（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

最近、「不動産クラウドファンディング」という言葉をよく耳にします。「少額から、手間なく、高い利回り」という謳い文句に、特に投資初心者の方が大きな魅力を感じていることでしょう。

しかし、机上の空論ではなく、自らも投資を実践し、会員数20,280名、累計2,467棟以上の再生実績を持つ私から見ると、その仕組みの裏には、初心者にとって見えにくい「罠」が存在します。この罠を知らずに飛び込むことは、結果的に大切な資産を危険に晒すことになりかねません。

私たち協議会は、リスクを極限まで抑え、誰でも再現できる投資術を一貫して提供してきました。この記事では、クラウドファンディングの仕組みを公正に解説しつつ、なぜ私が「古家再生投資」という主体的な投資術を勧めるのか、その本質的な理由を明らかにします。

この記事を最後まで読めば、あなたの資産を守り、着実に増やすための「主体的な投資戦略」が明確になります。

1. 【徹底解説】不動産クラウドファンディングの仕組みと流行の背景

不動産クラウドファンディング（以下、CF）は、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金で不動産事業を行い、得られた利益を分配する仕組みです。

「投資はしたいが、物件探しや管理の手間は避けたい」「資金が少ない」という現代のニーズに合致し、ここ数年で一気に人気を集めました。

1-1. 仕組みの基本：匿名組合型と任意組合型

現在、国内で主流となっているのは「匿名組合型」です。これは、投資家と事業者が匿名組合契約を結び、事業者がプロとして不動産の運用を行い、その利益を投資家に分配する仕組みです。

投資家は事業に直接関与しないため、手間は一切かかりません。しかし、裏を返せば、投資の過程が「ブラックボックス」になりやすいという側面も持ち合わせています。

1-2. 投資家が注目する3つのメリット

CFが初心者を引きつける理由は、主に次の3点に集約されます。

1. 少額（1万円〜）からOK: 高額な現物不動産投資と違い、資金のハードルが極端に低い。

2. 専門家（プロ）にお任せで手間いらず: 物件の選定、取得、運用、売却まで全て事業者が行うため、投資家は資金提供のみで完了する。

3. 想定利回りが高い: 5%〜8%程度の利回りを掲げる案件が多く、銀行金利や他の金融商品と比較して魅力的に映る。

特に、私が著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』で解説している古家投資のハードル（物件探しやリフォームの知識）がないため、手軽さに惹かれるのは当然の流れでしょう。

1-3. 従来の不動産投資とどう違うのか？

従来の現物不動産投資（古家投資を含む）は、自分で物件を選定し、手を加え、賃料収入や売却益を最大化する「事業性」が極めて高い投資です。知識や経験がそのままリターンに直結します。

一方、CFは、不動産を裏付けとした「金銭の貸し借り」に近い「金融商品性」が強いものです。投資家は、物件そのものではなく「分配金を得る権利」を買っているという認識を持つべきです。この違いこそが、後のリスクに直結します。

2. 理事長が指摘する！クラウドファンディングの「罠」と見えないリスク

手軽さの裏には、必ず代償があります。私たちが古家再生投資で最も重視する「リスクのコントロール」という視点から見ると、CFには初心者が見落としがちな「罠」が潜んでいます。

2-1. 最大の罠：流動性の低さと中途解約不能の壁

CFの最大の罠は、流動性の低さ、つまり「換金性の低さ」です。

ほとんどのCF案件では、投資期間中（例えば1年間）は原則として資金を引き出すことができません。急な出費や、他の優良な投資機会が巡ってきたとしても、資金は拘束されたままです。

これは、「いつでも売却できる」現物資産（古家）の強みと対極にあります。現物資産である古家であれば、市場価格を自分でコントロールし、いざとなれば売却して現金化することが可能です。しかし、CFでは、「プロに任せる」代わりに「資金の自由」を放棄しているのです。

2-2. 倒産リスクと劣後出資者の真実

CFでは「優先劣後構造」という言葉で、リスクヘッジが謳われます。これは、事業者が「劣後出資」として自己資金を出し、投資家が「優先出資」として出資する仕組みです。物件価格が下落した場合、まずは事業者の劣後出資分から損失が補填されるため、投資家の元本が守られやすい、という理屈です。

しかし、これは万能ではありません。

1. 事業者の倒産リスク: 劣後出資による損失補填は、あくまで「物件の評価額下落」に対するものです。CF事業者が倒産すれば、投資元本全てを失う可能性があります。これは、投資家が「事業者（プロ）の能力と信用」に全てを委ねているという、最大のリスクです。

