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この4つを抑えておけば大丈夫!【保存版】空き家投資物件の管理会社の決め方


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


「あなたの投資で社会が良くなる」。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
本日のテーマは「空き家投資物件の管理会社の決め方」についてです。本日は空き家投資物件の管理会社をどのように決めたら良いか、そういった事がわかるような動画になっています。

(オープニング)

それでは本日のテーマ「空き家投資物件の管理会社の決め方」についてお伝えいたします。
4項目挙げたんですけれども、まず1つ目、戸建ての経験があるという事です。
これ意外なんですが、管理会社で戸建ての管理を経験している会社は非常に少ないです。1軒、2軒とかそういうのは別にして何百軒とか数十軒、50軒60軒とやっている所はとても少ないです。ですからこの軒数が多ければ多いほど、戸建てに対する対応や、戸建て特有のものをよく知っているという事なので、経験があるという事が一番大事ですね。ですからまず「戸建ての管理を何軒やっていますか?」と聞くのも一つの大きな指標になります。

2番目は、仲間からの紹介・情報入手という所です。
管理会社を全然知らない方にとっては、まず周りの同じく古家投資をしている方の情報を入手するという事が非常に大事です。そこで管理を任せている会社の話を聞くわけです。そうすると「あの管理会社は非常によくやってくれる」とか「ちょっと管理料が高い」とか、あるいは「こういう問題があった」とか、そういう色々な事を聞けます。そこで自分なりに色々な話を聞く中で、自分なりに選択していく事が最も良いのではないでしょうか。

3番目は賃貸業者に嫌われていないという事です。
これは空き家に限ったことではありません。賃貸業者に嫌われている、やりにくいなと思われている管理会社は結構あるものなんです。商売ですから全然やらないというわけじゃないですけども、優先順位としては低くなってしまうという事ですね。
これはどうしてわかるか?これはやはり、オーナーさん自ら賃貸業者に行ってください。入居付の案内や営業をする中で「お宅の所の管理会社、非常に動きが悪くて困っているんです」とか「あの管理会社、繁忙期の水曜日でも休むんですよ。それだとウチらはなかなか紹介しにくくなるんです」など、要は賃貸会社から見た管理会社というのは、入居付のためにお客さんを連れていく中でのやりやすさが非常に大事なんです。ですから管理会社が賃貸会社にとって使いにくい管理会社になっていると、これは入居付としては非常にマイナスポイントが大きくなってしまう。その時には、それがひどい場合は変えるという事も選択肢に入れなければならないし、こういう状態を無くしてくれと改善を申し込むことも必要です。

4番目はアフターフォローです。
結局管理会社というのは使ってみないとわからないです。仲間の話や色々な情報を入手してやるんですけど、やっぱり一回使ってみないと本当にその管理会社がしっかり動いてくれるのかはわからないです。このアフターも同じです。実際に問題が起きた時にどういう風に動いてくれるのか?クレームに対してどれ程スピーディーにやってくれるかはやってみないとわからないです。
アフターフォローがしっかりしていなければ入居者さんが出て行ってしまう、短期で契約が終わってしまうみたいな事にもなりかねないので、アフターフォローの対応は非常に大事です。そのアフターフォローの中には、水が詰まっているとか、鍵が使えなくなったとか、そんなトラブルに対して親切丁寧、そしてスピーディーに対応している管理会社かどうかという事が非常に大事です。
例えば僕の経験からいくと、入居者さんが入っている物件を買ったんです。そうすると家賃保証会社が付いているんですけど、前のオーナーさんは家賃保証会社が管理会社とセットになっているような所を使っていたんです。僕は当然今使っている管理会社を使うので、その保証が切れたんです。そうした場合に、今使っている管理会社は家賃保証の会社の契約を上手くやって、結局家賃保証会社を変えたという事例があります。
そういった事も、たとえ空き家1軒しか持っていない大家さんに対しても、その管理会社がどれだけ対応してくれるかという事になってきます。ただ、出来る事なら物件数を多く持っている方が、管理会社としても力の入れ具合が(変わってくる)。ビジネスとしてはやりやすいので、出来るだけ仲間内だったり、我々であれば協議会が全面的に紹介する。スケールメリットを生かして管理会社に強い意見を出せるような形を作っていく。これもまた一つの方法ですね。

最後、注意しておかなければいけないのは依存しないという事です。
「この管理会社のせいだ」「この管理会社だから入居者が付かないんだ」という事ではないんです。全ては自分の責任です!ですから管理会社さんの問題なら管理会社を変えればいいし、入居者が付かないのであれば自分で入居者を付ける!というくらいの気構えを持っていただきたいなと思います。
よくあるのが愚痴ばかり言う所ですね。「あの賃貸会社が…あの管理会社が…あの工事屋さんが…」と全てにおいて人のせいにしていく。それは結局依存しているという事なんです。その人が動いてくれないと私は幸福にはならない。この人がやってくれないと上手くいかない。そういう論法になってしまうので、自立した大家さんになっていただきたい。
その為には、こういう事を確認しながら最後には管理会社を変える、そういった事をしっかりとやっていただきたいと思います。

という事で今日の空き家投資のご説明、管理会社の説明になりましたけど、共感を持っていただけましたでしょうか。勉強になったなと思った方がいらっしゃいましたらチャンネル登録、そしていいねもして頂けると嬉しいです。
今後とも空き家の情報、空き家投資の情報をしっかりとお伝えしていきたいと思いますので、ぜひよろしくお願いいたします。


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