（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

あなたの投資で社会が良くなる。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。

では参りましょう！本日のテーマは【空き家投資で25%以上の利回りを出す方法とは？】についてお伝えいたします。この動画を見れば、どうやったら25%以上の利回りを出すことができるのかがわかります。ポイントは借地物件です！

それでは本日のテーマ。【空き家投資で25%以上の利回りを出す方法とは？】についてお伝えいたします。

まずはこの表を見てください。私はセミナーでもよくこのグラフを使って説明するんですけど、基本的には不動産ですから高い価格と安い価格がこのようにあるような表です。高い価格とは、新築物件だったり人気地区、デザイナーズ物件など色々あるんですけれども、どんどん価格が安くなっていきます。安くなってくるという事はどういう事でしょう?ボロボロになっていく、あるいは駅から遠くなっていく、不人気地域になっていく。そういったマイナスがあればあるほど安くなるんですね。我々はこちら（安い）側の物件を買うんです。リスクを取って空き家古家の利回りを高めていくという事になります。

ではそのリスクの取り方ですけども、明確にすればいいわけなんです。このリスクが明確になっていて対処方法も事前に分かっていれば、そのリスクはリスクにならない。あるいはリスクが低くなるということになります。我々はこういった難易度の高い空き家再生をこなすための色々な勉強、知識、経験などを詰めるような形を一般社団法人で作っております。ですから難易度の高い物件をリスク無く、再現性を高く買っていけるということになります。

そのリスクの1つを今日お伝えいたしましょう。それは借地です。皆さん、借地というのをご存知でしょうか？

（画像）このように上に建物がある。建物には建物の所有者、そして土地には土地の所有者がいて別々だということです。ですから建物は、土地の所有者に地代というものを払います。いわゆる地主さんとも言いますね。こういった物件はなかなか市場では売れにくいんです。土地は人のものなので勝手にできない。建物だけだと土地の許可とか、そういった関係性の問題が出てきます。ですから簡単に不動産売買しようということにはなりにくいんです。

素人の方にはこういった物件はなかなか難易度が高いので気をつけないといけません。そういった借地物件にもリスクはあるわけなんです。そのリスクを購入前に明確にし、対策を講じておけば、しっかり利回りの高い物件に変わるということです。

具体的に話をしましょう。これは私の事例です。
購入額80万円。これは家の価値だけです。土地の価値がないので80万円。しかもそういった物件というのは市場ではなかなか買いたがらないというのがあるので、値段としては安くなっています。私の場合は知り合いの関係で「どうしても売れないので買ってほしい」ということで、私は言い値で買わせていただきました。

名義変更料に30万円かかりました。物件以外に名義変更料というのが要るんですね。これが普通の不動産とはちょっと違った所ですね。地主さんに30万円払わないと駄目ですよということです。

今回の場合購入80万円、別途名義変更料30万円と書いてありますけど、一緒になって売却するという場合もあります。ですから名義変更料込みで購入するような形もあります。これを見逃すと、後々ややこしいことになったりするので気をつけないといけません。

そしてリフォームが150万円、家賃は5万円です。これはテラスなんですけど、場所がまあまあ良い所なので5万円です。そして地代は7000円。非常に安いですよね。特に関西の地代は、場所にもよりますけど非常に安かったりします。ですからこういう物件を狙えば、表面利回りが19.8%です。

2つ目の事例です。プランナーMさんの事例、東大阪市です。

購入費70万円。先ほど説明した名義変更込みの値段です。

リフォーム額150万円で、家賃5万5000円。少し広い家でしたね。地代8000円、そして表面利回り25.6%という形になります。

この物件は、全古協に大手の不動産屋さんが紹介してくれました。70万円という取引はやりたがりません。ですから今回その大手の不動産屋さんが「紹介するからそちらでやってほしい」という流れでした。こういった事はよくあります。我々は良い関係で協会と不動産屋さんを繋げていますので、不動産屋さん自身がやりたがらない物件はもうそのまま全古協に紹介してもらうことによって、お客さんに悪い印象与えないということになります。

我々は紹介されたのでその物件に見に行きます。その時は、全古協の臨時ツアーとして案内を出しました。そして私と一緒にこの物件を見に行きました。売主さんは本当に困っておられました。土地との契約期間がもうすぐ終わるので、そうなると余計に売れなくなります。そして契約期間が終わると返さないといけない、あるいは更新をしないといけない状況になりますので、何とか今のうちに売っておきたいというのがこの方の願いでした。

我々が試算する中で70万円と値段を提示したところ、喜んで売ってくれました。こういった事例はよくあります。よくあると言っても、全古協1300軒の中でそれほど多い事例ではありません。だけども借地物件は、上手く情報さえつかめば本当に利回りが高くなって、高利回りの物件に仕上がります。

この借地物件、注意が必要です。ここはリスクになります。
地主さんとの事前の許可が必要です。地主さんを無視して家だけを購入したとなったら、今度は地主さんとの契約の問題が出てきます。購入してからだと非常にこの交渉がやりにくくなります。ですから購入する前に地主さんと交渉して、物件を買わせていただきたいというような許可を書面で貰っておくことが大事です。

そして地主さんとの契約書を確認することが大事です。購入させてもらう以前の売主さんがどんな契約でやっているかという事ですね。この時は30年の土地との契約だったんですけど、もう10年切っている位の残りでした。その時に先に契約書を確認させていただいて「購入させていただくと更新月を再契約してくれますか」、いわゆる「30年伸ばしてくれますか」と先に交渉するという事ですね。これをしないで購入しただけだと、7～8年位で終わっちゃったとかになるんです。この辺のやりとりはしっかり知識として持っておかないといけません。

そして順序が大事ですね。購入の事ばかりを考えるのではなく、地主さんとのやりとりをしっかりと書面でやり取りすることが大事です。そういった時の交渉事はやはり専門家に任せることが大事かなと思います。我々全古協では、慣れた経験豊富な司法書士の方に交渉を頼んでいます。ですから安心して売買していただいたら良いんですけど、一般の方にはそのような専門家を別で雇うのか、お願いしてやっていただいた方が（良いです）。自分で地主さんとの交渉…そして書面のやりとりをするとなるとなかなか大変ですよね。ですから専門家に任せることでリスクも低減していくという形になります。

また、借地の事例等を我々にお聞きいただいても良いですし、古家再生士の中で経験されている再生士もいます。ですからそういった事例を聞くのも結構です。

以前は司法書士の勉強会とかで借地の話とかもあったんですけど、今はコロナの影響で勉強会もできません。けれどもご相談いただけましたら丁寧に説明させていただきますので、ここだけしっかりと注意してやっていただきたいなと思います。

それでは今回の動画、いかがでしたでしょうか。イイね、そしてチャンネル登録していただけると嬉しく思います。ありがとうございました！

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