（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

経営者として新規事業の立ち上げを検討するとき、多くの方が「いかに大きな利益を生み出すか」に目を向けがちです。

しかし、人手不足が深刻化し、経済の不透明性が増す2026年において、その発想は危険だと私は考えています。本業を守りながら確実に成長していくには、「たとえ失敗しても本業に影響を与えない安全圏を確保できるビジネス」こそが必須条件です。私自身、2013年に空き家・古家不動産投資の世界へ飛び込んだとき、不動産の「ふ」の字も知らない部品塗装の町工場の経営者でした。

だからこそ、本業を抱えながら新たな一手を探す経営者の不安も、慎重さも、痛いほど分かります。

多くの経営者が陥る罠は、P/L（損益計算書）上の利益だけを追ってしまうことです。真の経営安定を築くには、B/S（貸借対照表）で稼ぐ視点が欠かせません。つまり、投資した資金が「資産として残る」事業を選ぶべきなのです。

人を雇う必要がなく、高度なスキルを必要とせず、投資額が確実に回収でき、流行に左右されない。そのすべての条件を満たすのが、投資額600万円から始められる「空き家投資」という、2026年の経営者にとって最適な新規事業戦略です。

私たちが累計2,582棟の再生に関わってきた経験から申し上げると、これは決して机上の空論ではありません。

本記事では、経営者が陥りやすい失敗を回避し、本業との相乗効果を生みながら、揺るぎない企業の基盤を築くための具体的な戦略をお伝えします。

低リスク新規事業の4つの鉄則から、600万円という現実的な投資額での着実な拡大法、フランチャイズを活用した成功確度の高い実装方法、そして経営者が最も恐れる「黒字倒産」を防ぐ守りの実務まで、会員数21,045名・全国37エリアのネットワークで現場を見続けてきた私たちの知見を、包み隠さずお伝えします。（実績数字はいずれも2025年12月31日時点）

低リスクな新規事業の定義と経営者が押さえるべき「4つの鉄則」

2026年、不透明な経済状況下で経営者が新規事業に求めるべき「低リスク」の定義は、単に「失敗しないこと」ではありません。「たとえ失敗しても本業に影響を与えず、再起不能にならない安全圏を確保すること」です。私が常に申し上げているのは「リスクを極限まで抑える」ということ。その視点で世の中の新規事業モデルを並べてみると、見えてくるものがあります。ここでは代表的な5つのモデルを、経営者の目線で冷徹に比較してみましょう。

独立・フランチャイズ型ビジネス（人への依存）

多くの中小企業の経営者や個人事業主が選択してきた、王道とも言える方法です。しかし依然として「人（優秀な右腕）」への依存度が高く、スケールには限界があります。経営者自身が常にサポートに駆り出される可能性も高く、本業との両立が難しい点が課題です。せっかくの新規事業が、かえって本業の時間を奪ってしまっては本末転倒なのです。

マイクロSaaS（特定課題解決型）

特定のニッチな課題を解決する継続課金モデルです。サブスクリプション型なので安定的な収益が期待でき、一見すると理想的に見えます。しかし開発段階での「高度なITスキル」が大きな壁となり、外注コストが膨張するリスクが高い。初期投資の見積もりが甘くなりやすく、予定以上に費用がかさむ可能性も少なくありません。

受注生産型D2C

在庫リスクを抑えた物販モデルです。在庫を持たないため初期費用を抑えられ、一見魅力的に映ります。しかし流行に左右されやすく、常にアップデートし続けなければならない「時代の寿命」の短さが懸念点です。集客費用も高くつく傾向にあり、経営者の負担は決して軽くはありません。

無人店舗・省人化サービス

セキュリティAIなどを活用したモデルです。人手は抑えられますが、競合が激しい立地争いになりやすく、撤退時に内装費用などが資産として残りにくい側面があります。初期設備投資も高く、故障時のサポート体制が不十分だと、かえってリスクが高まる可能性もあるのです。

