こんにちは。

一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重之です。

今回は、「空き家・古家物件見学ツアー」巡りの第3弾として、「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」に参加してきましたので、そのレポートをお届けします。

第1弾はこちら
【密着レポート】高価そうな鷲のはく製からネズミまで登場した「空き家・古家物件見学ツアーin千葉・船橋」

第2弾はこちら
【密着レポート】当協議会が開催する中でも１番人気の「空き家・古家物件見学ツアーin天王寺」

今回ご紹介する「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」は、今年から始まった新しい物件見学ツアーです。新しい物件見学ツアーにも関わらずいつもキャンセル待ちが多数出る人気ツアーです。この人気の物件見学ツアーを主催しているのが、九州出身で、まじめ！さらに男気満載！の古家再生士®️が中山さんです。

私の個人的な見解ですが、尼崎は地域としても空き家・古家の再生がやり易い地域だと思っています。なので、今回は、とても期待しながらの参加でした。

では、早速レポートを始めます。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」の集合場所は、阪急武庫之荘駅

阪急武庫之荘駅、、、ハイソサエティーな町での待ち合わせに少し違和感を感じてしまいましたが、集合した後は、車で近くの会場に連れていってもらいました。

会場も綺麗で気持ちいい施設です。 さて、今回集まったのは、古家再生投資プランナーⓇが5名でした。当日に体調を崩した方が2名いらっしゃり、突然のキャンセルがあったようです。キャンセル待ちが多数あったのに、とてももったいないですね…（仕方ありませんが…）。

さて、まずは、いつもの通り参加者みなさんの自己紹介と物件見学ツアーの注意事項説明です。

全古協では、物件見学ツアーのルールがしっかり決まっています。初めての方からベテランの方まで皆さんが安心して学んでいただく、物件購入もスムーズにしていただける、何より楽しんでもらうためにきっちりとルール説明・注意事項を説明いたします。

今回の「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」は経験者がいっぱい

今回参加者いただいた、古家再生投資プランナーⓇは経験者ばかりでした。男性一人、女性が二人、そして今回は、なんと！！伝説の古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇがいます。頼もしい限りです。

では、「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」のはじまりです。

中山古家再生士Ⓡの「今日の物件はいい感じです。」の声からスタート

今回の、「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」は、九州男児！中山古家再生士Ⓡの「今日の物件はいい感じです。」の声から始まりました。そして、次の発言は…

「先月までは売値が高～い物件が多く集めるのに苦労しました。」

「今月はなぜかわかりませんが、手ごろな物件がチラホラ出てきまして、4軒ご用意いたしました。」

「それぞれに特徴がありますので期待してください」

以前の記事でも、私から何度もお伝えしている思いますが、“この日”に合わせて物件を用意するのは、とても至難です。時期や季節によっても違います。それに、物件が多く集まったからと言って決済出来るかどうはわかりません。物件の数が少なくても、売値が高くても、決済が決まるときは決まるのです。やっぱり最後は運ですね。

中山古家再生士Ⓡからのお話しが終わったところで、車2台に別れて、出発です。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」1軒目は、豊中市の完全戸建て

1軒目は、なんと！？豊中市にある完全戸建て物件です。中心部から離れてるとは言え、豊中市で完全戸建てとは凄いですね。ただ、家の裏は川の堤防になっていて、日当たり良好（虫は多いかも・・）

現在も住まれているので、遠慮しながらの見学。もちろん動産もそのままです。公募面積16.83坪、築年数はおそらく45年くらいで前道は公道5.7ｍあります。

「お母さんにお邪魔しまーす。」とあいさつして見学スタートです。

浴槽もトイレもきれい。

今回参加している古家再生投資プランナーⓇの皆さんは慣れたもので、２Ｆに上がって古家再生士Ⓡに尋ねます。

古家再生投資プランナーⓇ：「おっ少し傾いている。大丈夫ですか？」

古家再生士Ⓡ：「このくらいだったら大丈夫です。」

なんてやり取りをしています。（もちろん1Fには聞こえないように）

さらには、古家再生投資プランナーⓇ同士でこんなやりとりも…

古家再生投資プランナーⓇAさん：
「物件自体はいいですね。やはりここは場所ですね・・・。近くの駅はどこになるんでしょうか？」

古家再生投資プランナーⓇBさん：
「実は豊中市ではありますが、尼崎市の駅の方が近いです。」

盛り上がってますね。つづいては、2軒目です。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」2軒目はテラスハウス

こちらの物件の隣は、屋根の修理をしてる途中でした。この物件の中を見ると意外と綺麗。駅からも13分くらいです。これは普通に買付が入るだろうといった物件です。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」3軒目は面白い物件

