（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

空き家・古家投資を検討されているあなたにとって、「雨漏り」は最も不安なキーワードの一つではないでしょうか。私もかつて、小さな町工場の経営者として、不動産の知識がゼロの状態から投資を始めたとき、「このボロ家、雨漏りしないだろうか？」「修理にいくらかかるんだ…」と大きな不安を感じていました。

しかし、安心してください。雨漏りは古家再生の最大のリスクであると同時に、そのリスクを正しく見極め、数字で管理できれば、競合が避けがちな「お宝物件」へと変貌します。

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、累計2,467棟の古家再生実績と20,280名の会員ネットワークを持ち、机上の空論ではない、実践的なノウハウを蓄積してきました。

この記事では、雨漏り修理にまつわるあなたの不安を解消するため、以下のプロの判断基準と費用を抑える極意を包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読むことで、あなたは以下のことを知ることができます。

• 雨漏り修理の具体的な費用相場と高額になる原因。

• 投資として「修理すべきか否か」を判断するプロの3つの基準。

• 費用を極限まで抑え、利回り12〜15%を確保する実践ノウハウ。

リスクを恐れて立ち止まるのはもったいない。正しい知識とノウハウを身につけ、雨漏り物件を宝の山に変える第一歩を踏み出しましょう。

1.なぜ雨漏りが古家・空き家投資の最重要チェック項目なのか

雨漏りは、単なる修繕箇所のリストアップで終わらせてはいけません。古家再生投資において、雨漏りは投資の成否を分ける最も重要なリスク要因だからです。

1-1: 雨漏りは単なる水漏れではない！構造体への致命的なダメージ

雨漏りが深刻なのは、目に見える水濡れだけが問題ではないからです。雨水は屋根や外壁から侵入し、見えない内部の構造体（柱や梁）を腐食させていきます。木造建築である古家にとって、柱や土台の腐食は耐震性の低下に直結し、建物の寿命を縮める致命的なダメージとなります。構造体が腐ると、修繕費用は跳ね上がり、投資の利回りを一気に蝕むことになります。

1-2: 雨漏り放置で加速度的に進む家の劣化と資産価値の暴落

「雨漏り対策特別措置法」が施行された現代において、空き家を放置することはどんどん損をしていくことを意味します。雨漏りを放置すると、水濡れによるカビの発生、シロアリの繁殖、異臭の発生など、劣化が加速度的に進行します。

• シロアリ被害: 雨水が木の腐食を招き、シロアリの温床となります。シロアリ被害の処置は買主の責任となる場合が多く、高額な修繕費が発生します。

• 床・畳の損傷: 雨漏りが床に及ぶと、畳どころか床材までボロボロになり、その修繕費も当然ながら高額になります。

売却を検討しても、雨漏りは「瑕疵（かし）」として買主への告知義務が生じる物理的瑕疵の一つです。放置すれば、買付金額が下がるか、最悪の場合買い手が現れないという事態に陥ります。

1-3: 賃貸経営者として知っておくべき入居者からのクレームリスクと大家の心労

古家を再生し賃貸に出す場合、雨漏りは入居者の安全と快適性を脅かす大問題です。入居後に雨漏りが発生すれば、大家業としてすぐに修理しなければならず、クレーム対応の心労と手間は計り知れません。

• 最悪の事態: 入居者が退去してしまうと、家賃収入が途絶えるという最大の損失が発生します。

• プロの対応: 私たち古家再生士は、入居後のクレーム対応の精神的負担を避けるため、入居後の不具合が少ない質の高いリフォームを推奨しています。

2.【箇所別】雨漏り修理費用の全相場と内訳を公開

雨漏り修理の費用は、原因箇所や劣化の程度によって数万円から数百万円まで幅広く変動します。古家再生投資において費用を抑えるには、まず適正な相場を知ることが鉄則です。

2-1: 屋根からの雨漏り（瓦、板金）の修理費用と工法

屋根は雨漏りの最も多い原因箇所の一つです。築40年以上の古家の場合、部分的な補修で済むことは稀で、広範囲の改修が必要になるケースが多くなります。

⚠️ チェックポイント: 屋根修理は足場代（15万〜30万円）が別途発生する高額な工事になりがちです。

2-2: ベランダ・バルコニーの防水は最優先！費用と防水塗装の重要性

ベランダの床面は「下地・素地調整・防水層・トップコート」といった構造で成り立っており、防水層の経年劣化で雨漏りが発生します。戸建ての場合、ベランダからの雨漏りが多いため、防水対策は必須です。

