こんにちは、（一社）全国古家再生推進協議会の認定サポーターであり、古家再生投資プランナーⓇでもある女性投資家Mです。

今回は、空き家・古家物件見学ツアーの密着取材として、はじめて関東にやって参りました！2020年10月24日（土）に開催された「空き家・古家物件見学ツアーin湘南」の密着レポートをお届けしたいと思います。

「湘南・横須賀エリア」は、今年から空き家・古家物件見学ツアーの対象地域に加わった、新エリアです。先日の記事で「湘南・横須賀エリア」の地域特性について紹介させていただいておりますので、「湘南ツアーってどんな感じだろう」と気になっている人は、こちらの記事も合わせてチェックしてみてください。

▼湘南エリアの紹介記事はこちら
https://zenko-kyo.or.jp/blog/6251/

「空き家・古家物件見学ツアーin湘南」のスタートはJR衣笠駅から

湘南ツアーの待ち合わせ場所は、横須賀市にあるJR衣笠駅です。当日は日差しが温かく穏やかな、絶好の物件見学ツアー日和でした。

参加者の古家再生投資プランナーⓇは男性４名、女性２名の計6名。引率は本多古家再生士Ⓡに、奥様、息子さん、そしてワンちゃんまで加わっての、本多家総出のサポートです！

今回のツアーで周るのは売物件３件、工事中物件２件、完成物件１件の計６件を予定。奥様が、参加者一人ひとりに物件資料のついたバインダーと個人用のアルコール消毒スプレーを渡してくれました。心配りがきめ細かい！

参加者全員が揃ったところで、車２台に別れて出発です。

【1軒目】工事中物件：都会のなかの自然に囲まれた平屋

１件目はJR衣笠駅近くの工事中物件を見学します。物件のオーナーは、今回のツアーに参加している古家再生投資プランナーⓇさんで、７月の湘南ツアーにて150万円で購入された物件とのこと。

７月に参加していたメンバーが他に３名おり、「購入時からどんな変化を遂げたのか？」と、みな期待感でいっぱいです。裏手が林になっているためか、７月は蚊が大量発生しており、参加者たちの間では「モスキートハウス」と呼ばれていました(笑)

大通りから少し入って、細い石段の小道を登っていくと、左手に物件が。緑に囲まれている戸建ての平屋です。街中に突如出現した「森の別荘」みたいな雰囲気！入口には横浜らしい異国情緒を感じるおしゃれな装飾があります。建具・装飾好きの私にとっては「ときめきポイント」でした。

元々２DKだった室内は、DK側の壁を取り払って、使い勝手の良い1LDKに変更されています。当初、かなり床の歪みが激しかったそうですが、歪みはしっかり修繕されていました。水回りはすべて新調予定であり、快適な家になりそうなのが想像できます。完成が楽しみです！

物件裏の林もオーナーの土地だそう。一山付きなんて、戸建て物件ならではですね。ちなみに、10月も後半ということで、さすがに蚊は姿を消していました。

【2軒目】工事中物件：カウンターキッチンのあるおしゃれな戸建て

続いて、1軒目から車でほど近い場所にある工事中物件の見学へ。少し洋風で、外観からして洒落ています。しかも、車2〜3台が停められそうな駐車場付き。横須賀は駐車場代が高いため、駐車場付きであることは家賃アップのための強みになります。

屋内に入ると、まず視界に飛び込むのは広々としたLDK。なんと、古家ではめったにお目にかかれないカウンターキッチンがついています！押入れだった場所は、襖を取り払って、洋風の棚にリフォームされていました。明るく、清潔感に溢れており、すぐに入居者が決まりそうな雰囲気です。私も住みたい！

床の木目と色合いが、物件の少し洋服な外観とマッチしています。また、2階の和室には、縁が紺色の畳を使っており、襖の紺色と合っていました。細部にセンスを感じる、統一性のあるデザインが素敵です。

この物件の価格は450万円で、リフォーム費用が400万円。想定家賃の9万円で賃貸がついた場合の表面利回りは、12.7％です。

【3軒目】売物件：海にも山にも近い、角地の戸建て

3軒目は衣笠から山を越えたところにある、相模湾に程近い、大田和の売物件を見学しました。

数年前に外壁塗装と屋根の修繕を行っているそうで、外観はピカピカです。最寄り駅からはバス30分の距離であるものの、小さい車なら2台駐車可能なスペースがあります。

建物は築48年、間取は2階建の3SKです。「S」はサービススペースで、いわゆる納戸のこと。各階に一つずつありますが、1階は納戸というより、窓に面した広目の廊下でサンルームのような雰囲気です。室内は全体的に古さを感じるものの、大きな欠陥は見られません。

