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【現役管理会社の社長に聞く㊙不動産知識|Vol.2】 マンション投資と空き家投資の決定的な違いとは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:先ほどもチラッと出ましたけど、空き家管理で気をつけていることはどんな事ですか?

村上氏:契約書の内容にどこまで盛り込むかということで、契約書と物件資料ですね。物件資料の中で先に注意しておかないといけない点は書いておくという…よくあるケースとしては浄化槽。これはもうメンテナンスに費用がかかるんですけど、例えば入居者さんの負担にするとか、オーナーさんが負担される場合はオーナー負担にするとか、その辺のリスクはないかということを僕たちが物件を見たときに先に調査して、心配事があれば先にオーナーさんと確認してから掲載していくという風にしています。

大熊氏:よくあるのが付属にするか資産にするかみたいな所ね。

村上氏:そうですね。よくあるのは古いエアコン。それはもう全部残置物の取り扱いにして、後は入居者さんの方で撤去してくださいねという風にしています。

大熊氏:その辺も数をやっているだけに蓄積されていきますよね。

村上氏:蓄積されていますし、まだ契約書に盛り込もうかなとなっています(笑)

大熊氏:常にそうやって改善していって貰えるからうちらの方でも安心してお願いできるというのがあるので、ありがたいことですね。空き家管理で失敗したことはありますか?

村上氏:不具合が非常に重なってしまった物件がありました。テレビのアンテナが立っていますよと記載していたんですけど実際にテレビが見られなかったりだとか、トイレが詰まったりとかキッチンから水漏れがあったりとかというのが連続して起こってしまった物件がありまして。

大熊氏:たまたまそういうのが重なる場合ってあるんですよね。

村上氏:はい。入居者さんとやりとりをさせていただいていたんですけど、かなりご立腹だったのでお詫びにオーナーさんに同席をお願いして、お越しいただいてお詫びさせていただきました。本来は管理会社としてはいけないと思うんですけど、こちら側だけで本来解決しないといけないんですけど、オーナーさんに来ていただいて何とかそれでご了承いただいたというケースがありましたね。

大熊氏:なるほどね。もうそこはああだこうだ言わないで、まずはしっかりと謝るということが大事かもしれないですね。空き家で先ほどいろんなことが起こると言っていましたけど、何か面白かったことってあります?

村上氏:やっていて面白いなと思うのは、オーナーさんよってそれぞれ性格が違う。さっき言った400戸で大体180位のオーナーさん達と話をさせていただいているんですが、家賃設定というのはすごく性格が出ます。私が大体見させてもらって7~8万位かなと思っていた物件があったんですけど、オーナーさんは「10万円欲しい」と。「いやぁ、ちょっと大変ですよ?」と話をしたんですけど、「やってみたいねん」と。「それで入居者が付かないならそれでいいし」という、高く付けたいけどそれだと入居者が付きにくいということも理解されているので、時間がかかってもいいよと。そんなオーナーさんがいらっしゃって、これはちょっと苦戦するだろうなと思ったらスッと決まったんです。

大熊氏:なるほどねぇ。こればかりはわからない。

村上氏:本当、やればやるほど自分の感覚って信用できないなって。ちょっとおかしな話になるんですけど(笑)本当に感じますね。

大熊氏:それでいくと家賃が想定より上がる方じゃないですか。下がるのも当然あるでしょう?

村上氏:下がるのもありますね。まぁ相場よりも極端に下がるって事はないですね。中をすごく綺麗に仕上げてくださっているので相場5万のところが4万5千位じゃないと決まらないとか、そういう事は無いです。

大熊氏:なるほど。最初に厳しめに見ているみたいな感じがあるっていう位かもしれないですね。そうか…そしたらもっとどんどんチャレンジしても良いのかもしれないね。確かに戸建てって本当にわからないんですよね。僕らがアドバイスするのは最低の方を言うんでね…できれば。

村上氏:ただあまり欲張って引っ張りすぎるのもあまり良くないかなと思います。

大熊氏:それは僕もよく言います。あれ結構タイミングでポンと決まるのは良いんですけど、ズルズル行くとなかなか決まらなかったりするので、なんだろうなアレは…何かそういうのが僕は嫌いだから、どっちかというとそんなに欲張らないでという方に言いますけど。まぁそれも性格あるもんね。

村上氏:性格もありますし、高く出しているという自覚があって、待つよってドンと構えてくれるオーナーさんに限って決まりやすいです。

大熊氏:なるほどなぁ。はいわかります。不思議とね。
例えば2千円、3千円高くとっても、早く決まれば全然そんな2千円が1年間つかなかったら2万4千円になっちゃうので、それを取り返すって1年間の家賃の方が全然上だからね。その感覚が大事なんですけどね。

村上氏:やっぱりネットで情報が多く出ている時代なので、近所で同じような物件が安く出ていたら「あれ?うちの家賃高いんじゃないかな?」って思われると退去の引き金になってしまう。そういうケースもありますので。

大熊氏:ただどれだけ差別化があるかというのもありますよね。例えば比べられないものであれば少々高くても作っていくでしょうね。村上さんから見て空き家を購入する場合に気をつけておいた方が良いなと思う事を何か1つ挙げてもらえますか?

村上氏:稀にエアコンが付けられない。室外機を設置するための配管経路が取れない。特にあったのは、ユニットバスに取り替えているのは良いんですけど、ユニットバスに入れ替えているがためにエアコンの裏に配管を抜けなかったというケースがありました。おそらく皆さんユニットバスを入れ替えている物件は良いなと感じられると思うんですけど、その配管経路が無かったもので配管経路を作るのにすごく余計なお金がかかってしまいました。雨漏りの話でいうと、増築している所の方が雨漏りが出やすいです。

大熊氏:まぁそらそうでしょうな。

村上氏:稀にやっぱり個人といいますか、入居者さんが自分で屋根を作ったというような物件があったりすると、想像もつかないところから雨漏りしてきたりとか。

大熊氏:でも雨漏りの場所がわからない、原因がわからないのはRCの方がやっぱりわかりにくでしょう?

