（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

シロアリ……。この言葉を聞いただけで、不動産投資初心者の方はもちろん、経験者でも背筋が寒くなるのではないでしょうか。築古の戸建（古家）投資を検討している方にとって、「シロアリ被害」は最も大きな不安要素の一つだと思います。

「費用がいくらかかるのかわからない」 「駆除してもまた再発するのではないか」 「シロアリで物件が崩壊してしまわないか」

その不安、よくわかります。私もかつて、東大阪の小さな町工場を経営しながら古家投資を始めたとき、同じように不安を抱えていました。シロアリの被害状況が分からず、購入に踏み切れないという方も大勢います。

しかし、私はあえて言います。シロアリ被害は、恐れる必要はありません。むしろ、多くの投資家が恐れて避けるからこそ、それが「お宝物件」に化ける最大のチャンスなのです 。

シロアリ対策の費用は、駆除と修繕を合わせると、被害状況によっては200万円を超えることもあります。この費用が予算を圧迫し、結果的に利回りが下がる「費用倒れ」が、初心者の失敗の典型です 。

この記事では、累計2,467棟の再生実績（2025年10月20日時点）を持つ私たち全国古家再生推進協議会が実践している、シロアリ駆除費用のリアルな相場と、費用倒れを回避するための具体的な「鉄則」を、包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読めば、あなたはシロアリ被害を正しく見極め、リスクを「極限まで抑え」、利回り15%を超える高収益物件に変えるノウハウが身につくはずです。

1.机上の空論では測れない！シロアリ駆除・修繕費用のリアル相場

シロアリ駆除の費用は、不動産投資の成功を左右する重要な要素です。多くの方がインターネットで「シロアリ駆除 費用 相場」と検索しますが、そこで出てくる一般的な情報と、築古の古家再生投資でかかる「リアルな費用」には、大きな隔たりがあります。

1-1.シロアリ被害の「投資的」な見極め方：素人判断の危険性

古家投資を始めるなら、まず知っておいてほしいことがあります。それは、築40年以上の木造戸建であれば、「シロアリ被害はほぼある」と仮定するということです 。床が緩い、一部が下がっているといった現象は、腐食かシロアリの可能性が高いです 。

素人が内見の際に床下を覗き込んでも、正確な判断はできません。シロアリの被害を見つけたからといって、すぐに諦めてしまうのは早計です。大事なのは、シロアリ被害をコストとして正確に試算し、物件価格をその分だけ値引くという「投資的な見極め」です。

私たちが考えるシロアリ対策のコストは、大きく分けて二つあります。

• ① 駆除費用: シロアリの薬剤散布や被害部分の撤去費用 。

• ② 修繕費用: 駆除後の土台や柱、床などの構造部分の取り換え・補強費用 。

一般的な駆除費用は数十万円で済みますが、古家再生投資で「費用倒れ」を引き起こすのは、ほとんどが修繕費用です。

1-2.駆除費用の全国平均と、築古戸建における「○○万円」という現実

シロアリ駆除の費用は、面積や工法によって異なりますが、一般的な木造戸建（30坪程度）であれば、専門業者による駆除・予防処理の費用は30万円〜80万円程度が相場でしょう。

しかし、古家再生投資におけるシロアリ対策の総コストは、この駆除費用だけでは済みません。築40年を超える物件では、シロアリが原因で土台や柱といった建物の躯体に深刻なダメージを与えているケースが少なくありません。

私たち協議会の実績から見ると、シロアリ被害が確認された物件の多くで、修繕費用を含めた総コストは150万円〜250万円になることが現実です。特に土台や柱の取り換えが必要な「著しくひどい場合」は、この金額がさらに高くなります 。

この「修繕費」こそ、古家再生投資におけるシロアリ費用のリアル相場であり、費用倒れを回避するために予算に組み込むべき「○○万円」の正体です。

1-3.駆除後の「修繕費」こそが費用倒れの正体である

シロアリ駆除のコストを抑えることは大切ですが、駆除後に被害箇所をそのまま放置することはできません。特に古家再生投資の場合、賃貸として第三者に貸し出す以上、安全性の確保は必須です 。