この物件は、実需ですでに数名購入希望の人がおり、推定表面利回り10％の価格で買付が入りそうとのこと。表面利回り11％から逆算した物件価格で買付をチャレンジすることはできるようですが、少し難しそうです。

【4軒目】売物件：南葉山の海が近い戸建て

続いての売物件は逗子・葉山駅からバスで30分、住所は横須賀市ですが、葉山に近く「南葉山」とも紹介されるエリアにありました。葉山など、相模湾沿岸の湘南エリアは、リモートワークの普及などにより、都心から移住してくる実需でのニーズも高まっている、人気の地域です。

3軒目と同様に、数年前に外壁塗装しており、古家とは思えない外観のキレイさ。室内は雨漏りの後が見られるものの、屋根も修繕済のため、雨漏りの心配はありません。柱が太く、躯体がしっかりしています。キッチンは、そのまま使用することも十分可能なレベルではありますが、古家再生投資プランナーⓇの意向で家賃アップを狙いたければ、新調もありとのこと。

留意点としては、この物件の前の住人が宅内で亡くなっているそうです。自然死のため、事故物件ではありません。しかし、次の入居者の心情も考慮して、関連箇所は新調することになります。

また、この物件もすでに実需での購入希望者が名乗りをあげていました。表面利回り10％の価格なら買付チャレンジできるようですが、利回り的には厳しい選択になります。

【5軒目】売物件：庭がジャングルのような浦賀の戸建て

東京湾側に移動し、車で向かった先は、またまた海まですぐの物件です。さすが湘南ツアー、海近の物件が多いですね！この物件がある浦賀は、自衛隊関係の施設も近く、賃貸需要が期待できそうなエリアにあります。

土地が113㎡と広く、駐車場と庭付き。整形地で広さがあるため、新築用地として土地売りとなっています。築39年の建物は「古家付き」と、古家に称されるには新しすぎる物件です。

しばらく手入れがされていない庭は、木々が生茂りジャングルのよう。木々をかぎ分けて建物に入ると、1階は広いLDKに、2階が3部屋の個室という間取り。躯体もしっかりしており、十分使用できそうです。室内は残置物が多くあり、残置物慣れしていない参加者は、物量に驚いていました。

【6軒目】完成物件：横須賀市が見渡せる高台の戸建て

最後は、完成物件の見学へ。市街地から少し入った、急勾配の細い坂道を車でぐんぐん進んで行きます。本多家ご子息の運転技術の巧みさに目を見張っていると、道が開けた先に高台の一軒家が現れました。

市街地のすぐそばであるにもかかわらず、物件のある場所だけ別荘地のような閑静さです。庭の木々が目隠しとなっており、他人の目を気にせずに生活できそうな感じです。

間取りは3LDK。うち1部屋は中二階という変わったデザインですが、ほぼ平屋なので、生活の動線も便利そう。水回りもすべて新調されていて、とても気持ちの良い空間です。参加者の男性プランナーさんは「ここ住みたいわー」と、非常に気に入っておりました。これからどんな入居者さんが入ってくれるのか、楽しみですね！

「空き家・古家物件見学ツアーin湘南」の締め括りは参加者全員で1日のおさらい

ツアーの締め括りは、6軒目のスペースをお借りして、1日の振り返りです。1軒ずつ、リフォーム費用と想定家賃から算出した買付価格のおさらいと、購入希望者の確認をしていきます。おさらい中に、本多古家再生士Ⓡの奥様が温かいコーヒーを持ってきてくださいました。昼間とは打って変わって気温が下がっていたので、心遣いが大変ありがたかったです。

このところ、湘南エリアの物件は実需での購入ニーズが増加しており、競争が激しくなっています。その煽りを受けて、利回りが厳しい物件が多かったことから、残念ながら今回のツアーでは買付につながりませんでした。

しかし、湘南ツアーで物件購入をしている古家再生投資プランナーⓇさんによると、湘南ツアーは「化ける可能性のある物件が多い！」とのこと。関東のツアーの平均的な表面利回りは12％ですが、湘南ツアーでは想定12％で購入したとしても、リフォームでのバリューアップなどで更に上の利回りを狙える可能性を秘めた物件をみてきており、「とても夢のあるツアー」とおっしゃっていました。

来月以降、またどんな再生物件がでてくるのか楽しみですね！

おさらい後は、本多古家再生士Ⓡと有志のメンバーで食事会へ。不動産談義と、不動産ではない談義に花を咲かせつつ、アルコールという燃料注入によって昼間には見られなかった参加者たちの面白い一面が見られて、非常に楽しい夜となりました。

湘南・横須賀エリアの物件は「空き家・古家物件見学ツアーin湘南」へ！

この記事を読んで「湘南ツアーが気になる！」「湘南エリアの物件を見てみたい！」と興味を抱いた方は、ぜひ、空き家・古家物件見学ツアーin湘南にお越しください！

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