（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが「不動産投資」という言葉を聞いて、「怖い」「大金が必要」「失敗したらどうしよう」と感じているなら、その警戒心は半分正解です。不動産投資は、太古の昔から王様が土地を支配し、民から税を取る「王様業」であり、資産形成の最終的なゴールであることに間違いはありません。しかし、特に高額なアパートやマンション投資は、経済の先行きが見えない現代において、大きな借金を抱えるハイリスクな戦いになりかねません。

私自身、小さな町工場の経営者として、下請けからの脱却と将来の不安を抱える中で不動産投資に出会いました。最初はマンション投資に手を出し、失敗も経験しています。その失敗から学び、たどり着いたのが、リスクを極限まで抑えて少額から始められる「空き家・古家投資」だったのです。

この記事では、不動産投資で失敗する人が必ず陥る「3大共通点」を、私の実体験と協議会（全古協）の2,467棟を超える再生実績から徹底的に分析します。そして、あなたが安全に、確実に資産を築くために空き家・古家投資で実践すべき「3つの鉄則」を包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読めば、あなたは高額不動産に潜むリスクを回避し、地方に眠る「宝の山」を掘り起こすための確かな知識と実践ノウハウを身につけることができるでしょう。

1:  多くの投資家がハマる「不動産投資で失敗する人の3大共通点」

誰もが成功を夢見て不動産投資を始めますが、残念ながら失敗に終わる人も後を絶ちません。特に不動産投資初心者が陥りやすい失敗には、はっきりとした「共通点」があります。これは私の失敗や、多くの相談者を見てきた結論です。

1-1: 「机上の空論」で終わる人：知識偏重で現場を知らない（経験不足）

不動産投資で失敗する人の一つ目の共通点は、知識だけは豊富だが、現場（リアル）を知らないことです。

• 高額不動産投資の世界では、レントロール（賃貸収入明細表）や積算評価などの書類上の数字だけを見て、一度も物件を見ずに買付を入れてしまう人がいます。

• しかし、不動産は英語でリアルエステート（real estate）と呼ばれ、まさにリアルな存在です。現場の立地、周辺環境、建物の傾きや雨漏りの兆候、近隣住民の雰囲気など、机上の数字には表れないリスクが隠れています。

私は不動産投資の成功は「知識30%、経験70%」だと断言しています。知識に偏重し、経験が少ないうちに大金を投じるからこそ、失敗したときに立ち直れなくなるのです。

1-2: 「高利回り」に飛びつき、隠れたリスクを見過ごす人（バランス感覚の欠如）

二つ目の共通点は、利回りという数字に目が眩み、投資の「バランス感覚」を失ってしまうことです。

• 高すぎる利回り（例えば20%以上）は、一見魅力的ですが、その裏には必ず誰かの不利益が隠れています。

• 売主が安く買い叩かれている、リフォーム業者が泣かされている、または家賃が相場より高く設定され、入居者に無理を強いているなどのケースです。

• 無理な家賃設定で入居者を獲得しても、短期間で退去されたり、退去時の修繕費用がかさむなど、結果的に儲からないケースがほとんどです。

私たち全古協が目指すのは、表面利回り12%〜15%という、関わる人すべてが納得できる適正な利回りです。高い利回りを追い求めすぎると、必ずどこかで無理が生じ、長期的な経営は破綻します。

1-3: 業者に「依存」し、自分で判断する能力を放棄する人（自立性の欠如）

三つ目の共通点は、業者や専門家に依存し、「大家業は経営である」という意識を持てないことです。

• 高額物件を買った高所得者でも、本業が忙しく業者に丸投げし、自分の物件の家賃相場さえ調べない人がいます。

• 彼らは無理な家賃設定により退去者を増やし、空室の返済補填額が膨大になり、結果的に破綻しています。

• 大家業は、物件探し、入居付け、資金づくりの3つを自分でコントロールする「経営」です。これらの核を理解せず、すべてを他人に委ねる姿勢は、自らの資産を他人のさじ加減に委ねるのと同じです。

私の知人は、空き家投資の家賃収入があったことで、会社に縛られずに独立する勇気を持つことができました。不動産投資を通じて経営感覚を養い、会社や社会に依存しない「自立」こそが、失敗を避ける最も重要な要素なのです。