空き家投資（不動産再生）

2026年現在、私が最も推奨するモデルです。高度なITスキルは不要で、人が住むという「不変の需要」を背景にしています。最悪の場合でも「土地と建物」がB/Sに残り、誰が運営しても再現性が高いため、経営者が本業の傍らで取り組むには最適です。私たち協議会が累計2,582棟の再生で証明してきたとおり、この再現性こそが空き家投資の最大の魅力なのです。

空き家投資の決定的な強み

空き家投資の決定的な強みを、改めて確認しましょう。まず、スキルの壁が極めて低い点です。建築の専門知識がなくても、体系的なサポートを受ければ誰にでも始められます。次に、投資の確実性です。600万円の投資から利回り10%を超えるリターンが期待でき、その計算が高い精度で可能です。さらに、流行や時代の寿命に左右されません。人が住む限り、この需要は永遠に続くのです。私たちが大切にしているのは「4方よし」、つまり買主・借主・地域・売主のすべてが幸せになる仕組みです。空き家投資は、この理念をそのまま体現できる事業でもあります。

これら5つのモデルを比較すると、空き家投資が「スキルの壁が低く、資産が残り、再現性が高く、流行に左右されない」という4つの条件をすべて満たす唯一のビジネスモデルであることが明白になります。経営者が本業を守りながら新規事業を始めるなら、この選択こそが最も賢明だと、私は現場の実感として断言します。

投資額600万円で勝機を掴む！スモールビジネス3つのアプローチ

中小企業の経営者にとって「600万円」は、本業に支障を出さずに「利回り10%超のリターン」を狙える、極めて合理的な投資額です。この資金をどう活用すべきか、私たちが多くの会員さまをサポートしてきた経験を踏まえ、3つのステップで解説します。

まずは「1棟600万円」で確実な1歩を

最初のアプローチは、シンプルながら最も重要です。まずは1棟を、物件取得からリフォームまで総額600万円で仕上げ、即座に家賃収入を確定させます。これにより、不動産投資の全プロセスを実体験し、確実なキャッシュフローを手に入れるのです。

このステップで最も大切なのは「小さく始める」という思想です。多くの経営者は「できるだけ大きく投資して、大きなリターンを狙いたい」という心理に陥りがちです。しかし空き家投資では、この考え方は危険です。1棟目の成功体験こそが、その後の拡大を支える最強の基盤になるからです。費用をかけすぎず、低予算で始めて高い利回りを狙う。これこそが私たちが現場で繰り返し実証してきた、成功の鉄則なのです。

600万円という金額であれば、万が一の場合でも本業を圧迫しない範囲です。同時に、実際の運営を通じて、修繕費用の実績、入居者対応、融資銀行との関係構築など、お金では買えない「生きた知識」を習得できます。この実績作りが、次のステップへの扉を開くのです。

複数棟への分散によるリスクヘッジ

1棟目の実績をもとに、翌年以降の利益状況に合わせて2棟目、3棟目と件数を追加していきます。このアプローチの核心は「利益に応じた無理のない拡大」です。

複数棟を保有するメリットは、単なる収入増ではありません。重要なのは「リスク分散」です。1棟が空室になったとしても、他の棟の家賃で本業が圧迫されない状態を確保できます。エリアや物件種別を分散させることで、地域経済の変化や建物老朽化への対応力も高まります。私たちが全国37エリアにネットワークを築いているのも、まさにこの分散の発想を、団体全体で実践しているからです。

また、複数棟の運営実績は、金融機関からの信用を著しく高めます。「この経営者は不動産運営のプロである」という評価が生まれ、次のステップへの融資判断が劇的に有利になるのです。事前に計画を立てつつも、実際の利益状況を見ながら柔軟に追加する。この「状況に合わせた判断」が、ここでは最も大切です。

