一般社団法人 全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま しげゆき）です。

今日は「儲かる！空き家再生リフォームとは？」というテーマで、投資に適したリフォームの仕方を、画像を交えて具体的にご説明したいと思います。

儲かるためには、家賃に見合った最適差別化リフォームが大事なので、その見極めのポイントを紹介していきます。それでは参りましょう。

今回のご紹介する物件の概要

今日紹介する投資目的の古家物件は、物件購入価格が50万円。

非常に安く手に入ったテラス（長屋）です。

リフォーム費用は290万円、想定家賃は4.5万円、利回り15.8％と、非常に高い利回りを想定しています。

そして、約6年7ヶ月で回収見込みがあります。こういう投資計画のもとで、今回の古家リフォームを行いました。2階建ての戸建てで、３DKを2LDKに変えるというパターンのリフォームです。

外観・玄関・電気容量の変更

まず外観は一見ほとんど変わっていないです。

中から内ということが大事で、まずは物件の中からきれいにしていき、外は余裕があればやるというのが古家・空き家再生の一番の基本になります。

でも、パッと見て目立ちませんが、2階の手すりの鉄の部分など、錆びているところはしっかり塗って補修しています。

続いて玄関は…

昔の砂壁、綿壁という感じで、奥にトイレがある古い感じなのですが、これをリフォームするとこんな感じになります。

間取り変更など大きな工事はしませんが、塗装で明るく変え、古い良さというか、戸建ての良さというものは残していくようにしています。そして色の違いを出すことによって、メリハリをつけてデザインをしていきます。

大切なポイントは、電気の容量を変えているというところですね。

昔の戸建ては電気が1回路しかない小さな電気容量の場合が多いです。それではエアコンを何台かつけたらすぐにブレーカーが落ちるようなことになりますので、ブレーカーは変えて、電気容量を上げることは必須となります。ここも予算をしっかり取っておくということが大事ですね。

塗装の色でメリハリをつけるのがポイント

2階の部屋ですが、古家の部屋を、このような色合いをつけて天井も塗っています。

物件によっては、天井は塗らないという場合もありますし、このように塗ったほうが良い場合もあります。そこは古家の現場次第で変わりますし、予算との相談になってきます。

次に1階の部屋ですが、本来襖（ふすま）の壁があって2部屋になっていたのを、この襖（ふすま）のところを抜いて、奥にキッチンが見えるようになりました。

これで1階は１LKになりました。このような形は開放感があるということで喜ばれることが多いです。

キッチンをメインに新しく

そしてキッチンをメインに新しく取りつけました。

色をつけるだけでこれだけ明るく変わってくるという事例ですね、キッチンは新しくしていますが、それほど良いキッチンを入れている訳ではなくて、家賃設定並みのシステムにしています。

これは先ほどの反対、キッチン側から見た場合です。キッチンの方から抜いたような形になっていますね。これもキッチンの奥をアップにした感じはこんな形になっています。

洗面の方も付け替えて変えて、新しくしています。

そして、これは洗面のあったところの奥です。

テラスの場合は関西では部屋を増設されている場合が結構多いです。本来は小さな庭のようなスペースがあって、それを部屋に変えている場合が多いのですが、そこも塗装で綺麗に仕上げています。

お風呂とトイレは予算に応じて行う

お風呂は、新しく交換して入れ替えてしまうのが良いのですが、そうすると予算的にかなりオーバーしてしまい、収益に影響してきます。この地域の家賃設定を考えると、今回は交換までしなくてもよいという判断で、お風呂はそのままの状態にし、目立つところだけを塗装しています。

物件によっては浴槽を塗ったり、床を変えたりしますが、今回の場合はこの天井の塗装だけにしました。

トイレも、このタイルは残して、床と壁の塗装という形で補修しています。

部屋はふすまなどデザインを効かせる

階段は壁全体を明るく塗装しています。

2階のもう1部屋は、天井はそのままにしていますが、この壁の暗い感じを、和風の良さげな色に変えています。畳はそのままですが、表替えだけやっております。

反対側から見た場合ですが、この襖（ふすま）に、ちょっとした柄を付け加えるというのがデザインのポイントになっています。襖（ふすま）で色合いや柄を考えてやっていく形ですね。ここにちょっと色入れるっていうのがポイントになってきますので、色合いをうまく使う事が大事です。

ベランダは雨漏り予防策が大事

最後に2階のベランダです。洗濯物を干したりするところですが、古い家というのは、ほとんどがこのベランダが傷んでいて、雨漏りの原因がここになります。

当然屋根もあるのですが、大概の古い家の50%くらいは、ここから雨漏りするケースが多いです。ですから、ここを防水の塗装にしておくことが大事です。こ

の手すりとか、錆びた部分は黒く塗っています。これで非常に清潔感も出てきます。

塗料で差別化

今まで説明した塗装についてですが、この塗料は普通の塗料を使うよりも、差別化した方がいいですね。我々使っているのは「HALLO  KLEUR!」という、オリジナルのものを使っています。壁紙、砂壁、渡壁にマッチした塗料を、私が新たに開発して作りました。

抗菌作用の消臭、抗カビ、抗ウイルス、抗VOCっていう効果を持たせることによって、内覧があったときでも臭いがあまりしません。最近であれば「抗ウイルス的にもいいですよ」ということを伝えられるようになっています。色合いもたくさんありますので、古家のリフォーム時には「色合いで差別化をしていく」ということが非常に大事かなと思っています。

家賃に見合った最適差別化リフォームが大事

ということで結論。

投資に適した古家のリフォームは「家賃にあった最適差別化リフォームが大事」ということです。これをすれば最強物件に変身します！ということで、空き家再生のポイントになります。

物件によって本当にいろいろな要素があるので、また他の物件の違う形、デザインやリフォームの仕方を解説したいと思いますので、楽しみにしていてください。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。今回のブログの内容は、動画でも詳しく解説しています。そちらもぜひご覧ください。

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