2: リスクを極限まで抑える！空き家・古家投資の「3つの鉄則」

失敗する人の共通点を理解したら、次は成功するための実践的な「鉄則」です。空き家・古家投資は、この3つの鉄則を徹底することで、誰でも再現性高く、低リスクで成果を出すことができます。

2-1: 鉄則①: 「物件を見極める」：家賃からの逆算思考を徹底する

私たちが物件購入時に最も重視するのは、売値ではなく、その物件から得られる家賃収入です。

• 鉄則の計算式：

  買ってもいい金額=希望利回り相場家賃×12ヶ月​−リフォーム費用−諸経費

• 販売額は無視: 不動産屋の物件資料に書かれた販売額に惑わされてはいけません。あなたの収益試算に合わない物件は、いくら安く見えても手を出さない勇気が必要です。

• 現地調査を徹底: 相場家賃の調査（インターネット＋複数業者へのヒアリング）と、再生士などの専門家による現地での概算工事費の算出を、10分から15分以内で迅速に行います。このスピード判断こそが、お宝物件獲得の鍵です。

2-2: 鉄則②: 「工事費を抑える」：再生士との連携とDIY（中途半端なDIYは失敗の元）

リフォーム費用は、空き家投資において物件購入費と並ぶ大きなコストです。この費用をいかに抑えるかが、そのまま利回りに直結します。

• 一般業者は高額になる: 賃貸市場を知らない一般の工務店に依頼すると、新築目線で不要な工事まで提案され、簡単に1,000万円近い見積もりになることがあります。

• 古家再生士の存在: 私たち全古協が認定する古家再生士は、賃貸不動産の知識（家賃相場、入居者ニーズ）と差別化リフォームの技術を兼ね備えた専門家です。彼らは5万円の家賃相場ならその予算内で、競合物件に勝てるリフォームを過剰な工事なしで実現します。

• 中途半端なDIYは禁物: DIYで費用を浮かせようとする人もいますが、品質が低かったり、途中で挫折したりすれば、かえってプロのやり直し費用やチャンスロスで高くつきます。賃貸に出す物件は、入居者が納得する最低限の質が必要です。

2-3: 鉄則③: 「仲間をつくる」：業者依存を断ち切る「コミュニティの力」

「業者依存」という失敗を回避し、自立した大家になるためには、同じ志を持つ仲間と専門家のコミュニティが必要です。

• 情報交換の場: 私たち全古協の物件見学ツアーは、単なる見学ではなく、投資家同士が本音で意見を交わし、経験をシェアする場です。不動産業者には言えない物件の率直な評価や、思わぬリフォームのアイデア、融資の裏話などが飛び交います。

• 現場経験の蓄積: 初心者がいきなり不動産業者と組むと、プロに丸め込まれてしまうのがオチです。物件見学ツアーを通じて、購入前に多くの物件を体験することで、「目利き力」が格段に上がります。

• リスクヘッジの機能: 知識・経験だけでなく、税務、融資、法律など、大家業は多岐にわたります。司法書士や税理士、そして再生士がチームとなってサポートする体制こそが、あなたの背中を押す最大のリスクヘッジになります。

3: 失敗しないための「物件選定」と「融資活用」の絶対基準

では、具体的にどのような物件を選び、どう資金を回せば失敗を避けられるのでしょうか。ここからは、低リスクで高収益を狙うための具体的な戦略を解説します。

3-1: 投資対象にすべき物件は「ボロ家」と「借地」（誰もが避けるから儲かる）

空き家・古家投資の醍醐味は、誰もが見向きもしない物件を安く仕入れ、価値を再生することで、高利回りを叩き出す点にあります。

• ボロ家戦略: 損傷が大きく、リフォーム費用が多くかかる物件は、購入価格が極端に安くなります。例えば、200万円の物件に300万円をかけてリフォームすれば、新築同様のクオリティに仕上がり、入居者満足度が高くなります。

• 借地戦略: 土地の所有権がない借地物件は、資産価値が低いため、不動産業者も敬遠し、市場に出回りません。しかし、その分利回り20%以上を狙える可能性があり、短期での投資回収を目指せます。ただし、地主の了承など慎重な対応が必要です。