村上氏:わかりにくいです。

大熊氏:戸建てってて、パーラーってそんなに分からないこともあまり無いもんね?

村上氏:ややこしRCに比べると戸建てのほうは何とかなります。先日も一緒に再生士さんとさせてもらったんですけど、お部屋の中に穴を空けて上から水をかけてここから雨漏りをしているという調査をしたんですけど、10階建てのRCとかで、1階と10階で雨漏りが起こっていてというケースもありますので、見つけられないという事は可能性として戸建ての方が少ないですね。

大熊氏:RCは本当にどこからかわからんというのがありますね。結局全部しなきゃあかんようになったりね。そういう意味では構造がそういう構造なんでしょうね。屋根裏を見たらほとんど見えるというのもあるだろうし。

村上氏:木造って大体作り方はある程度決まっているので。

大熊氏:瓦もほとんど悪くなるってことが無いもんね。

村上氏:そうですね。何かぶつかって割れるケースはありますけど、それぐらいだと保険も使えますし。

大熊氏:だから何か雨漏りをすごく怖がる人がいるけど、あまり雨漏りで怖がったことないかなぁ。まぁ修理したら終わりや、みたいな。全吹き替えなんてほとんど無いしね。

村上氏:そうですね。ほぼ無いですね。

大熊氏:あと空き家管理でのあるある話ってあります?

村上氏:高齢の方の入居が非常に多くありまして、反対に若い方が住まれるケースもあるんですけど、高齢の方が皆さん心配される孤独死とかを心配されることがあると思うんですけど、お部屋を綺麗に使っていただけるのは圧倒的に高齢者の方のほうが綺麗に使ってくださいますね。あとペットの過失を心配される方もよくいらっしゃるんですけど、ペットよりも5歳以下位の子供の方が恐ろしいです。

大熊氏:なるほど(笑)

村上氏:クレヨンで襖から壁に一面落書きしていたりとか(笑)

大熊氏:ぶつかってボコボコになっているとかね。大体ペットの方がある程度想像つくレベルだと。

村上氏:そうですね。想像がつきますし、表装がほとんどなので直しやすいです。なおかつ請求もしやすいというのもありますね。ペットを飼っていてどこから見てもベッドの傷なのでこれはもう請求させていただきますというのはしやすいので。

大熊氏:まぁ子供は何するかわからないからね。

村上氏:わからないです。

大熊氏:まぁ元気な子で良いんだろうけど(笑)。分かりました。あといろんな大家さんとお会いすると思うんですけど、空き家投資で失敗する方とか大成功する方とかのタイプとかはあります?性格でもいいけど。

村上氏:成功する方はさっき言っていたクレームや修繕が出たときに、大成功する方の印象は「クレームが出て直さないといけない、費用がかかります」と話をしたときに「分りました。すぐに直してあげてください。入居者さん困っていると思うので」というような方ですね。それで費用を細かく…僕らも当然高く出すつもりはないんですけど、高額になってしまうケースもちろんありますし、それも投資と考えてすぐに判断される方は、やっぱり入居者さんの定着率は良いんじゃないかなと思います。

大熊氏:スピードが大事だからね。入居者さんにとっては。

村上氏:そうですね。住んでいる人からしたら一つ変わるってかなりストレスだと思うので。

大熊氏:そうだね。この間も申し訳ないなと思ったのが、給湯器の材料が入らないとかね。機会が。

大熊氏:ありましたね。

大熊氏:あれも結局通常より大きめのを入れてもらったよね。

村上氏:そうです。結局追い炊き付きだったらありますって言って。元々追い炊きをついてなかったんです。そこに追い炊きをつけることですぐに対応できますって事だったので、追い炊きをつけるのも物件にとってプラスになるのでという事で、すぐに対応できてお許しを得たということもありましたね。

大熊氏:あれ、追い炊き付きとなったらだいぶ高いもんね。

村上氏:だいぶ高いですね。

大熊氏:でも入居者さんからしたら寒い中お湯を使えなかったら申し訳ないもんね。

村上氏:家族で住んでいるところなので、使えなかったら困りますし、それが早く対応して確かご連絡いただいて2日3日位ですぐ追い焚きできますって言ったら喜んでいましたね。

大熊氏:あー本当?それは良かった。やっぱり大家業って投資だけど、何か経営というかサービス業だと感じてない人がたまにいて、言っても入居者さんに住んでもらうサービス業だからね。そこの満足度を上げるのは我々の仕事であり役割なので、そこは絶対大事な所だなと思いますね。

村上氏:そこを僕達がどういう風に線引きするかっていうのが最近すごく大事だなと思っています。

大熊氏:どういう事?

村上氏:退去すると、「入居者さんにこれも言ったらやってくれるんじゃないかな」という考え方の方が中にはいらっしゃるので、「それは出来るけどこれは出来ない」っていう、何もかんでも出来ますという事は言わないように、そこを僕たちがしっかり線引きしています。

大熊氏:そうですね。

村上氏:入居者さんに伝えていかないといけないかなということを思っています。

大熊氏:それは結構大事なところですよ。お互い当事者同士だと揉める所を間に入ってもらうことによって、うまく融和するというのかな。うまく話してもらえるというのはすごく大事なところで、我々が安心できるところでもありますね。分りました。

(次回へ続くテロップ)
皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた!


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