【解説】空き家再生投資でDIYをしてはいけない理由とは?

こんにちは。一般社団法人 全国古家再生推進協議会 理事長の大熊重行(おおくま
しげゆき)です。本日のテーマは「空き家再生投資でDIYをしてはいけない理由」についてです。それでは参りましょう。

はじめに

DIYが趣味と実益を兼ねるものとして大流行し、メディアなどでも芸能人が出張して自ら工事する番組が流れるなど、ブームとなって久しいです。DIYは自分で材料を購入して、設計したり構図を考えたりしながら、自分で工事して、自宅の設備などを施工することで、工賃もかからずに安い材料費と時間だけで、自分の思い通りに工事をすることができるので、多くの人にとって魅力あるものになっているのです。

では、こうしたDIYを得意とする人であれば、空き家再生投資をする際に自分で工事をやっても良いのでは?と思う方も多いかもしれません。実際問題、DIYを空き家再生投資に利用するのは大丈夫なのでしょうか。

DIYを空き家再生投資に用いるのはアリかナシか?

空き家再生投資にせよ何にせよ、リフォームにかかる費用は不動産投資にとって非常に大きな要素となります。なるべくなら利回りを高めたいと考えるのが普通なので、そうなるとなるべく安く物件を取得して、なるべくリフォーム代も低く抑えたいと考えるのは普通です。

そして、安くリフォームをしたいと思えば、考えられる選択肢は、なるべく安い事業者に頼むこと、直す箇所の選択と集中をすることなどが挙げられますが、もう一つ考えられるのが、DIYによって自分で修復してしまうことです。

DIYならば自分で空いた時間にやるわけですから、工賃が上乗せされた工事費が浮きますし、自分で材料を購入するだけで非常に安上がりだからです。また最近では、DIYブームに加えて不動産投資ブームが起きていることが背景にあるのか、不動産投資系のメディアなどでも、DIYによって数十パーセントを超える利回りを得ている人が特集されていたりします。これは間違いなく、空き家・古家を再生し、しかも自分で工事して貸し出すという組み合わせでなければ実現できないような利回りです。

しかし一方で、その工事の結果に対する不安は残ります。DIYで直すということは、その結果責任は全て自分にかかってくることになります。

DIYを空き家投資に利用するのはオススメできない理由

結論としては、全古協では、古家再生投資にDIYを用いるのはオススメしていません。理由は、大きく分けて2つあります。1つ目は、削減できるコストに対して抱えうるリスクや責任が大きくなってしまうこと。そして2つ目は利用者のニーズに合致する工事ができるかどうかに疑問があること。

まず前者においては、やはりプロの施工業者でない以上、ミスをしてしまう可能性が普通よりも高まっているのではないかという懸念があります。もちろん自分で作ったから何でもものすごく不安だとかそういうレベルの話ではありませんが、何か起こった時に被る損害や、責任などは、賃貸物件で人が住むという性質上大きくなってしまいます。その点に留意しなければいけません。

そして後者においては、やはり賃貸物件というのは利用者のニーズが非常に重要になってきます。DIYの魅力は安く、自分の思い通りにリフォームできることですが、それが利用者のニーズに合っているのかという問題は付いてまわることになります。自分で直すと工事する際の都合を優先してしまったり、自己満足になってしまうことがありうるからです。

DIYを利用する際は目的に気をつけましょう

DIY自体は、安く工事ができて、自分の思い通りにできるので、趣味の一環としてやる分にはとても良いものだと考えます。しかし考えなければいけないのは、何を目的とするか、その目的のために正しい手段なのかということです。DIYが得意だからと古家再生投資に利用してしまったら、その結果として思わぬリスクを抱え込んだり、入居者が付きづらくなったりするかもしれません。

また、副次的な効果にも気をつけなくてはいけません。例えば、何か災害などが起こった時に修復しなければいけないが、自分一人ではできないので依頼しようと考える時があるとします。そうした時に、いち早くやってくれるかどうかは普段からお付き合いがあるかどうかも重要なポイントになります。そうした不利益も考慮に入れる必要があります。

まとめ

さて、ここまでDIYを空き家再生投資に利用するかどうかについてお話ししてきました。不動産投資の鍵を握るのが利回りであり、投資額を少しでも抑えなければいけません。そういった意味では、DIYはとても都合のいい方法と思えるでしょう。しかし、安く上がるとしても何を目的としてDIYをするのかによって適材適所かどうかは違うものです。投資目的に空き家を買い、他人を賃料取って住まわせることに適しているかは考える必要があるでしょう。もちろん全て否定するものではありませんが、リスクやデメリットも考慮しましょう。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。

良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/diy/


POST: 2021.12.11

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