こんにちは。理事長の大熊重之です。

今日は、相続した家をどうすればいいのか？賃貸物件にすることは損をするのか？得をするのか？ということについて書きたいと思います。

実家を相続したが今すぐ住む予定はない。
賃貸物件にする事は損する？それとも得する？

損をするのか？得をするのか？いうと結論は、得をします。何故得をするのかというと･･･

賃貸化、売却、放置の３つの視点でまとめました。

賃貸化すると･･･

• 家賃収入を得ることができる（サラリーマンであれば、別の収入の属性が出来る）。
• 大家業としての実績を作ることが（勉強）できる（実績があることで、将来借り入れがしやすくなる）。
• 資産として残る（将来のお金を生む種）。
• 定年後の仕事になる。

売却したら･･･

• 資産がなくなる（金を生むガチョウを食べてしまう行為）。
• 他の事でのスキルＵＰ出来るチャンスを逃す。
• ご先祖様との思い出もなくなる。

放置（空き家）しておくと･･･

• 家がドンドン朽ちていく（潰すにもお金がかかるようになる）。
• 周りに迷惑をかける（ひどい場合は賠償請求される）。
• 管理する手間が増える（費用と時間だけかかる）。

少し賃貸化が良いという事を伝えたい余り、それぞれの視点が偏ってしまいましたが、私が伝えたいことは、折角物件を持っているのなら、賃貸化して、大家業をしませんか？大家業は、楽しいです。ということをお伝えしたいです。

空き家を活用した大家業は、しっかり知識と経験を積めば短い時間で効率よく収益が得られます。また、違う人（大家仲間）との出会いも魅力です。なにより空き家にしないということは、地域貢献出来る喜びがあります。

相続した家を賃貸物件にするには、リフォームが必要。
それってお金かかるんじゃないの？

あたりまえですが、賃貸物件にするには、リフォーム費用は必要になります。

しかし、リフォーム費用を回収し終えた後は、ただただ収入になります。お金を預かる金利や他の投資商品とのリスクを比較してください。相続物件を賃貸にする場合は、物件購入費用がかかりません。リフォーム費用のみで賃貸物件化が可能です。想定利回りは、軽く数十％は超えると思います。

当協議会の古家再生士が行うリフォーム工事は、相場家賃からの逆算でリフォーム額を算出します。相場家賃からの逆算＝利回りを追求したリフォームです。また、差別化リフォーム（入居が決まるリフォーム）が出来ることが強みの古家再生士は、他者ではやらない塗装を使ったローコストリフォームを行います。ローコストで、無駄のない工事で入居が決まるリフォームを行います。

相続物件をお持ちの方は、もしかすると物件を担保に工事額を借り入れすることも出来るかもしれません。その場合、現金の持ち出しせず収益を得られることになります。

これは、まさにお金を掛けずに大家になる方法ですね。

でも･･･。やっぱり売却する方がいいのでは？

もちろん、売却して現金化することも選択肢としてはあります。

でも、上記でも説明しましたが、賃貸化をオススメする私としては以下の３つが無くなるのはもったいないと思います。

売却したら･･･

• 資産がなくなる（金を生むガチョウを食べてしまう行為）。
• 他の事でのスキルＵＰ出来るチャンスを逃す。
• ご先祖様との思い出もなくなる。

あと･･･

古いままの物件を売却しようと、当然のことですが買いたたかれます。

ましてや購入希望者が売りに出てすぐに現れて購入してくれればいいですが、1年から2年それ以上かかってしまったらどうでしょう？（実際に当協議会へ相談にこられた方で「売れない･･･。困った･･･」という方は多くいらっしゃいました。）

売れない状態＝放置。結果、空き家になってしまいます。そうなれば、その家は、どんどん傷みます。よくなることはありません。なにより相続物件（親）の思い出も一緒に売却することになります。

相続した実家を賃貸化する時には、注意が必要。
気をつけるポイント。

賃貸化といっていますが、どんな物件でもなんでもかんでも「はい。入居者募集中です。」というようにすぐに賃貸物件にする訳ではありません。

色々とマーケティングは必要です。

• 賃貸住宅の需要があるか？
• 相場家賃はどれくらいなのか？
• 競合物件はどうか？など

その他には、物件自体に大きな欠陥はないか？（躯体そのものが軟弱・回収できない傾きなど修理が出来ないまたは多額の費用がかかる）その上でどれくらいの回収年数なのか？利回りはどうか？また借入が出来るのか？などを判断します。

どんな工事業者を選ぶのか？というのも重要なポイントです。

そもそも賃貸住宅を専門として工事業者はあまりありません。さらに、戸建専門となると殆どないと思います。中古戸建てで賃貸住宅の事をよく理解している業者を探し、そこにリフォームをお願いする事が大切です。また、その際は、最低でも実績が100軒は超えていること！出来れば300軒くらいの実績がある工事業者を選ぶことをオススメします。なぜなら、賃貸住宅のリフォームは綺麗にリフォームをすることを目的とするのではなく、高い利回りを得ながら、初期投資の費用を早く回収でき、入居者をすぐに獲得する事が目的です。

※当社団の認定工事業者は、認定をしている＝賃貸住宅専門の知識を持ち得た工事業者です。当社団の認定工事業者にリフォームをお願いしたい。とお考えの方は一度当社団にお問い合わせください。

優良な工事業者かを選定する効果的な質問方法があります。

工事を依頼する業者にその場所の家賃相場を聞いてみてください。こたえられれば信頼できる業者です。

相続した家を賃貸物件にするには、他人に丸投げしてはいけません。
まず自分自身で正しい知識を得ることがオススメです。

戸建ての賃貸化は、不動産投資の練習に最適です。

というのは･･･

マンション投資の場合

マンション投資は、初期費用がとても高く絶対に失敗できません。

戸建て投資の場合

戸建ての場合は、というより相続の場合は、初期投資がリフォーム費用だけ！

初期投資がリフォーム費用だけということは、お察しの通り、と〜っても少額の投資で始めることが可能です。私からすると物件を持っているということはとても羨ましいです。

少額でできると戸建ての不動産投資。といっても、誰もがすぐにできる訳ではありません。少額といっても 最低でも400万以上（物件購入費＋リフォーム費）は必要です。

相続された物件をお持ちであれあば、リフォーム費用のみで大家になれます。ほんの数百万でせす。

当協議会では、初めて不動産投資をされる方に対して、オンデマンドで投資のノウハウをお伝えしています。このオンデマンド講座で勉強された方の中にも相続物件から投資を始めた方も多くいらっしゃいます。たった1軒から始まった大家業ですが、 今では、数戸の物件を保有される不動産オーナーと成長されています。

もし今あなたが家を相続されて、活用方法を悩まれているのなら、こんなチャンスは二度とありません。是非投資をはじめませんか？

当協議会が実施するオンデマンド講座について詳しくはこちら

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