実績を背景にした「レバレッジ」の活用

数棟の運営実績（トラックレコード）ができると、金融機関からの信用が飛躍的に高まります。ここからが、経営者の新規事業投資の本領発揮です。

この段階では、600万円を自己資金として融資を引き、総額数千万円規模の資産ポートフォリオへと拡張していくことが可能になります。例えば、1,500万円の物件に600万円を投じ、900万円の融資を受けるといった活用も視野に入ってきます。

重要なのは、この融資も「実績に基づいた信用」によって初めて可能になる点です。最初から大きな融資を求めるのではなく、小さな成功を積み重ね、その実績をもとに段階的に事業を拡大していく。この「ステップバイステップ」のアプローチが、低リスクで事業の柱を太くしていく秘訣なのです。私自身、はやる気持ちで判断を誤り、損失を出した経験があります。だからこそ、焦らず実績を積む大切さを強くお伝えしたいのです。

これら3つのアプローチは、決して突飛な戦略ではなく、不動産投資の最も堅実で再現性の高い進め方です。600万円という限られた資金を最大限に活かし、数年後には本業と並ぶ、あるいはそれ以上の収益源へと育てていく。それが、経営者にとって最も現実的で、かつ最も安心できる道筋なのです。

既存事業を守りながら拡大する「本業×新規事業」のシナジー戦略

空き家投資を法人の新規事業として行うメリットは、単なる収益確保にとどまりません。本業との相乗効果によって、企業全体の競争力を大幅に高めることが可能なのです。町工場を経営してきた私だからこそ見えてきた、本業と不動産の「掛け算」の価値をお伝えします。

法人属性を活かした融資と節税

個人よりも法人のほうが、融資において断然有利です。金融機関は「企業としての安定性」を重視するため、同じ条件でも法人格があるだけで評価が飛躍的に向上します。特に不動産投資では、担保が入りにくい物件を扱うため、この「法人属性」という信用力が極めて重要になるのです。

さらに重要なのが節税効果です。建物の減価償却費を活用した課税所得の圧縮により、本業の利益を効率的にキャッシュとして残すことができます。これは単なる「節税テクニック」ではなく、経営者が求めるべき「財務の最適化」そのものです。利益率の高い本業で稼いだ資金を、効率よく次なる投資や手元資金に残すことで、企業全体の体質を強化する戦略になるのです。

採用・定着の切り札（社宅活用）

深刻な採用難の時代において、空き家投資は予想外の切り札になります。投資した空き家を、自社の社員寮や外国人スタッフの住居として活用するのです。

現在、住宅難は深刻です。特に地方での採用や、外国人労働者の受け入れにおいて、「住居の確保」が最大のハードルになっています。法人として「格安の社宅を用意できる」という条件は、採用コストの大幅な削減と、離職率の低下に直結するのです。私自身、町工場で人材の確保に頭を悩ませてきましたから、この効果の大きさは肌感覚で理解しています。

これは単なる福利厚生ではありません。求人広告への広告費を削減しながら、同時に入居者の「安定」も確保できる。本業の人手不足を解決しながら、新規事業の空室リスクも減らす。まさに「一石二鳥」の経営戦略なのです。

経営スキルの拡張と社員教育

不動産の「スペース活用」や「利回り」の視点を本業に導入することで、企業の効率化が急速に進みます。例えば、現在のオフィス賃料が適切か、事務所の固定費をどう削減するか、といった経営上の課題が、新たな視角で見えるようになるのです。

さらに、このノウハウを社員に伝えることで、社員自身の資産形成を支援できます。「会社は給料を払うだけでなく、資産形成のノウハウも教えてくれる企業だ」という評価が生まれると、エンゲージメントが大幅に向上します。これは採用・定着という「人的資本」への投資そのものなのです。

