【解説】工事費の高騰がもたらす空き家再生投資への影響とは?

こんにちは。一般社団法人 全国古家再生推進協議会 理事長の大熊重行(おおくま
しげゆき)です。本日のテーマは「工事費の高騰がもたらす空き家再生投資への影響」についてです。それでは参りましょう。

はじめに

空き家再生投資に限ったことではありませんが、不動産投資をする上で重要なのが利回りです。少しでも利回りを高めるためには、家賃をより高くとる付加価値の部分ももちろん大事でしょう。しかし、基本的には家賃は相場におおよそ合わせる形で決まることが多く、難しい部分もあります。そうなると、なるべく投資額を抑えて利回りを上げることになります。おそらく空き家再生投資をする方たちは、なるべく少ない投資で大きな利回りを出すのを目的としている方が多いでしょう。
その初期にかかる投資額は、空き家の購入にかかる金額に加えて、空き家をリフォームするのにかかる工事費が挙げられます。空き家を安く購入できても、このリフォーム代が意外とかかってくるので、それは利回りにも大きく影響することになるのですが、今現在、特に起こっているのが工事費の増加なのです。

工事費の高騰は長期的なトレンド

リフォーム代は工事費に影響されますが、工事費と一口に言っても、それを構成するのはさまざまな要素があります。大きく分けると、工事をするためには当然人手が必要ですから人件費がかかります。そして工事をするためには材料費もかかります。この人件費と材料費の2つが、工事費を構成する大きな要素です。

工事費の変動は当然あるのですが、それぞれの要素で構成され、様々な条件によって動くということです。こうした価格変動を示す指標もあります。材料費と人件費のさまざまな指標を組み合わせることで、価格指数のような形で数値化して見える化したものになります。それが、国土交通省の発表している「建築工事費デフレータ」というものです。

そして今現在、我々が直面しているのが、工事費を構成する要素のインフレ方向への圧力です。例えば材料費ひとつ取っても最近話題になった木材価格の急騰を示す「ウッドショック」などが挙げられます。ウッドショックはコロナによる住宅需要の増加に加え、ロックダウンや失業保険による復職の遅れなどの、サプライチェーンの目詰まりなど、複数の要因が影響したものです。こうした世界的な価格高騰は、当然国内の材料費にも影響してくることになります。

更には、日本国内においても人件費の高騰は無視できないレベルにあります。背景にあるのは少子高齢化による人手不足です。こうした要因が重なれば、当然工事費は値上がり傾向にあるのはお分かり頂けると思います。

世界的なインフレ傾向と利回りへの影響

そして、こうした個別の物価だけではありません。さまざまな財・サービスの価格の推移を示す一般物価も世界的に上昇傾向にあります。日本ではまだまだデフレという感がありますが、世界的な物価上昇は国内にも影響を及ぼします。

コロナ後の世界の需要回復と供給の遅れによってインフレが続けば、それはモロに工事費に影響します。そしてそれは、初期投資の増加をもたらします。これは利回りの低下を意味します。

やるべきことは変わらない

そうなると当然、賃貸経営としては少しでも利回りを高めることになりますから、なるべく初期投資を抑える、すなわち安く空き家物件を取得するか、リフォーム代を安く抑えるしかなくなります。当然リフォーム代を安く抑えることも大事なのですが、あまりにも無理やり削ろうとすると必要な修復ができなかったりして、入居者が入りづらくなったりするかもしれません。多少利回りが下がってしまうとしても、必要なところはしっかりリフォームして、あくまでも商売として成り立つように、愚直にコツコツやる必要があります。

まとめ

さて今回は、工事費の高騰が空き家再生投資にもたらす影響と、投資家が考えるべきことについてお話ししてきました。まず空き家投資で利回りに影響を及ぼす要素としてリフォーム代が挙げられ、工事費は基本的にインフレ圧力が強まっています。

そうした中で、必要な部分は残しつつなるべく利回りを高めるには賃貸経営を真面目にやっていくしかありません。コツコツやった積み重ねで投資は大きくなっていくものです。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/7238-2/


