こんにちは。一般社団法人 全国古家再生推進協議会 理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「専門家が教える、空き家投資で利回り25％超えをする方法」についてです。それでは参りましょう。
はじめに
空き家投資においても、利回りという概念はとても重要です。利回りは投資を回収するのにかかる期間を計算できるだけではありません。利回りの高さというのは、ある種リスクを測るための指標でもある訳です。
どういうことかというと、例えば利回りが25％であれば、投資額を4年で回収できるのはお分かりいただけると思います。しかしその分リスクは非常に高まります。利回り25％だから4年で回収できる！と思ってもその4年の間、投資価値を維持したり、収益を維持するのが大変になるのです。
一般的に、株式の配当利回りは2％と言われています。それが、配当利回り25％の企業があったらどうでしょう。逆にその会社は大丈夫か？となるはずです。おそらく、配当利回りが25％を超えるということは、ものすごく不人気で株が売り込まれていると考えられるからです。
社債や国債でも同じことが言えますね。
当然不動産でも同じです。
しかし、重要なのは、高いリスクを取って、高い利回りを狙いにいくというのは、そのリスクをしっかりと把握した上で、対処すれば問題ないということです。そのことを念頭に置いた上で、空き家再生投資で利回り25％以上を狙っていくにはどうしたら良いのでしょうか。
借地の空き家再生投資で利回り25％超えも？
利回り25％は非常に大きい数字ですが、それを実現するための1つの方法として、ここでは借地の上に建てられた物件の空き家再生投資を取り上げていきます。
借地とは、読んで字のごとく土地を所有している地主さんがいて、その人から土地をお金を払って借りている状態です。当然、対価としてお金を払いますが、地代と言います。
借地に物件を建てる場合、土地は自分のものではなくて、建物だけを所有することになり、契約を結んで地代を払います。
基本的に、借地の上に立っている建物で、しかも古家となると、相当な安価で手に入れることが出来ます。借地の建物は自由に販売しづらく、買い手も嫌がることが多いので、言い値で購入することが可能になるケースもあるからです。知り合いから相対で買う場合など、買値がとても抑えられるケースはあります。
例えば購入費用が80万円で名義変更料が30万円、のような形で契約します。ここにリフォーム費用なども合わせた総投資額があります。総投資額に対して、どれだけ家賃が取れるか。月4万円なら1年間だと48万円になります。
古家再生投資プランナーⓇさんの実際の投資例で説明しますと、名義変更料も込みで、70万円で取得した物件を150万円でリフォームして、家賃55000円で貸し出しました。表面利回りは、なんと25.6％にもなります。地代は8000円です。
そうした例が結構な頻度であるのが借地の空き家再生投資なのです。
でも借地の物件はかなり注意しないと…
ただ、当然それだけ利回りが高いということは注意点もあります。
先ほども触れたように、借地の物件というのは安く購入することが可能になります。それは借地だと買い手が中々付かないからなのですが、その原因は条件面・契約面での制約が大きいです。
まず、こうした物件では借地契約を結んでいますから、その契約の問題があります。契約期限が過ぎたら土地を返すか更新しなければいけません。そして、購入したり取引する際には、地主さんの許可が必要になってくることもあります。また、地主さんとの契約をよく確認していなくて、契約の更新がスムーズに進まない可能性もあります。
借地の物件取引を上手くいかせるコツ
こうした問題を避け、借地の物件取引をうまく進めるためには、いくつかやらなければいけないことがあります。
まず、購入する際は、必ず地主さんと直接お話をして、承諾を取るほか、契約内容や今後についても確認しておきましょう。契約の年数を伸ばすなどの交渉もできれば行いましょう。
こうした一連の流れは、不慣れな人にとってはかなり難易度が高く感じます。そこで、全古協では経験豊富な司法書士の方に依頼をして、交渉から書面でのやり取りまでしてもらうことにしています。そうして、しっかり順序を守って取引に入ることで、より確実性が高まるのです。
まとめ
今回は、古家再生投資で25％以上の利回りを得られる例のひとつとして、借地での取引を取り上げました。利回りを高めるには、より小さい投資で家賃を取ることが必要ですが、そのための方法として借地によって売買がされづらい物件を安く買うことが挙げられるからです。しかし借地の物件を取引する際には気をつけなければいけない点が多々あります。
そうした問題をクリアして、リスクを分かった上でうまく取引を進めることが、高い利回りを叩き出すための一歩なのです。
リスクを取りつつ、しっかり取引するためには、専門家も含めて全古協のノウハウを吸収することが大事です。そうしたことも含めて今後も情報発信と投資家さんへの支援を続けていきます。
以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/m/
POST： 2021.12.9