本業を弱体化させない運営の工夫

法人での新規事業化において、最も大切なことは「本業を弱体化させないこと」です。経営者の時間やリソースを新規事業に奪われ、本業がおろそかになっては本末転倒です。

そのため、空き家投資では「できるだけ経営者のリソースを使わない」仕組みを徹底します。物件管理は専門業者に委託し、融資手続きや税務対応は顧問と協力する。このように「丸投げに近い状態」で運営することで、経営者は本業に集中しながら、着実に不動産資産を積み上げられるのです。

本業と新規事業の両立は、「両方に全力で取り組む」のではなく、「本業に最優先を置きながら、新規事業は仕組みで回す」というバランス感覚が成功の鍵です。私たち協議会が提供しているのは、まさにこの「仕組み」そのものなのです。

フランチャイズ（FC）を賢く活用して成功率を高める3つのポイント

忙しい経営者が「自己流」で失敗するリスクを避けるには、優れた仕組みへの投資が賢明です。空き家投資の世界において、信頼できるフランチャイズシステムを活用することは、最短距離で成功に辿り着くための「合理的な選択肢」なのです。私たちが団体として歩んできた道のりも、まさにこの「仕組み化」の積み重ねでした。

体系的な学習による「時間の買収」

独学での試行錯誤は、経営者にとって最も貴重なリソースである「時間」を奪います。築古戸建ての空き家投資に関する体系的なノウハウを、どこで手に入れるかは、極めて重要な課題です。

一般社団法人全国古家再生推進協議会のような専門団体には、長年の投資実績に基づいた確立されたプログラムが存在します。私たちが提供する古家再生投資プランナーⓇ認定講座では、これまでに1,471人の認定者を輩出し、3,399人が認定オンライン講座を受講してきました。これにより、本来なら数年かかる習得期間を、数ヶ月へと短縮できるのです。

経営者が「本業の傍らで新規事業を成功させる」という難題に直面するとき、時間の効率化は生死を分けます。セミナーや研修を通じて、失敗事例と成功事例の両方を学ぶことで、自分たちが実際に起こしうるミスを事前に回避できるのです。これは単なる「知識習得」ではなく、「経営上の生命線」なのです。

実地研修による現地検証とリスク回避

不動産投資における最大のリスクは「ハズレ物件を引く」ことです。一度の判断ミスが、その後の経営を大きく圧迫することになります。

全国古家再生推進協議会では、物件見学ツアーという「現地での実地検証」の仕組みを用意しています。これまでに累計3,084回のツアーを開催し、10,275名の方にご参加いただいてきました。机上の空論ではなく、実際に建物を見て、周辺環境を歩き、プロの目利きを間近で学ぶ機会です。

この経験は、単なる「物件選びのコツ」の習得にとどまりません。経営者自身が「不動産を見る目」を養うことで、今後の投資判断における自信と確信が生まれます。参考資料やセミナー動画だけでは決して得られない「身体で覚える知識」です。また、実際に赤字になる物件の特徴を認識することで、その後の投資判断のフィルタリング精度が劇的に向上するのです。私が「現場を見て、地域を知ること」を繰り返しお伝えしているのは、このためです。

コミュニティサポートによる最新情報確保と総合支援

不動産投資の環境は急速に変化します。法規制、融資情勢、施工トレンド、空室対策など、刻々と状況が変わる中で、孤独な投資家として判断することは危険です。

同じ志を持つ経営者コミュニティに属することで、常に鮮度の高い最新情報を得られます。他の投資家の成功事例や失敗ケースを「生きた参考資料」として活用できるのです。会員数21,045名という私たちのネットワークは、それ自体が経営者にとっての強力な情報基盤になります。

さらに重要なのが「トータルサポート」の存在です。物件選定から購入、リフォーム、入居者付け、トラブル対応、将来の売却まで、全プロセスがパッケージ化されています。これは「丸投げに近い感覚」で事業を回せるということを意味し、本業に集中しながら着実に不動産資産を積み上げることを可能にするのです。私たちが全国に認定古家再生士Ⓡと認定工事店のネットワークを整えているのも、この一貫した支援を実現するためです。

