（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に興味を持った時、多くの方が最初に立ち止まる大きな壁。それが「頭金」ではないでしょうか。多くの方が「最低でも物件価格の2割、できれば数千万円が必要」という常識に直面し、夢を諦めてしまいます。しかし、私は断言します。それは、私たちが実践する空き家・古家再生投資の世界では、もはや非常識です 。

私自身、東大阪の小さな町工場の経営者として、将来の不安を抱える中で空き家・古家投資に出会い、資金が少ないところからスタートしました 。今や私たち協議会は、累計2,467棟の古家再生を実現し、会員20,280名のコミュニティで「少額からでも成功できる」ことを証明しています 。

この記事では、私が実践し、多くの会員が再現している「失敗しない頭金の決め方」と、資金が少ない方、あるいは資金ゼロの状態からでもスタートできる具体的な「裏ワザ」を、私の著書の知見に基づき徹底解説します。この記事を最後まで読めば、あなたの資金への不安は消え、具体的な一歩を踏み出すための設計図が見つかるはずです。

1. 不動産投資の「頭金常識」と古家再生の「非常識」

一般的な不動産投資における「頭金」の考え方は、私たち古家再生投資の常識とは大きく異なります 。まずは、この資金計画に対する根本的な「ズレ」を理解することから始めましょう。このズレこそが、資金の少ないあなたが成功するためのヒントになります。

1-1. 一般的な不動産投資で頭金が必須とされる理由

アパートやマンションなどの高額な不動産投資の場合、頭金が必須とされるのには明確な理由があります 。

まず、金融機関の評価基準です。銀行は、融資の安全性を確保するために、物件の担保価値を重視します 。不動産担保の評価は、土地の価値と建物の再調達価格（積算価格）で計算されるのが一般的です。アパート・マンションの場合、築年数が浅く高額な物件ほど融資も出やすい傾向があります 。

しかし、頭金なしのフルローンやオーバーローンで物件を購入すると、万が一、景気が悪化し物件の価値が下落した場合、融資残高が担保価値を上回る債務超過のリスクが高まります 。銀行からすれば、このリスクを軽減するため、「物件価格の2〜3割」を頭金として入れることで、貸し倒れリスクを減らしたいのです。

つまり、一般的な不動産投資における頭金は、銀行側のリスクヘッジとして機能しているのです。

1-2. 「頭金＝物件価格」ではない！古家投資における真の初期費用とは

では、空き家・古家再生投資の場合はどうでしょうか？

私たちの投資の最大の特徴は、物件価格が極めて安いという点です 。全古協の実績では、全国平均購入額は約318万円で、高額なアパートやマンションとは資金の桁が違います 。

このため、空き家・古家投資における初期費用（総投資額）は、従来の不動産投資の常識とは異なり、以下の3つの要素で構成されます。

1. 物件購入費（頭金）：数百万円台が中心 。

2. リフォーム・再生費用：平均約279万円 。

3. 諸経費：仲介手数料、登記費用、火災保険料など。

一般的な不動産では「頭金」の比重が最も大きいですが、私たちの投資では、物件価格が安いためにリフォーム費用と諸経費の合計額が、自己資金の大部分を占めることも珍しくありません 。

物件価格が安ければ、もし失敗してもリカバリーが効きやすいのも大きな利点です 。高額投資で大失敗すれば立ち直りが難しいですが、少額投資であれば、その後の行動で十分挽回できます。

1-3. 私たち協議会が目指す「リスクを極限まで抑える」資金計画

私たちは、不動産投資の成功者を「知識30%、経験70%」だと考えています 。資金計画においても、机上の空論ではなく、経験と実績に基づいたリスクヘッジを最優先します。

資金が少ない初心者の皆様が、高額な借金を背負って投資を始めることは、精神的な安定を失い、本業にまで悪影響を及ぼしかねません 。

私たち協議会が提唱する資金計画の基本哲学は、「借金のない賃貸経営を目指そう！」です 。

• 1棟目は現金で購入する：最初の1棟を現金で購入すれば、2棟目以降で万が一空室が出ても、1棟目の家賃で補填できます。ほとんどリスクはないと言っていいでしょう 。

