（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。
不動産投資に興味を持ち、このページを開いてくださったあなたは、「失敗したくない」という強い思いを抱いているはずです。この気持ちは当然です。私自身、東大阪の町工場経営から身を起こし、不動産の知識が全くない状態から投資を始めました。だからこそ、初心者の皆さんが抱く不安、特に「買ってはいけない物件」を選んでしまうことへの恐怖を、痛いほど理解しています。
私たちが主導する古家再生投資は、まさにこの「リスクを極限まで抑える」ことを哲学としています。巷には高利回りや不労所得といった甘い言葉が溢れていますが、その裏側には必ず見えないリスクが潜んでいるのです。
目次
1. はじめに：なぜ今、不動産投資の「落とし穴」を知る必要があるのか
1-1. 失敗する人の共通点：「買ってはいけない」物件を選んでいる
不動産投資で失敗する人の共通点は、「買うべき物件」を探すのではなく、「避けるべき物件」を知らない点にあります。高額な投資にもかかわらず、その物件に潜む法的リスク、物理的リスク、そして市場リスクを深く分析せず、「安いから」「利回りが高いから」という表面的な理由だけで購入を決断してしまうのです。
これは、私たちが著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』で一貫して伝えている「机上の空論」を追うことの危険性そのものです。
1-2. 空き家・古家投資こそ、リスク回避の切り札である理由
一般的な不動産投資は、数千万円単位の多額のローンを組み、金融機関に依存するハイリスクな手法になりがちです。しかし、私たちが推進する空き家・古家再生投資は、少額の自己資金で取得できる物件をターゲットとし、低コストで再生することで、多額の借金をせずに高いキャッシュフローを生み出します。
この手法は、購入価格が低い分、万が一の失敗時でも負債が膨らむリスクを極限まで抑えることができます。これは、私自身が町工場経営で倒産の危機を経験したからこそ辿り着いた、最も堅実で再現性の高い投資哲学です。現在、会員数20,280名の全国コミュニティで、このリスク回避型の投資術が実践され、累計2,467棟の再生実績へと繋がっています。
2. 【理事長警告】初心者が買ってはいけない不動産ワースト5
ここからは、私が全国古家再生推進協議会の理事長として、これまでの膨大な事例と知見に基づき、「買ってはいけない不動産」の具体的なワースト5を、その理由と共にご紹介します。これらはすべて、初心者が安易な判断で飛びつき、大きな負債を抱える原因となってきた物件です。
2-1. ワースト1：再建築不可物件（活用の可否を冷静に見極める）
「再建築不可」物件は、文字通り、その建物を取り壊した場合に新しい建物を建てることができない物件です。価格が極端に安いため、初心者は「掘り出し物だ」と飛びつきがちです。
買ってはいけない理由
出口戦略が皆無: 銀行の担保評価が極めて低いため融資が付かず、売却しようにも買い手が見つかりません。
災害リスク: 築年数が古い場合が多く、大地震などで倒壊しても、そこに住居を再建できず、土地の価値がゼロに等しくなってしまいます。
もちろん、古家再生投資では「今の建物を補修・改修する」ため、再建築不可でも賃貸運用は可能です。しかし、初心者が一棟目から手を出すには、法的な知識や将来的なリスクが高すぎるため、私は強く推奨しません。私たちが狙うのは、再生後にいつでも売却できる「流動性の高い物件」です。
2-2. ワースト2：高すぎる利回り物件（隠れた瑕疵と競争激化の罠）
利回り20%超え、30%超えといった「高すぎる利回り」を謳う物件には、必ずと言っていいほど大きな罠が潜んでいます。
買ってはいけない理由
隠れた瑕疵の塊: 高利回りであることは、市場がその物件を「誰も買わない理由がある」と判断している証拠です。シロアリ被害、雨漏り、給排水管の深刻な腐食など、表面からは見えない隠れた瑕疵（欠陥）が潜んでいる可能性が非常に高いです。
