こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくましげゆき）です。本日のテーマは「空き家再生投資での管理会社の選び方」についてです。それでは参りましょう。

はじめに

まず、賃貸経営において重要なのが、管理会社の選定です。基本的に、賃貸物件を取得して経営する際は委託料を払って物件や入居者の管理を管理会社に委任します。もちろん自分で管理することもできますが、外注しようと思った時にすぐにできる先があるのは非常に便利なことです。ただし、気をつけなければいけない点もあります。

一言で賃貸経営といっても様々です。古家戸建て再生投資にも特性があります。その特性や、古家戸建てのオーナーのニーズに合致した管理会社を選ぶ必要があります。そこで、古家再生投資を行うオーナーさんに向けて、管理会社を選ぶ際におさえておくべきポイントを4つに分けてご紹介します。

おさえておくべき4つのポイント

①戸建ての経験があるか

管理会社の中には、集合住宅の経験が多く、戸建ての経験があまりない、ほとんどないケースが存在します。古家再生投資は、まさに戸建てに対するノウハウが鍵を握ることになります。数件ならやったことがあると言う業者は多いかもしれませんが、戸建てへの経験は数十軒など、より多い方がより様々な事例に対処しやすくなります。この、戸建てへの経験が何十軒もあるというのは、一番精査すべきポイントです。戸建ての経験があるか？だけではなく、どれだけあるか？も併せて考慮しましょう。

②仲間から紹介・情報提供されたか

情報収集にも様々な方法があります。公になっている情報をとにかく探っていって、そこから比較する方法もあります。しかし、一番重要なのは、リアルな人々の繋がりの中で人伝に聞く情報だと考えます。特に古家再生投資・戸建て投資は、経験豊かな周りの投資家さん達が、どのような管理会社に任せているのか、なぜその業者が良いのか、過去にダメそうだった業者はどこなのか、その理由はなぜか…などなど。実際に管理会社が古家戸建てを再生する投資家のニーズに合っているのかを確かめるには、やはり直接の情報が一番です。

③賃貸業者に嫌われていないか

古家再生投資・戸建てなどに関わらず重要な点ですが、賃貸仲介業者さんが嫌っている、あるいはあまり良く思っていないケースが多々あります。なぜかといえば、大抵の場合、やりにくいなと思わせる原因があるからです。例えば、何かあった時の動きが悪い、繁忙期でも構わず休んでしまうなどの要素があると、入居付けの際にお客さんを連れて行こうと思ってもやりにくかったりします。そういった評価は、直に接する賃貸業者でないとわからないことも多いですので、反応をしっかり見ておきましょう。

④アフターフォローがしっかりしているか

ここまでは基本的に、選ぶ前の見極め方についてお話ししてきました。しかし、いかなる方法で情報を得ようとも、一番重要なのは自分で管理を依頼した後に得られるフィードバックです。実際に問題が起きた時にしっかり動いてくれるか、クレームが入った時にどれほどスピーディーに対応してくれるかは、実際にやってみないと分かりません。

アフターフォローがしっかりしていないと、入居者さんが出ていってしまったり、短期で契約が終わってしまうなどの弊害が出てしまいます。水が詰まったり、鍵が使えなくなるといったようなトラブルが起きた時に、スピーディーに対応してくれるから大丈夫だという安心感が、入居者とオーナー双方にあれば、賃貸経営は上手くいきやすくなります。

賃貸経営の実例から注意すべき点

例えば、私の経験ですが、入居者が既に入っている物件を購入しました。入居済みのため、管理会社が家賃保証も一緒にやっているような状態でした。自分のところの管理会社に変えた時にスムーズに家賃保証の部分を別の会社に移行することが出来ました。そうしたことをスムーズに行なってくれる管理会社かどうかは、しっかりと見極めなければなりません。普通の取引の1つ1つ、そこから得られるヒントは大きいので、見逃さないようにしましょう。

管理会社さんのせい、という姿勢はやめましょう

そして、これは賃貸経営全般に言えることですが、管理会社さんはあくまでもパートナーであり、依存しすぎるのはよくありません。あくまでも投資は自己責任です。この自己責任という言葉には結果責任を最終的に全て負うということが含まれます。株式会社なら、出資して経営者を選び、倒産しても出資額を失うことを受け入れるということです。
自分の所有する物件に管理会社さんを入れたら、その会社がきちんと働いてくれるか監視し、必要なら適切な指示を出し、ダメなら変える、これが結果責任を負うということです。あの仲介業者がいけないんだ、あの管理会社がいけないんだ、そういうことばかり言っていると、他責思考に陥ってしまい、自分が必要なことをしっかりやるということを忘れてしまいがちになります。誰でもそうなってしまうことはあるので、十分注意しなければいけません。