3-2: 融資は「時間を買う」ための手段。現金（1軒目）と融資（2軒目以降）の使い分け

空き家投資は低額から始めるのが鉄則ですが、資産形成のスピードを上げるためには、適切なタイミングで融資を使うことが有効です。

• 1軒目は現金: 最初の1棟は、現金で購入し、家賃収入という実績を作ることが大切です。これにより、万が一2軒目以降で空室が出ても、1軒目の家賃収入で補填でき、リスクを極限まで抑えることができます。

• 融資は実績を積んでから: 築古物件は法定耐用年数を超えているため、銀行融資は基本的に難しいです。しかし、大家業としての実績（確定申告や決算）を積むことで、日本政策金融公庫や信用金庫からの融資が可能になるケースがあります。

• リフォームローン: 物件取得費は出なくとも、リフォーム費用に特化した空き家活用ローン（500万円まで、金利2.0%程度）を活用し、自己資金の温存を図る方法も有効です。

3-3: 地方投資の誤解を解く：入居者需要と資産価値維持の真実

「地方の物件は入居が決まらない」というイメージは、大きな誤解です。地方こそ、低リスク・高リターンを実現できる宝の山が眠っています。

• 家賃が下がらない理由: 地方は都市部と比べて土地値が大きく下がりますが、家賃の下げ幅は2〜3割減にとどまります。これは、地方での戸建賃貸の数が圧倒的に少なく希少価値が高いことと、生活保護の住宅扶助（家賃補助）制度が家賃の下げ止まり要因となっているからです。

• 高利回りの実績: 全古協の実績では、地方の空き家再生で平均利回り12.9%〜14%を達成しています。都市部よりも競争が少ないため、入居付けも意外なほどスムーズに決まることが多いのです。

• 資産価値の維持: 地方の物件は路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買えるものが多く、リフォーム代を含めても路線価以下になるケースもあります。これは、これ以上資産価値が落ちないことを意味します。

4:リフォーム失敗を避ける！コスト削減の「実践ノウハウ」

リフォームは空き家投資の成否を分ける最も重要な工程です。コストをかけすぎず、入居者に選ばれる物件に再生するための実践的なノウハウをお伝えします。

4-1: 一般業者の高額見積もりを回避する「古家再生士」の存在

一般の工務店は新築目線でリフォームを提案するため、賃貸経営の視点が欠けています。

• 賃貸不動産を知らない: ほとんどの工務店は家賃相場を知りません。そのため、家賃に見合わない過剰な設備（高価なシステムキッチンなど）を入れてしまい、結果的に高額な見積もりになるのです。

• 古家再生士の役割: 古家再生士は、大家さんの代わりに収益を最大化するためのリフォームを提案します。どこを直して、どこをそのまま残すか（例えば、汚れが目立たない天井はそのまま生かす）という判断が入居者満足とコスト削減を両立させる鍵です。

4-2: コストの敵は「人件費」。多能工職人による効率化の秘訣

リフォーム費用の最大の敵は材料費ではなく人件費です。多くの専門職人が関われば、その分コストは膨れ上がります。

• 多能工の優位性: 1人の職人さんが大工仕事、クロス張り、ペンキ塗りなど多機能に仕事をこなせる多能工（再生士）に依頼できれば、工事にかかる費用と日数を大幅に削減できます。

• 工務店選びの基準: 賃貸物件を多く扱っている工務店は少ないのが現状です。あなたが探すべきは、その地域の家賃相場を即座に答えられ、賃貸経営を理解している工務店（再生士）です。

4-3: 費用をかけても良い「必須リフォーム箇所」と、手を抜くべき場所

「安くしたい」からといって、すべてをケチるのは禁物です。入居者が生活するうえで必須の箇所には、しっかりと費用をかけましょう。

• 必須項目（費用をかけるべき）:

  • 電気：容量が足りず、ブレーカーが落ちるクレームを避けるため、容量チェックと配線補修。

  • 畳：必ず表替え（新しい畳表に張り替える）。

  • 水回り：キッチン、洗面、トイレは、清潔感と使い勝手が重要。特に室内洗濯機置き場は必須です。

  • 床・基礎：床の緩みや傾きは入居後の大きなクレームにつながるため、レベル調整を要する。

• 手を抜くべき箇所（そのまま生かす）:

  • 天井・階段: あまり目立たないので、ひどい汚れがなければそのまま清掃・塗装で済ませる。

  • 外壁: 躯体（基礎や柱）が問題なければ、全体ではなく前面だけを塗装し、見た目のインパクトを狙う。

5:「4方よし」の哲学こそがリスクを極限まで抑える最強の鉄則

不動産投資で長期的に成功し、失敗を避けるための最強の鉄則、それは私たちの「4方よしモデル」に集約されます。利益だけを追求する「独りよがりな投資」は、必ずどこかで壁にぶつかります。

5-1: 「投資家よし」：安定した収益と資産形成

• リスクヘッジ: 少額での投資、高利回り（12%〜15%）の確保、そして物件の分散所有（エリア・種別）により、天災などの突発的な出来事にも耐えうるポートフォリオを組みます。

• 経営感覚の習得: 不動産投資を通じて、財務諸表（B/S）の意識や、顧客目線、マーケットの概念など、経営に必要な「人・モノ・カネ・情報」のすべてを経験し、あなた自身の自立を達成します。

5-2: 「入居者よし」：低家賃でも広い空間と良質な住環境の提供

• 社会貢献: 安い家賃で広い空間の戸建を提供することは、住宅確保が難しい低額所得者や子育て世帯、そして外国人など、多様な人々の住環境を改善します。

• 入居者満足の追求: 入居者が満足すれば、入居期間が長くなり、退去後の修繕費用も抑えられます。ペット可（特に猫可）にする、汲み取り式トイレを低コストで水洗化するなど、入居者のニーズに合わせた差別化こそが、長期安定経営の鍵です。

5-3: 「地域よし」：空き家問題解決と地域の活性化

• 問題の解決: 日本には800万戸以上の空き家・古家があると言われています。空き家を放置すれば、治安の悪化や近隣からのクレーム、さらには固定資産税の優遇措置解除（3〜6倍に跳ね上がる）という問題を引き起こします。

• 町の再生: 私たちの活動は、単なる投資ではなく、空き家を減らすことで地域社会に貢献し、周辺住民から**「ありがとう」**と言われるビジネスです。実際に、空き家再生を通じて地域が活性化し、不動産価値が上がる事例も生まれています。

5-4: 「売主よし」：処分に困っていた物件の有効活用

• 相続問題の解決: 「相続した家を売りたいが売れない」という相談は後を絶ちません。空き家にしておくと家はどんどん傷み、解体費用や固定資産税だけがかさみます。

• 資産の有効活用: 私たちの仕組みは、売却も賃貸化もできないと悩んでいた売主の物件を、適正価格で買い付け、再生して再び活用するという解決策を提供します。売主も、先祖から受け継いだ資産を朽ち果てさせずに生かすことができるため、心から喜んでいただけます。

まとめ

不動産投資で失敗する人の「3大共通点」は、突き詰めれば「知識に溺れて現場を知らない（経験不足）」、「利益に目が眩みバランスを失う」、「業者に依存し自立できない」という、全てあなたの主体性の欠如から来ています。

しかし、空き家・古家投資は、低額な初期費用と極めて高い再現性により、この失敗の共通点を回避するための「最強の鉄則」を備えています。

1. 家賃からの逆算思考で、損をしない価格で物件を見極める。

2. 古家再生士との連携で、コストの敵である人件費を削減し、高利回りを実現する。

3. コミュニティの力を借りて、業者依存を断ち切り、自立した大家として成長する。

空き家・古家は、まだ全国にたくさん眠る宝の山です。

「いつか始めよう」と机上で悩んでいる時間はもうありません。あなたが今日この瞬間に一歩を踏み出せば、その空き家はあなたの「老後2000万円問題」の解決だけでなく、「空き家問題」という社会課題の解決にもつながります。

このノウハウを体系的に学び、実践へとつなげたい方は、私たち協議会が提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座への参加を強く推奨します。知識と経験、そして全国の仲間という最強の自立の土台を、私たちと一緒に築きましょう。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。