修繕費用が膨大: 隠れた瑕疵を直すための修繕費用が、物件価格の何倍にも膨らみ、結局はキャッシュフローがマイナスになってしまいます。私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも、安易な高利回り追求はハイリスクであると警鐘を鳴らしています。
私たちが推奨するのは、表面利回りではなく、購入価格と修繕費用の合計額に対する実質利回りです。
2-3. ワースト3：大都市圏の新築ワンルーム（キャッシュフローを生まない罠）
特にサラリーマンに人気の「大都市圏の新築ワンルームマンション投資」も、初心者が手を出してはいけない物件の一つです。
買ってはいけない理由
ローン地獄: 価格が高く、多額のローンを組まざるを得ません。ローン返済額が家賃収入を上回り、毎月持ち出しが発生する「キャッシュフローマイナス」の状況になりがちです。
ローン地獄: 価格が高く、多額のローンを組まざるを得ません。ローン返済額が家賃収入を上回り、毎月持ち出しが発生する「キャッシュフローマイナス」の状況になりがちです。
- 減価償却費が少ない: 新築は購入価格の大部分が建物価値（減価償却費）ではないため、節税効果が薄い上、数年で急速に価値が下落します。
- 出口戦略の困難: 競争が激しく、売却益を出すことは至難の業です。
古家再生投資は、物件価格が低い分、家賃設定を低くしても高い利回りが実現でき、ローンに依存しないキャッシュフローを最優先できます。
2-4. ワースト4：極端な過疎地の物件（賃貸需要ゼロのリスク）
「地方は宝の山」と私は主張していますが、それは「地方のすべてが宝」という意味ではありません。極端な過疎地にある物件は、賃貸需要がゼロであるという致命的なリスクを抱えています。
買ってはいけない理由
需要の飽和: そもそも人口が少なく、空き家率が異常に高い地域では、どんなに魅力的なリフォームをしても入居者が現れないリスクがあります。
売却不能: 買う人がいないため、資産として流動性がありません。
私たちが推奨するのは、程よく人口がいて、賃貸需要が残っている地方の主要都市の周辺、または再開発や企業誘致が見込めるエリアです。これは、著書『地方は宝の山！』で具体的に解説している、地域選定のノウハウです。
2-5. ワースト5：境界線が不明確な物件（近隣トラブルの火種）
地味ながら、投資家の時間と精神を最も消耗させるのが、隣地との境界線が不明確な物件です。
買ってはいけない理由
トラブル発生: 境界線の確定や越境物の撤去で、入居付けの前に近隣住民とのトラブルに発展し、プロジェクトが頓挫する可能性があります。
費用と時間: 境界確定のためには、測量や隣地の所有者との交渉に多額の費用と時間がかかります。
購入前には必ず、境界杭の確認や測量図の有無を徹底的にチェックすることが、見落とされがちなリスク回避の基本です。
3. ワースト物件に潜む「見えないリスク」を徹底解説
ワースト5に挙げた物件の根底には、初心者が陥りやすい「見えないリスク」が共通して潜んでいます。私たちがこれまでに数多くの投資家を指導し、2,467棟の再生実績を積み重ねる中で見えてきた、失敗の構造について深く解説します。
3-1. 融資が付かない物件のリスクと自己資金比率の重要性
不動産投資において、融資は時に強力なレバレッジとなりますが、「融資が付かない物件」は、金融機関が「事業性がない」「担保価値がない」と判断している証拠です。
融資が付かない物件の最大のリスク: 担保価値が低く、万が一賃貸経営が破綻した場合に、資産を売却してもローンを完済できないリスクがあります。
私自身、著書『不動産投資入門』でも、「融資は必要最低限に抑える」「無借金経営を目指す」という考えを基本としています。私たちが推奨する古家再生投資は、物件価格が安い（数百万円以下）ため、自己資金で賄える範囲が多く、融資のリスクを大幅に軽減できます。
