物件詳細

今回の古家再生投資の事例紹介は、2015年の12月に、（社）全国古家再生推進協議会（以下、全古協）が認定する古家再生投資プランナーに合格された、Kさんのお話です。
Kさんが古家不動産投資に興味を持ったきっかけは、全古協の三木顧問の著書【空き家を買って、不動産投資で儲ける!】を購読された事でした。

その本の中では「古家不動産はリスクが小さく、小額からスタート出来る初心者向けの投資である」と、紹介がありました。古家不動産投資の成功事例、また、古家不動産投資をした場合の長期シュミレーションなど、本を読み進める内に、Kさんはすっかり自分が“投資家”であるような気分になり、次第に心が踊りだす思いです。

Kさんの関心事は他にもあります。本の中で紹介されていた古家不動産投資を専門に取り扱う団体、全古協のことです。

Kさんの悩み。それは不動産投資の素人であること・・・

Kさんの悩みは「自身が不動産投資の素人である」ということ。
本を読んである程度、不動産投資の勉強をしましたが、実践となるとまったくの初心者です。「小額・低リスクで始める古家不動産投資」と言っても、数百万はする買い物です。絶対に失敗は許されません。

それが全古協には、素人が避けて通れない悩ましい問題を解消するサービスが整っていました。「物件斡旋」・「現地調査」・「物件の目利き」・「アフターフォロー」など、素人でも困らないようなサービスメニューが豊富に揃っていたのです。

決して疑った訳ではありませんが、「その話を生で聞いてみたい」と強く思ったKさんは、全古協が月に一度開催する、無料セミナーに参加する事を決めました。

全古協の無料セミナーはKさんが期待していた通り、いや、それ以上のサービス内容で、安心できるものでした。「大きな失敗を回避できるなら」と、セミナーから帰宅してすぐに古家再生投資プランナー（以下、プランナー）試験に申し込むことにし、翌月には見事合格されました。

衝撃の連続！初めての古家体験・・「ほんとにこれ（古家）を買うのか・・・」

2016年1月。Kさんは、噂では聞いていた「古家物件見学ツアー」（以下、物件ツアー）に参加しました。

Kさん：「毎月、即満席の人気イベントって言っていたな・・」

1月の物件ツアーには、20名ほどのプランナーが参加されました。ベテランのプランナーもいれば、Kさんのように初参戦で参加される方もいます。

1件目の見学先はボロボロの古家物件。これがKさんの古家初体験です。
初めて古家の現実を目の当たりにしたときは次のような心境でした。

Kさん：「ほんとにこの家に人が住めるのかって思いましたよ。あの時の私は知識も浅かったですし、あれほどの残留物を見たのは初めてでショックでしたね」

Kさんが購入された古家物件はこのような状態でした。

2件目・3件目も引き続き、ボロボロのBefore物件です。全てが目を疑いたくなるような物件ばかり、不安に苛まれるKさんですが、「これが古家本来の姿なんだな」と、しみじみ実感するようになっていきました。

Before物件とは対照的にAfter物件は「あれは見事！」と賞賛するKさん。
古家の特性を残しつつ、古家の“らしさ”を最大限に引き出した個性溢れるリフォームに、思わず気持ちが高まります。

Kさん：「あのクオリティは素人には出来ないですね。ほんとに見事です」

もう一つ、After物件で驚いてしまった出来事があります。
それは、しっかりと家賃設定をしていることです。家賃を軸に、利回り・リフォーム価格・物件価格を算出する。合わなければやらない。

Kさん：「この考え方の基本を忠実に守る全古協に感心します。」

これはそのまま古家不動産投資の基本になります。プランナー試験にも出ていますね。

古家物件の見学中は常にジャンケンの必勝法を学習していた！？

古家を体験する度に、古家に気持ちがどんどん惹かれていくKさん。車の移動中、同乗していた大熊理事になにげなく聞いてみました。

Kさん「今日、物件をいくつか見ましたけど、例えば、プランナーの欲しい物件が集中した場合、どうするのですか？」

大熊理事「その時はジャンケンですね」

Kさん「・・・」

「ジャンケン？？」

思わず聞き直したようです。（笑）

しかし、大家として一歩踏み出す為にどうしても1物件は購入したいKさん。回りにはライバルとなるプランナー達がいっぱい。どうしよう・・・。

実はKさん、ジャンケンの話を聞いてから、ずっとスマホで「ジャンケンの必勝法」の勉強をされていたようです。回りが一生懸命、物件の査定をしている最中に、（グーの時は・・・チョキの時は・・・）と、スマホでジャンケン必勝法を密かに学ぶKさん。次の物件へ向かっている間も車の中で（初めにパーを出せば・・・）と、隠れて学ぶKさん。

