（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

あなたの投資で社会が良くなる！一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。本日のテーマは【賃貸物件に最短で入居者をつける方法とは？】です。

大家業としての営業は賃貸不動産業者周りです。とても大切なことです。管理会社に任せていれば入居者がつく場合もありますが、できれば自分で業者周りをすることをお勧めいたします。それは自分の物件の良い所と悪い所、近隣の状況や競合など様々な情報が手に入ります。客観的な視点での情報なのでとても貴重です。ただ悪い情報は賃貸不動産業者も遠慮して言わなかったりする場合があるので、そこは上手く聞き出す必要がありますね。業者周りのコツをつかめば大きなアドバンテージになり、成果も出るので楽しくなりますよ。

それでは本日のテーマ【賃貸物件に最短で入居者をつける方法とは？】についてお伝えいたします。賃貸不動産業者を探す場合、一番楽なのはGoogle マップですね。物件の周辺を賃貸不動産で検索すると出てきます。あと物件住所でホームズやSUUMOなどのポータルサイトで検索して、そこに掲載されている業者を調べることもできます。意外とこんな所から紹介してくれるのかという業者も見つけることができます。近隣駅前に集中してるのが普通ですが、最近ではネットを中心として強い業者も現れてきているので、駅から離れている業者も注目しておく方が良いですね。
私の経験でも駅から離れた業者が一番多く入居者をつけてくれる事例もあります。距離にもよりますが、近隣隣の駅から来る場合もあります。その場合都心側の駅の方が多い傾向です。それは家賃相場が安くなる方に流れやすいということです。我々が主にやっている戸建賃貸の場合、マンション等と比べて広いことや部屋数があります。それでも家賃はそこそこなので少し郊外でも良いかとなりやすいからです。近隣駅から利便性の良い都市中心駅に向かってエリアを広げていくと良いでしょう。エリアを増やすといくらでも業者の数が増えます。では何軒まで行けばいいのか？基本は近隣駅の業者全てということになりますが、地域によっては近隣駅より隣の駅の業者の方が客付けが強かったりすることもあるので、近隣駅の前後１，２駅は行きたいものです。ですから何軒だったら良いということではなくて、紹介している業者が何軒あるか、業者ベースで考えてください。

次に準備です。まず工事が終了してから行くのか工事中に行くのか？工事中の場合は賃貸業者さんはすぐに契約を取れない可能性が高いので、あまり積極的に案内する事はありません。でも稀に、どうしてもこの場所が良いなどの条件で工事途中に決まる場合もあります。特に全古協の物件が多い地域の場合は、賃貸業者もリフォーム後の仕上がりがイメージできるので勧めやすいことがあるようです。どちらにしてもマイソクを持っていくことが大切です。ですから賃貸不動産業者に行く場合は、それぞれに条件を決めてから行くことになります。条件が決まっていないと担当者は説明できないので後回しの時になりやすいです。また条件が決まっていない場合は挨拶と家賃相場や現状の動きなどを聞きに行く訪問になります。

さて、初めての方が業者周りをする場合、最初に訪問する時はどうすればいいんだろう？訪問回数はどれぐらい？電話連絡をしても良い？決めてもらった後はお礼は言う？など、意外とわからないことが多いですよね。その辺を解説していきましょう。

まず日時が大切です。賃貸不動産の窓口のスタッフが忙しくない日時を選びます。その方がゆっくり話ができるし覚えてもらえます。やはり平日は空いています。時間帯は朝の朝礼後とか、夕方終了少し前位でしょうか。ゆっくりできると色々と聞くことができます。相場家賃や現状の動き、自分の物件の良し悪しなどマーケティングが出来るんですね。これが今後の大家業のノウハウになっていきます。窓口スタッフはたくさんの物件を頭に入れています。何百、何千件とも言われています。その中から数件をお客様の好みに合わせて紹介します。まずは思い浮かべてもらうことが大切なんです。スタッフ曰く、思い浮かべる時はお部屋のイメージもそうですが、オーナーの顔も浮かべるといいます。今後複数所有することを考えると、顔を覚えられているととても有利です。意識しておきましょう。

簡単に最初の会話を再現しますね。

「こんにちは。私近くの貸家を持っているオーナーです。今日は自分の貸家のことでお話ができればと思いお伺いいたしました。」マイソクが出来ている場合はそれを出してみてもらう。出来てない場合は口で物件の紹介をしていつ頃出来上がるか、どんな状態かを説明する。

