（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

あなたの投資で社会が良くなる。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。では参りましょう！本日のテーマは【工事費高騰！空き家投資への影響は？】についてお話します。
ウッドショックを始め、工事費が上がっていると話題になっています。その状況と空き家投資への影響をお伝えいたします。

それでは本日のテーマ【工事費高騰！空き家投資への影響は？】についてお伝えいたします。
皆さん、最近話題のウッドショック、気にしていなくてもどこかで見てしまいますよね。それだけ深刻な状況だということです。
（グラフ表示）このグラフを見てください。国内需要の約6割を占めるとされる輸入材に目を移すと、2020年春頃から米国の住宅需要や欧州の建設活動、旺盛な中国の輸入量を背景に世界の木材需要が急拡大し、2020年秋から2021年1月頃までに日本国内の輸入量は大幅に減少しました。このような状況の下、昨今のコンテナ不足や海上輸送コスト等が引き金となり、輸入材の価格が2021年4月から高騰しています。
一方輸入材の代替え需要が期待された国産材は輸入材の不足分を埋めることができる。結果的に輸入材国産材ともに需要が逼迫し、国産材価格も2021年6月頃から急騰し、一般建築用木材は全面高の様相となったという事ですね。

実はウッドだけではありません。建築関係のほとんどが値上がりしているのです。鉄骨、アスファルト、鉄管など様々なものが上がっています。
まずは建物の価格です。建物の物価は特殊性があるので、通常の消費者物価とは別に指標を出しています。それが建物物価調査会のデータです。一般財団法人建設物価調査会は、日本の建設工事の労務費単価、建設資材の単価等の調査、出版等を行っている団体です。以前は国土交通省所管の財団法人でありましたが、公益法人制度改革に伴い一般社団法人へ移行した団体です。

（グラフ表示）
これは東京のRC造、いわゆるマンションの工事原価ですね。このグラフを見ると、実は2016年を底にずっと上がっているのがわかります。この少し下がった所はコロナの影響ですね。しかしそれを過ぎると一気に上がっている。これは大阪でも同じです。全国ほとんど同じような傾向のグラフになっています。
同じく資材の価格です。品目別にいろいろデータがあるんですけれども、今回は総合の資材の物価指数を見ていきましょう。この中にはウッドの価格も入っています。様々な資材が上がっているのです。しかもコロナ後急激に上がっているのがよくわかります。

（グラフ切り替え）
次は国土交通省が出している建築工事費デフレーター。木造住宅の推移です。我々空き家投資に一番関係が深い木造住宅の価格です。ちなみに建設工事費デフレーターとは、建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で毎月作成、公表しているものであります。建築工事費デフレーターは国内の建築工事全般を対象としています。建設工事の多くは現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができません。そのため建設工事費を構成する労務費や、個々の資材費の価格指数をそれぞれウェイトを持って総合する投入コスト型で算出する手法をとっているものです。
これを見る限りコロナで少し落ちましたが、すぐに上昇しています。その前からもやはり上がっているのがわかります。

（グラフ切り替え）
次に労務費です。いわゆる人件費になりますね。人件費は2012年を底に上がり続けています。9年連続の上昇です。建築関係全ての価格が上がっている。しかも一時的なものではなく、8年位前から徐々に上がりここにきて急激に上がり出しているということがわかります。これらのデータから空き家投資にどのような影響があるか、個人的な見解として述べさせていただきます。

まず建築工事費が上がることによって投資利回りが落ちます。これは仕方がありません。戸建てにかかわらず不動産も景気や金融の影響を受けます。その他の投資よりは金融の影響が軽微ではありますが、それでも上がったり下がったりします。そして不動産にかかわらず投資は長期に考えてその投資環境で考えていかなければなりません。
投資の世界では、ドルコスト平均法が一番リスクが少ない投資法だと言われています。私は不動産も同じだと思います。安い時に買って高い時に売る。それは理想だけれども誰もわかりません。それがわかれば苦労しませんよね。
だから低額でずっと買い続けることが私は良いと思っています。元々低額で高利回りの空き家投資なので、1%や2%の利回りが落ちてもそれほど大きなリスクにはなりません。その時の環境に応じて投資をしていきましょう。目安としては10%を切らなければ良いのではないでしょうか。
10年以上の回収期間はリスクが高くなると思います。もちろん今は買わないという選択肢もありますね。

メリットとしては、建築費が上がることによる新築減です。元々近年は賃貸住宅が見直されているので、賃貸住宅全体の市場が伸びる事は良いことです。そこに我々がやっている中古戸建てで選択肢を増やす事はニーズに合っていると思います。入居者さんにも家計全体での家賃を抑える方向に向かうと良いでしょう。これも我々が行っている低額家賃の提供はニーズに合っていると思います。
2つ目として、物の価格が上がるという事はインフレであるという事ですね。政府も長年インフレ目標を持ってやってきましたが、なかなか達成できませんでした。しかしこの流れは変わりません。今回の急激な物価上昇は、短期的なものかもしれませんが、長期的に見てもインフレ傾向である事は間違いないでしょう。その場合はモノを持っていることが価値を上げます。確かに建築費が上がって利回りが下がったとしても、キャピタルゲイン、売却益が増えれば同じです。また投資家の競合としても有意差が出てきます。日本の場合建築人材も不足しているので、建築業者と良好な関係を作っている方は、こういった環境でも優位に働くと思います。

無理な値引きは危険です。空き家再生では工事が低額、低規模なので新築住宅やビルと比べてそれほど大きな影響を受けません。だからこそ安定した投資と言われていますが、さすがにここまで価格が上がると多少の影響が出てきます。まずは購入前の資産シミュレーションです。そのシミュレーションに工事の値上がり分が入っているかどうかをご確認ください。この時点で反映させておけば大きな収益減、リスクにはなりません。ただどうしても途中でコストが上がってしまう場合、工事業者や材料業者さんに聞いてもこれほどの環境激変は誰も予想できていない状況なんです。この先どうなるのかわからないのが正直な所のようです。
そこで注意して欲しいのは、無理な値引きは危険です。逆の立場に立ってみてください。これほど何もかも仕入れも経費が上がっているのに値上げをしないという事は、手抜き工事の可能性が上がります。我々賢い投資家としては、工事業者の事情もしっかりと反映し一緒にお互いの利益を考えるようにしましょう。そのための施策として、まずはしっかりと工事業者の話を聞くこと。初めから聞く耳を持たないでは大家業の経営ではありません。もし手抜き工事をしなくても修理や災害等対応してもらえなかったりします。大家業の大切なパートナーが無くなる方がリスクが高くなります。ですからどのような工事をすることで質を担保しながら入居者への訴求も下がらない方法があるのか？一緒になって考えてください。
後は利回りや収益に柔軟性を持たせることです。不動産投資、資産形成は長期的に考えなければなりません。過去動画でも言っていますが、短期的な視野では資産を増やす事はできません。このような状況の時は、たとえ利回りが落ちたとしても長期的には問題ない。あるいは売却時にも利回りが落ちていればそれほどの収益減にはならないなど柔軟に考えましょう。無理な値引きをして入居者が数ヶ月決まらなかった。しかも入居後クレーム続出では本末転倒になりますね。

今回のお話いかがだったでしょうか？こんな状況だからこそ、大家業としての経営能力を問われます。学びのチャンスだと受け止め頑張りましょう！それではチャンネル登録、イイネもしていただければ嬉しく思います。さようなら！

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