近年、フランチャイズシステムの重要性が急速に高まっているのは、このためです。個人で対策するより、組織のサポートを受けることで、失敗のリスクを劇的に下げつつ、成功の確率を飛躍的に高めることができるのです。

経営者が陥る「黒字倒産」を防ぐための資金繰りと守りの実務

不動産投資はシミュレーション精度が極めて高いため、事前に「守り」を固めることが容易です。攻めばかりに目が向きがちな経営者ほど、この守りの設計を大切にしていただきたいと思います。ここでは、黒字倒産を防ぐための優先順位を解説します。

黒字倒産とは何か

「利益は出ているのに、手元のキャッシュが枯渇して経営が破綻する」という、一見すると矛盾した状態です。これは不動産投資でも起こりえます。例えば、建物の大規模修繕が突然発生したり、想定以上の空室期間が続いたり、融資返済と修繕費が重なるケースです。利益があっても現金がなければ、企業は倒産するのです。

空き家投資においては、この「黒字倒産」を事前に防ぐための、段階的なリスク管理が可能です。「リスクを極限まで抑える」という私たちの哲学は、まさにこの守りの実務に集約されています。

空室・修繕へのバッファ設定

最初のステップは「保守的なシミュレーション」の徹底です。理想的な入居率を、あえて低く見積もります。通常100%の入居を想定する代わりに、85%程度で収益計算を行うのです。

さらに重要なのが、家賃収入の5～10%を常に「修繕積立金」として計上しておくことです。リフォーム後も、予期せぬ設備の故障は起こります。給湯器の交換、屋根の補修、給排水管の問題など、建物は常に「劣化」という現実と向き合わなければなりません。私たちの認定古家再生士Ⓡが現地で何度も目にしてきた、避けられない現実です。

この「修繕費の先出し計上」という考え方は、経営者にとって極めて大切です。P/Lの利益を確保する一方で、B/S上のキャッシュを温存する。この両立こそが、安定した経営を生むのです。

返済比率のコントロール

借入金の返済額が、家賃収入の50%を超えないように設計することが、次の守りの一手です。

例えば、月間家賃収入が50万円であれば、融資返済は25万円以内に抑えるということです。この比率を守ることで、万が一空室が発生しても、本業のキャッシュを切り崩す事態を確実に防ぐことができます。

多くの起業家は「利回りの最大化」を目指すあまり、返済比率を高めすぎる傾向があります。しかし経営者にとって重要なのは「最大利益」ではなく「継続可能性」です。若干の利益を手放す代わりに、経営の安定性を確保する。この判断こそが、長期運営を支える哲学なのです。

出口戦略（最終防衛ライン）の策定

最後のセーフティネットは「出口戦略」です。最悪の場合、建物価値がゼロになっても「土地代だけで投資額が回収できるか」、あるいは「家賃収入だけで全投資額を回収できるか」を、最終防衛ラインとして設定します。

物件選定の際、この「最悪シナリオでも負けない」という条件を、何度も検証することが大切です。周辺の土地相場、建物の構造、今後の地域発展の可能性など、複数の視点から多角的に判断を行います。低予算で始めることが、この出口戦略を盤石にする最大のコツでもあります。

この「数字の裏付け」があるからこそ、経営者は安心してアクセルを踏めるのです。不確実性の高いIT事業やサービス業とは異なり、不動産投資は「現物資産」という確実な担保を握っているのです。

シミュレーションの精度が高い理由

なぜ空き家投資のシミュレーション精度は、他のビジネスモデルより高いのでしょうか。

それは、不動産投資が「人の行動」に左右されないからです。マーケティングの成否、商品の流行、顧客の購買行動など、通常のビジネスは多くの不確定要素に支配されます。しかし不動産は違います。人が住むというシンプルな需要に基づいており、計算可能な変動要因（空室率、修繕費、固定資産税など）に限定されるのです。