• リフォームローンを活用する：物件購入費を現金で抑え、リフォーム費用にのみ融資を活用すれば、借入額全体を低く抑えられます 。

このシンプルな資金計画こそが、多くの会員が再現性を高く成功し、「不安で仕方がなかった日々が一転した」と語る心の安定の土台なのです 。

2. 誰でも実践できる！失敗しない「頭金」の決定基準

「頭金をいくらにするか」は、物件の収益性から逆算して決めるべきです。一般的な「物件価格の2割」という決め方では、失敗する可能性が高まります 。私たちの投資法では、物件購入を決断する基準は「利回り」がすべてです 。

2-1. 経験則から導き出した「最低限確保すべき頭金」の目安

古家再生投資の総投資額（物件購入費＋リフォーム費）の目安は、利回り目標から逆算して決定します 。

私たちが設定する利回りの目安は12〜15%です 。

【最低限確保すべき頭金の目安】

あなたが最低限確保すべき頭金は、「物件購入費」と「諸経費（予備費）」を合わせた250万円〜500万円が初期の理想です。この額が用意できれば、融資に頼らずに1棟目の収益物件を取得し、大家業の実績（確定申告）を積むことができます 。

2-2. 見落としがちな「予備費」の重要性と頭金への組み込み方

頭金を考える上で、多くの初心者が陥りがちな失敗が「予備費」の軽視です 。

不動産投資に「絶対」はありません。入居付けが遅れる、予想外のシロアリ被害や雨漏りが見つかる、といったトラブルは必ず発生します 。

• 空室期間の補填：家賃が5万円の物件で3ヶ月空室になると、15万円の収入減です 。

• 突発的な修繕：給湯器の故障、水漏れなど、数万円の緊急出費は大家業につきものです 。

私たちは、これらのリスクに備えるための「予備費」を、頭金の一部として必ず確保することを推奨しています。この予備費を物件購入とは別に手元に残しておくことが、「心理的な安心」につながり、冷静な経営判断を可能にするのです 。

2-3. 投資総額に対する「自己資金比率」をどう考えるか

一般的に「自己資金比率が高いほど安全」とされますが、空き家・古家再生投資においては、「キャッシュアウトしない範囲で最大限投資効率を高める」ことが重要です 。

• フルリフォームでも安心の自己資金比率：物件価格が低いため、リフォーム費用に全額自己資金を投じても、投資総額に対する自己資金比率は、高額なアパートやマンション投資と比べて低く抑えられます。

• リフォームでレバレッジをかける：物件価格を低く抑え、リフォーム費用を融資でまかなうことで、手元の現金を次の物件の頭金や予備費に回すことができ、短期間で2棟、3棟と増やす戦略が取れます 。

大切なのは、借入がある場合でも、月々の家賃収入で確実に返済を上回るキャッシュフローを生み出す設計にすることです。

3. 「資金ゼロ」からでも古家投資を始められる3つの裏ワザ

「理想的な頭金は分かったが、私にはそんな資金はない」という方もいるでしょう。諦めるのはまだ早いです。私たちは、資金が少ない、あるいは資金ゼロの状態からでもスタートできる、具体的な「裏ワザ」を実践し、多くの成功者を生み出してきました。

3-1. 【裏ワザ1】融資を活用！金融機関への賢いアプローチ法

築古の物件は、法定耐用年数（木造22年）を超えているため、都市銀行などの民間金融機関では融資が難しいとされます 。しかし、道はあります。

1. 日本政策金融公庫の活用：築古物件でも、融資の対象から外れないケースが多いのが日本政策金融公庫（公庫）です 。公庫では「不動産貸付業」で利用できる「普通貸付」の限度額が4800万円となっており、私たちの物件（500万円前後）であれば、低金利（固定1.9%〜2.1%）、無担保で融資を得られた会員の実績があります 。

2. 信用金庫・地方銀行へのアプローチ：これらの地域に根差した金融機関は、個人の属性や事業計画を評価してくれます 。

   • 賢い根拠付け：「祖父の地元で墓参りに行く」「工務店・管理会社とのチーム態勢が整っている」など、融資担当者が上司に報告しやすい合理的な理由を事業計画書に添えることが重要です 。

3. リフォームローン・空き家活用ローンの活用：物件取得費は出ないものの、リフォーム費用に特化したローン（500万円まで、返済期間10年、金利約2.0%など）は、築古物件でも利用しやすく、手出しを少なくすることができます 。

