わずか2ヶ月で入居者決定!古家再生投資プランナーCさん、“初”の古家再生物語!

物件詳細

今回の古家再生のお話は、去年2015年の8月に、協議会が認定する古家再生投資プランナーに合格されたCさんの実例です。

 

Cさんは古家再生投資プランナー(以下、プランナー)に合格してからは、ご自身の古家投資スキルアップの為にと、地域の不動産業者へ積極的に営業活動を行っていました。

 

1日の営業回りは、なんと5・6件です。「スキルアップ」とは、謙虚なお言葉ですが、5・6件を回る行動力には頭がさがります。プランナーの模範行動として頼もしい限りです。

 

2015年8月14日。猛暑が襲いかかる季節。協議会、神戸担当の相談員Kさんから1本の電話。

 

相談員:「Cさん、兵庫○○に良い物件があるよ。よかったら一回見にいかない?」
Cさんは心の中で思う。(Kさんからのオススメ物件??めっちゃ気になる!!)
物件の詳細を聞く前に、Kさんのオススメだけを信じたCさんは、「はい!行きます!」と二つ返事。「それじゃ、8月16日に一緒に現地の内覧に行こうよ」と、早速古家の物件を見にいくことに決まりました。

 

木造築51年のテラスハウス。はっきり言って一目ぼれ!「間違いない!この物件は」

 

物件はテラスハウス、連棟の一番端側の建物です。
(真ん中よりかはいいな)。Cさんは心の中で思います。その理由の一つに、テラスハウスでは珍しいなかなかの広さ。一般的には平均で40㎡くらいと言われていますが、こちらの物件は68㎡もありました。

 

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加えて立地の条件も良い。Cさんはこの辺りの土地勘があり、近くに駅・学校・閑静な住宅街・大通りも近くにあることを知っていました。「場所的にも問題がない」。Cさんは「うんうん」と、現地見学に肩を慣らします。

 

初見は正直に好印象!心の奥底では「めっちゃいいやん」と、思わず気持ちは高ぶっています。しかし、現実はそんなに甘くない“何か”がある。それが古家です。なんと言っても築51年のボロボロの空き家なのです。

まずは外観。見た目は想像以上にボロボロ・・亀裂もたくさん入っている。

 

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外壁には大きなクラック。コンクリート片が落ちていました。このような亀裂は至るところにあります。

 

建物の中に入りじっくり見回ると。やっぱり一瞬怯みます・・・これぞ古家です。
何回見ても大丈夫かな?と、やっぱり不安は付きまといます。

 

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壁は染みだらけで変色が酷い。畳も使いものになりません。古家特有の「臭い」も充満しています。

 

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建物の壁と浴室の壁が繋がっていて、そこにも大きな亀裂が入っていました。しかも、あからさまに素人が補修したと思われるコーキングの跡もあります。

 

古家の現地調査はリフォーム業者も同行だと安心!「こんなの綺麗やで!」

 

この現地見学には、相談員のKさんと一緒に、協議会が認定するリフォーム業者も同行し調査しました。Cさんはこのように話します。

 

「古家の現地調査に専属のリフォーム業者が同行してくれるほど、心強い味方はいない。」

「古家不動産投資がしたい!」と言う方は、たくさんいらっしゃいますが、実際に古家を見ると、そんなに甘くはありません。絶対に不安は出てきます。

 

何故って??古家の中には今にも崩壊寸前のボロボロの空き家物件だってたくさんあります。だから、専属のリフォーム業者がいると安心です。「こんなの綺麗な方やで!ぜんぜん大丈夫!」と、一声があったらどれほど安心できることか。Cさんはこの時、まさにその状況でした。

 

リフォーム業者のアドバイスを基にCさんとKさんは、隅々までこの物件を調べました。
3人の出した答えは「確かに修繕はいろいろあるけど・・いい物件ですね」と、満場一致で頷きました。

 

帰りの車の中でCさんは物件の購入を決意。紹介してくれたKさんにその場で物件の購入を打診。現地を内覧した翌日8月17日に買付証明書を提出しました。
Cさんは「物件を内覧してたった1日で決めちゃいましたよ」と、笑って話します。

 

古家の“個性”を活かしたデザインリフォームに思い切る決断!