2-3: 外壁・サッシ周りのひび割れ（クラック）補修の目安

外壁のひび割れ（クラック）やサッシ周りのシーリング材の劣化も雨漏りの原因になります。

3.プロが実践する「修理すべきか否か」の判断基準3か条

古家投資における最大の判断は、「この雨漏りを投資として許容できるか」です。感情ではなく、数字とリスクで判断を下す必要があります。

3-1: 【基準1】家賃からの逆算：リフォーム総額が家賃相場の何倍まで許容できるか

私たち協議会では、物件の購入価格を家賃から逆算します。雨漏り修理費用もこの総額に組み込み、最終的な利回りが12%〜15%を確保できるかが判断の絶対基準です。

• 許容範囲: リフォーム総額（購入費＋修繕費）が、年間家賃収入の約6.6〜8.3倍（利回り12%〜15%）に収まることが理想です。

• 利回り重視: 利回りが高い（15%以上）ということは、それだけリスクも高いということです。しかし、このリスクが雨漏りや汲み取り式トイレなどの「欠点」である場合、安く買えるチャンスであり、挑戦する価値があります。

3-2: 【基準2】躯体の健全性：基礎の傾き・シロアリ被害など「投資見合い度」のチェック

雨漏りそのものの修理よりも、構造体（躯体）の健全性がより重要です。

• 許容できないリスク: 基礎の傾きがレベル調整の範囲を超える場合や、躯体が弱すぎる場合、多額の費用がかかりすぎて投資に見合わないため、辞退すべきです。

• 許容できるリスク: 雨漏りやシロアリ被害は、修繕費用を正確に見積もれるため、その費用分を購入額から差し引く交渉（指値）ができれば、投資対象になります。雨漏りの程度がひどくても、再生士の正確な工事費算出があれば、不安は解消されます。

3-3: 【基準3】客付けへの影響：修理をしないことで入居者が決まらないリスクとの比較

リフォームは家賃に見合う質で十分であり、やりすぎは禁物です。しかし、雨漏り修理は入居者の安全と満足度に直結するため、手抜きはできません。

• 必須のリフォーム箇所: 雨漏りを直す屋根・ベランダの防水工事は当然として、電気（容量不足によるヒューズ飛び防止）や畳（汚れ・傷みがひどい場合）は、入居者が付かないリスクを避けるために必ずリフォームすべき項目です。

• コストとスピードのバランス: 家賃5万円の相場で5.3万円に設定し、3ヶ月入居が遅れると15万円の損失です。少し安くしてでも早く入居してもらうほうが、結果的に利益は大きくなります。雨漏り修理の遅れは、そのままチャンスロスになることを認識してください。

4.雨漏り修理費用を極限まで抑えるための実践的ノウハウ

雨漏り修理の費用は、知識と工夫で大幅に削減できます。

4-1: 多能工の活用：専門業者ではなく「古家再生士」のような多能工に依頼するメリット

リフォーム代で最もコストがかかるのは材料費ではなく人件費です。一般の建設業界は専門職が細分化されており、小さな工事でも多くの職人が関わるため、費用が高くなります。

• 費用が3分の1: 1人の職人（多能工）が複数の工事（塗装、大工仕事、クロス張りなど）をこなせれば、工事費用や日数を大幅に削減でき、費用が3分の1で済むケースもあります。

• 古家再生士の強み: 私たち全古協が認定する古家再生士は、大家業・賃貸不動産・工事業の3つのノウハウを兼ね備えた多能工の専門家です。彼らは「収益を提供」することを目的とし、余分な工事をしないため、費用対効果の高い修理・再生が実現できます。

4-2: DIYの是非：中途半端なDIYが結果的に高くつくワケ

「自分で修理すれば費用を抑えられる」と考えるのは危険です。

• 失敗の代償: 失敗大家の事例では、DIYでクロス張りや水道蛇口交換に挑戦し、仕上げがボコボコになったり、水漏れトラブルを起こしたりした結果、プロに依頼する追加費用（割り増し）と、1年もの時間を無駄にしました。

