こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「表面利回り15%の空き家の再生事例をご紹介！」についてです。それでは参りましょう。

岐阜、多治見の事例

当協議会では空き家再生投資に関する情報を常日頃発信しています。今回は、当社団法人の認定再生士3名をお招きしてやり取りを抜粋しつつ、名古屋や岐阜などの中部地方のツアーの特徴や雰囲気をお伝えしていきます。題して「中部地区物件見学ツアー3エリア合同対談」です。中部エリアの中でも可児・多治見エリア、岐阜・一宮近郊エリア、各務原・犬山近郊エリアの3ツアーを担当する再生士さんの集まりです。

森「はい。僕の岐阜・多治見市ツアーからは2軒紹介したいと思いますが、これは岐阜県多治見市ですね。先ほど前半部分でもお話をしていた、知る人ぞ知るおいしいお店があったり、ウナギだったり、陶器が有名だったりという街です。堀川さんがツアーを担当している犬山の隣ですよね？」

堀川「犬山も一部隣接はしていますね。」

森「この物件なんですが、実際に1年ちょっと前ぐらいに購入した物件なんですけど、隣に犬山があるので一部隣接しているって形ですね。この物件、特別なルートではなくて確かこれはアットホームか何かで見つけたんじゃないかなと思いますが、元々売値が598万円で出ていました。本当に3〜4年ぐらい前までは500万円以下で検索をしたり、500万以下の物件って結構いっぱいあったんですけど、だんだんと上がってきているっていうのがあり、最近は500万円から1千万円の間で結構探すことが多いんです。598万円で売りに出ていたんですが、実際に見ていろいろ修繕がこれだけ必要だというのを計算して、200万円で・・・。」

大熊「すごいですね。」

森「そうなんですよ。それこそ前半で中村さんも仰ってましたけど、定価なんてあってないようなものだというのは、こういうのを今まで経験してきているので、本当にその通りだなと思って。定価なんてあってないようなものだなっていうのは身に染みていますね。」

大熊「だけど、ちゃんとした不動産屋さんとの信頼関係があってのことだとは思うんですけどね。」

購入価格を話し合う際には、不動産屋さんとの関係値と、根拠をきちんと示すことが大事だと森さん。なぜ200万円かというと、工事費が150万円というところと、擁壁の上に建つ物件だったことからリスクも考えてとのことです。また場所も駅徒歩20〜30分で、駅と言えるのかも怪しいところ。
しかしゴルフ場に囲まれている感じで、縁側から見える庭も綺麗にされている状態で、598万円から200万円で…となかなか言いづらいような感じだったとのこと。

程度が良い物件の内装のいじり方

この物件は全体的にすごく綺麗だったものの形としては古さがあるようなもので、ダイニングキッチンとリビングが分かれているタイプの間取りでした。柱は残しつつ垂れ壁や扉などを取っ払い、開放感のある今どきな形にしたとのこと。元々5〜6DKだったのを5LDKにした形で、見栄えを良くすることに費用はかけつつもキッチンはそのままにして抑えるところを抑えた形にしたとのことです。

大熊「程度が良かったんですね。」

森「そうですね。キッチンも、古家再生あるあるですけど、ホーローキッチンだったので、すごく丈夫というか。」

大熊「磨けばね。」

森「そのまま活用、利用しましたが細かいところで言うと蛇口とかは古さがあったので、ここは入居後の水漏れトラブルがないように交換して、ということで強弱をつけたところです。あとこれは2階の洋室ですが、ここも古家の場合だと結構クロスが貼れない壁というか、結構塗装を多く使うんですけど、ここは全体的にクロス張りの部屋が多かったんで、クロスで魅せていくというか。クロスだとどうしても単調になりがちなので、ちょっと遊び心を入れて、床と天井で木目調にして雰囲気を出してみたり・・・。」

大熊「天井の木目は珍しいですね。」

森「そうですね。サンドイッチしてみました。いい感じの木目のクロスがあったので挟んでみました。そこに、照明の力っていうのは意外に大きいですよね。照明をぷらん、とぶら下げるだけでちょっと雰囲気がある。あと先ほどの縁側ですね。ここもほぼ、床のクッションフロアを張り替えただけなんです。けれど何か旅館や料亭みたいないい雰囲気になりまして。」

大熊「確かにそうですね。」

森「壁も天井も触ってないんですけど、床だけ日焼けでちょっとぼそぼそしていたので床だけクッションフロアを貼ってっていう感じですね。」

大熊「戸建ての良さをうまく出していますね。」

リスクから利回りを逆算する

そして森さんがもう1つ挙げた例が多治見市でした。売値が550万円でしたがポータルサイトにも載っていないような案件でした。購入金額としては430万円となりました。工事費もかかりましたし、利回りを15％に設定したということです。リスクから利回りを逆算することで購入価格を決めていくところは共通点としてあります。

まとめ

今回は利回り15％の事例を2つ取り上げました。築古物件の購入を考える際に、いかにして価格を決めていくかは重要です。リスクから逆算して利回りを考えていくこと、既存のものをうまく利用してリフォームしていくかなど、大事な考え方を学んでいきましょう。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/%15/　

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