融資の肝は「紹介」と「事業計画」です 。知らない人には貸しません。協議会のようなコミュニティを通じて紹介してもらうことが、融資成功への最短距離です。

3-2. 【裏ワザ2】物件価格ゼロを実現する「相続・贈与物件」の活用戦略

あなたがもし、「実家を相続したが、活用方法に悩んでいる」なら、これこそが最大の「資金ゼロスタートの裏ワザ」です 。

• 購入費がゼロ：相続物件は、物件購入費用がゼロです 。必要なのは、リフォーム費用と諸経費だけ。

• 低額投資で大家に：空き家・古家投資は最低でも400万円以上が必要ですが、相続物件ならおおよそ半分の値段で大家になれます 。

• 投下資金回収の速さ：物件購入費がないため、投下資金（リフォーム費）の回収が極めて早くなります 。

私たちは、単に投資家を増やすだけでなく、放置された**「相続空き家」を再生し、「先祖の資産を生かすことができる」**という社会貢献的な価値も大切にしています 。相続した家を売却せずに賃貸化することは、地域貢献にもなり、あなたの資産形成の礎となるのです 。

3-3. 【裏ワザ3】地方自治体の補助金・助成金を活用して初期費用を圧縮

空き家問題が深刻化する中、国や地方自治体は「空き家対策特別措置法」を施行し、空き家の再生・活用を推奨しています 。

• リフォーム費の圧縮：多くの自治体が、空き家バンクに登録された物件のリフォームや改修工事に対し、補助金や助成金を提供しています。特に地方の物件では、初期費用を大幅に圧縮できる可能性があります。

• 耐震工事の助成：耐震補強は高額になりがちですが、これについても助成金が出る場合があります 。ただし、助成金目当ての工事は、申請に時間がかかり、利回りが悪くなるなど、かえって非効率になる場合もあるため、あくまで「収益が合う範囲」で利用を検討すべきです 。

• 地域貢献との両立：補助金を活用することで、低所得者層向けの低家賃物件を提供したり、子育て世帯向けの設備を導入するなど、地域社会に喜ばれる再生が可能になります 。

3-4. 私が実際に活用した「自己資金に頼らない」独自の資金調達術

私自身、町工場の経営者として、当初は多額の資金を持っていたわけではありません 。多くの会員が実践し、私も活用した独自の資金調達術は、以下の3点です。

• スピード買付による交渉力の獲得：良い物件ほどすぐに買付を入れないと他に買われてしまいます 。現地で再生士（リフォーム業者）と同行し、その場で工事額を算出し、即座に買付額を提示することで、売主に信頼され、低額購入が成功する確率が高まります 。

• リフォーム費用の「先送り」：物件の売却交渉時に、「足場がないほどの大量の動産（家財）撤去費用分、物件の売値から引いてもらいましょう」など、本来オーナーが負担すべき費用を交渉材料とし、物件価格を安く抑えることで、自己資金を温存します 。

• 高利回り物件の連鎖購入：借地投資のような「お宝物件」を狙えば、利回り20%以上を叩き出せるケースがあり、短期で投下資金を回収し、その家賃収入を次の物件の頭金に回すことができます 。私たち協議会では、物件ツアーでこうした「お宝物件」の情報を提供しています 。

4. 古家再生投資で「高利回り」を実現する資金計画の構造

頭金や資金調達の裏ワザを理解した上で、最終的な成功は「投資総額に対する収益率」、つまり利回りにかかっています 。古家再生投資が、一般的な投資信託やアパート・マンション投資よりも、収益性の高い投資法である理由を構造的に解説します 。

4-1. 古家再生が利回り20%超を実現できる費用対効果の秘密

全古協の2022年の全国平均確定利回りは約14%ですが、条件によっては20%近くの利回りを出す人もいます 。なぜこれほど高い利回りが実現できるのでしょうか？

それは、「土地値」と「家賃」のギャップを利用しているからです 。

1. 物件価格が極めて低い：築40年以上の古家は、建物の価値がほぼゼロと評価されます 。地方ではリフォーム代を含めた総額が土地の路線価以下になることもあります 。安い土地で物件を購入できることが、分母（投資総額）を低く抑える最大の要因です 。

2. 家賃は緩やかにしか落ちない：都心から郊外に行くにつれて土地値は急激に落ちますが、家賃はそれに比べて緩やかにしか落ちません（2〜3割減程度） 。

3. 利回りの逆算設計：私たちは、「（相場家賃 × 12ヶ月） ÷ 利回り − リフォーム費用 ＝ 購入額」という逆算式を使い、目標利回りから購入すべき価格を厳密に計算します 。