• 賃貸物件の質: 賃貸住宅は入居者という第三者に住んでもらうため、大家の自己満足ではなく入居者が納得できるクオリティーが必要です。

• プロに任せるべき: 雨漏り修理のような安全性とインフラに関わる部分はプロに任せ、入居者が付かないチャンスロスを避けるべきです。

4-3: 火災保険・地震保険を活用したリスクヘッジの考え方

雨漏りの原因が自然災害（台風、雪、強風など）にある場合、火災保険が適用される可能性があります。また、地震保険も念のため入っておくことをお勧めします。

• 保険申請の重要性: 古家再生投資では、火災保険の申請により修理費用をまかなうケースも多く、プロの工事業者（古家再生士）は保険の申請代行までサポートできる体制を整えている場合があります。

• 助成金の活用: 耐震補強や省エネ、バリアフリーなどのリフォームには、国や自治体の補助金・助成金が利用できる場合があります。事後申請ができない制度もあるため、早期の情報収集と事前確認が重要です。

5.雨漏り物件を「お宝物件」に変えた成功事例

雨漏りや大きな欠陥がある物件こそ、競合が避けるため安く購入できるチャンスがあります。このリスクを克服できれば、高利回りの「お宝物件」が生まれます。

5-1: 借地物件で雨漏り・傾きリスクを逆手にとり利回り20%超を達成した事例

借地の古家は、資産価値が低いと見なされ安く購入できる傾向があります。これに雨漏りや傾きなどのリスクが加わると、さらに安価に手に入れられるチャンスが増えます。

• 借地投資の利回り目安: 借地物件は利回り20%以上が目安です。これは、資産価値が低く売却が難しい（リスクが高い）分を、収益で補うという考え方です。

• 成功事例: 物件価格50万円、家賃5万8,000円、工事費60万円という借地物件で、なんと利回り25%を達成した事例があります。高い利回りのおかげで短期の回収が可能となります。

5-2: 雨漏り修繕費用を売却額から差し引く交渉術と買付のスピード

雨漏り物件を安く買うには、売主への交渉（指値）が重要です。

• 交渉の根拠: 買付価格の根拠を「想定家賃からの逆算」と「必要な修理費用」に基づいて具体的な数字で示します。雨漏り修理は高額になりがちなので、その費用分を売却額から差し引いてもらう交渉を行います。

• スピード勝負: 「お宝物件」は情報が入ってからすぐに決断しなければ、他の人に買われてしまいます。真っ暗な建物の中でスマホの明かりだけで調査し、その場で買付を入れた結果、利回り15%を上回る物件を1日で取得した事例もあります。

5-3: 雨漏り修繕後の客付けを成功させる差別化リフォームの秘訣

雨漏りを直しただけでは、まだ競争力を勝ち取ったことにはなりません。低コストで差別化を図ることが、高利回り確保の鍵です。

• 塗装の活用: 壁紙（クロス）よりも塗装を積極的に活用することで、安価に色やデザインの差別化が図れます。和室はあえて洋室化せず、塗装でモダンな雰囲気にするのがプロの技です。

• ターゲット設定: 差別化リフォームは、どんな入居者（ターゲット）に住んでもらいたいかを考えて行います。例えば、猫OKの物件にするためにキャットウォークを設置したり、レトロカフェ風のテイストにしたりと、古い家の個性を活かす工夫を凝らします。

• 物件の広さ: 地方物件は土地が広く、駐車場を増やせることが最大の魅力です。駐車場がない物件でも、近隣の駐車場を契約して「駐車場付き物件」として募集するなどの工夫も、客付けに有効です。

まとめ

雨漏りは古家再生投資において避けて通れない大きなリスクです。しかし、そのリスクを正しく理解し、費用を数字で管理するプロの判断基準を持つことで、雨漏り物件は競合が避ける「お宝の山」へと変わります。

【雨漏り対策の要点】

1. 最重要視点: 雨漏り修理費を含む総投資額が、年間家賃収入の8.3倍以内（利回り12%以上）に収まるかを家賃から逆算して判断すること。

2. 修理の優先順位: 構造体へのダメージ（躯体の腐食、傾き、シロアリ）がないかを確認し、修理の許容範囲を見極める。

3. 費用削減の極意: 多能工の古家再生士と連携し、DIYではなく費用対効果の高いリフォーム（塗装など）に絞る。

不動産投資は、知識30%、経験70%の世界です。机上の空論だけでは、いつまでたっても最初の一歩は踏み出せません。

「守・破・離」の「守」として、まずは正しい知識と、私たちが実践してきたノウハウを身につけてください。

私たち（一社）全国古家再生推進協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、失敗事例やプロの判断基準を体系的に学べ、全国の再生士®️や仲間とのネットワークを築くことができます。この知識と仲間こそが、あなたのリスクを極限まで抑える最大の武器となります。