2. 劣後出資の割合: 劣後出資の割合が低ければ、わずかな物件価格の下落や、工事費超過、空室の発生で、すぐに投資家（優先出資者）の元本に損失が及んでしまいます。

私の著書『不動産投資入門』でも強調していますが、投資とは最終的に自己責任です。知識武装なくして、他者に自分の資産を全て委ねるのは危険極まりない行為だと言わざるを得ません。

2-3. 投資対象物件の評価額と透明性

CFでは、投資家は投資対象の物件を直接見たり、評価の根拠を深く検証したりできません。事業者が提示する情報のみを信じるしかないため、物件の選定やリフォームの質など、重要なプロセスが不透明です。

これは、我々が『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で何度も訴えている「自分の目で見て、自分の手で再生する」という主体性と対極にあります。「プロだから大丈夫」と他力本願になるのではなく、自ら物件の価値を見極める知識こそが、真のリスクヘッジなのです。

3. 大熊流！「古家再生投資」がリスクを極限まで抑える4つの理由

CFの「仕組みと罠」を理解すれば、なぜ私たちが古家再生投資を強く推奨するのかが明確になります。古家再生投資は、CFのような「他人に任せる金融商品」ではなく、自らリスクをコントロールし、再現性を高める「事業」だからです。

3-1. 【低価格戦略】物件価格がリスクを抑える保険になる

私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも繰り返し述べているように、「安い物件（100万円〜200万円程度）」を買うことが、全てのリスクヘッジの起点です。

• 損失の限定: 物件価格が低ければ、仮に失敗しても損失は数百万で済みます。高額なマンションや新築物件のように、数千万円の借金を背負うリスクとは次元が違います。

• 出口戦略が見える価格: 安く買えば、リフォーム費用を加えても、地域の相場家賃で高い利回りを出すことが容易です。この「出口戦略が見える価格」での購入こそが、私たちが会員に徹底して教えているノウハウの核心です。

CFでは数百億円規模の物件に投資することもありますが、その分、少しの失敗が大きな損失につながる可能性があるのです。

3-2. 【無借金経営】資金のレバレッジリスクを排除する

協議会では、初心者にまず「自己資金・無借金」での投資を徹底的に推奨しています。

CFでは事業者が借り入れをしているケースもありますし、従来の不動産投資では多額の融資を受けるのが一般的です。しかし、融資は金利変動や空室が続いた際の返済圧力という、巨大なリスクの塊でもあります。

自己資金、つまり「無借金」であれば、金利リスクや返済圧力がゼロ。精神的な負担もほとんどありません。これが、「誰でも再現できる」古家投資の核となる手法であり、リスクを極限まで抑える最強の防御壁となります。

3-3. 【現物資産の強み】自分でコントロールできる安心感

古家は現物資産です。これがCFとの決定的な違いであり、最大の安心材料です。

• リフォーム: 自分で内容を決め、コストを調整できる。

• 家賃設定: 地域の需要に合わせて、相場より少し高め、あるいは低めに設定できる。

• 売却: 自分の判断でタイミングを決められる（流動性の確保）。

コントロールできる範囲が広いほど、リスクは低減し、リターンは最大化できます。『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』にも、リフォームの工夫で価値を上げる具体的なノウハウが詰まっていますが、このノウハウを実践できるのは、現物資産を保有し、主体的に動いている投資家だけなのです。

3-4. 【社会貢献型投資】「4方よしモデル」が生み出す価値

投資は金銭的なリターンだけを追うものではありません。

古家再生投資は、入居者、地域社会、自分、次の投資家の「4方よし」を実現します。日本全体で深刻化する空き家問題の解決に貢献し、地域の活性化に寄与する。社会貢献という「価値」を生み出す投資は、単なる金融商品にはない、別次元の安心感と「やりがい」をもたらしてくれます。この精神的リターンも、持続可能性という観点から、リスクヘッジの一種だと私は考えています。

4. 机上の空論ではない！協議会会員に見る「再現性」の高い成功事例

CFの想定利回りではなく、古家再生投資の「確実な実績利回り」と「再現性」を、協議会会員の実例をもって証明します。机上の空論ではなく、誰でも真似できるのが古家再生投資の最大の魅力です。

4-1. わずか3ヶ月で利回り20%を実現したサラリーマンの事例

私たち協議会の会員の中には、私と同じく不動産の知識ゼロからスタートし、認定講座でノウハウを体系的に学んだことで、利回り20%超えを早期に実現するケースが多数あります。

具体的には、大阪府在住の会社員Aさんは、認定講座受講後、50万円の物件を150万円（リフォーム費）で再生し、家賃4万円で即入居が決定しました。投資総額200万円に対し、年間収入48万円で利回り24%。わずか3ヶ月でキャッシュフローが安定しました。