この構造により、物件価格を低く抑えつつ、家賃収入を最大化できるため、結果的に高利回りを叩き出すことができるのです。

4-2. 最大のリスク：リフォーム費用を圧縮する「三種の神器」

古家投資で最も資金計画を狂わせるのが「リフォーム代の膨張」です 。これを避けるには、私たち「古家再生士」が持つノウハウが必要です。

1. 賃貸市場を知る専門家（古家再生士）：新築依存の建築業界では、賃貸住宅のリフォームを知らない業者が大半です 。古家再生士は、大家業・賃貸不動産業・工事業の3つのスキルを熟知しており、「相場家賃5万円の物件に、7万円の物件のようなリフォームはしない」という判断ができます 。

2. リフォームの「優先順位」：入居者が最も重視する「水回り（トイレ、洗面、キッチン）」を優先し、それ以外（天井、壁の一部など）はコストを極限まで抑えます 。特に寒冷地ではユニットバスなどの設備更新は入居者に喜ばれ、入居付けに有利に働きます 。

3. 原状回復の概念を捨てる：「悪いものはすべて取り替える」という固定概念を捨て、使えるものはそのまま生かすことで、大幅にコストを削減します 。例えば、畳は新品にせず「表替え」のみで済ませる、浴槽は交換せず「塗装」できれいに見せるなどです 。

4-3. 「利回り優先」か「キャッシュフロー優先」か：資金計画のゴール設定

あなたの投資のゴールはどこにあるでしょうか？ 頭金の額は、そのゴールによって変えるべきです。

不動産投資は長期戦です 。「どこに向かって何を叶えるかを明確にしないと、あなたの人生はどこに向かっているのかわかりません」 。あなたのゴールに合った資金計画を立てることで、初めて「失敗しない頭金の決め方」が見えてくるのです。

5. 【事例】頭金不安を乗り越えて成功した会員のストーリー

机上の空論だけでは意味がありません。実際に頭金の不安を乗り越え、少額から大きな資産を築いた私たち協議会の会員の、具体的な成功事例をご紹介します。

5-1. サラリーマンが頭金100万円台から億の資産を築いたケース

サラリーマンのTさんは、株式やFXからの転換組で、リスクを抑えた現物投資を探していました 。

• 物件：大阪市内のテラスハウス 。

• 物件購入費（頭金）：220万円（販売価格250万円から交渉） 。

• リフォーム費用：120万円 。

• 総投資額：340万円 。

• 利回り：14%（想定家賃4万円を240万円の物件総額で計算） 。

彼は、この物件を現金で購入し、リフォーム後にすぐに入居者が決まったことが「自信」につながったそうです 。この成功を皮切りに、彼はその後1年半で7軒の物件を購入しました 。

また別のサラリーマンのIさんは、最初の物件を購入額270万円、工事額150万円の合計420万円で購入し、利回り13%で稼働させています 。彼は**「初めて物件を買う決断はとても大きいが、座学ではなく実際の物件を見ながら活発に意見交換できたからこそ、スタートできた」**と語っています 。

彼らの共通点は、高額な頭金を用意するのではなく、**「リスクが許容できる範囲の低額物件」からスタートし、成功体験を積み重ね、「自分のペースで継続」**している点です 。

5-2. 地方物件の広さを生かして高利回りを実現したケース

地方の物件は、土地が広いという最大のメリットがあり、駐車場の需要の高さから、家賃を上乗せできるケースが多くあります 。

• 物件：熊本県菊池市泗水町の一戸建て（築35年） 。

• 物件購入額（頭金）：180万円 。

• リフォーム費用：274万円 。

• 再生の工夫：もともと1台だった駐車場を庭をつぶして2台分に増設 。

• 確定利回り：想定13.2%に対し、駐車場増設による家賃アップで18.0% 。

この事例は、地方で車社会という特性を理解し、「足りないものをどこで補えるか考える」という投資家としての視点とアイデアが、頭金の額や物件価格を上回る価値を生み出した好例です 。