3軒目は、JR尼崎駅から徒歩10分の所にあるテラスハウス物件です。

この3軒目のテラス物件、両端は2Fだけど、この物件のみ平屋です。おそらく、以前はすべて平屋だったのを周りが2Fに拡張したのではないかと思われます。

屋根も昨年の台風の影響でしょうか・・・仮修繕しています。

私個人的には平屋は好きなんです。お年寄りでも住みやすいので結構人気だからです。

入ってみると結構傷んでいます。

しかも、お風呂がない…。そして、トイレも和便器。

こちらの物件、全然問題はありませんが、工事にお金がかかります。

私自身も数字的に合わないだろうなーとおもっていたら。ほとんどの古家再生投資プランナーⓇさんも同じ意見でした。

古家再生士Ⓡの提案で、シャワーブースだけにするとかいろいろ検討していましたがかなり厳しい数字になりそうでした。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」4軒目もテラスハウス

こちらの物件、JR立花駅から徒歩19分と少し遠いですが、国道2号線よりひと筋入ったところにある物件で、バスの便利さはあります。

なんと、こちらのテラスハウスですが3階建！よくある天井を物置にしたものだろうなと想像していたら…びっくり！？立派な部屋になっています。しかも天窓もおしゃれについていて明るい。（ただし、断熱が出来てないので暑いです。）

物件見学ツアーを開催していた日は、30度近い気温だったので、2階との差がはっきりわかりました。

以上。

古家は、いつもどこでもそれぞれ個性があります。プラス面、マイナス面は本当に色々ありますが、マイナス面の方が多いのが古家です。

だから、古家は安価で買えるのです。そこを吸収し理解し、再生できるからこそ低額・高利回りにつながります。すなわち、マイナス面が多ければ多いほど楽しめると言うことです。

本日参加された古家再生投資プランナーⓇは、ベテランでよくご存じなので、マイナス面を古家再生士Ⓡや仲間と相談しながら計算していました。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」の最後の2軒は工事中物件と完成物件

工事中物件は、工事期間中でも入居者の依頼があるように看板を設置

古家再生士Ⓡは工事期間中でも入居者の依頼があるように看板を掲げています。少しでも早く入居者が着くように、細かなところが大切です。

床を修理してCFに変えるところで、2階は畳の表替えにするそうです。

最後は、平屋でドーンとバリアフリーの完成物件

広々とした空間はテラスには思えない。元は、かなりのボロボロだったよう…この際なので、思い切ってスッキリとしたそうです。

当日は5月なのにびっくりの暑さで途中2回のコンビニ休憩を入れて、ドリンクやアイスを食べての歓談も楽しいかったです。

以上で、物件見学ツアーは終了です。

「空き家・古家物件見学ツアーin尼崎」も終盤。最後は恒例の…

物件見学ツアーの最後は、集合場所に帰って来ての物件説明会

中山古家再生士Ⓡが皆さんに聞きます。

「1件目の戸建ての家賃はいくらだと考えますか？」

「5万5000円、5万円、5万2000円」など様々ですがある程度の幅に入っているのは経験者だからでしょう。

そして、いつもの全古協の計算式にあてはめます。

5万円×12か月÷（15％～13％）＝400～461万円
工事額210万円を190万円～251万円です。

この190万円～251万円が買付値になります。

あとは、古家再生士Ⓡと相談しながら価値をどれぐらい見るか？で考えるのと、売主、不動産業者の様子をうかがいながら買付値を決めます。

今回は、2軒目の物件・3軒目の物件・4軒目の物件の計3軒の買い付けが入りました。買付が通りますように！！

物件説明会（買い付け）が終わった後は…

物件説明会が終わり買い付けも入った後は、ようやくビール（懇親会）です！

今回のお店は、なんと！？古家再生投資プランナーⓇさんのお父さんのお店だそうです。みんなで交流しながら、楽しく美味しいご飯をいただきました！(^^)

そして、帰り道…

中山古家再生士Ⓡと古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇがこんな会話をしていました。

古家再生士Ⓡ
「なかなかいい物件が出てきません。毎日プランナーさんの為必死で物件を探しています。」

古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇ
「どんな基準で選んでますか？」

古家再生士Ⓡ
「主に利回りが基準ですね。あとリスクが少ないもの。」

古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇ
「利回りが低くてもモノによれば買う人はいますよ。プランナーの中にはいろいろな人がいます。物件中心に考える人や資産性を考える人、節税を考える人もいます。」

古家再生士Ⓡ
「そうですか？自分で考えすぎですかね？」

古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇ
「そうですよ。その為にプランナーは勉強し経験しているんですから・・・。」

古家再生士Ⓡ
「なるほど、自分で判断するんじゃなくて、ちょっとリスクがあっても提案してみるのもいいですね。」

古家再生投資（ゴールド）プランナーⓇ
「プランナーを信じてください。」

どうですか？こんな会話が出来る関係が、この協議会の強みですね。

最後までお読みいただきありがとうございました。

皆さんも是非、物件見学ツアーに参加してくださいね。不動産投資は、リアルに見て触って体験するのがいちばん勉強になります。さらには、専門家（古家古家再生士Ⓡ）や大家さん仲間とのお話で得るものがたくさんあります。

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