（以下、動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

三木顧問：
こんにちは。全古協の顧問の三木章裕です。

今回は客付業者として本当に大阪でも優秀なエコフォームズの大野さんを迎えまして、どういう条件だと入居者が喜んで決まっていくかということを色々お話聞きたいと思っています。まさに入居が入って初めて不動産投資、家賃がもらえるようになるわけですから、入居者に喜ばれる、入居者が他の物件を見た後でもここに決めたいと思わせるための色々な条件設定なんかで今の時期提案いただいて皆さんの参考になればと思いますのでお話ししたいと思います。

本日はよろしくお願いします。

大野社長：
よろしくお願いします。

三木顧問：
ここに今映ってるのが古家の大野さん側でやられている物件の募集なんですけども、ここで僕気になるのは家電プランで賃料アップ3,000円とか家具プラン賃料3,000円アップと書いてますけど、この家電や家具を付けるということと付けるコストとか考え方ってどういう風に考えられてるのかというのを少し教えてもらって、その反応ってどういう人を対象にされてるのかなども話してもらえるとありがたいと思っています。

大野社長：
これは、実はテクニックと言いますか、この家電付き家具付きプランというのはもちろん家具、家電を最初に買い揃えるのがベストなんですけどもそういうわけではなくて、こういう風に資料に書いてあるとインターネット上で検索にひっかかったりしますので、家具、家電をお持ちでない方もいらっしゃいますから、月々家賃を上げてでも家具、家電が付くのであればそっちのほうが喜ばれる場合もあるんですね。

初期費用が少ない方も多くいらっしゃいますから、例えば敷金礼金をゼロにするとそれだけで成約率が上がったりもしますね。

三木顧問：
転勤とか単身赴任の方だったら実家側に家具とか家電があるから二重に必要ないというのもありますよね。

大野社長：
そうですね。

三木顧問：
そういう意味ではニーズがあると思うんですけども。

大野社長：
こういう風に入れておくだけで非常に喜ばれるかなと思います。間口も広がってきますから。

三木顧問：
実際「家具、家電プランで入れてほしいです」って言われた時、その時はその家電をオーナーさんはどうするんですか？買ってくるってことですか？

大野社長：
そうですね。その場合もあるんですけど、新品で買い揃える場合もあれば中古であれば本当に5、6万ぐらいで買い揃えれますからそういった方法もあるのかなと思います。

三木顧問：
そういうリサイクルショップで買って？

大野社長：
リサイクルショップですね。例えば我々のような管理会社が立て替えてと言いますかリースしているような場合もありますけども、だいたい1年半ぐらいで回収できますから、そういう意味ではプランとしては入れておくだけでいいのかなと思いますね。

三木顧問：
こういうリースやレンタルの会社もあるし、そういうところと提携するというのも…

大野社長：
1つの方法かなと思います。

三木顧問：
他に今賃貸のお客さんに決めてもらうのに有効な色んな条件とかそういうのって大野さんのところでいったらどんなものがありますか？

大野社長：
先ほども話に上がったんですけど、初期費用をなるべく抑えたい方もいらっしゃるんですね。敷金礼金がゼロの物件というのは選ばれやすいですね。しかも中途半端に敷金1ヵ月取るのでしたらいっそのことゼロにしてしまったほうがネット上の検索のヒット率も上がってきます。

さらに言えば繁忙期と閑散期の時期によっても違うんですけど、フリーレントも結構効果的ですね。入居してその月とか翌月も家賃がかからない。

オーナーさんも特に出費じゃないじゃないですか。入ってくる収入のタイミングがちょっとズレるというだけなので、オーナーさんにも受け入れやすい条件で入居者さんもすごく喜んでいただける条件かなと思います。

三木顧問：
このペットの飼育可能っていうのはどうですか？

大野社長：
これもやっぱり希少性があるので、マンションですと例えば二匹とかほぼダメじゃないですか。

でもこういうテラスハウスとか古家なんかは二匹以上飼えたりするところもありますし、そこでこのように賃料もアップとかするとオーナーさんの収益性も高まりますから、近隣の対策だけ入居者さんにしっかり説明しておいてそのような特約情報をちゃんと入れておけばリスクを回避できると思います。

三木顧問：
たぶんこれは複数飼われる場合はまた値段が変わってくるというのがある？

大野社長：
ありますね。一匹につき2,000円。うまく交渉できれば二匹の場合でしたら4,000円という、一匹につき2,000円ということも可能です。借りる側も二匹飼えるところがないので、そこは可愛いペットのために2,000円ぐらいだったら出してくれます。

三木顧問：
収益アップにもつながるので非常にいいのかなと。実際ペットを飼われると次の退去時に結構費用がかかったりするじゃないですか。

その辺は何か特約とか覚書とかゼロゼロで入れてしまうと修繕費とか取れない可能性もあるじゃないですか。その辺のフォローってどういう風になってるんですか？

大野社長：
そうですね。

ここにも書いてあるんですけど、ペット飼育の場合少し退去時のルームクリーニング代の設定を上げてるんですね。これは保証会社の保証に加入するじゃないですか。

実はこの契約書にルームクリーニング代の記載があると保証会社の保証の範囲内になってくるんですね。回収できないことがないのでそういう意味でもここはルームクリーニングは最低確保、あとは原状回復費用については当然ペットによる汚損、破損は実費負担とするというような文言を入れておけば、もし紛争になったとしても取りやすくなります。

三木顧問：
そういうのも踏まえて、ペットプランとかこういう家具、家電付きとか敷金礼金ゼロとかフリーレントとか、色々入居者がなかなか決まりにくいとかそういう時でも打つ手はたくさんあります。そしてまたそういうのをしっかりした客付業者の方とチームを組めば提案されると思いますので、単純に入りにくいから家賃減額でなくて条件を変えて逆に言ったら家賃アップまで叶えれるということもどんどんできていく可能性がありますので、入居募集も色んな戦略を考えて皆さんやられると良い物件で収益が上がる物件が作っていけると思いますので、ぜひこれを参考に皆さんもアイデアを考えてもらったらいいと思います。

今回はありがとうございました。

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