「費用倒れ」とは、この修繕費用が当初の想定を大幅に超え、結果的に利回りが目標値（12%〜15%）を下回ってしまうことです 。

• 失敗例: 「駆除費用30万円で済むだろう」と安易に考えて購入したら、土台交換に200万円かかり、総投資額が膨らみ利回り8%に転落した。

シロアリ被害は、建物の傾きや床の緩みといった形で現れます 。これらは入居後のクレームに直結するだけでなく、建物の寿命そのものに関わります。シロアリ被害を見つけたら、「駆除＋構造修繕」の費用をセットで考えるのが鉄則です。

2. リスクを極限まで抑える！購入前の「シロアリ想定」シミュレーション

私が提唱する古家再生投資の基本は、「リスクを極限まで抑える」ことです 。シロアリという大きなリスクをチャンスに変えるには、購入前の徹底したシミュレーションと交渉が不可欠です。

2-1.築40年以上の古家に「シロアリ被害はほぼある」と仮定する

先ほども述べましたが、築40年以上の古家を購入する場合、「シロアリ被害はない」という楽観的な考えは捨ててください。「購入後、床をめくり基礎と土台、柱の状態やシロアリなどの確認をする」ことは、再生投資における必須工程です 。

この前提を持つことで、私たちは冷静に次の手を打つことができます。

1. 最悪のケースを想定した予算計上: 駆除費用に加え、土台交換などの重度修繕費用（150万円〜250万円）をあらかじめ総予算に組み込みます。

2. 価格交渉の根拠とする: シロアリ被害の疑いを、売主や仲介業者との**価格交渉（指値）**の強力な根拠とします 。

2-2.物件価格を「瑕疵担保免責」交渉で引き下げ、リスクを転嫁する鉄則

古家再生投資で狙う物件の多くは、売主が個人であるため、売買契約の際に「瑕疵担保免責（かしたんぽめんせき）」の特約が付いています 。

• 瑕疵担保免責とは: 雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど、一見しただけでは発見できない欠陥（瑕疵）について、売主は買主に責任を問われないという特約です 。築年数が古い物件では、この特約が付くことが多いのが実情です 。

  一見すると「リスク」に見えますが、私たちはこれを「チャンス」に変えます。

1. シロアリ被害を想定した指値: 瑕疵担保免責物件は、そのリスクがある分、売却価格が低く設定されている場合があります。私たちはシロアリ被害の可能性を指摘し、駆除・修繕費用の概算を根拠に、さらに物件価格を引き下げる交渉を行います。

2. リスクの転嫁: 本来売主が負うべきリスクを価格交渉で買い取ることで、リスクを「費用」という確定した数字に変えて総予算に組み込むのです。

2-3.再生士の現地調査同行サービスで「シロアリ費用」の概算を掴む（最短30分）

物件購入において、最も大切なのは「スピード」です 。いい物件ほどすぐに買い付けが入ってしまうため、迷っている時間はありません 。

シロアリ被害の有無と修繕費用の概算を迅速に把握するには、古家再生に特化した専門家の力が必要です。私たち協議会が認定する古家再生士は、賃貸不動産の知識を持ち、差別化リフォームができる職人です 。

• 再生士の役割: 再生士は物件の現地に着いて、シロアリ被害の可能性や床の緩み、基礎の状態などをチェックし、約10〜15分で工事費の概算を算出できます 。

• 効率化の実現: 投資家が自分で物件を見て、後日業者に見積もり依頼をするという非効率なプロセスを排除し、その場で買い付け額の判断を可能にするのが再生士の役割です 。

私たちのように専門家とチームを組むことで、「シロアリ対策にいくらかかるか」という不安を最短で解消し、費用倒れを回避する正確なシミュレーションを可能にするのです。

3. なぜシロアリ被害がある物件が「お宝物件」に化けるのか？

多くの投資家がシロアリ物件を避けるのは、そのリスクと、それに伴う費用の不確実性があるからです。しかし、私はこのネガティブな要素こそが、高利回り物件を生み出す最大の原資だと考えています。