これは、CFの「プロ任せの不確実な想定」ではなく、「自分でコントロールし、確実に出した実績」です。私たちは、この成功例を全国で2,467棟以上積み上げてきました。

4-2. 失敗から学んだ「物件選定とリフォーム」の極意

私自身も初期の頃は失敗を経験しました。しかし、その失敗は「現物資産」ゆえに分析し、次に活かすことができました。

例えば、『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で紹介した「見た目のきれいさに騙され、水回り設備の老朽化を見落とした」失敗談。その時は痛い出費でしたが、この経験から、私たち協議会では「物件見学チェックリスト」を徹底し、水回り、屋根、土台といった構造的なリスクを未然に防ぐノウハウを確立しています。

知識があれば、失敗さえも「将来のリスクヘッジのための経験値」に変えられます。CFのように、「契約期間終了まで中身が見えない」金融商品では、この成長の機会すら得られません。

4-3. なぜ古家再生投資は「地方」でこそ宝の山となるのか

CFの投資対象は、多くの場合、数十億円規模の都心の商業ビルやマンションです。しかし、そこは既にプロ中のプロがひしめき合う「レッドオーシャン」です。

一方、全国的に空き家問題が深刻化していますが、それは裏を返せば地方に「宝の山」があるということです。『地方は宝の山！』で示したように、地方の低価格物件は競争が少なく、家賃設定も安定しやすい。これは、「空き家問題解決」という社会的意義を持つ、「ブルーオーシャン」の投資市場です。

CFの事業者が目を向けないニッチな市場に、知識武装した個人投資家が参入することで、高い利回りと社会貢献を両立できるのです。

5. 「古家再生投資プランナー®️」という究極のリスクヘッジ戦略

投資における究極のリスクヘッジは「他人に任せる」ことではなく、「自分で判断し行動できる能力」を身につけることです。

5-1. 体系的に学び「事業性」を持った投資家になる重要性

CFは「金融商品を買う」感覚ですが、古家投資は「小さな不動産事業を経営する」感覚です。『不動産投資入門』でも述べた通り、投資は「知識、経験、行動」が全てです。

この「知識」を体系的に学ぶことが、最大のリスクヘッジとなります。知識があれば、CFの案件を見る際も「この劣後出資割合は低いな」「この物件評価は甘いな」と冷静に見極められるようになります。投資の世界で生き残るには、「自分で稼ぐ力＝事業性」が不可欠なのです。

5-2. 認定講座で得られる「再現性の高いノウハウ」の全貌

私たち協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」は、単なるノウハウ集ではありません。物件選定、融資戦略（無借金戦略含む）、リフォーム、客付け、全てにおいて2,467棟の再生実績に基づいた再現性の高いカリキュラムを提供しています。

1,429人の認定プランナーが全国で活躍している事実こそが、この戦略が机上の空論ではない証明です。私たちは、「魚を与える」のではなく、「魚の釣り方」を教えます。あなたが自分で判断できる知識とスキルを身につけることが、あなたの資産を守る最も強固な盾となるのです。

6. まとめ：あなたの資産を守り、育む「主体的な投資」を選ぼう

不動産クラウドファンディングは、少額から投資を始めるきっかけとしては悪くありません。しかし、大切な資産を真に守り、増やしたいと考えるなら、「楽で高い利回り」という誘惑の裏にある「罠」を理解し、主体的な投資戦略を持つべきです。

6-1. クラウドファンディングと古家投資の最終比較チェックリスト

6-2. 【理事長からのメッセージ】一歩踏み出す行動力こそが宝

私は、東大阪の町工場経営からこの道に入り、知識ゼロ、無借金から2,467棟の再生実績と全国組織を築き上げてきました。特別な才能があったわけではありません。あったのは、「自分の人生を自分でコントロールしたい」という強い思いと、「一歩踏み出す行動力」、そして「知識を学ぶ姿勢」だけです。

「少額で楽に」という言葉に惑わされず、自分で知識を身につけ、主体的に行動することこそが、あなたの資産を守り、育む唯一の道です。

もし、あなたがこの古家再生投資という「リスクを極限まで抑えた主体的な投資術」を本格的に学びたいと思うなら、私たちがそのノウハウの全てを提供します。

まずは、古家再生投資の具体的な手法や、リスクヘッジのノウハウを体系的に学ぶことができる「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」に、ぜひ目を向けてみてください。

あなたの行動が、日本の空き家問題を解決し、あなたの未来を変える一歩となります。私は、全国古家再生推進協議会の理事長として、あなたの「主体的な投資家」への一歩を全力で応援します。