 

リフォームの工事は内覧に同行して下さった、協議会の認定工事会社に依頼。
こちらのリフォーム工事業者さんは「白」を基調した、スタンダードなリフォームを手がける業者さんです。ですが、Cさんは「リフォームにデザインを持たせたい」。その想いがずっと前からありました。内心ちょっと「怒られるかな」と、不安を抱えながら、リフォーム業者さんへその想いを打ち明けると、業者さんは快く承諾してくれました。

 

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アクセントに黄色の壁紙を起用。

 

壁紙の色を決める話の中で「この物件は梁(ハリ)が全部黒だから、「黒」と「黄」って合うのじゃない??」と、アイデアがでました。フローリングも洋風に変えたこともあって「ちょっと和のテイストを残すにも黄色っていいよね」と、更に会話は盛り上がります。デザインリフォームの話は、まだまだ尽きそうにありません。

 

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壁紙を青のアクセントクロスをセレクト。

 

こちらの青のアクセントクロスもCさんが選びました。
過去に何回も古家見学物件ツアーに参加をして、Afterの物件を見ていく過程で、Cさんは大切なことを学んだと言います。それは「古家の個性を残す」ことです。
デザインに寄り過ぎず、洋風に変え過ぎず、ちょうど良いポイントを見計らい古家のデザインを考案すること。これはセンスを磨くより古家の経験を重ねる方が大事だと言います。

 

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既設はボロボロのキッチンの為、一式取り替えました。

 

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洗面も使いモノにならず、一式取替えました。

 

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浴室は残したまま清掃とタイルと壁を修繕工事。

※ リフォーム工事箇所
・ 外壁全面
・ 表面全面(天井・床・壁)
・ 水回り(キッチン・洗面・トイレ)

 

さすが築51年の古家・・・やっぱりボロボロの物件です。

 

入居者は即決定!その期間はなんと・・1日。しかし、最後にオチがありました(笑)

 

Cさんが入居者付けの営業に出る1日前に、リフォームの工事を請け負った業者さんがレインズに、Cさんの物件を載せてくれていました。リフォーム業者さんは管理業務も兼任でどこまでも親切に対応してくれました。

 

不動産業者への営業回りはKさんも同行です。すると、何件かの不動産業者ではCさんの物件がすでに噂だっています。それは、レインズを見た担当者の方が「あーこの物件ですか?」と、興味を持ってくれていたのです。

その理由には「この広さでこの家賃で本当にいいのですか??」と、いった様子。「この物件ならすぐに決まりますよ」と、お墨付きの言葉も頂き、ほっと一安心です。
気が付くとその日の営業回りはなんと20件。帰る頃にはすっかり暗くなっていました。

 

Kさんと別れ、一人電車で帰るCさん。すると、静まり返る電車の中でCさんの電話の音がなりました。「しまった!電車の中だ。誰だろう??」。携帯を見ると、先日レインズの載せてくれたリフォーム業者さんからの電話でした。

 

リフォーム業者さん:「Cさんですか。あの物件ですが入居者が決まりましたよ。」
Cさん:「えっ??もう決まったのですか??今、営業が終わったところなのですが・・」

 

話を聞くと、今日1日20件を回った不動産屋“以外”の業者から問い合わせとのこと。先日のレインズを見て、まったく別の業者さんが連絡をくれたのです。
「あっ・・今日20件も回ったのに・・」思わず笑ってしまいそうな結末。Cさんは、そんな現実を、前向きに受け取ったと言います。

 

「そっか、営業しなくても入居者が付くくらい、良い物件だったんだ」

 

そう考えると「心から嬉しい気持ちになった」と、Cさんは話します。

 

買付申請書を出してから入居者決定までの期間は、わずか「2ヶ月」。

 

今回の物件は、全てがうまく進んでいきました。立地条件・物件の状態・物件価格・入居者付けまで、「トントン拍子とは、まさにこのことか」と、思わず疑ってしまうくらいです。

 

2016年で、あと2.3軒の古家の購入を目標に掲げるCさん。
「次はそんなに甘くない。本来の古家の問題はこんなものじゃない」と、覚悟を決めているものの、古家投資を心底楽しんでいるCさんでした。

お客様の声

次回は古家物件ツアーで、1軒古家を購入したいと思います!

今年も楽しんで古家投資をしていきます。

 

関西 兵庫県

物件購入費
210万
リフォーム費
220万
家賃
¥53,000
表面利回り
14%
AFTER
BEFORE