3-2. 著書から学ぶ！失敗事例：「安物買いの銭失い」の教訓と回避策
高利回りの物件に飛びつき、結局失敗した事例は枚挙に暇がありません。ある会員の初期の失敗事例では、「格安の物件を買ったが、給排水管の交換が必要で、修繕費が物件価格の3倍になった」というケースがありました。
これは典型的な「安物買いの銭失い」です。目先の安さに惑わされ、専門家による現地調査を怠った結果です。私たちの協議会では、この教訓から、物件の選定と現地調査のフェーズを最も重視しています。
3-3. 隠れた瑕疵を見抜く「プロの目」：現地調査のチェックポイント
プロの投資家は、物件価格や利回りだけでなく、建物の構造的な健全性と修繕の容易性を見ます。
必須チェックポイント
基礎: 傾きやひび割れ（特に構造に関わる大きなもの）がないか。
屋根・外壁: 雨漏りの形跡（天井のシミ）や大きな破損がないか。
水回り: 給排水管の劣化状況（漏水の形跡）や、リフォームのしやすさ。
- シロアリ: 床下を覗き、シロアリ被害の有無を確認。
これらを体系的に学び、「プロの目」を養うことが、リスクを極限まで抑える唯一の方法です。
4. リスクを極限まで抑える！「古家再生投資」という選択
買ってはいけない物件の構造を理解した今、私たちはその真逆を行く、堅実で再現性の高い投資法へと舵を切ります。それが、古家再生投資です。
4-1. なぜ古家再生はリスクを抑えつつ高利回りが実現できるのか
古家再生投資の最大の特徴は、「物件価格の安さ」と「再生による価値創造」の2点に集約されます。
リスクの極限化: 数十万〜数百万円という低価格で物件を取得できるため、万が一の失敗でも損失額が限定的です。これが「リスクを極限まで抑える」ということです。
価値の創造: 古くて人気のない物件を、ターゲット層（ファミリー層など）のニーズに合わせた低予算リフォームで再生することで、新築や中古マンションにはない高い付加価値を生み出します。
高キャッシュフロー: 安い購入価格と適正な修繕費用により、家賃収入に対する投資総額の比率（実質利回り）が大幅に向上し、キャッシュフローが極めて高くなります。
私たちが積み上げてきた2,467棟の再生実績は、このビジネスモデルが単なる一過性のブームではなく、日本の空き家問題を解決しつつ収益を上げる、持続可能な手法であることを証明しています。
4-2. 著書から引用する、空き家再生の成功事例と再現性
私たちの会員の中には、元々は不動産投資とは無縁の主婦やサラリーマンの方が多数いらっしゃいます。例えば、ある会員は100万円で購入した古家に、150万円の低予算リフォームを施し、家賃5万円で入居付けに成功しました。
成功事例の数字
投資総額: 250万円
年間家賃収入: 60万円
- 表面利回り: 24%
これは、一般的な不動産投資では考えられない利回りです。重要なのは、この成功が再現性のあるノウハウとシステムに基づいていることです。物件の選定基準、修繕箇所の見極め、業者の選定、入居付けの方法に至るまで、すべてを体系化しているからこそ、誰もがこの成功を追体験できるのです。
4-3. 必要なのは多額の資金ではない。「知識」と「行動力」
「不動産投資はお金持ちのやること」という誤解がありますが、古家再生投資においては、多額の資金よりも「知識」と「行動力」が重要です。
私自身、町工場経営で苦しい時期を経験し、お金がない中でこの投資を始めました。知識とは、「買ってはいけない物件」を回避し、「宝の山」を見極める力であり、行動力とは、物件を探し、現地に足を運び、専門家と連携する力です。私たちの協議会では、この「知識」を行動に結びつけるための教育とコミュニティを提供しています。
5. 成功への鍵は「4方よしモデル」と専門知識の見極め方
私たちが単なる投資家集団ではなく、（一社）全国古家再生推進協議会という組織として活動を続けているのは、この投資が社会課題の解決に直結しているからです。