3-1.誰もが敬遠する「ネガティブ要因」が競合を減らすチャンス

投資は、いかに「人と逆のことをやるか」が儲けの秘訣です 。シロアリ被害や雨漏り、建物の傾きといったネガティブ要因は、一般の投資家が敬遠する最大の理由です。

• 競合が減少: シロアリ被害がある物件は、市場での競争相手が大幅に減ります。これにより、物件を安く購入できるチャンスが生まれるのです 。

• 指値交渉の根拠: 瑕疵担保免責とシロアリ被害の可能性を交渉材料にすることで、売主や仲介業者から希望額での購入、またはそれ以下の指値での購入が可能になります 。

• 事例の確信: 地方物件では、「汲み取り式トイレ」という大きなデメリットがあるにも関わらず、それを価格交渉の材料とし、家賃設定を工夫することで入居者が決まった事例があります 。シロアリも同じく、ネガティブ要因を乗り越えれば、その分リターンが大きくなります。

シロアリ対策の費用を「物件取得価格を下げるための交渉原資」と捉えれば、その費用は単なるコストではなく、利回り向上への投資に変わるのです。

3-2.基礎・土台を補修した物件は「資産価値が落ちない」という確信

シロアリ被害による土台や柱の腐食は、建物の寿命を縮めます。しかし、古家再生投資で、この構造的な欠陥を修繕することで、物件の資産価値は逆に向上します。

• 資産価値の維持: シロアリ被害に対応し、土台や柱を取り換え、シロアリ薬を散布した物件は、今後数十年にわたって構造的な安定性を確保できます 。

• 利回り向上への確信: リフォーム費用をかけて土台から修繕された物件は、入居後のクレームが減り、入居者に長く住んでもらえる可能性が高まります 。これにより、賃貸経営の安定性（利回り維持）につながります。

この「基礎からしっかり直した」という事実は、将来的に物件を売却する際にも、買主に対する強力なアピールポイントとなるのです。

3-3.地方物件のシロアリ被害は「土地の広さ」と「低価格」で相殺できる

私たちが地方の古家再生投資を推奨する大きな理由の一つに、土地が広いというメリットがあります 。地方物件は、都市部と比べて購入価格が安いため、シロアリ対策の費用を組み込んでも、総投資額を低く抑えることができます。

• 修繕費用への充当: 物件価格が安ければ、その分をリフォーム費用、特にシロアリ対策などの重度修繕費用に回すことができます 。

• 多様な活用法でカバー: 土地が広いため、駐車場や庭、ドッグランなど多様な付加価値をつけられ、シロアリ対策にかけた費用を家賃アップでカバーできる可能性が高まります 。

シロアリ被害というネガティブ要因を、「土地の広さ」と「低価格」という地方物件の強みで相殺し、高利回り物件へと化けさせるのが、私たちのノウハウです。

4.費用対効果を最大化する！シロアリ対策とリフォームの判断基準

シロアリ駆除・修繕費用を「費用倒れ」にしないための鍵は、どこまで手をかけるかという判断基準を持つことです。一般の工務店に任せると、過剰な工事を勧められ、すぐに費用が膨れ上がります 。

4-1.費用を抑える駆除と予防：「シロアリ薬の散布」で十分か

シロアリ対策は、駆除と予防の二段構えで考えます。

シロアリ薬の散布は、再発防止のために数年ごとに必要になる費用ですが、物件の構造的な問題（土台の腐食や建物の傾き）がなければ、これで費用を抑えることができます。

4-2.基礎の傷み・傾きへの対処法：ジャッキアップ工法と床のレベル調整

シロアリ被害が進行すると、建物の基礎や土台に影響を与え、床の緩みや建物の傾きにつながります 。

• 床のレベル調整: 軽微な傾きや床の緩みであれば、「造作で床をレベル調整できる範囲」で対処します 。これにより、高額な基礎工事を回避し、費用を抑えます。古家の場合、床が緩んでいるものが多いため、床の張り替えが必要なケースも多くあります 。