6. 理事長からのメッセージ：頭金で諦める前に知ってほしいこと

6-1. 「行動」こそが最大のリスクヘッジである

多くの人が「知識が100%になってから」「資金が完璧に揃ってから」と待ち続けます。しかし、私は不動産投資の成功者は「知識30%、経験70%」だと考えています 。

知識や情報に100%はありません 。どれだけ本を読んでも、セミナーに行っても、物件を実際に見て、触れて、再生計画を立てるという経験には敵わないのです 。

• 物件見学ツアーの価値：私たちは、不動産業者に案内させず、仲間と安心して本音を言い合いながら物件を体験できる「空き家・古家物件見学ツアー」を定期的に開催しています 。ここでは、初心者でもボロボロの家がどう変わるかビフォー＆アフターを体感し、その場で買付額の試算をする「体験」を積むことができます 。

• 不安解消の特効薬：初めてボロ家を見たとき、誰もが「本当に直るの？誰が住むの？」と不安になりますが、完成物件を見た時の衝撃は大きく、この「リアルな体験」こそが、あなたの不安を解消する特効薬なのです 。

• まずは1軒を買うこと：「空き家・古家不動産投資をいくら勉強しても、いくら物件見学ツアーの経験を積んでも、物件1つを購入するほうがはるかに勉強になります」 。

「守破離」の教えにもあるように、まずは基本を忠実に守り、「とにかく真似る！」という行動こそが、頭金という心理的な壁を打ち破る最大のリスクヘッジなのです 。

5-2. 私たちのコミュニティで「再現性」が生まれる理由

私たちが、資金の少ない初心者の方でも、高い再現性で成功できると断言できるのは、「孤独な大家」ではなく「チームでの大家業」を実践しているからです 。

• 知識と経験のシェア：ツアーの道中や懇親会では、先輩大家さんのリアルな経験談（税金、融資、失敗事例）が包み隠さず共有されます 。これが、あなたの知識と経験の不足を補います。

• 専門家による徹底サポート：私たちは、大家業・賃貸不動産業・工事業の3つのノウハウを持つ「古家再生士®️」という専門家集団を育成し、会員に提供しています 。彼らは、物件調査の同行から工事、客付けまで一貫してサポートします 。

• 信頼できる仲間の存在：不動産屋と一対一で交渉するのではなく、同じ目的を持った仲間と意見をぶつけ合い、励まし合う環境が、あなたの決断を後押しします 。

「チームで大家業をしているからこそ、自信を持ってここまでできた」 。これが、私たちのコミュニティから多くの成功者が生まれる理由です。

5-3. 体系的な知識を学べる「古家再生投資プランナー®️」という選択肢

頭金が少なく、経験が浅いからこそ、体系的な知識は必須です 。

「不動産投資はほかの投資に比べ、正しく学べば誰でも成功できる」と私は確信しています 。

私たち協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、物件選定、リフォーム、客付け、税務、ファイナンスまで、古家再生投資に必要なすべての知識を体系的に学べます 。

知識を身につけ、物件見学ツアーで経験を積み、先輩大家さんや専門の再生士のアドバイスをもらって始めれば、失敗することもなくなります 。あとは、一歩踏み出す「少しの勇気」だけです 。

まとめ：頭金の不安を「成功への設計図」に変える

不動産投資の「頭金」は、あなたが成功できない理由でも、諦めるための言い訳でもありません。

1. 頭金の常識は非常識：空き家・古家投資では、物件価格が安いため、一般的な不動産投資のような巨額の頭金は必要ありません。総投資額を400万〜600万円と設定し、利回りから逆算すれば、必要な自己資金が見えます 。

2. 資金ゼロからの裏ワザ：日本政策金融公庫の活用、リフォームローンの利用、相続・贈与物件の活用、地方自治体の補助金など、自己資金を温存し、資金ゼロからスタートできる道は複数あります 。

3. 利回りが成功の鍵：物件価格が低く、家賃が緩やかにしか落ちない空き家・古家投資の構造は、12〜15%以上の高利回りを実現する秘密です 。

4. 行動とチームがリスクヘッジ：知識だけで止まらず、物件見学ツアーで経験を積み、古家再生士や仲間とチームで行動することが、資金や経験の不足を補う最大のリスクヘッジとなります 。

「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という「知行合一」の言葉を、あなたに贈ります 。

あなたがこの本で得た知識と、私たち協議会のノウハウを武器に、経済的な自立という新しいステージへと進めることを心から願っています 。

さあ、あなたの人生を変える一歩を踏み出しましょう。