POST: 2022.08.25

関連情報
2022.10.2 【ノウハウ】物件に最短で入居者をつける方法とは?
2022.10.2 【解説】大家業で“若返るストレス”を獲得する方法
2022.09.20 【解説】マクロ経済を空き家活用の専門家の観点から考える
2022.08.31 【解説】飲食店経営者のための空き家古家再生投資とは?
2022.08.25 【解説】家賃収入で老後の年金を作るための簡単3ステップ
2022.05.31 【注目】空き家投資で注目されている熊本が熱い理由とは?
2022.05.31 【保存版】空き家投資、実質利回りの算出方法とは?
2022.05.21 【重要】借金をせずに1億円の資産を確実につくる再現性100%の情報
2022.05.9 いよいよ突入したインフレ時代に備えるための空き家投資について
2022.05.9 空き家でも人気物件になる「機能○○」について
2022.04.18 【解説】「人生100年時代の鍵を握る空き家再生投資」について
2022.04.12 【解説】「不動産業界の全体像を知ることの大切さ」について
2022.03.17 【解説】書籍「儲かる!空き家・古家不動産投資入門」について
2022.03.17 【解説】三国志から学ぶ経営戦略と不動産事業について
2022.03.16 【解説】大人気の「空き家・古家物件見学ツアー」とは?
2022.03.1 【解説】新規事業と空き家再生投資の共通項とは?
2022.02.16 【解説】マイナスの塊である空き家…。それでも投資をする理由とは?
2022.02.14 【解説】空き家再生投資で成功するための、適切なリスクの取り方とは?
2022.02.9 【解説】サバンナ思考で考える空き家・古家再生投資の成功法則とは?
2022.02.5 【解説】多様な働き方への変化がもたらす空き家投資の新たなチャンス
2021.12.11 【解説】空き家再生投資でDIYをしてはいけない理由とは?
2021.12.9 専門家が教える「空き家投資で利回り25%超えをする方法」とは?
2021.11.25 税優遇の取り消しが引き起こす新たな空き家投資のチャンスとは?
2021.11.7 【新事実】これからの市場を動かす!「眠る空き家」とは?
2021.10.16 アフターコロナに備えよ!民泊ブームに乗る方法とは?
2021.10.14 【理事長が解説】空き家・古家再生のエキスパート「古家再生士Ⓡ」とは?
2021.10.4 【保存版】空き家再生投資での管理会社の選び方
2021.09.24 【危険?どんな人?】空き家投資で失敗する人の5つの特徴とは?
2021.09.17 【どんな人?】空き家物件を1軒も買えない人の5つの特徴とは?
2021.08.10 【恐怖!?】空き家投資用の物件を購入する時に気になる「事故物件」について詳しく解説
2021.08.5 空き家投資と法人設立|お得なのはどっち?〜法人の種類や運用法についても解説〜
2021.03.6 空き家投資のポートフォリオでリスク分散しませか?
2021.03.6 貯金を殖やしても楽にならない理由とは?資産を持つことのススメ
2021.03.6 不動産投資の難易度をグラフで解説!狙い目の物件は?
2021.02.14 空き家・古家再生は「7つの習慣」から学ぶ【予告編】
2021.02.14 【解説】儲かる!空き家再生リフォームとは?
2021.01.21 コロナショックから考える空き家・古家不動産投資への影響
2021.01.17 なぜ?儲かる空き家物件の情報が表にでないのか?
2021.01.13 【簡単3ステップ】老後の年金を家賃収入でつくる方法とは?
2020.09.18 特に女性に「古家・空き家不動産投資」をオススメする3つの理由
2020.04.3 空き家・古家再生不動産投資でやってはいけないこと
2019.07.29 老後2,000万円不足問題を古家再生不動産投資で解決する方法とは?
2019.01.7 古家再生士Ⓡが「空き家・古家再生」で使うオリジナル機能性塗料とは?
2017.06.13 【融資で空き家・古家購入をお考えの方へ】理事長が教える金融機関の選び方と3つの条件について
2017.06.10 6月25日開催!空き家を買って、不動産投資で儲ける! の三木章裕氏登壇!スペシャルセミナー告知!
2017.04.17 相続した家を賃貸物件にする事は損する?それとも得する?
2017.04.12 【2017年度版】大阪府の空き家バンクの現状を解説
2017.04.9 相続した家を売りたくても売れないのはなぜ?このままでは空き家に・・・
2017.03.30 実家の戸建てを相続した時に確認する3つのこと
2016.10.31 株から不動産投資に代えようしている方必読!不動産投資の落とし穴!
2016.10.30 借地の不動産こそ買い!これぞ空き家(古家)再生投資の醍醐味!
2016.10.11 都市部(東京・大阪・名古屋)の空き家が多い理由
2016.07.3 【空き家再生費用が丸見え】実際にいくらかかるの?が解る勉強会開催!
2016.06.23 不動産投資は、情報ではなく、経験が大事!
2016.06.17 新入社員でも大家になれる古家再生投資!
2016.06.13 親から物件を相続!その相続物件の驚きの活用方法とは?
2016.02.29 【無料動画公開】空き家を買って、不動産投資で儲ける![三木章裕:著]
2015.11.11 空き家購入検討者(所有者)が知っておくべき固定資産税の話