• ジャッキアップ工法: 傾きが深刻な場合は、「基礎自体をジャッキアップ等で上げる」工法が必要になります 。これは費用もかかり、時間も手間もかかるため、再生士の現地調査で、このレベルの被害を事前に見極めることが重要です。大規模な費用がかかる場合は、購入を避けることも視野に入れます 。

4-3.見積もり費用を抑える交渉術：「ここもここも」を避ける工事業者選びの秘訣

一般的な工務店は、「とにかくきれいにしようとして見積もりが高くなる」傾向があります 。シロアリ対策に関しても例外ではありません。過剰な修繕や、必要のない設備の交換を勧められることがあります。

費用倒れを避けるためには、以下の鉄則を守ってください。

1. 家賃からの逆算を理解する業者を選ぶ: 「この物件の家賃相場はいくらですか？」という質問に即答でき、「家賃相場に合ったリフォームができる」工事業者を選んでください 。彼らは、「オーナーは収益が出ないリフォーム額ではやらない」ことを理解しているからです 。

2. 余分な工事はしない: 古家再生は「すべてを完璧にリフォームすればたしかにいいものには仕上がりますが、投資としての魅力がなくなります」。シロアリ対策においても、「最低限の安全性確保」と「賃貸住宅として入居者が満足するレベル」を判断基準とし、それ以外の工事は極力排除します 。

3. 多能工の業者を選ぶ: 複数の工事を1人でできる多能工の職人を抱える業者は、人件費を抑えられるため、結果的にコスト削減につながります 。

私たち全古協の再生士は、この「費用対効果」を徹底して追求する専門家集団です 。

5.長期安定経営のための「シロアリ保険」とリスクヘッジ

シロアリ対策は、駆除と修繕で一時的に費用を抑えるだけでなく、長期的なリスクヘッジを組み合わせることで、大家業の「安心」につながります。

5-1.地震保険とセットで考える「シロアリ特約」の有効活用

シロアリ被害は、火災保険の補償対象外となるケースがほとんどですが、一部の保険会社では、火災保険や地震保険にシロアリ特約を付けられる場合があります。

• 地震保険とシロアリ: 古家は旧耐震基準のものが多く、地震保険への加入は必須です 。地震保険は、地震による火災や建物の損壊、津波などによる損害を補償します 。シロアリ特約を付帯することで、シロアリ被害による構造的な損害もカバーできる場合があります。

• 安心感の確保: 築古物件のリスクは、保険によってヘッジする（減少させる）のが鉄則です 。保険に入ることで、万が一の再発や大規模な被害にも対応でき、大家業における**「心の安定」につながります 。

5-2.再生士との継続的な関係がシロアリ再発リスクを低減する

シロアリ対策で最も重要なのは、「入居後の継続的なメンテナンス」です。

• 再発リスクの低減: シロアリ駆除業者が行う保証期間（通常5年間）後の再予防処理を忘れずに行うこと。

• 早期発見と対処: 古家再生士と継続的な関係を持つことで、入居者からの床の緩みや水漏れといったクレームがあった際に、シロアリ再発のチェックを含めた早期診断と迅速な対応が可能になります。私たちは、「修理依頼がある場合は、できるだけすぐに業者に行ってもらって修理してもらいます」。そこをケチらず、余計に長く住んでもらうことが大切です 。

5-3.「オーナーの心理的負担」を軽減する安心のチーム体制

シロアリ被害のような想定外のトラブルは、大家の心理的負担を大きくします 。特にサラリーマンや中小企業経営者（私自身もそうでした）にとって、本業以外のトラブル対応は時間と精神を浪費し、本業のパフォーマンスを落とします 。

私たち全古協のコミュニティは、この心理的負担を軽減するためのチーム体制を提供しています 。

1. 相談できる仲間: 懇親会やツアーで同じ経験を持つ仲間と情報交換ができます 。

2. 迅速な業者手配: シロアリ対策に慣れた古家再生士が迅速に対応します。

3. 情報通知: 災害時（能登半島地震など）やトラブル時にも、組織的な情報共有と協力体制が機能します 。

シロアリ問題を一人で抱え込まず、専門家と仲間がいる環境に身を置くことが、長期的な大家業を成功させるための最大の秘訣です。

6.「費用倒れ」を避け、高利回り15%以上を叩き出す大家への道

シロアリ被害の費用は、物件総額におけるネガティブなコストと捉えられがちです。しかし、私たちが実践してきた古家再生投資は、このネガティブな要素を乗り越えることで、平均利回り12%〜15%、場合によっては20%以上の高利回りを叩き出しています 。

