初期費用」と「融資依存のリスク」という最大のデメリットを、「低額・無借金」という手法で完全に回避しました。低額スタートだからこそ、失敗してもリカバリーが利き、心理的な負担なく投資を拡大できたのです。

5-2. 失敗談から学ぶ！無借金で資産を築く「大熊流」の鉄則

私自身も、すべての古家再生が順風満帆だったわけではありません。初期の頃は、リフォーム費用をかけすぎてしまい、利回りが想定を下回るという失敗も経験しました。これは、修繕リスクを甘く見ていたことによるものです。

この失敗から導き出した「大熊流」、すなわち「無借金で資産を築くための鉄則」は、以下の3つです。

1. 「出口」を考えた「入り口」の徹底: 購入価格は、相場から見て最低でも3割安い物件を選ぶ。安く買えれば、売却時の流動性の低さというデメリットを、価格による優位性で克服できる。

2. リフォーム予算の厳守:「住める最低限」にコストを絞り込み、豪華なリフォームはしない。修繕リスクを、ローコストかつ高耐久な再生ノウハウでコントロールする。

3. 地域パートナーシップの構築: 空室リスクを減らすため、地元の不動産会社や工務店と信頼関係を築く。特に、私たちが全国に展開する古家再生士のネットワークを活用すれば、優良な物件情報や工務店を紹介してもらえる。

『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』にも記載した通り、高額な融資を組まず、自己資金で始めることで、「流動性の低さ」や「修繕リスク」などのデメリットが、単なる「乗り越えるべき課題」に変わるのです。

6. 空き家・古家投資で「王様業」の扉を開くために

6-1. まとめ：不動産投資のデメリットをメリットに変える古家再生プラン

本記事で解説した通り、一般的な不動産投資が抱える「高額な初期費用」「融資依存」「空室・修繕リスク」といったデメリットは、空き家・古家再生投資によって、以下のようにメリットへと変換されます。

6-2. 次のステップ：再現性の高いノウハウを体系的に学ぶには

あなたがもし、ここまで読んで「空き家・古家再生投資こそが、リスクを極限まで抑えた最適解だ」と感じたなら、次は具体的なノウハウを体系的に学ぶフェーズです。

私たちが長年にわたり培い、累計1,429名の認定者を輩出してきた古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座は、まさにそのための道筋です。

✅ 単なる知識ではない、実践的なノウハウ:

• 低価格で優良物件を見つけ出す独自の物件検索ルート

• 融資を使わない無借金投資の具体的なステップ

• 低コストで高付加価値を生むリフォームノウハウ（見積り判断力）

• 空室リスクを回避する地域パートナーシップの構築法

机上の空論ではなく、私自身の失敗と、2,467棟の再生実績から導き出された再現性の高い「型」を学ぶことができます。

（一社）全国古家再生推進協議会は、単なる投資家コミュニティではなく、社会課題を解決しながら経済的自由を目指す、志を共にする仲間たちの集団です。あなたの投資活動が、日本の未来を変える一歩となる。そんな「王様業」の扉を、私たちと一緒に開いていきましょう。

まずは、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座の無料資料請求や、私たちの開催するセミナーにご参加いただくことを心から推奨します。行動こそが、未来を変える唯一の鍵です。