こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「管理会社社長に聞くマンション投資と空き家投資の違い」についてです。それでは参りましょう。

空き家管理の注意点

当協議会では空き家再生投資に関する情報を常日頃発信しています。今回は、前回に引き続き空き家再生物件を多く管理されている不動産管理会社・株式会社創生管理代表、村上俊輔さんをお招きしてやり取りを抜粋しつつ、空き家投資家が学ぶべき点をお伝えしていきます。

まずは空き家管理で注意すべき点は何なのでしょうか。村上さんは第一に「契約書の内容にどこまで盛り込むか、資料にどこまで載せるか」であると話します。

空き家物件は変則的な設備や不具合などが起こることが多々あります。それらを全て解決していてはキリがないため、どこまでが入居者の責任で片付けてください、のように決めておくかが大事なのです。

大熊「先ほどもチラッと出ましたけど、空き家管理で気をつけていることはどんな事ですか？」
村上「契約書の内容にどこまで盛り込むかということで、契約書と物件資料ですね。物件資料の中で先に注意しておかないといけない点は書いておくという…よくあるケースとしては浄化槽。これはもうメンテナンスに費用がかかるんですけど、例えば入居者さんの負担にするとか、オーナーさんが負担される場合はオーナー負担にするとか、その辺のリスクはないかということを僕たちが物件を見たときに先に調査して、心配事があれば先にオーナーさんと確認してから掲載していくという風にしています。」
大熊「よくあるのが付属にするか資産にするかみたいな所ね。」
村上「そうですね。よくあるのは古いエアコン。それはもう全部残置物の取り扱いにして、後は入居者さんの方で撤去してくださいねという風にしています。」
大熊「その辺も数をやっているだけに蓄積されていきますよね。」
村上「蓄積されていますし、まだ契約書に盛り込もうかなとなっています(笑)」

また、空き家管理で失敗したこととして村上さんが挙げていたのが、不具合が非常に重なってしまう物件があることです。テレビのアンテナが立っていると記載されていたのが、テレビが見られない、トイレが詰まる、キッチンから水漏れするなど。不具合は往々にしてあるものですが偶然それらが重なってしまうことはあるものです。そういった際は、場合によってはオーナーも同席でしっかり謝ることが重要です。

オーナーさんも三者三様

次に物件管理をやっていて面白いと感じたこととして村上氏が挙げていたのが、オーナーさんも三者三様だという点です。400戸180人のオーナーさんと話す中で、それぞれ性格が違う。性格の違いが最も出るのが家賃設定とのこと。相場7〜8万かと思っていた物件が、オーナーは時間がかかっても良いからと言い10万で値付けをしたらすぐに決まった、というように。強気に出ることが良い方に転ぶこともあったようです。

一方で想定より上がることもあれば下がることもあるとのこと。相場よりも極端に下がることはない。例えば中をきれいに仕上げているので相場が5万のところが4万5千に下げないと決まらないなどは起こらないが、下がることはあるらしく、回数を重ねれば重ねるほど分からなくなるものなのだそう。そのため家賃の値付けはチャレンジしても良いのかもしれません。管理会社としては大体成約しやすいよう控えめな家賃を選択することが多いからです。ただし欲張って引っ張りすぎるとズルズルいって決まらないなども起こりうるため注意が必要です。

早く決まらなければ高く設定してもその分の家賃が機会損失につながってしまいます。そして周辺相場より高いことが入居者に知られたら退去につながる恐れもあるということは留意しておく必要があります。

空き家購入で気を付けるべき点

では、空き家購入で気を付けるべき点は何があるのでしょうか？稀にエアコンが取り付けられないケースが存在します。室外機を設置するための配管経路が取れないのです。ユニットバスを入れ替えているためにエアコンの裏に配管を抜くことができず、取り付けられない。ユニットバスを入れ替えた物件はいいと思うかもしれませんがそういったこともあったのです。配管経路がない分それを作るのにものすごく余計なお金がかかりました。また雨漏りで言えば増築しているところが、雨漏りが出やすくなります。雨漏りが分からないのはRCの方が多く、戸建は何とかなるケースが多いです。木造は特に作り方が決まっているため特定もしやすく、全吹き替えはほとんどありません。

また空き家物件は高齢の方の入居が多いのですが、孤独死などの心配とは裏腹に部屋を綺麗に使ってくれるそう。逆に5歳以下の子供は恐ろしいです。ペットの方は想像がつく分まだマシなことも多いとのこと。

そして空き家投資で成功するために必要なこととして挙げられるのが、物件のクレームや修繕が出た際に、費用がかかってもそれを投資と考えて迅速に対応することです。オーナーからすれば費用がかかって高額になってしまうこともあるから大変ですが、入居者さんにとっては冬場に給湯器が入らないなどが起これば一分一秒を争うからです。

まとめ

今回は空き家管理の注意点などについてまとめてみました。マンションなどに比べると雨漏りなどについては有利なことも多いですが、やはり不具合が出やすい戸建も多いです。トラブルシューティングの能力が空き家オーナーとしての分水嶺になるかもしれません。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/vol-2-5/

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