この話、笑っちゃいますよね。みんな一生懸命物件を見ているのに、Kさん一人、ジャンケンの必勝法を勉強していたなんて誰が想像出来ますか？（笑）

1件目の物件に手を挙げたKさん。ライバルは4人いた・・・

「今日は絶対に1軒は買うぞ！」と、心に決めたKさん。全古協から紹介がある物件には、たとえジャンケンに負けても、全て立候補するつもりでいました。

その覚悟はどこから来たのですか？と、私は聞きました。するとKさんはこう答えます。

「今まで失敗を恐れて一歩を踏み出せなかった時のように後悔したくありません。それと、全古協の全力サポートを信じようと決めたのです」

そして、その時がやって来ました。ジャン・ケン・ホイッ！

実際のジャンケン大会の様子。

お見事！なんとKさんは勝利しました！ジャンケン必勝法が功を奏したのですね。
そして、心の中で叫んだのです！

Kさん：「しもたー！勝ってもーたー！」

インタビュアー：「えっ？」

Kさん：「いやー実は嫁さんには何も言ってないのですよ。ほんと勢いで買っちゃいました」

「よくよく考えると車一台は買えたな」と、笑いながら話すKさんでした。（笑）

物件購入の決意表明をしたものの、この先どうすればいいのか・・

Kさんのように不動産投資が未経験の方の為に、全古協では相談員制度を設けています。
相談員とは、物件の契約から入居者付けまで、全古協のマスターがサポートする制度です。

この時のKさんも、大家としての経験が浅かった為、相談員制度の利用を選択しました。

相談員制度について、Kさんはこのように語ってくれました。

「重要事項の説明・契約の立会い・物件の引渡し・入居者付け等々、私のような初心者にも親身になってサポートして頂きました。これほど心強い味方はありません」

リフォームはお任せ！ここはプロのお手並みを拝見させて頂きます。

Kさんはリフォームに関しても全く知識がありません。なので、デザインを含むフルカスタムは認定工事会社の株式会社カラーズバリューに一任しました。

主な改造個所は以下の2個所です。

・　1Fのキッチンと和室の仕切りを取り払い、１LDK化。
・　1F階段の下に仕切りを設け、脱衣所兼洗面台を設置。

1Fは、キッチンと和室の仕切りを取り払い、１LDKにしました。

Before写真：洗面所（脱衣所無しの状態）

After写真：階段下に洗面台を設置（脱衣所スペースを設けました）

Kさん：「まさかあのボロボロ物件がここまで変わるとは夢にも思いませんでした。嬉しくてAfterの物件は何回も足を運びましたよ」

入居者付けまで、なんと3ヶ月！決め手は・・・「猫」

入居者の募集時期は2016年の4月頃。業界的には「ちょっと厳しいかな」と、言われる時期です。入居者を募集してからの1ヶ月間は予想通りなしのつぶて・・・。
進展が何も無いこの1ヶ月の間は、大家さん特有の不安な気持ちの波が押し寄せるようです。

Kさんは考えました。「入居者の為に何か出来る事はないか、入居者が喜ぶアイデアはないか」と。気持ちの焦りを隠しつつ、ネットで目にする情報を調べ尽くしたのです。

そこで閃いたヒントが「ペット」です。
同じような古家を扱う賃貸物件のほとんどは「ペット可」が条件になっていました。更に調べてみてわかった事は、「ペット可」であっても「猫」はNGの物件がほとんどだったのです。

猫は犬よりも部屋の汚れ方や破損の度合いが大きくなります。大抵の大家さんは、入居者が退去した際に膨大な修繕費がかかる為に、猫をNGにするケースはよくある話です。

Kさんは「猫をOK」にした場合の試算を算出しました。
どのような入居者が付くかを想定し、退去した場合の修繕費をシュミレーションし、入居者に納得して頂ける価格設定や、入居者がペットと幸せに過ごせる条件など、相談員のアドバイスを受けながら考えました。

その結果、Kさんの狙いは見事に的中します。募集条件を「ペット猫可」にしてから約1ヶ月で30代の女性の入居が決まったのです。

入居者付けの苦労についてKさんはこのように語ります。

「大家業は決して一人では出来ません。リフォームする人・営業する人・管理する人、それぞれの仕事をする人たちの協力があって、初めて大家業が成り立ちます。自分が大家だからと家賃や利回りに欲を出してはいけません。自分以外、回りの人達の幸せを考えなければ、大家として成功したとは言えません。」

2016年、Kさんの大家としての次なる目標は？？

インタビュアー：「これから、Kさんは大家さんとして何か目標はありますか？」

Kさん：「そうですね。職業柄どうしても収入が不安定なので、なるべく安定した収入が欲しいですね。なので、今後は融資も検討して、全古協さんお墨付きの物件があれば購入していきたいと思っています。」

インタビュアー：「アパートやマンションの賃貸不動産には興味はないのですか？」

Kさん：「集合住宅には今のところ興味はありません。それより、バイク倉庫や車のガレージと言った、ちょっと特殊なカスタム物件に興味があります。こんな性格なので、楽しそうな事が大好きなんですよ（笑）」

お客様の声

Kさんより、今後、古家再生をする方へメッセージ

「古家不動産投資はすごくお勧めです。特に初心者の方であれば、全古協さんとのお付き合いを大事にしてください。何より大きな失敗からは回避できます。それと、大家としての成長スピードも格段に速くなります。もし、私が本やセミナーで得た知識のままでやる気でいたとしたら、何年たっても一歩を踏み出せなかったと思います。
貴重な時間をムダにしてしまわないように、まずは1軒、物件を購入してください。不動産投資を最速で学べる方法はたった1つです。それは、物件を購入すること間違いありません。」