5-1. 投資家・入居者・地域社会・協議会が喜ぶ「4方よし」の理念
私たちが提唱する「4方よしモデル」とは、近江商人の「三方よし」に、私たち協議会の理念を加えたものです。
投資家よし: 低リスク・高利回りで安定した資産形成ができる。
入居者よし: 低家賃で高品質な住宅に住める。
地域社会よし: 空き家が減り、街が活性化し、固定資産税の徴収が継続する。
協議会よし: この仕組みを広めることで、日本の空き家問題解決に貢献できる。
この**「4方よし」の思想は、私たちが社会に対して果たすべき理事長としての責任と使命**であり、この理念に共感し、実践する投資家こそが、結果として安定した収益を得ています。儲けだけを追求する投資には、必ずどこかに歪みが生まれ、それがリスクとなって跳ね返ってくることを、私たちは知っています。
5-2. 再生実績2,467棟の知見を凝縮した「古家再生投資プランナー®️」
「買ってはいけない物件」を回避し、「4方よし」の理念を体現するためには、体系化された知識が必要です。
私たちは、2,467棟以上の再生実績と、全国20,280名の会員ネットワークから得られた知見を凝縮し、「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」として提供しています。
この講座では、机上の空論ではなく、
買ってはいけない物件を瞬時に見抜く物件選定のチェックリスト
修繕費を極限まで抑えるための低予算リフォームのノウハウ
失敗事例と成功事例に基づいた具体的な行動手順 を、余すところなくお伝えしています。
5-3. 行動なき理論は机上の空論。今すぐ踏み出すべき一歩
私が最も大切にしているのは「行動」です。どんなに優れた理論を知っていても、行動しなければ何も始まりません。
「買ってはいけない物件」リストを知ることは重要ですが、それ以上に重要なのは、その知識を武装して「買うべき物件」を探す行動です。
6. まとめ：買ってはいけない物件を「宝の山」に変える力
この記事を通して、（一社）全国古家再生推進協議会が提唱する「リスクを極限まで抑える投資」の本質を理解していただけたかと思います。
6-1. 記事の要点3選：「買わない物件」リストと「買うべき物件」の視点
改めて、初心者が避けるべき「買わない物件」リストと、私たちが推奨する「買うべき物件」の視点を整理します。
「買わない」: 再建築不可や境界線が不明確な物件など、法的・権利リスクの高い物件を回避する。
「買わない」: 高利回りという言葉に惑わされず、隠れた瑕疵や融資が付かない物件という見えないリスクを徹底的にチェックする。
「買うべき」: 低価格で取得でき、再生によって付加価値を生み出せる「古家」に特化し、自己資金ベースでキャッシュフローを最優先する。
6-2. 全国古家再生推進協議会が提供できる価値
私たち協議会は、単なる投資ノウハウを提供するだけでなく、日本の空き家問題解決という社会的な使命を背負っています。私たちは、この「4方よしモデル」を通じて、個人投資家の成功と地域社会の活性化を両立させています。
あなたの成功は、空き家を減らし、町の活性化に貢献することに繋がります。
6-3. 次のステップ：あなたの「空き家問題解決」への道筋
「買ってはいけない不動産」を避けるための知識は、すでにあなたの頭の中にあります。
次のステップは、その知識を「買って良い物件」を見極め、再生して収益を生み出す「プロのノウハウ」へと昇華させることです。
私たちが提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座は、まさにそのための体系的な教育プログラムです。
この講座で、あなたも2,467棟の再生実績を持つコミュニティの一員となり、「リスクを極限まで抑えながら儲ける」という、私の投資哲学を実践してみませんか。
POST： 2025.11.18