ここで何を聞くかと言うと、まずは家賃です。「家賃はどうですか？」「この家賃なら大丈夫だと思います。」「ん～、厳しいですね。この近くでこのくらいの家賃だったら…」とか言われたりします。

あとADです。いわゆる広告料というオーナーから業者さんに渡すお金の事です。賃貸業者に支払う広告料ですね。相場があるんでそれを聞き出す。あと過去に決まりやすかった事例などを聞くのもいいですね。ただ全てを信じる必要はありません。賃貸業者も貸家については事例が少ないし、1つとして同じものはないので正確に当てられる人はいません。数社聞く中で自分で決めるのが良いでしょう。全古協の方なら古家再生士に聞くのもいいですね。やはりその地域の事例をたくさん知っているからです。

顔を覚えてもらうのにお菓子や飲み物を持っていくのも良いでしょう。そして部屋を探しているお客さんとの交渉があれば遠慮なく言ってくださいねと言うと担当者からはやりやすい大家さんなので優先していこうという事になります。その場合気をつけないといけないのは管理会社との情報共有です。自然に管理会社とはしっかり打ち合わせをしておきましょう。

訪問件数は最低３軒か４軒行ってください。数が少ないと希望家賃等偏った情報になります。

次に訪問回数です。極端に毎日訪問しても相手も忙しいので困ります。部屋を探している方は週末など週単位で動くので、多くて週1回、少なくて月1回でしょうか。営業担当者も人間なので、頻繁に顔を出すことで顔見知りになったり、大家さんの意気込みを感じると頑張ってくれますので頑張って訪問しましょう。特に賃貸業者の社内での各担当者の情報共有は驚くほど少ないので、訪問回数が多くなると必然的にたくさんの担当者に会えることになります。それは良いですね。

私は以前、1つの物件の賃貸業者を100軒近く訪問したことがあります。かなり遠くの業者まで訪問しました。結局1番近くの業者が入居者を決めてくれたので苦労損ということになります。しかしそれは違うのです。たくさんの業者がサイトに物件をあげてくれると、ネット上で多くの目につくようになります。検索すれば４つ５つ上がってきて画面を独占できます。それは大きなアドバンテージになります。実はこの時の経験が私の大家業のベースになっています。この経験が自信となり、「決まらない物件は無い」と私は言い切れます。

状況確認として電話で聞くことは問題ありません。ただあまり頻繁な連絡だと相手も鬱陶しくなりますね。特に大切な事は、情報が変わったとき家賃を下げたりキャンペーンをするなど条件が変わった時は多くの場合賃貸業者の担当者も知らなかったりするのでしっかりと伝えましょう。ポータルサイト等の情報が変わっていない場合なども担当者に伝えて変えてもらいましょう。前述したように担当者もやはり人間なので、電話より直にに会ったほうが伝わることが多いと思います。

入居者を決めてもらった後の挨拶はどうすればいいでしょうか。できればちょっとしたお菓子や飲み物などを持って行くのが良いですが、無くても全然構いません。ただその地域で物件を増やす場合はできるだけ担当者と仲良くしておく方が良いので、ちゃんとお礼を言っておく方が良いでしょう。その時にどんな人が入ったか、決められたポイントなどを聞いておくと次につながります。

最後に賃貸不動産業者の担当者の心理を考えてください。彼らもノルマの中で必死に頑張っています。決まりやすい物件、広告料の高い物件を優先します。物件の魅力、手数料の魅力。その種を作ってあげることが必要です。そして担当者が件数をこなす、売り上げを上げるにはスピードが必要です。担当者のが問い合わせをしてすぐに返事ができるようにしておくことが大切ですね。例えば管理会社に家賃の交渉が入った場合、大家さんに確認しますとなります。すぐに折り返し返事が出来ればいいのですが、時間が経つようであれば他の物件を勧めます。管理会社自体の対応力や管理会社との情報共有は決定率に大きく反映するので、気をつけてください。

いかがでしたか。初めての方は賃貸不動産業者に訪問する場合は緊張します。でも安心してください。今説明したことを参考に訪問すれば快く対応してくれます。心配しないでください。慣れてくれば楽しくなりますよ。それでも心配な方は全古協のプランナーさんであれば古家再生士か相談員に相談してみてください。場合により同行してもらえることもあります。大家業として最も大切な賃貸不動産営業ができれば、他のどんな不動産でもできるようになります。区分でも一棟マンションでも基本は同じです。自分自身の大家業のレベルアップをする絶好の機会だと思ってがんばりましょう！

それでは今後も空き家古家投資の様々な情報を出していきますので、チャンネル登録、いいねもよろしくお願いします。

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