この「計算の立ちやすさ」こそが、経営者にとって最大の安心材料になります。税務対応も明確で、融資銀行との関係も透明性が高く、リスク要因が「見える化」されている。これが、他の新規事業にはない、空き家投資の決定的な強みなのです。

結論：2026年の新規事業は「人材不要」な空き家投資が最適解である理由

どれだけデジタルやAIが発展しても、人が「住む」というアナログな需要が消えることはありません。2026年、経営者が空き家投資に取り組むべき理由は、3つの結論に集約されます。

人手不足への完全回答

人を雇うことが最大のリスクとなった今、一人で数億の資産を動かせる「労働集約型からの脱却」は、中小企業が生き残るための唯一の道です。本業で採用難に苦しむ経営者であれば、なおさら新規事業で「人手がかからない仕組み」を求めるはずです。空き家投資は、その要求を完全に満たします。

物件管理は委託でき、入居者対応も代行できます。融資手続きや税務対応も顧問と協力すれば、経営者の手を煩わせることはありません。つまり、「一人の経営者が、複数の物件を、ほぼ放置に近い状態で運営する」ことが現実的に可能なのです。この自由度は、ITビジネスやサービス業では決して得られない、不動産投資ならではの特権なのです。

経営者の視座（OS）の拡張

不動産という「スペースの有効活用」の視点を持つことは、本業の効率化や新しいビジネスモデルの発想を生む源泉となります。これは単なる副収入を超えた、経営者自身のアップデートです。不動産の知識ゼロから始めた私が、町工場の経営にまで新たな視点を得られたのですから、間違いありません。

例えば、本業の事務所コストを見直す際に、不動産投資で得た「スペース価値」の視点が役立ちます。現在の立地は適切か、家賃は相場より高くないか、むしろ事務所を削減して社員のリモートワークを促進すべきではないか。こうした経営判断が、急速に改善されるのです。

さらに、この知識を社員に還元することで、会社全体の経営意識が向上します。社員が「資産形成とは何か」を学ぶことで、会社へのエンゲージメントが飛躍的に高まり、採用・定着の課題まで解決してしまうのです。

不変の「王様業」への参画

かつての三菱がそうであったように、偉大な企業の土台には常に不動産があります。時代に流されない「土地と建物」という資産を握ることは、自社を「どんな不況にも負けない要塞」へと進化させることに他なりません。

昔から王様は土地を持って税金を取り、国を成り立たせてきました。これは紛れもなく不動産事業です。大企業の三菱商事にしても、物売りから始まった創業者・岩崎弥太郎が最終的に辿り着いたのは、不動産による資産形成だったのです。何千年も前からこの原理は変わらず、これからも変わることはありません。

本業が最先端の事業であればあるほど、アナログで堅実な「空き家投資」を組み合わせることで、会社全体を「攻めと守りのポートフォリオ」へと進化させることができます。変化の激しい業界で戦いながらも、不動産という確実な基盤を持つことで、精神的にも財務的にも余裕が生まれるのです。

2026年は、企業も個人も「副業の時代」です。多くの事業を持ちながら、その中で最も安定したものを軸に据える。その軸が「空き家投資」であるべき理由は、もはや明白です。

空き家投資は、投資額600万円から始められる「王道」の新規事業です。私たちは累計2,582棟の再生に関わり、会員数21,045名・全国37エリアのネットワークで、その再現性を証明し続けてきました。この不変のノウハウを手にし、本業と不動産の二段構えで、揺るぎない企業の未来を築いてください。経営者の夢と現実を同時に実現する、それが2026年の最適解なのです。まずは「話だけでも聞いてみようかな」、そんな軽い気持ちで、私たちの見学ツアーやセミナーに一度ご参加ください。心よりお待ちしております。