こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「管理会社を上手く活用する方法」についてです。それでは参りましょう。

そもそも不動産管理業とは？

当協議会では空き家再生投資に関する情報を常日頃発信しています。今回は、前回に引き続き空き家再生物件を多く管理されている不動産管理会社・株式会社創生管理代表、村上俊輔さんをお招きしてやり取りを抜粋しつつ、空き家投資家が学ぶべき点をお伝えしていきます。

大熊「そもそもの話になりますけど、不動産管理業というのはどういう仕事だと思いますか？」
村上「いろんなトラブルが本当に多くて、それに対して突発的な対応が必要になってきますので、ある程度経験がないと出来ないかなということ。また経験を蓄積できる人間がやる仕事かなと思っています。特に私なんてすごく数をさせていただいている中でたくさんのトラブルに対応させていただいているので、“まあ大体こんな感じかな”とか、大体内容がわかるとオーナーさんに連絡した時にすぐ“このくらいの費用だと思います”と言える。なので行って見積もりをして時間をかけてまた後日じゃなくて、その場で判断していいですか？と言って、オーナーさんも信頼してくれているから“それで良いよ”と言ってくださるので、それがさっき言ってた入居者さんへのサービス向上にも繋がっていくかなと思っています。その経験と、後はやっぱり誠意。業者さんに対しても入居者さんに対しても人対人なので、サービス業だと思いますので、やっぱり誠意を持って対応する事が必要な仕事だなと思っています。」

色々な人がいる中でオーナーさんや入居者さんとのやり取りが多く、その大半がトラブル関連ですから、対人スキルと経験の蓄積が重要ということですね。

また、村上さんは、創生管理と他の管理会社との違いは何かと聞かれたことに対し、募集について仲介会社さんがどう考えるのかをベースとして資料を作って掲載することを常日頃から意識しているそうです。特にこうだからこう、といった固定観念は持たず、柔軟に時代に対応していくことが求められてきます。

また、あくまで管理会社と仲介会社は対等であると考えて村上さんはお付き合いをされるそうです。どちらかが上だ下だと位置付けることで、出来ないことは出来ないと言いづらくなってしまうからです。お互いが気持ちよく仕事ができるということが大事になってきます。

村上さんの物件管理の範囲はどこまで？

次に話に上がったのが、創生管理が対応できる地域はどこまでか？ということ。

大熊「(中略)創生管理さんは地域ですね。全古協もどんどん組織も大きくなってきましていろんな地域をやっていますけど、どの辺まで管理をやってもらえますか？たまによく聞かれるんですよ。」
村上「今ですと、一応拠点大阪市の中央区。心斎橋から少し北に行った所なんですけど、対応させていただいているのは大阪府内ですと岸和田市も含めたそこから北。兵庫県は三宮と川西市よりも大阪寄り。あと京都府南部と奈良の北西部ですね。明確な基準というのは作っていないんですけど、事務所から往復で1時間半位の範囲位までが対応できる範囲にしています。」

大阪市を拠点として往復で1時間半の範囲がデフォルトだと話します。もちろん関係性によってはその限りではありません。例えばオーナーさんができるだけ自分も行くから、など気持ちを見せてくれた場合にはやらせてもらうなどもあります。

管理会社から見た古家再生の魅力とは？

村上さんは、全古協がどのように見えているか？という大熊の質問に対し、オーナーさんが利回りにこだわりすぎていないところが良い。投資で社会が良くなるという、社会貢献の精神を理解しているところが良いと話していました。不動産業界には色々なオーナーさんがいて、雨漏りですら直したくないという無茶振りをする人もいる。四方良しの精神でやることが求められているし、みんなが理解しているからこそ管理会社としてもやっていけるとのこと。
次に古家再生を始める方へ魅力を一言交えてという問いかけに対し、以下のようにお話しされました。

村上「トラブルの事例とかをお話しさせていただいたんですけど、実は新しい物件でも最近建ったRCとかそういうものでも結露とか配管トラブルとか問題がすごく多くありますので、一概に古家だからといって手がかかるというわけではないんです。特に今残っている古家というのは過去の震災とか災害に耐えてきた物件ですので、きちんとメンテナンスすればまだまだ現役ですし、これから再生をご検討の方は、わからない事や不安なことがあればご相談いただければ私も相談に乗らせていただきますので、またそういうことを言っていただければと思います。よろしくお願いします。」
大熊「なるほど。ありがとうございました！やはり管理会社さんは入居者さんに1番近く接しておられます。またたくさんの物件に実際に足を運び物件そのものを見ておられます。そういった視点を我々としては上手く活用する。そして素直によく聞くということが僕は大事かなと思います。それが物件管理の1番の近道ではないでしょうか。」

まとめ

今回も村上さんのお話から、空き家再生投資のヒントを学んできました。投資を上手く行うためには管理会社の協力が欠かせません。あくまでも対等な関係を心がけ、素直に学んでいくことが空き家再生投資を上手くいかせるコツではないでしょうか。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/vol-4-3/

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