6-1.失敗から学ぶ！シロアリ被害で立ち止まった人が成功した理由

物件購入で大切なのは、「知識30%、経験70%」です 。頭でっかちになるのではなく、現場で学び、行動することが何より重要です。

• 失敗の克服: 私は不動産投資を始める前、マンション投資で一度失敗しています 。しかし、その失敗から「小さく経験を積む」ことの重要性を学び、空き家・古家投資に転換しました 。

• 物件を見ることの重要性: シロアリ被害を恐れて立ち止まるのではなく、物件を実際に見るという「経験・体験」を積むことが、自信につながります 。私たちの物件見学ツアーでは、「こんなボロ家が不動産投資の対象になるのだろうか？」と不安を抱いた参加者が、再生された完成物件を見て、「これはすごい！」と確信に変わった例を数多く見てきました 。

シロアリ被害があっても、それを乗り越えた経験こそが、あなたの大家業の「スキル」と「自信」になり、次の物件購入へとつながるのです 。

6-2.行動の遅れは「家賃のチャンスロス」を生む：今すぐ一歩を踏み出す重要性

シロアリ対策の費用を慎重に吟味するのは当然です。しかし、その検討に時間をかけすぎることは、「家賃のチャンスロス」という、目に見えない損失を生みます。

• 時間のコスト: わずか数千円の家賃アップのために3カ月入居付けが遅れると、その家賃収入を回収するのに50カ月かかるという試算があります 。シロアリ対策も同じです。検討に時間をかけ、購入やリフォームが遅れると、その分家賃収入の機会を失うことになります 。

• 行動の重要性: 「空き家・古家不動産投資をいくら勉強しても、いくら物件見学ツアーの経験を積んでも、物件1つを購入するほうがはるかに勉強になります」 。シロアリリスクを含め、まずは一歩を踏み出す勇気が大切です 。

シロアリ駆除費用を単なるコストと見るのではなく、「リスクヘッジと資産価値向上のための必須投資」*と捉え直し、迅速に行動することが、費用倒れを避け、成功への道を切り開く鉄則です。

まとめ

シロアリ駆除費用は、築古戸建の再生において無視できないコストです。修繕費を含めれば200万円を超える可能性もありますが、この費用は、あなたの大家業における**「リスクを極限まで抑えるための先行投資」であり、「物件取得価格を下げるための交渉原資」**でもあります。

このリスクをチャンスに変えるための鉄則をもう一度確認しましょう。

• 相場を把握する: 駆除だけでなく、修繕費を含めた総コスト（150万円〜250万円）をリアルな相場として予算に組み込むこと。

• 交渉材料とする: 瑕疵担保免責の物件は、シロアリ被害を価格交渉の根拠とし、リスクを価格に転嫁すること 。

• 専門家を活用する: 古家再生士の現地調査を仰ぎ、迅速に修繕費用の概算を掴むこと 。

• 費用対効果で判断する: 安全性確保のための修繕は必須ですが、過剰な工事を避け、利回りから逆算した費用で収めること。

• 行動する勇気: 検討に時間をかけすぎず、「家賃のチャンスロス」を防ぐため、迅速に投資を実行すること 。

私たち全古協は、「空き家問題の解決」と「投資家の経済的自立」という二つの使命を持って活動しています 。シロアリというリスクを正しく管理し、乗り越えることで、あなたは社会貢献をしながら、安定した家賃収入という第二の給与を得ることができます。

「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という陽明学の言葉があります 。この記事で知識を得たあなたは、もう初心者ではありません。

さあ、この瞬間に一歩を踏み出し、シロアリ被害という逆境を、あなたの人生を豊かにする「宝」に変えていきましょう。