あなたの投資で社会が良くなる。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。空き家投資はかなり認知度が上がり、マイナスなイメージも少しずつなくなってきています。低額で投資できることや、他の投資と比べても利回りが高いこと、融資が厳しくなったこと、一棟マンション、アパートなどが購入しにくくなっていることなどさまざまな条件が重なり、空き家投資のブームと言っていいかもしれません。それはそれで中古戸建ての活性化になり、いいことだとは思います。しかし注意が必要です。ただ単に安いからといって購入は危険の始まりです。

事例1。しっかりと事前調査をしないで、100万円以下で安いから何とかなるだろうと購入された方からの相談がありました。「工務店の見積もりを見て高額でびっくり。その他数軒聞いたけど、どこも同じかそれ以上。不動産屋さんに相談したら、これは売れない、損切りするしかないですねと言われました」とのことです。物件を見に行くと場所も利便性も悪く、何より建物の状態が悪い。我々が試算すると0円でもいらない物件です。こういった相談は後を絶ちません。

事例2。購入した物件に1年たったけれど入居が決まらず、何とかしてほしい。我々が物件を見に行くと、外見はそこそこきれい。中に入ると差別化はないけれどリフォームもしてある。しかし洗濯機の置き場や脱衣所、トイレの設備など肝心なところが抜けています。その上家賃相場もずれています。やはり相場家賃と競合物件の差別化など、トータル的に考えられたものでないと決まりません。

あとこんなのも多い事例です。事例3。我々が物件の仕入れに現地調査に行くと、中途半端な工事で終わっている物件があります。よく見るとDIYのようです。不動産担当者に聞くと、DIYをして貸し出ししようと購入したオーナーが結局諦めての売却だそうです。おそらく自分で工事をすれば投資額が安くなり、利回りも高くなる計算だったのでしょう。しかし戸建ての場合、マンションの夜にクロスの張り替え程度の工事ではなく、大工や設備など多くのスキルが必要になります。しかし賃貸として必要なものや家賃相場に合わせた工事になります。画一的なものではなく現場対応する能力も必要です。事前に家賃相場や工事額の収支シミュレーションなく、DIYすれば何とかなるだろう的なものでは失敗のリスクが高くなります。DIYは自分の時間的コストを考えるとそれほど安いわけではなく、完成が送れればそれだけ機会損失も発生する。例えば半年入居者募集するのが遅れれば、家賃6万円として36万円の損失が発生します。それに工事が悪くて入居がつかず、家賃を落とすようなことになれば全く意味がありません。

先日賃貸不動産屋さんに聞いた話です。「古い3点ユニットのワンルームはいくら家賃を落としても入居がつかない。これからは家賃だけではなく物件の質が大切」。私は空き家投資も同じだと思います。これからはしっかりとした工事、差別化された工事で、選ばれる物件に仕上げないとますます厳しくなっていくと思っています。これらの事例は不動産業者の話をうのみにしたり、うさん臭いコンサルタントのセミナーやアドバイスだったり、自分の商売のために騙されていることが多いのです。まずは自分自身でしっかりと知識を得ることが大切です。そしてリスクを減らすための、信頼できる仲間づくり、組織作りをすることが肝心です。

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